Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/01410

- N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Date de l'ordonnance de clôture : 22 janvier 2024 Minute n°24/411 N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 Le CCC : dossier FE : -Me ZEKRI-POSTACCHINI -Me MEURIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU SEIZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE PARTIES EN CAUSE DEMANDEURS Madame [R] [N] [Adresse 10] [Localité 5] Madame [T] [N] [Adresse 1] Monsieur [A] [E] [N] [Adresse 7] Madame [Y] [N] [Adresse 4] Madame [H] [N] [Adresse 3] Monsieur [C] [N] [Adresse 9] Monsieur [W] [N] [Adresse 7] représentés par Me Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.R.L. SOGEST [Adresse 2] représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : Mme RETOURNE, Juge Assesseurs: Mme GRAFF, Juge M. ETIENNE, Juge Jugement rédigé par : Mme RETOURNE, Juge DEBATS A l'audience publique du 04 Avril 2024 en présence de Mme KENISBERG auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative. GREFFIERE Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ; FAITS ET PROCÉDURE Madame [Z] [M] [J] épouse [N] était propriétaire de biens immobiliers sis: - [Adresse 8] ; - [Adresse 6]. Le 21 février 2006, un mandat de gestion locative a été conclu avec la société SOGEST. Un bail commercial a été conclu entre Mme [N] et la société PHOUT-KHAM le 13 août 2007 pour le bien sis [Adresse 6] à [Localité 11], puis le fonds a été cédé à la SARL ROSE DES SABLES le 22 septembre 2010, qui a elle-même cédé son fonds à la SARL PETIT PARADIS le 21 novembre 2014, pour être ensuite cédé à la SARL FLEURS DUNANT le 1er avril 2019 . Le 9 octobre 2007, un bail commercial a été conclu avec la société LE SELAM pour le local situé [Adresse 8]. Le 13 décembre 2015, les enfants de Madame [Z] [M] [J] épouse [N] sont devenus nu-popriétaires de ces biens, dont elle est restée l’usufruitière. Le 22 août 2018, Madame [N] est décédée. Le mandat de gestion locative a cessé le 1er décembre 2020. Le 25 mars 2022, le conseil de l’indivision [N] a mis en demeure la société SOGEST de répondre à ses question relatives à la mise en cause de sa responsabilité et de lui indiquer comment elle entendait réparer le préjudice subi par l’indivision [N]. Le 14 avril 2022, la société SOGEST a donné des explications quant aux fautes reprochées. Le 18 juillet 2022, le conseil de l’indivision [N] demandait par mail à la société SOGEST de déclarer le sinistre à son assurance. Le 9 novembre 2022, le conseil de l’indivision [N] a envoyé à la société SOGEST une seconde mise en demeure faisant valoir que sa responsabilité professionnelle était engagée et lui demandant le versement de la dette locative accumulée, des loyers perçus et non reversés, la communication des coordonnées de son assureur et de procéder à une déclaration de sinistre. Par acte signifié le 22 mars 2023 à la société SOGEST, les consorts [N] l’ont assignée devant le Tribunal judiciaire de Meaux. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 novembre 2023, les consorts [N] sollicitent du Tribunal de: “• DIRE recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [W] [N] en sa qualité de représentant de l’indivision [N] ; • DIRE que le cabinet SOGEST a commis des graves fautes de gestion ; • DIRE que le cabinet SOGEST a manqué à son obligation de conseil, de prudence, de diligence et de suivi dans sa gestion des biens immobiliers ; • DIRE que le cabinet SOGEST a fait preuve de mauvaise foi ; • DIRE que le cabinet SOGEST a causé un préjudice moral à l’indivision [N] ; • DIRE que le cabinet SOGEST a causé un préjudice financier résultant de la perte de chance de pouvoir percevoir l’intégralité des loyers, d’un montant total de 47.761,45 € à l’indivision [N]; - N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 En conséquence, • CONDAMNER la société SOGEST au paiement la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par l’indivision [N] ; • CONDAMNER la société SOGEST au paiement la somme de 47.761,45 € à titre de dommages et intérêts relatifs à la perte de chance subie par l’indivision [N] de percevoir l’ensemble des loyers ; • CONDAMNER et ENJOINDRE le cabinet SOGEST à communiquer les coordonnées de son assureur titulaire du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle ; • CONDAMNER la société SOGEST au paiement la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; • RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.” Au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1353, 1991,1992, 1993, 2224 du Code civil, l’indivision fait valoir que le cabinet SOGEST a manqué aux obligations qui lui incombaient dans le cadre du mandat de gérance locative conclu, en ne reversant pas les loyers perçus, en accordant sans leur consentement une réduction du montant d’un loyer commercial, en faisant indûment payer à un nouveau locataire une taxe foncière, en laissant la société LE SELAM se maintenir dans les lieux malgré ses manquements ( défauts de paiement de loyer, qu’elle ait été radiée du registre du commerce et des sociétés, qu’elle n’ait pas transmis son attestation d’assurance), en manquant à ses obligations de conseil, en ne sollicitant pas l’attestation d’assurance du locataire, en ne permettant pas à l’indivision de percevoir des sommes relatives aux loyers impayés en raison de l’absence d’assurance et en manquant à son obligation de surveillance et de gestion du bien. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, la société SOGEST demande au Tribunal de: “- Déclarer irrecevables et mal fondées les prétentions dirigées à l’encontre de la société SOGEST; - Débouter toute demande dirigée à l’encontre de la société SOGEST ; - A titre subsidiaire, ramener les prétentions dirigées à l’encontre de la société SOGEST à de bien plus justes proportions ; - En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les prétentions des demandeurs; - En tout état de cause, condamner in solidum M. [W] [N], Mme [R] [N], M. [A] [N], Mme [Y] [N], Mme [H] [N], M. [C] [N] à régler à la société SOGEST une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles; - En tout état de cause, condamner in solidum M. [W] [N], Mme [R] [N], M. [A] [N], Mme [Y] [N], Mme [H] [N], M. [C] [N] au paiement des entiers dépens. ” Elle fait valoir avoir rempli l’ensemble de ses obligations. Elle indique que le loyer non reversé s’explique par le fait que le compte de l’indivision était débiteur. Elle soutient que la réduction du montant du loyer commercial aurait dû générer une action dès 2010, qu’une telle action est désormais prescrite et que l’indivision était d’accord avec cette réduction qui s’explique par l’état du bien. Elle ajoute que la taxe foncière a été sollicitée auprès de la société précédante mais que c’est la nouvelle société locataire qui a réglé, les gérants se connaissant pour appartenir à la même famille. Elle indique qu’il n’existe pas d’obligation légale de justifier chaque année de la souscription de l’assurance en matière de bail commercial, qu’il n’est pas invoqué de préjudice en résultant et que l’assurance des risques locatifs ne couvre pas les loyers impayés. Elle conclut qu’il n’existait pas de raison de résilier le bail en 2017 et qu’en 2019 et 2020 les difficultés de règlements s’expliquaient par les mouvements sociaux et la crise sanitaire. Au visa de l’article 14-II de la loi du 14 novembre 2020, elle fait valoir qu’aucune mesure d’expulsion ne pouvait être intentée en 2020. Elle fait valoir qu’aucun préjudice moral n’a été subi et n’est justifié, qu’il n’y a pas de préjudice à ne pas avoir versé des fonds pour compenser le fait que le compte était débiteur et qu’elle n’est pas responsable des difficultés financières rencontrées par la société LE SELAM, de la crise sanitaire mondiale et des impayés postérieurs à la résiliation du mandat de gestion et qu’aucune mesure qu’elle aurait prise n’aurait permis le recouvrement des loyers et qu’avant la jurisprudence de 2022, il était apparu à l’ensemble de la profession que la meilleure option était de trouver un terrain d’entente avec les locataires. A titre subsidiaire, elle indique que le préjudice moral n’existe pas, que le loyer FLEURS DUNANT a été réglé, que l’indivision ne peut se prévaloir que d’une perte de chance de percevoir des loyers jusqu’à la résiliation du mandat et que l’expulsion aurait été couteuse et aurait duré plusieurs mois. Elle indique que l’exécution provisoire pose des difficultés en cas d’infirmation face à une indivision constituée de nombreux indivisaires. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. La clôture a été prononcée le 22 janvier 2024, par ordonnance du même jour. L’affaire a été entendue le 4 avril 2024 et mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIVATION A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Une indivision est dépourvue de personnalité juridique. En l’espèce, les consorts [N] apparaissent comme demandeurs. En conséquence, il sera considéré que les demandes de condamnations sont formulées au bénéfice de Monsieur [W] [N], Madame [R] [N], Madame [T] [N], Monsieur [A] [N], Madame [Y] [N], Madame [H] [N], Monsieur [C] [N]. Sur la responsabilité Aux termes de l’article 1991 du code civil: “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.” Aux