Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 21/14040

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 21/14040 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVF6X N° MINUTE : Assignation du : 22 Septembre 2021 30 Septembre 2021 25 Octobre 2021 28 Octobre 2021 29 Octobre 2021 12 Novembre 2021 JUGEMENT rendu le 13 Mars 2024 DEMANDERESSES Madame [R] [O] [Adresse 6] [Localité 16] Madame [J] [O] [Adresse 8] [Localité 15] Madame [V] [O] [Adresse 4] [Localité 14] représentées par Maître Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0176 DÉFENDEURS Monsieur [K] [T] [Adresse 7] [Localité 12] S.A.R.L. LE REPAIRE [Adresse 2] [Localité 11] Madame [G] [I] [Adresse 7] [Localité 12] Monsieur [H] [N] [Adresse 3] [Localité 10] Décision du 13 Mars 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 21/14040 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVF6X Madame [S] [L] [Adresse 3] [Localité 10] représentés par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1624 Monsieur [P] [GO] [Adresse 1] [Localité 13] S.C.P. [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] [X] [F] [Adresse 1] [Localité 13] S.A. MMA IARD [Adresse 5] [Localité 9] représentés par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Gilles ARCAS, Greffier DEBATS A l’audience du 31 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Madame [C] [Z] veuve [O], Madame [R] [O], Madame [J] [O], Madame [V] [O] et Monsieur [M] [O] sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé dans la commune de [Localité 17] (Haute-Savoie). Suivant acte authentique reçu le 11 septembre 2017 par Maître [P] [GO], notaire exerçant au sein de la la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F], Madame [C] [Z] veuve [O], Madame [R] [O], Madame [J] [O], Madame [V] [O] et Monsieur [M] [O] ont consenti au profit de Monsieur [K] [T], Madame [G] [T], Madame [S] [N] et Monsieur [H] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur ledit bien immobilier moyennant le prix de 3 000 000,00 €. Cette promesse, consentie avec faculté pour les bénéficiaires de se substituer une tierce personne, stipulait notamment une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires, laquelle devait être réalisée au plus tard le 5 avril 2018, et une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire au plus tard le 15 mars 2018. Les parties ont, par ailleurs, convenu dans l'acte qu'une indemnité d’immobilisation, d'un montant de 300 000,00 €, serait versé par les bénéficiaires « au plus tard dans les huit jours de l’obtention du permis de construire, non purgé de tout recours à peine de caducité des présentes, dans l'éventualité où le BENEFICIAIRE ne donnerait plus suite à l'acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. » et que si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise aux promettants à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet de la promesse. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 5 juin 2018. Le 27 décembre 2017, la société Le Repaire, représentée par Monsieur [H] [N], a obtenu le permis de construire sollicité, portant sur l’extension du chalet. Toutefois, un voisin, Monsieur [B] [Y], a exercé un recours gracieux puis un recours contentieux à l’encontre de ce permis de construire, devant le tribunal administratif de Grenoble. Par courriel du 20 février 2018, Maître [P] [GO] a informé les consorts [O] que, malgré des rappels de sa part, les bénéficiaires n’avaient pas versé la somme de 300 000,00 €, et que Monsieur [K] [T] lui avait indiqué qu’elle ne serait versée qu’une fois que le permis serait devenu définitif, sans recours de tiers et a proposé à ses clients d'adresser une mise en demeure à leurs cocontractants. Par courrier du 22 mars 2018, Maître [P] [GO] a rappelé à Monsieur [K] [T] que celui-ci était toujours redevable du versement de la somme de 300 000,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, à la suite de l’obtention du permis de construire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 avril 2018, Madame [R] [O] a adressé, au nom de l'indivision [O], une mise en demeure aux bénéficiaires, leur demandaient de justifier de l’obtention du ou des prêts sollicités, sous peine de caducité de la promesse de vente. Par courrier en date du 16 avril 2018, Monsieur [K] [T] a informé l'indivision [O] ne pas avoir obtenu le financement sollicité. Par ordonnance en date du 5 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a condamné in solidum, et sous astreinte, Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire à retirer le permis de construire obtenu le 27 décembre 2017. Par courrier officiel de leur conseil en date du 2 juillet 2020, Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] ont mis en demeure Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire de verser à l’indivision [O], la somme totale de 476 992,00 € en réparation du préjudice subi en raison de l’immobilisation du chalet pendant la durée de la promesse de vente et, à la suite de la caducité de la promesse, en raison de leur comportement. Par exploits d’huissier en date des 22 et 30 