Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01932

Du 26 février 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/01932 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMH6 Commune DE [Localité 3] C/ [D] [L] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeur - FE délivrée à SELARL MILANI-WIART Le 26/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Commune DE [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Marion TCHINA de la SELARL MILANI-WIART DEFENDERESSE : Madame [D] [L] [Adresse 2] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 12 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 10 juillet 2020, la commune de [Localité 3] a donné à bail à Madame [D] [L] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec un loyer mensuel de 480 €, ainsi qu'une avance sur charges, outre une clause d'indexation. Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer afin d'obtenir le règlement de la somme de 3.889,73 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 avril 2023. Par assignation en date du 2 octobre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 4 octobre 2023, la commune de [Localité 3] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d'une demande en paiement et d'expulsion dirigée contre Mme [L]. A l'audience du 12 janvier 2024, la commune de [Localité 3], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : -Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ; -Condamner Mme [L] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l'assistance de la force publique, dès la signification du commandement de quitter les lieux ; -condamner Mme [L] à lui payer la somme de 8.161,79 € au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; -condamner Mme [L] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ; -condamner Mme [L] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu'au paiement de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 3] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [L] n'ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 26 mai 2023. La commune de [Localité 3] ajoute qu'en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [L] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion. Mme [L] a comparu. Elle conteste la demande d'expulsion formée à son encontre, en évoquant l'état du logement, qui l'a conduite à devoir régler des factures d'électricité importantes en raison d'une installation défectueuse, outre la présence de nuisibles et des soucis d'isolation. Elle ajoute que le logement n'est pas adapté à une personne en situation de handicap et qu'elle vit avec son fils âgé de 13 ans. Elle sollicite, à tout le moins, un délai pour évacuer les lieux. La commune de [Localité 3] réfute tous les motifs allégués par Mme [L]. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu'en l'espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que la locataire doit verser un loyer mensuel de 480 € avec qu'une avance sur charges, et une clause d'indexation, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'il n'est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par la locataire aux termes contractuellement convenus ; Qu'il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [L] reste redevable, à la date du 1er décembre 2023, de la somme de 7.625,27 € (et non 8.165,79 €) ; Que Mme [L] ne peut utilement se prévaloir d'un quelconque désordre affectant le logement, qui serait susceptible de remettre en question son caractère décent au sens du décret du 30 janvier 2002, dès lors qu'elle verse aux débats un rapport établi par le Service Local d'Intervention pour la Maîtrise de l'Energie de Gironde, suite à une visite de son logement réalisée le 16 novembre 2023, établissant que l'installation électrique est aux normes, que le logement est classé E s'agissant des dépenses énergétiques, ce qui explique l'importance des factures de fourniture d'électricité, mais qui ne constitue pas un manquement de la commune de [Localité 3] à ses obligations contractuelles ; Que, par ailleurs, elle ne verse aux débats aucun élément susceptible de démontrer la présence de nuisibles dans les lieux ; Qu'enfin, s'il est établi que le logement est inadapté à une personne à la mobilité réduite, il s'avère que ceci ne constitue pas non plus une violation des obligations contractuelles de la commune de [Localité 3], dès lors que cette caractéristique n'est pas précisée dans le bail, et qu'elle ne constitue pas une obligation légale ; Que, dans ce contexte, Mme [L] ne peut donc se prévaloir d'une exception d'inexécution qui justifierait le non paiement de son loyer ; Attendu qu'il convient en conséquence de condamner Mme [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 7.625,27 € au titre des arriérés dus au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la modification de la demande lors de l'audience ; II - Sur la résiliation du bail et sur la demande d'expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 10 juillet 2020 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que la commune de [Localité 3] a, par communication électronique en date du 4 octobre 2023 informé la Préfecture de l'assignation en expulsion ; Attendu que le bailleur a fait signifier, le 26 mai 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s'est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu'il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 juillet 2023 et d'ordonner l'expulsion de Mme [L] ainsi que de tous occupants de son chef ; Attendu que la preuve d'une voie de fait ou que la locataire ait refusé une offre de relogement n'étant pas rapportée, il n'y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour faire procéder à l'expulsion ; Attendu que, par ailleurs, en application des articles L 412-3 et suivants du même code, il convient d'accorder à Mme [L] un délai pour quitter les lieux, compte tenu de son état de santé et de sa situation familiale et sociale, ayant un enfant mineur à charge, et vivant seule ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens six mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; Attendu qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [L] à verser, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d'occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ; III - Sur les demandes accessoires : Attendu qu'il est fait droit à la demande de la commune de [Localité 3], il convient de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 250 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu'il convient de constater l'exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l'article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant la commune de [Localité 3] d'une part, et Madame [D] [L] d'autre part, a été résilié à la date du 26 juillet 2023 ; CONDAMNONS Mme [L] à payer en derniers et quittances à la commune de [Localité 3] la somme de 7.625,27 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2023 ; ORDONNONS à Mme [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] dans un délai de six mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [L] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS Mme [L] à payer en deniers et quittances à la commune de [Localité 3] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 2 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Mme [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 250€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS Mme [L] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT