Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/04495

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 09 MARS 2023 N° RG 22/04495 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJU5 AFFAIRE : [O] [F] ... C/ [P] [W] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 17 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° RG : 22/00232 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 09.03.2023 à : Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [O] [F] née le 28 Septembre 1979 à [Localité 8] (Algérie) de nationalité [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [T] [L] né le 19 Juillet 1948 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] S.A.S.U. ANGIE PRESSING Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 - N° du dossier angi pre Ayant pour avocat plaidant Me Etienne CACAN, au barreau de l'Essonne APPELANTS **************** Monsieur [P] [W] né le 24 Novembre 1960 à TUNIS (TUNISIE) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078155 Ayant pour avocat plaidant Me Philippe BENSUSSAN, au barreau de Paris INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 9 décembre 2017, M [P] [W] a donné à bail à la société Angie Pressing et à Mme [O] [F], associée unique de la société en cours de constitution, ainsi qu'à cette dernière et à M. [T] [L] à défaut d'immatriculation de la société dans le délai imparti, un local commercial situé [Adresse 1], pour y exercer l'activité de « blanchisserie de détail, repassage, retoucherie », moyennant un loyer annuel en principal de 12 720 euros, payable mensuellement et d'avance les 1ers de chaque mois, outre les charges et taxes. Par le même acte, M. [L] s'est porté caution solidaire des engagements des preneurs. Le loyer annuel a ensuite été porté à la somme de 13 346,76 euros HT et HC. Par actes d'huissier en date des 18 octobre, 20 octobre et 8 novembre 2021, M. [W] a adressé à ses locataires un commandement de payer les loyers dus. Ce commandement est resté infructueux. Par acte d'huissier de justice délivré les 13, 17 et 20 décembre 2021, M. [W] a fait assigner en référé la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires, leur condamnation à lui verser la somme de 25 806,86 euros à titre de provision à valoir sur les loyers exigibles et les indemnités contractuelles, avec capitalisation des intérêts, l'autorisation de conserver le dépôt de garantie et leur condamnation à lui verser jusqu'à parfaire libération des locaux une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer. Par ordonnance contradictoire rendue le 17 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre M [W] et la société Angie Pressing et Mme [F] à la date du 8 décembre 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Angie Pressing, Mme [F] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], - autorisé M. [W] à placer sous séquestre, en garantie du paiement de sommes dues, les objets mobiliers et meubles meublants se trouvant dans lesdits locaux, - mis à la charge de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] la somme de 17 987,78 euros à payer à M. [W] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, - mis à la charge de de la société Angie Pressing, de Mme [F] et, s'agissant des trois premières échéances, de M. [L], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective deslieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à M. [W] et égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié, - mis à la charge de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] la somme de 1 000 euros à payer à M. [W] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [W] du reste de ses demandes, - mis à la charge de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] les entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2022, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté M. [W] du reste de ses demandes. Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de : - les juger recevables et bien fondés en leurs demandes ; - infirmer l'ordonnance rendue le 17 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a : - constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre M [W] et la société Angie Pressing et Mme [F] à la date du 8 décembre 2021, - mis à la charge de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] la somme de 17 987,78 euros à payer à M. [W] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, - mis à la charge de de la société Angie Pressing, de Mme [F] et, s'agissant des trois premières échéances, de M. [L], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective deslieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à M. [W] et égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié, statuant à nouveau : - rejeter l'ensemble des demandes de M. [W] ; - déduire la somme de 11 873,51 euros du montant de la dette actualisée au titre des dépenses assumées par le preneur ; - leur accorder 10 mois de délais de paiement pour s'acquitter du montant de leur dette, en plus du loyer courant, assortis d'une clause de déchéance du terme ; en tout état de cause : - condamner M. [W] à leur verser la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 11 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 699 et 700 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 19 décembre 2017, - résilié le contrat de bail du 19 décembre 2017, - ordonné l'expulsion de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] et celle de tout occupant sans droit ni titre de leur chef, - rejeté la demande de délais de la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L], - condamné solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire d'une indemnité d'occupation, - condamné solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire provisionnel des arriérés locatifs, - condamné solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - infirmer l'ordonnance du 17 juin 2022 en ce qu'elle a : - condamné solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire provisionnel la créance à la somme de 17 987,78 euros au lieu de de 25 806,86 euros, - débouté M. [W] de sa demande de majoration de 10 % augmentée d'1,5 % des condamnations conformément à l'article 13 