septembre 2021, 25, 28 et 29 octobre 2021 et 12 novembre 2021, Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] ont fait citer Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L], la société Le Repaire, Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O], es qualités d’indivisaires de la succession [O], demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - condamner in solidum Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L], la société Le Repaire, Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD à leur payer la somme de 300 000,00 € ; - condamner in solidum Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire à leur payer la somme de 176 992,00 € « à parfaire » ; - débouter les défendeurs de leurs demandes ; - condamner in solidum Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L], la société Le Repaire, Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD à leur payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. En réponse à la fin de non-recevoir, elles font valoir que l'indivision n'a pas de personnalité morale et qu'elles ont initié la présente instance, en qualité d'indivisaires, afin de préserver leurs droits, acte de conservation pouvant être exercé par tout indivisaire, sans préjudice d'un partage ultérieur entre les indivisaires. Elles soutiennent ensuite, au visa des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil, que, dans la mesure où c'est par la faute de leurs bénéficiaires que n’ont pas été accomplies les conditions suspensives liées respectivement à l’obtention d’un permis purgé de tout recours d’obtention d’un prêt, il convient de les réputer accomplies, de sorte qu'à défaut pour les consorts [W] de réitérer la vente, l’indemnité d’immobilisation était due aux consorts [O]. Elles font valoir au sujet du défaut d’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé, que l'exercice de la faculté de substitution au profit de la société Le Repaire ne leur a pas régulièrement été notifié et le dossier de demande de permis de construire comportait de nombreuses carences, notamment une implantation erronée du chalet sur le plan de masse, incompatible avec les règles d'urbanisme, alors qu'était inévitable un recours de la part de leur voisin eu égard à des relations historiquement mauvaise avec ce dernier. Elles imputent ensuite aux consorts [W] le défaut d’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les défendeurs n'ayant jamais justifié d’un refus de financement, ni même avoir au moins sollicité un tel financement, alors qu'il ressort d'un courriel de Monsieur [K] [T] du 11 avril 2018 que les démarches ont été abandonnées en raison du recours gracieux contre le permis de construire. Elles contestent qu'un mandat ait été donné à Maître [P] [GO] par les membres de l'indivision [O] pour renoncer en leur nom à l'indemnité d'immobilisation, un tel mandat n'étant démontré par aucun document et étant incompatible avec la qualité de rédacteur unique de la promesse. Elles reprochent ensuite aux consorts [W] un comportement fautif, pour avoir abusivement maintenu le permis de construire obtenu par la société Le Repaire, inexploitable dans le cadre d'une future vente et empêchant toute nouvelle demande d'un permis de construire, pour s'être abstenu de transférer ledit permis de construire à leur profit ou de le retirer spontanément malgré la caducité de la promesse, les contraignant à saisir le juge des référés et prolongeant pendant plus d'une année l'immobilisation forcée du bien. Elles ajoutent qu'alors qu'en cas de caducité de la promesse, les éventuelles autorisations d'urbanisme obtenues par les consorts [W] devaient leur revenir à titre d'indemnité complémentaire, les erreurs commises ont fait perdre toute valeur à un tel transfert, ce qui les a conduit à supporter des diligences conséquentes pour déposer un nouveau permis de construire ainsi que des frais de bornage. S'agissant de la responsabilité du notaire, elles reprochent en premier lieu à Maître [P] [GO] d'avoir rédigé un acte non-conforme à leur objectif tendant à se prémunir d’une immobilisation de leur bien, dès lors que la clause était dénuée d'efficacité en ne prévoyant le versement de l'indemnité d’immobilisation qu'après l’obtention du permis de construire non purgé de tout recours, condition purement potestative au profit des consorts [W]. Elles indiquent à cet égard que la caducité de la promesse en cas de non-versement étant une sanction inefficace et inadaptée à l'engagement de verser l'indemnité l'immobilisation. Elles concluent également à un manquement à l'obligation de conseil à cet égard, faute de preuve qu'elles aient été informées sur les implications de cette clause. Les demanderesses reprochent en second lieu au notaire de ne pas avoir tiré les conséquence de la déclaration des bénéficiaires quant à leur absence d'obtention d'un prêt, en ne procédant à aucune vérification et en ne sollicitant pas les justificatifs pourtant prévus par l'acte. Elles lui reprochent enfin d'avoir mentionné dans l'acte que le bénéficiaire était un non-professionnel de l'immobilier alors que Monsieur [K] [T] est en réalité dirigeant d'une société de promotion immobilière. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire demandent au tribunal de : à titre principal, - déclarer les demandes de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ; - en conséquence, les débouter (sic) de l’ensemble de leurs demandes ; à titre subsidiaire, - juger que l’accord de volonté intervenu le 13 avril 2018 a éteint les obligations nées de la promesse de vente du 11 septembre 2017 et que les stipulations de la promesse de vente ont été respectées ; en tout état de cause, - débouter Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner solidairement Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] à leur payer à la somme de 10 000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; - condamner solidairement Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] à leur payer à la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] aux dépens. Ils concluent tout d'abord à l'irrecevabilité des demandes, seules trois des cinq indivisaires exerçant l'action, sans toutefois justifier avoir été désignées en qualité de cogérant par les coïndivisaires pour agir en justice ni la preuve de l’absence d’une convention d’indivision établie entre les indivisaires. Sur le fond, ils soutiennent en substance que les parties se sont accordées sur la caducité de la promesse de vente et ont renoncé aux droits en découlant, ainsi que cela ressort d'un courrier de leur part du 11 avril 2018, auquel le notaire a répondu par un courrier en date du 13 avril 2018, prenant acte de l’absence d’obtention d’un prêt sans aucune réserve, et notifiant aux bénéficiaires la caducité de la promesse sans contrepartie financière de part ni d'autre. Ils ajoutent qu'il s'agit d'une stricte application des termes de la promesse, qui prévoit expressément la caducité en cas de non versement de l'indemnité d'immobilisation dans les huit jours de l'obtention du permis de construire. Ils contestent dès lors toute faute et toute responsabilité, leur obligation de verser une indemnité d’immobilisation se trouvant éteinte depuis l’accord des volontés intervenu entre les parties le 13 avril 2018. Ils contestent également avoir manqué à leur obligation d'informer les promettants de leur volonté de se substituer la société Le Repaire, qui a fait l'objet d'un courrier en date du 26 juillet 2017, adressé au notaire. Ils exposent que les services de l’urbanisme n’ont décelé aucune erreur d’implantation des surfaces lors de l’instruction de la demande de permis de construire ; qu'à supposer que des erreurs aient pu être commises, seule pourrait être recherchée la responsabilité de l'architecte qui les a assistés et que la société Le Repaire ne peut être responsable du recours engagé par Monsieur [B] [Y] à l’encontre du permis de construire. Ils estiment ensuite que la délivrance d’un premier permis de construire ne fait nullement obstacle au dépôt d’un nouveau permis de construire sur le même terrain, de sorte que le retrait tardif du permis de construire délivré à la société Le Repaire n'a porté aucun préjudice aux demanderesses, qui étaient libres d'en solliciter un nouveau ou de vendre le bien en l'état dès la caducité de la promesse. Ils concluent enfin à l'absence de préjudice dès lors que l'indemnité d'immobilisation n'était pas due et que les consorts [O] ont finalement vendu le chalet à un tiers en 2021 pour le même prix, après avoir eux-même obtenu un nouveau permis de construire. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD demandent au tribunal de : - déclarer l’action et les demandes de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] irrecevables à défaut de justifier avoir qualité pour représenter l’indivision [O] et pour formuler des demandes indemnitaires en réparation d’un préjudice qu’aurait subi l’indivision de la succession [O] ; - en tout état de cause, débouter Madame [R] [O], Madame [J] [O] et Madame [V] [O] de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre ; - écarter l'exécution provisoire ; - condamner in solidum Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] à leur payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître [KX] [E]. Ils soutiennent en substance que les demanderesses ne justifient pas de leur qualité à agir au nom de l’indivision [O] alors que la mise en œuvre d'une action en responsabilité est une action personnelle, dont seule la victime du dommage peut invoquer le bénéfice, et non un acte conservatoire au sens de l’article 815-2 alinéa 1er du code civil. Ils contestent ensuite toute faute du notaire dans le cadre de ses fonctions, faisant valoir que les termes de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation sont clairs et résultent de la volonté commune des parties, que les promettants ont signé l’acte, après en avoir reçu lecture, et que la jurisprudence reconnaît que la preuve de l’exécution du devoir de conseil incombant au notaire peut résulter des termes de l’acte qu’il instrumente. Ils estiment que, dans le cadre de leurs négociations, les promettants ont accepté que l’indemnité