termes de l’article 1992 du code civil : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.” Aux termes de l’article 1993 du code civil : “Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.” Sur les fautes invoquées dans la gestion du bien [Adresse 6] Loyer de novembre 2020 de la société FLEURS DUNANT L’indivision [N] fait valoir que le loyer de novembre 2020 de la société les FLEURS DUNANT a été versé à la société SOGEST, qui ne lui a pas reversé. La société SOGEST fait valoir que l’indivision était débitrice de 1707,65 euros. Elle confirme avoir perçu le loyer de la société LES FLEURS DUNANT de 1275,65 euros, ainsi que le loyer TOSCANA de 1038,28 euros, soit un montant global de 2313,93 euros. Elle ajoute avoir versé le solde de 606,60 euros à l’indivision et donc ne pas être fautive. Il ressort du mail du 20 mars 2021, que l’indivision a reçu la somme de 606,66 euros pour une somme globale attendue pour quatre loyers de 4371,46 euros et a minima de 2313,93 euros correspondant aux sommes reçues. L’absence de reversement du loyer de novembre 2020 est donc établie. L’existence d’une compensation entre cette somme et un compte débiteur n’est pas établie par la société SOGEST, qui ne verse aucune pièce, notamment comptable pour justifier de cette compensation. En conséquence, la faute de la société SOGEST est établie. La réduction du montant de loyer commercial L’indivision fait valoir que le montant du loyer commercial a été réduit de 200 euros, sans faire signer d’avenant à l’indivision. Elle ajoute n’avoir été informée de cette baisse qu’après le décès de Madame [N] le 22 août 2018. En réplique, elle fait valoir que la precription ne commence à courir qu’à compter de la découverte des manquements et conteste l’existence d’un accord de Madame [N]. La société SOGEST fait valoir qu’au regard de l’état et de la situation du bien immobilier, il avait été convenu avec Mme [N] fin 2010 de baisser le loyer de 200 euros. Elle fait valoir que l’absence de réaction depuis cette date traduit l’accord des consorts [N] pour cette baisse et que l’indivision ne peut agir en 2023 sans encourir la prescription. Elle précise que l’indivision ne peut se prévaloir de plus de droits que la défunte et qu’un nouveau délai n’a pas commencé à courir au décès. Elle indique ne pas avoir conservé d’archives sur l’accord de Madame [N] datant de plus de 10 ans. Elle vise l’adage Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. La baisse de loyer est un fait constant. -sur l’irrecevabilité Il ressort de l’article 789 6°du code de procédure civile que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Il ressort du dernier alinéa de l’article 789 du code de procédure civile que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. - N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 En l’espèce, l’irrecevabilité a été exclusivement soulevée par la société SOGEST dans les conclusions au fond. En conséquence, la fin de non recevoir est irrecevable. -sur l’acception tacite de la baisse de loyer La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté d’y renoncer. Il est mentionné au contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la société PETIT PARADIS et la société FLEURS DUNANT que les locaux ont été donné à bail par Mme [J] [Z] [M] nu propriétaire pour 3,6,9 années se terminant le 31 août 2016 pour un loyer de 1300 euros HT par mois et que le fonds a été cédé à la ROSE DES SABLES le 22 septembre 2010 moyennant un loyer de 1165,12 euros HT et que le loyer est porté depuis le 1er janvier 2019 à 1169,42 euros. La société SOGEST n’établit pas l’existence d’un accord donné pour cette baisse. Le silence gardé lors de l’encaissement des loyers postérieurement à la baisse de celui-ci par Mme [N], puis par l’indivision [N] ne manifeste pas de manière non équivoque la volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail. En conséquence, une faute de la société SOGEST doit être retenue. La taxe foncière de l’année 2018 L’indivision fait valoir que la taxe foncière aurait dû être appelée auprès de la société PETIT PARADIS cédante, et non auprès de la société FLEURS DUNANT, cessionnaire du fonds de commerce et que le conseil fiscal de cette dernière en a sollicité le rétablissement. La société SOGEST indique que la taxe avait été facturée à la société PETIT PARADIS en mai 2019, que les gérants des deux sociétés sont de la même famille, qu’ils se sont arrangés entre eux et qu’aucune réclamation n’a été formulée durant sa gestion. Il est stipulé au compte rendu de gérance de juin 2019, que la société FLEURS DUNANT s’est acquittée de la taxe foncière 2018. Il est stipulé au contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la société PETIT PARADIS et la société FLEURS DUNANT en page 5 que la taxe foncière est remboursée au bailleur. Il est stipulé en page 9 que sur les comptes de prorata à compter du 1er avril 2019 est concernée la taxe foncière 2018 exigible en 2019. Le 9 mai 2022, le conseil de la société les FLEURS DUNANT a sollicité que soit extraite la taxe foncière 2018 des comptes locataires et le solde rétabli, faisant valoir que la taxe foncière avait été injustement réglée par sa cliente. La société SOGEST n’établit pas avoir facturé la société cédante et l’existence d’un accord sur la prise en charge par le cessionnaire. La société SOGEST a donc commis une faute de gestion. Sur les fautes invoquées dans la gestion du bien [Adresse 8] -le manquement à l’obligation de conseil L’indivision fait valoir que la société SOGEST n’a pas veillé au respect des clauses essentielles du bail, aurait dû solliciter l’attestation d’assurance, aviser l’indivision de la situation et aurait dû lui conseiller d’exiger une assurance du locataire. Elle indique que cette absence d’assurance a conduit à sa perte de chance de percevoir des sommes relatives aux loyers impayés. La société SOGEST fait valoir que le bail prévoyait une obligation d’assurance, mais ne prévoyait pas d’obligation annuelle de communication d’un justificatif. En réplique, elle indique que l’assurance des risques locatifs ne couvre pas les loyers impayés. -Il est stipulé à l’article 12 du contrat de bail commercial conclu avec la SARL LE SELAM en septembre et octobre 2007, que le preneur deva s’assurer et maintenir assurés les biens loués, contre l’incendie, les risques professionnels, le recours des voisins et les tiers, les dégâts des eaux... -Le mandat de gérance locative stipulait qu’un contrat annexe de garantie des loyers a été souscrit. Il revenait à la société SOGEST de s’assurer que ces obligations soient remplies, ce dont elle ne justifie pas. La société SOGEST a commis une faute. -le manquement à l’obligation de surveillance et de gestion du bien immobilier L’indivision fait valoir qu’en violation de ses obligations stipulées à l’article 3 du mandat de gérance locative, la société SOGEST n’a pas sollicité le versement des loyers commerciaux pendant près de deux ans, engendrant un montant dû de 46 485,80 euros. Elle précise que seuls deux rappels d’avis d’échéance ont été adressés les 22 mai et 22 juin 2020 à la société LE SELAM. Elle ajoute que la situation de la société LE SELAM n’a pas été vérifiée, bien qu’elle ait fait l’objet d’une ouverture de procédure de redressement judiciaire le 15 mai 2017 et ait été radiée du registre du commerce et des sociétés le 20 juin 2018. Elle indique qu’elle a été contrainte de délivrer un commandement payer visant la clause résolutoire le 21 avril 2022. Elle précise que les difficultés de la société LE SELAM ont commencé nécessairement en même temps que la mise en redressement judiciaire et que l’article 14-11 de la loi du 14 novembre 2020 n’interdisait pas d’agir à l’expiration du délai de deux mois. Elle ajoute que le cabinet SOGEST a refusé de déclarer le sinistre à son assureur. La société SOGEST fait valoir qu’elle ne pouvait se douter que la société LE SELAM était liquidée amiablement et indique que les loyers ont continué à être réglés postérieurement au redressement et à la liquidation et que le redressement a permis la continuation de l’entreprise et qu’il n’y avait donc pas de raison de résilier le bail en 2017. Elle ajoute que la société LE SELAM a connu des difficultés comme d’autres commerces de bouche en 2019 et 2020 suite aux mouvements sociaux et à la crise sanitaire. Elle précise que le 12 juin 2020, 5 chèques ont été remis et sont revenus impayés. Elle indique que la loi du 14 novembre 2020 prévoyait un moratoire pour les demandes de condamnation des loyers et d’expulsion des preneurs à bail commercial et que son mandat a pris fin au 1er décembre 2020, ne lui permettant pas d’agir. - N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 Un décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 a été pris portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19. L'article 40 du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020 et l'article 40, du décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 applicables jusqu’au 30 octobre 2020 prévoient que les établissements recevant du public de type N, restaurants et débits de boissons, ne peuvent accueillir du public qu'à la condition que les personnes accueillies aient une place assise, qu'une même table ne regroupe que des personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, dans la limite de dix personnes, et qu'une distance minimale d'un mètre soit garantie entre les tables occupées par chaque personne ou groupe de personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, sauf si une paroi fixe ou amovible assure une séparation physique. Selon l’article 14, de la loi n° 2020-1379, du 14 novembre 2020, applicable à compter du 17 octobre 2020, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I, de l'article 1er, de la loi n° 2020-856, du 9 juillet 2020 ou du 5°, du I, de l'article L. 3131-15 du Code de la santé publique, les personnes morales de droit privé satisfaisant à plusieurs critères d'éligibilité ne peuvent encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période, même antérieure au 17 octobre 2020, au cours de laquelle leur activité économique est affectée par l'une des mesures de police précitée. Il est stipulé au mandat de gestion locative conclu le 21 février 2006, que le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous actes d’administration et ajoute en page 3 au titre des prestations supplémentaires: “en cas de difficultés et à défaut de paiement exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations, devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces. Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyens et non de résultat sauf en ce qui concerne éventuellement le paiement des loyers dans la mesure où un contrat annexe de garantie des loyers a été souscrit pour le bien, objet des présentes et dans les conditions dudit contrat.” Il apparaît à la lecture de l’extrait du site societe.com, que la société LE SELAM était spécialisée dans le secteur de la restauration rapide et a été radiée au RCS le 20 juin 2018 et qu’une annonce légale sur sa dissolution a été diffusée au BODACC le 29 juin 2018. Un document intitulé mise en demeure visant la clause résolutoire du contrat a été envoyé le 22 mai 2020 à la société LE SELAM par la société SOGEST, pour un solde débiteur de 10 291,86 euros. Un document intitulé mise en demeure visant la clause résolutoire du contrat a été envoyé le 22 juin 2020 à la société LE SELAM par la société SOGEST, pour un solde débiteur de 9405,60 euros. Il n’est pas contesté que la société LE SELAM a remis 5 chèques d’un montant de 1876,12 euros chacun, soit une somme globale de 9389,60 euros. Le premier chèque est revenu impayé et l’écriture passée en novembre 2020. Il est produit un mail du 18 novembre 2020 dans lequel M. [N] indique à la société SOGEST qu’il existe un défaut de paiement de loyer s’élevant à 8858,95 euros. Il apparait à la lecture de l’extrait de compte locataire rédigé par la société La Gestion en ligne, qui a succédé à la société SOGEST, qu’au 1er décembre 2020, les impayés de la société LE SELAM s’élevaient à 10 746,59 euros, avec plusieurs paiement en crédit, notamment une somme de 1218,60 euros. Au regard de ce même document, le loyer mensuel s’élevait à la somme de 975,24 euros. Au regard de ces données chiffrées, il apparaît : -que la date de début des impayés n’est établie par aucune pièce mais peut être fixée au plus tard au mois d’août 2019 au regard du montant mensuel des loyers et de la somme des impayés; -que des règlements ont été réalisés entre mai et décembre 2020 puisque le montant de la dette a baissé entre mai et juin et est constante entre mai et décembre, malgré les nouvelles échéances échues . -La société SOGEST n’établit pas avoir entrepris des diligences au dernier trimestre 2019, pour le recouvrement des loyers. -Aucun grief ne peut lui être reproché en 2020, au regard des mises en demeure envoyées, des réglements réalisés et de la règlementation alors en vigueur. -Il est conclu par les deux parties que les mandats de gestion ont pris fin au 1er décembre 2020. Les impayés postérieurs à cette date ne sont donc pas imputables à la société SOGEST. Une faute a donc été commise par la société SOGEST sur l’année 2019. Sur les préjudices et le lien de causalité -Sur la perte de chance de percevoir le loyer de novembre 2020 de la société les FLEURS DUNANT Comme développé ci-avant l’absence de reversement du loyer de novembre 2020 versé par le locataire, les FLEURS DUNANT à la société SOGEST est établie et l’existence d’une compensation entre cette somme et un compte débiteur n’est pas établie par la société SOGEST. La faute de la société SOGEST est caractérisée, comme ci-dessus développé, ainsi que le préjudice et le lien de causalité. La société SOGEST indique que l’indivision reconnait avoir reçu des fonds qu’elle ne déduit pas du montant réclamé. La société SOGEST confirme avoir perçu le loyer de