Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00907

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/00907 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNMK Minute : 24/00118 S.C.I. 14I Représentant : M. [P] [S] (Gérant) C/ Madame [U] [C] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SCI 14I Copie délivrée à : Mme [U] [C] Le ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ; Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.C.I. 14I, demeurant [Adresse 4] - [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par M. [P] [S] (Gérant) D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [U] [C], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par exploit de commissaire de justice du 16/10/2023, la S.C.I 14 I a fait citer Mme [U] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - constater et, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde meubles de son choix et aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dus, - condamner la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel : . la somme de 3 570,67 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14/09/2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, . une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer courant augmenté des charges, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, - condamner la défenderesse au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'affaire a été appelée à l'audience du 09/01/2024 mais, M. [P] [S] s'étant présenté sans justifier de sa qualité de gérant de la S.C.I 14 I, un renvoi lui a été accordé pour lui permettre d'en justifier en communiquant les statuts de la société civile immobilière et de préciser la date d'effet du bail. A l'audience du 09/01/2024, la présidente a constaté n'avoir pas été destinataire du bilan social et financier établi par le service de prévention des expulsions locatives. Elle a également constaté que la convocation à l'audience de renvoi adressée par les soins du greffe à la défenderesse a été retournée avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse ". M. [P] [S], a communiqué l'extrait Kbis ainsi que les statuts de la S.C.I 14 I lui donnant pouvoir de représentation. Il a indiqué que la locataire a quitté le logement, qu'un état des lieux de sortie a été dressé le 30/11/2023, qu'il n'y a eu aucun paiement et que, déduction faite du dépôt de garantie conservé par la société bailleresse, la défenderesse reste redevable de la somme de 3 640 €. Mme [U] [C], citée à l'étude du commissaire instrumentaire, n'a pas comparu ni personne pour elle. La présidente a demandé au représentant de la S.C.I 14 I de produire le décompte intégral de la dette depuis son origine ainsi que l'état des lieux sous 8 jours par note en délibéré, en indiquant que la décision serait rendue le 05/03/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés est juge de l'évidence. Par note reçue le 23/01/2024, le gérant de la S.C.I 14 I a transmis les pièces qui lui avaient été demandées. Il en ressort que, par acte sous seing privé la S.C.I 14 I a consenti à Mme [U] [C] un bail portant sur un logement à usage d'habitation, avec cave n° 3, sis [Adresse 5], sur la commune [Localité 8]. Le loyer mensuel était initialement fixé à la somme 1 000 € et les provisions sur charges à la somme de 150 €. Le 01/01/2023, un dépôt de garantie a été versé équivalant à un mois de loyer. Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur de 29 juillet 2023, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique (EXPLOC) le 01/11/2023, soit plus de six semaines avant la première audience. Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d'impayé de la locataire par courrier électronique (EXPLOC) le 04/08/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16/10/2023. La demande de résiliation du bail pour impayé est donc recevable. L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023 prévoit que " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Un commandement de payer la somme en principal de 2 420,67 € visant la clause résolutoire contenue au paragraphe 4.3.2.1 des conditions générale du contrat de location, a été signifié à la locataire le 03/08/2023. Il ressort de l'examen du compte que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de six semaines. Les conditions d'acquisition des clauses résolutoires ont été réunies le 14/09/2023 à minuit. En conséquence, à compter du 15/09/2023, Mme [U] [C] a continué d'occuper les lieux sans droit ni titre, mais il résulte du décompte et de l'état des lieux de sortie qu'elle a régulièrement restitué le logement le 30/11/2023. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion devenue sans objet. A compter de résiliation du bail et jusqu'au 30/11/2023, la défenderesse qui s'est maintenue dans les lieux est devenue redevable, en lieu et place du loyer et des charges, d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant doit être fixé, par provision, au montant du loyer tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges justifiées. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. A l'audience la S.C.I 14 I indique que le montant de sa créance s'élève à la somme de 3 348,60 € arrêtée au 01/01/2024 et déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par la société bailleresse. Cependant, l'examen du décompte permet de constater que des frais ont été imputés sur le compte de la locataire en violation des dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant total de 64 €. Par ailleurs, la S.C.I 14 I ne communique aucun document permettant de justifier du montant de la taxe d'ordures ménagères et de la régularisation des charges. Ces sommes, pour un montant total de 999,60 € sont sérieusement contestables. Mme [U] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2 285,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, terme du mois de novembre 2023 inclus, date de la libération des lieux. Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, Mme [U] [C] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et du commandement de payer. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal d'Aulnay-sous-Bois, statuant en référé après débat public, par ordonnance réputée contradictoire rendu en premier ressort, et mise à la disposition des parties par les soins du greffe de la juridiction, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre la S.C.I 14 I et Mme [U] [C], portant sur le logement à usage d'habitation, avec cave n° 3, sis [Adresse 5], sur la commune [Localité 8] ont été réunies le 14/09/2023 à minuit et que celui-ci est résilié depuis le 15/09/2023 ; Constatons que Mme [U] [C] a libéré les lieux et qu'un état de sortie a été dressé contradictoirement le 30/11/2023 ; Fixons, par provision, le montant de l'indemnité d'occupation dont Mme [U] [C] s'est trouvée redevable à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux le 30/11/2023, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait perduré, augmenté des charges dûment justifiées ; Disons que la demande d'expulsion de la défenderesse et celle portant sur le sort des meubles sont devenues sans objet ; Condamnons Mme [U] [C] à payer à la S.C.I 14, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 2 285,00 euros (deux mille deux cent quatre-vingt-cinq euros), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, terme du mois de novembre 2023 inclus, date de la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Rejetons le surplus de la demande en paiement en raison d'une contestation sérieuse ; Condamnons Mme [U] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n'est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 05/03/2024, Et ont signé, LA GREFFIERE LA PRESIDENTE