d’immobilisation ne soit pas versée le jour de la signature de l’acte mais dans les huit jours de l’obtention du permis de construire, que les consorts [O] avaient connaissance du risque de recours contre le permis de la part d'un voisin et que les bénéficiaires n’avaient aucun intérêt à faire obstacle à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire stipulée à leur bénéfice et qui conditionnait leur engagement. Ils estiment ainsi la clause classique, efficace et conforme aux objectifs poursuivis, l’indemnité d’immobilisation ne pouvant être acquise aux promettants qu'en cas de non-réitération de la vente du fait des bénéficiaires après réalisation de l'ensemble des conditions suspensives. Ils ajoutent qu'en l'espèce la caducité de la promesse a été constatée d'un commun accord et qu'en tout état de cause l'une des conditions suspensives n'était pas remplie dès lors qu'un recours contentieux a été exercé contre le permis de construire. Ils estiment enfin que les demanderesses ne tirent aucune conséquence d'un prétendu manquement tiré de l’absence de vérification de la qualité de non-professionnel déclarée par Monsieur [K] [T]. Ils contestent enfin tout préjudice indemnisable, faisant valoir que la somme de 300 000,00 € résulte de l’accord contractuel intervenu entre les promettants et les bénéficiaires, et leur est inopposable ; et tout lien de causalité, dès lors qu'il n’est pas justifié que l’immobilisation du bien ait été la conséquence d’une faute du notaire, alors qu'elle a été librement acceptée par les promettants. L'ordonnance de clôture est intervenue 11 mai 2023. A l'audience du 31 janvier 2024, le tribunal a invité les parties à faire part de leurs observations, par voie de notes en délibéré à produire avant le 14 février 2024 sur l'irrecevabilité des fins de non-recevoir soulevées au regard des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, s'agissant d'une instance introduite après le 1er janvier 2020. A l'issue, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024, date du présent jugement. Par note en délibéré reçue le 9 février 2024, le conseil de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] demande au tribunal de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les parties défenderesses, au motif notamment que malgré un bulletin du juge de la mise en état les invitant à y procéder, les défendeurs n'ont pas régularisé de conclusions d’incident aux fins d’irrecevabilité, ni ne font état d’une cause d’irrecevabilité qui se serait révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. Par note en délibéré reçue le 12 février 2024, le conseil de Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD fait valoir que malgré l’irrecevabilité soulevée pour défaut de justification que les demanderesses avaient qualité pour agir au nom de l'indivision, la procédure n’a pas été régularisée ; que si le juge de la mise en état n’a pas été saisi d’un incident, il n’en demeure pas moins que, dans le cadre de l’action en responsabilité professionnelle engagée à l’encontre des notaires et leur assureur, qui ne constitue pas un acte conservatoire au sens de l’article 815-2 du code civil, mais une action personnelle dont seule la victime du dommage peut invoquer le bénéfice, il appartient aux demanderesses de faire la démonstration d’une faute professionnelle du notaire, qui serait directement à l’origine pour chacune d’elles d’un préjudice personnel ayant un caractère certain, réel et actuel. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des fins de non-recevoir : L'article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° statuer sur les fins de non-recevoir et que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. Ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. En l'espèce, compte tenu de la date de délivrance des assignations, l'instance est soumise aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2020, de sorte que le juge de la mise en état était seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir tirées d'un défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevées par les parties défenderesses. En effet, il n'est justifié d'aucune cause d'irrecevabilité survenue ou révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. En conséquence, il convient de dire irrecevables les fins de non-recevoir tirées d'un défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevées par les parties défenderesses. Sur la demande formée envers les consorts [W] portant sur l'indemnité d'immobilisation : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, l'acte de vente litigieux stipule qu'une indemnité d’immobilisation d'un montant de 300 000,00 € devait être versée par les bénéficiaires en contrepartie de la promesse afin de couvrir « l'éventualité où le BENEFICIAIRE ne donnerait plus suite à l'acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées » et que si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise aux promettants à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet de la promesse. L'acte précise que « Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au