intitulé « intérêts de retard » du contrat de bail et de capitalisation des intérêts, - condamné solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant au lieu du double, - débouté M. [W] de sa demande de condamnation sous astreinte de 300 euros par jour de retard au titre de l'expulsion, - débouté M. [W] de sa demande de conservation du dépôt de garantie, statuant de nouveau : - condamner solidairement la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire provisionnel des arriérés locatifs à la somme de 25 806,86 euros selon décompte arrêté au 10 mai 2022 ; - augmenter les condamnations pécuniaires de dix (10) %, augmentées d'un et demi pourcent (1,5 %) conformément à l'article 13 intitulé « intérêts du retard » du contrat de bail, et ce jusqu'à parfait paiement de l'intégralité des sommes dues ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2 366,08 euros correspondant au double du loyer ; - assortir l'expulsion d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ; - le déclarer bien fondé à conserver le dépôt de garantie ; en tout état de cause : - condamner en cause d'appel la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] solidairement au paiement provisionnel de la somme de 11 830 euros correspondant aux indemnités d'occupation à la période comprise entre le juin et octobre 2022 ; - condamner la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire, au profit de M. [W], de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] au paiement solidaire, au profit de M. [W], des entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L], appelants, sollicitent l'infirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté leur demande d'octroi de délais de paiement. Ils font valoir que l'impayé de loyers du bail commercial a été la conséquence de difficultés de trésorerie suite à l'épidémie de Covid 19 et versent pour en attester les bilans de la société Angie des années 2019 à 2021. Ils sollicitent donc que leur soient accordés des délais de paiement à hauteur de 10 mensualités, en plus du loyer courant. Ils arguent de leur bonne foi, de ce que la résiliation du bail entraînerait la cessation de l'activité, ce qui est à l'encontre de la préversation du tissu économique et de la continuité de l'emploi. Ils soutiennent également que l'activité présente à nouveau des résultats positifs depuis le mois de mai 2022. Ils sollicitent également l'infirmation de l'ordonnance attaquée sur le quantum de la dette locative, soutenant que si le décompte de la dette arrêté au 22 novembre 2021 fait mention d'un montant de 21 332,89 euros, doit être déduite la somme de 11 873,51 euros au titre de dépenses qu'ils ont assumées et pour lesquelles ils versent les factures aux débats. M. [W], bailleur intimé, sollicite la confirmation de l'ordonnance qui a constaté la résiliation du bail, ainsi que sur ses conséquences concernant l'expulsion et le principe de la condamnation solidaire des preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. Il sollicite toutefois l'infirmation de la décision quant au quantum de la créance et en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes de majoration de la créance principale, de sa demande d'astreinte, de sa demande de conservation du dépôt de garantie ainsi que sur le montant de l'indemnité d'occupation. Sur la résiliation du bail, il fait également valoir que le premier juge ne s'est pas prononcé sur sa constatation pour défaut d'assurance alors que les preneurs n'en ont pas justifié dans le délai d'un mois à compter du commandement qui leur a été délivré. Sur le montant de l'arriéré locatif, il relève que le premier juge, sans justification, a retenu une somme différente de celle figurant au dernier décompte qu'il avait produit, soit la somme de 25 806,86 euros. Il sollicite en outre la condamnation complémentaire des preneurs à lui payer la somme de 11 830 euros pour l'indemnité d'occupation correspondant aux mois de juin à octobre 2022 inclus (soit une somme correspondant au double du loyer qui aurait été dû). Il conteste que doive être déduit du montant de la dette celui des dépenses dont arguent les preneurs, faisant valoir qu'ils produisent 2 devis non signés qui n'ont pas à être retenus et que, s'agissant des factures, elles correspondent à des frais qui n'ont pas à être pris en charge par le bailleur. M. [W] demande ensuite l'infirmation de l'ordonnance et sollicite qu'aux sommes provisionnelles auxquelles les preneurs seront solidairement condamnés soit ajoutée celle de 10 % des sommes dues, augmentée d'1,5 %, par mois de retard supplémentaire, conformément à l'article du contrat de bail relatif aux « intérêts de retard ». Il sollicite également que l'indemnité d'occupation soit fixée à 2 fois le montant journalier du dernier loyer exigible, conformément aux stipulations contractuelles, soit au montant de 2 366,08 euros, et que l'expulsion ordonnée soit assortie d'une astreinte, les appelants ayant démontré qu'ils n'entendaient pas quitter les lieux volontairement. Enfin, il demande à pouvoir conserver le dépôt de garantie d'un montant de 3 456,69 euros, conformément aux stipulations du contrat qui prévoient cette conservation en cas d'inexécution contractuelle du fait du preneur. Sur ce, Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de provision : L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Au cas présent, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L], nonobstant le fait qu'ils demandent le rejet de toutes les demandes du bailleur, ne remettent pas en cause dans leurs conclusions les dispositions de l'ordonnance querellée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 décembre 2021, ni les effets en découlant, à savoir le principe de l'expulsion, la mise sous séquestre des biens meubles et le principe du paiement d'une indemnité d'occupation. L'ordonnance dont appel sera donc confirmée en ce qui concerne l'ensemble de ces dispositions, sans nécessité de statuer en plus sur le défaut d'assurance, l'absence de paiement des causes du commandement dans le délai imparti suffisant à donner plein effet à la clause résolutoire. Par ailleurs, le bailleur ne verse aux débats aucun élément, et notamment aucune