la société LES FLEURS DUNANT de 1275,65 euros, ainsi que le loyer TOSCANA de 1038,28 euros, soit un montant global de 2313,93 euros. Elle ajoute avoir versé une somme de 606,60 euros à l’indivision. Ce montant ne couvre pas la somme globale qui aurait dû être reversée. La société SOGEST sera donc condamnée à verser à l’indivision [N] la somme, telle que sollicitée de 1275,65 euros au titre du loyer de la société LES FLEURS DUNANT . -Sur la perte de chance de percevoir le loyer de la société LE SELAM L’indivision [N] sollicite la somme de 46 485,80 euros au titre des impayés de la société LE SELAM. - N° RG 23/01410 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDAO5 La somme de 46 485,80 euros n’est justifiée par aucune des pièces produites, l’extrait de compte versé aux débats comme pièce et comme décompte joint au commandement de payer couvrant la période du 1er janvier 2020 au 4 mars 2022. Le lien de causalité avec les impayés postérieurs au 1er décembre 2020 n’est pas établi, le mandat de gestion ayant pris fin à cette date. Aucun détail sur la dette locative de 10 746,59 euros au 1er décembre 2020 n’est produit, les impayés de 2019 ne peuvent pas être déterminés. Le préjudice résultant de la faute de la société SOGEST de ne pas entreprendre des mesures de recouvrement des loyers impayés en 2019 n’est donc pas établi. Toutefois, comme développé ci-avant, contrairement aux dispositions contractuelles, il n’est pas justifié de la souscription d’une assurance loyers impayés prévue contractuellement, et a fortiori de la déclaration d’un sinistre. Le lien de causalité entre ce manquement et le non versement par une assurance d’une indemnité pour les loyers impayés de 10 746,59 euros est donc établi. S’agissant d’une perte de chance, il convient d’évaluer le préjudice de l’indivision à la somme de 8060 euros (10 746,59 euros x 75%). *** Il convient en conséquence de condamner la société SOGEST au paiement de la somme gloable de 9 335,65 euros (8060 + 1275,65 ). -Sur le préjudice moral L’indivision [N] fait valoir avoir subi un préjudice moral pour avoir découvert des fautes de gestion à la suite du décès de leur mère, donc dans un contexte de deuil et avoir été contraint de prendre attache avec un conseil. Elle ajoute que son préjudice résulte de son désarroi et de la déception quant au professionnel mandaté. La société SOGEST fait valoir avoir administré le bien durant près de 15 ans et que les difficultés sont apparues avec la crise sanitaire en 2020 et souligne qu’aucune pièce ne vient appuyer cette demande forfaitaire. En l’espèce, il n’est produit aucune pièce venant justifier d’un préjudice moral. En conséquence, cette demande sera rejetée. -Sur la demande d’injonction de communiquer L’indivision [N] sollicite que la société SOGEST soit enjointe à communiquer les coordonnées de son assureur Responsabilité Civile Professionnelle. La société SOGEST n’ayant pas procédé à cette communication spontanément en cours de procédure, il convient de faire droit à cette demande. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la société SOGEST sera condamnée aux entiers dépens. Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il convient de condamner la société SOGEST à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédre civile. La demande de la société SOGEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Sur l’exécution provisoire L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et les manquements étant antérieurs au 1er décembre 2020, il n’y pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société SOGEST et tirée de la prescription; CONDAMNE la société SOGEST à verser à Monsieur [W] [N], Madame [R] [N],Madame [T] [N], Monsieur [A] [N], Madame [Y] [N], Madame [H] [N], Monsieur [C] [N] la somme de 9335,65 euros à titre de dommages et intérêts relatifs à la perte de chance de percevoir l’ensemble des loyers ; REJETTE la demande au titre du préjudice moral; ORDONNE la communication par la SOGEST des coordonnées de son assureur Responsabilité Civile Professionnelle à Monsieur [W] [N], Madame [R] [N], Madame [T] [N], Monsieur [A] [N], Madame [Y] [N], Madame [H] [N], Monsieur [C] [N] ; CONDAMNE la société SOGEST aux entiers dépens; CONDAMNE la société SOGEST à verser à Monsieur [W] [N], Madame [R] [N], Madame [T] [N], Monsieur [A] [N], Madame [Y] [N], Madame [H] [N], Monsieur [C] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE la demande de société SOGEST au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; REJETTE toute demande autre plus ample ou contraire; DIT n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. LA GREFFIERELA PRESIDENTE