Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08318

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [G] [N] Monsieur [W] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ETU N° MINUTE : 15/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 mars 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercialdont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de [Localité 4], vestiaire J114 DÉFENDEURS Madame [G] [N] Monsieur [W] [N] demeurant ensemble [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparants en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ETU EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 27 janvier 2020 à effet au 03 février 2017, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné en location à Madame et Monsieur [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 361,66 euros par mois. Madame et Monsieur [N] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT-OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 14 juin 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 4053,24 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame et Monsieur [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4], aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ condamner solidairement Madame et Monsieur [N] à lui payer à titre de provision la somme de 5658,41 euros à la date du 16 août 2023 (terme de juillet 2023 inclus), à actualiser à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, ▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement des loyers, ▸ ordonner la libération des lieux par Madame et Monsieur [N] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, ▸ ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame et Monsieur [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ▸ dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, ▸ condamner solidairement, à défaut, in solidum Madame et Monsieur [N] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus les charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu'à complète libération des lieux, ▸ condamner in solidum Madame et Monsieur [N] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. La dénonciation au préfet est intervenue le 15 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2024. A cette date, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 6738,94 euros. En défense, Madame et Monsieur [N] ont comparu en personne et exposé leur situation personnelle et financière, indiquant que la Commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité et orienté leur dossier vers un effacement de dette, sollicitant leur maintien dans les lieux et des délais de paiement pour régler la dette locative, proposant de régler 50 euros par mois à ce titre en attendant la décision de la Commission de surendettement. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait part de son accord à l’audience malgré l'absence de reprise du loyer courant dans son intégralité par les locataires. Un diagnostic social et financier a été réalisé le 21 novembre 2023 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur le référé : Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence. - Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 16 juin 2023 pour signalement des impayés par le bailleur. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 15 septembre 2023, six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame et Monsieur [N], locataires d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 27 janvier 2020, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 4053,24 euros, échéance de mai 2023 incluse. Le commandement de payer qui a été signifié à Madame et Monsieur [N] le 14 juin 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame et Monsieur [N] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi, étant précisé qu'à cette date, Monsieur [N] n'avait pas encore déposé son dossier de surendettement. Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame et Monsieur [N] restaient devoir la somme de 6738,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 janvier 2024. Il convient d'expurger ce décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative. Par ailleurs, Madame et Monsieur [N] justifient avoir saisi la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] et avoir déclaré la dette locative dans leur dossier de surendettement, à hauteur de 7110,09 euros. Néanmoins, si une décision de recevabilité a été prise par la Commission de surendettement le 07 décembre 2023, aucune décision définitive n'a été rendue sur le traitement de la situation de surendettement des locataires, leur dossier ayant seulement été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au total, Madame et Monsieur [N] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 6568,94 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, compte-tenu de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement et de l'accord du bailleur à l'audience, à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Madame et Monsieur [N], il convient d'autoriser ces derniers à rembourser leur dette locative dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Si Madame et Monsieur [N] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Madame et Monsieur [N] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame et Monsieur [N] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Madame et Monsieur [N] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D’ores et déjà, vu l'urgence, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 août 2023, du bail consenti par [Localité 4] HABITAT-OPH à Madame et Monsieur [N] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] ; En suspend toutefois les effets ; Condamne Madame et Monsieur [N] solidairement à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 6568,94 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 04 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] à venir ; Autorise Madame et Monsieur [N] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 50 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ou décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire) ; Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame et Monsieur [N] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ; Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame et Monsieur [N] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera : ▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ; ▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; ▸qu'à défaut pour Madame et Monsieur [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; ▸que Madame et Monsieur [N] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; ▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame et Monsieur [N] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.