vaine sommation de quitter les lieux, démontrant que les locataires auraient fait obstruction pour quitter les lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. La société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] ne contestent pas le montant de l'arriéré locatif tel que figurant au décompte arrêté au 22 novembre 2021 à hauteur de la somme de 21 332,89 euros. Le bailleur verse quant à lui un décompte plus tardif que le premier juge n'a pas pris en considération, et faisant apparaître qu'au 10 mai 2022, l'arriéré s'élevait à la somme de 25 806,86 euros, ce qui n'est pas davantage contesté par les appelants. Les preneurs sollicitent que soit déduit le montant de leurs dépenses à hauteur de 11 873,51 euros, sans toutefois alléguer, ni justifier, qu'il s'agirait de dépenses à la charge du bailleur. En outre, comme celui-ci le fait valoir, deux postes correspondent à des devis dont il n'est pas démontré qu'ils auraient été acceptés. Les 4 factures, pour un montant total de 7 234,80 euros correspondent quant à elles à : - la modification de l'installation électrique dont les appelants ne contestent pas qu'elle ait été rendue nécessaire par les machines utilisées par le pressing et non par une mise aux normes, - le remplacement de la vitrine pour le passage des machines à sec, relatif aux besoins de l'activité des preneurs, - un bris de glace dont la facture mentionne la prise en charge par une compagnie d'assurance. Il n'est donc nullement avéré que ces frais doivent être mis à la charge du bailleur et la demande des appelants à ce titre sera rejetée. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation due au titre de l'occupation illicite du bien, qui a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers, l'article 17 du contrat de bail prévoit que : « A défaut par le preneur d'évacuer les lieux au jour de la résiliation ('), il serait redevable au bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité quotidienne d'occupation qui sera fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, nonobstant le remboursement des charges et sans préjudice de tous dommages et intérêts, le tout jusqu'à la libération effective des lieux loués ». De la même manière, le même article stipule qu'en cas de résiliation du bail, « la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera intégralement acquise à ce dernier à titre d'indemnité forfaitaire et non susceptible d'une réduction judiciaire par application de l'article 1231 du code civil (...) ». L'article 13 du bail intitulé « intérêts de retard » prévoit quant à lui qu'en cas de non-paiement à son échéance de l'intégralité d'un terme de loyer entraînera des pénalités de retard « égales à 10 % des sommes dues, augmentées d'1,5 % des sommes dues par mois de retard supplémentaire à courir jusqu'au complet paiement desdites sommes (...) ». Or ces trois stipulations s'apparentent toutes à des clauses pénales, lesquelles, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, sont susceptibles d'être modérées par le juge du fond, de sorte que statuant en référé, la cour dira n'y avoir lieu à les appliquer. L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, que les preneurs auraient dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié. Il s'ensuit qu'il convient également de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire des preneurs au paiement provisionnel de la somme de 11 830 euros correspondant aux indemnités d'occupation majorées. Par voie d'infirmation et en conséquence de ce qui précède, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] seront solidairement condamnés à verser à M. [W] la somme de 25 806,86 euros au titre de la dette locative et d'occupation arrêtée au 10 mai 2022. L'intimé sollicite que soit ordonné la capitalisation des intérêts, sans toutefois préciser le point de départ à partir duquel il sollicite que les intérêts courent. Il sera donc dit que la condamnation au paiement de la somme de 25 806,86 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et la capitalisation des intérêts, qui est de droit, sera ordonnée, pour ceux qui seront dus pour une année entière par application de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire : L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il convient de relever que dès l'année 2019, comme cela ressort du bilan et du compte de résultat de la société Angie, celle-ci connaissait des difficultés financières, dégageant un résultat négatif. Si le résultat apparaît légèrement positif pour les deux années suivantes, il est toutefois établi par le dernier décompte versé aux débats par le bailleur arrêté au 14 octobre 2022 que la dette ne cesse de croître et que l'équivalent des loyers et charges courantes n'est plus régulièrement payé depuis de longs mois, seuls trois règlements étant intervenus sur la période concernée de l'année 2022. Dans ces conditions, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] ne démontrent pas leur capacité à faire face à un échelonnement de la dette en plus du paiement des indemnités et charges courantes, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande de délais et par voie de conséquence, de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Parties perdantes, la société Angie Pressing, Mme [F] et M. [L] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [W] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 17 juin 2022 en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative au quantum de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement la société Angie Pressing, Mme [Z] [F] et M. [T] [L] à payer à M. [P] [W] la somme de 25 806,86 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 mai 2022, Ordonne la capitalisation des intérêts pour ceux qui seront pour une année entière à compter de la date du présent arrêt, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ; les déboute de leurs autres demandes, Condamne solidairement la société Angie Pressing, Mme [Z] [F] et M. [T] [L] à payer à M. [P] [W] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société Angie Pressing, Mme [Z] [F] et M. [T] [L] supporteront solidairement les dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,