PROMETTANT et la somme qui aura été versée sera restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévaut de l'un des cas suivants : (...) en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d'une condition suspensive. » A cet égard, le contrat prévoit notamment, parmi les conditions suspensives auxquelles seuls les bénéficiaires pouvaient renoncer, une condition suspensive d’obtention au plus tard le 15 mars 2018 d’un permis de construire autorisant la réalisation d'une extension du bâtiment existant dans la limite des règles du PLU, les bénéficiaires s'engageant à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 12 novembre 2017. Le contrat précise également qu'à la date du 15 mars 2018, si le permis était obtenu et non purgé, ou si ledit permis était obtenu et venait à faire l'objet d'un ou plusieurs recours, ou s'il faisait l'objet d'une décision de retrait, ou encore de recours gracieux ouvrant à compter de son rejet, de nouveau le délai de recours contentieux, le délai de réalisation de la promesse de vente serait de plein droit prorogé sans qu'il ne puisse dépasser le 15 septembre 2018, afin d'examiner lesdits recours ou retraits et d'en négocier le cas échéant, un désistement de la part de leurs auteurs. Il est constant que cette condition suspensive ne s'est pas réalisée dans le délai convenu : si la société Le Repaire, représentée par Monsieur [H] [N], a obtenu le 27 décembre 2017 un permis de construire portant sur l’extension du chalet, celui-ci a fait l'objet un recours gracieux puis d'un recours contentieux non purgé avant le 15 septembre 2018. Or, les demanderesses ne démontrent aucunement que le défaut d'accomplissement de cette condition suspensive est imputable aux bénéficiaires de la promesse, comme elles le soutiennent. En effet, si elles prétendent que le dossier de demande de permis déposé par la société Le Repaire était affecté de carences, comportant notamment un plan de masse figurant une implantation du chalet incompatible avec les règles d’urbanisme et erronée, ne correspondant pas au plan masse du dossier de permis de construire d’origine, elles n'en apportent pas la preuve, à défaut de verser aux débats le dossier de demande de permis et le plan de masse qu'elles estiment erroné. Par ailleurs, il ressort tant du recours gracieux du 22 février 2018 que du recours contentieux du 15 juin 2018 que les griefs invoqués par Monsieur [B] [Y] ne se limitaient pas à une implantation du chalet trop proche de la limite séparative sur le plan de masse, mais portaient plus généralement sur l'irrégularité alléguée de la construction initiale et l'aspect extérieur du projet. Il n'est donc pas démontré que le seul établissement d'un plan de masse conforme à la réalité de l’implantation initiale du chalet aurait permis d'éviter ces recours ou d'obtenir leur purge avant la date du 15 septembre 2018, alors que les consorts [O] reconnaissent eux-même que Monsieur [B] [Y] leur vouait une « particulière animosité » depuis la construction du chalet plusieurs décennies auparavant. Enfin, sont dépourvues de toute portée à cet égard l'absence de notifiction régulière par les bénéficiaires de la promesse de la substitution de la société Le Repaire et l'insuffisance des démarches accomplies par les consorts [W] pour obtenir un crédit. De plus, eu égard à la formulation de la clause litigieuse, la seule sanction du défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation par les bénéficiaires dans les huit jours de l'obtention du permis de construire est la caducité de la promesse de vente. Cette défaillance des consorts [W] à honorer leur engagement n'est donc pas de nature à rendre exigible la somme de 300 000,00 € dans le contexte de la non-réalisation de l'ensemble des conditions suspensives. En conséquence, il convient de rejeter la demande de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O], es qualités d’indivisaires de la succession [O], tendant à la condamnation in solidum de Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire à leur payer la somme de 300 000,00 €. Sur la responsabilité du notaire : Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe. En particulier, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il appartient en revanche au client qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. En l'espèce, les demanderesses échouent à démontrer que n'est pas conforme à la volonté commune des parties la clause litigieuse prévoyant le versement de l'indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires au plus tard dans les huit jours de l’obtention du permis de construire, non purgé de tout recours, à peine de caducité de la promesse. Toutefois, Maître [P] [GO] n'apporte pas la preuve d'avoir informé et averti les demanderesses en temps utile de manière complète et circonstanciée sur les implications de l'insertion dans la promesse de vente de cette clause, mission qui lui revenait au titre de ses devoirs d'information et de conseil, et ce alors que la seule sanction de caducité de la promesse en cas de non-versement dans les huits jours de l'obtention d'un permis de construire était susceptible de ne répondre qu'imparfaitement à l'objectif poursuivi par les promettants de se prémunir contre une immobilisation de leur bien. Est ainsi caractérisée un manquement de la part de Maître [P] [GO] à l'égard des membres de l'indivision [O]. Toutefois, il n'en est résulté aucun préjudice pour les demanderesses dès lors que l'indemnité d'immobilisation n'est in fine pas due en raison de la non-réalisation de l'ensemble des conditions suspensives. De même, si Maître [P] [GO] ne démontre aucunement avoir sollicité auprès des bénéficiaires de la promesse les justificatifs de leurs démarches en vue d'obtenir un crédit, dès lors que l'indemnité d'immobilisation n'était pas due en raison de la non-réalisation de la condition suspensive relative au permis de construire, cette absence de diligences du notaire n'a eu aucune conséquence préjudiciable pour les demanderesses. Enfin, est dépourvu de tout lien de causalité avec le seul préjudice invoqué à l'encontre du notaire le grief relatif à la mention dans l'acte que le bénéficiaire était un non-professionnel de l'immobilier, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en examiner le bien-fondé. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O], es qualités d’indivisaires de la succession [O], tendant à la condamnation in solidum de Maître [P] [GO], de la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et de la société MMA IARD. Sur la demande de dommages et intérêts formée contre les consorts [W] : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Par ailleurs, l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme dispose que la décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière. En l'espèce, la promesse de vente litigieuse stipule que « LE PROMETTANT autorise LE BENEFICIAIRE à déposer toute demande de permis de construire » et que « Dans le cas où la vente ne se réaliserait pas, le BENEFICIAIRE donne d’ores et déjà tous pouvoirs au PROMETTANT à l’effet de procéder au retrait de toute autorisation de démolir ou de construire obtenue par lui ». Il est constant qu'en dépit de la caducité de la promesse, la société Le Repaire n’a pas sollicité spontanément le retrait du permis de construire dont elle bénéficiait, et que les consorts [O] n'ont obtenu l'abrogation du permis litigieux que le 29 novembre 2019, après vaine mise en demeure par leur conseil par lettre du 20 décembre 2018, assignation en référé et obtention d'une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains en date du 5 novembre 2019, exigeant le retrait du permis litigieux sous astreinte. Toutefois les demanderesses ne démontrent pas s'être trouvées dans l'impossibilité de remettre en vente le chalet sans attendre ce retrait, alors que les dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme ne leur interdisaient pas de solliciter un autre permis de construire. Dès lors, doit être rejetée leur demande de dommages et intérêts formée au titre de l'immobilisation du bien pendant plus d'un an après la caducité de la promesse. En outre, ne peuvent également qu'être rejetées les demandes de dommages et intérêts au titre de frais d'architecte et de bornage par un géomètre, qui ne résultent aucunement de la défaillance des bénéficiaires de la promesse. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive : En application de l'article 1240 du code civil, une action en justice n'est abusive que dans l'hypothèse d'une faute du demandeur. L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. En l'espèce, les consorts [W] ne rapportent pas la preuve d'une telle faute de la part des demandeurs, et notamment d'une intention de leur nuire de la part de ces derniers. En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L] et la société Le Repaire. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En application de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [KX] [E] peut recouvrer directement contre Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Enfin, eu égard aux divers manquements constatés de la part des défendeurs, l'équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter l'ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, - DIT irrecevables les fins de non-recevoir tirées d'un défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevées par les parties défenderesses ; - REJETTE intégralement les demandes de Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] à l'encontre de Monsieur [K] [T], Madame [G] [I], Monsieur [H] [N], Madame [S] [L], la société Le Repaire, Maître [P] [GO], la société civile professionnelle [P] [GO], [A] [U], [PF] [D] et [EK] [F] et la société MMA IARD ; - CONDAMNE in solidum Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] aux dépens ; - DIT que Maître [KX] [E] peut recouvrer directement contre Madame [R] [O], Madame [V] [O] et Madame [J] [O] les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; - DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, dont les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2024 Le GreffierLe Président G. ARCASB. CHAMOUARD