Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/02532

25/05/2022 ARRÊT N°426/2022 N° RG 21/02532 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OGWQ AM/CD Décision déférée du 12 Mars 2021 - Juge des contentieux de la protection de FOIX ( 20/00337) Mme [Y] [Z] [F] C/ [N] [H] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE Madame [Z] [F] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.015099 du 28/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Madame [N] [H] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Benjamin DE SCORBIAC de la SELARL DE SCORBIAC - MENDIL, avocat au barreau D'ARIEGE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : A. MAFFRE, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Mme [N] [H] et Mme [Z] [F] sont liées par un bail verbal portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Par acte d'huissier du 7 février 2020, Mme [Z] [F], se plaignant de l'insalubrité du logement et de l'absence de travaux, a fait assigner Mme [N] [H] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de suspension du paiement des loyers et d'indemnisation du préjudice causé par le retard dans l'exécution des travaux. Par acte d'huissier du 30 avril 2020, Mme [N] [H] a également fait assigner Mme [Z] [F] en justice aux fins principalement de résiliation du bail et d'expulsion pour défaut de jouissance paisible et impayés locatifs. Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 1] a : - ordonné la jonction du dossier de procédure du dossier enregistré sous le numéro de RG 20/00657 au dossier de procédure enregistré sous le numéro de RG 20/00337, - prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre Mme [N] [H] et Mme [Z] [F] portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 5] [Localité 1] à compter du présent jugement, - ordonné faute de départ volontaire des lieux loués, l'expulsion de Mme [Z] [F] et de tous occupants de son chef du logement susvisé, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique en application des articles L153-1, L153-2 et R153-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L412-1 à L412-8, L431-1, L451-1, R 411-1 à R432-1 et R441-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution concernant les opérations d'expulsion et par les articles L433-1 à L433-3 et R4331 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort des meubles, - condamné Mme [N] [H] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice, - condamné Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [H] la somme de 715,83 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges, - fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [Z] [F] à la suite de la résiliation du bail à la somme mensuelle de 375 euros, et au besoin condamne Mme [Z] [F] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, - débouté Mme [N] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes et de leurs demandes contraires, - rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, - condamné Mme [Z] [F] aux entiers dépens. Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que : . les dispositifs de ventilation, de chauffage et d'ouverture (fenêtres) ne sont pas conformes aux critères de décence, l'essentiel des travaux devant être faits ne l'ont pas été dans les délais prévus, et ce retard est imputable à la bailleresse et non à la locataire, ce qui justifie une indemnisation et non une suspension rétroactive des loyers, le bail étant résilié par ailleurs, . la locataire est redevable de 715,83 euros au titre de quatre mois de loyers impayés de juin à septembre 2018 (280 euros) et de l'arriéré de charges justifié et non prescrit (435,83 euros), . le procès de verbal de constat de 2018 ne saurait caractériser l'existence d'un manquement actuel de la locataire à son obligation d'usage raisonnable des lieux loués, mais le défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu caractérise un manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations contractuelles pour justifier la résiliation du bail à compter du jugement et son expulsion. Par déclaration en date du 7 juin 2021, Mme [Z] [F] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle a : - prononcé la résiliation du bail, et ordonné l'expulsion de Mme [F], - condamné Mme [F] à payer à Mme [H] la somme de 715.83 €, au titre de l'arriéré locatif, - fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 375 €, - débouté Mme [F] du surplus de ses demandes, - condamné Mme [F] aux entiers dépens, Et statuant à nouveau, il sera demandé à la cour de : - Suspendre le paiement des loyers de Mme [F] de façon rétroactive au 29 mars 2019, date de la mise en demeure du Maire d'avoir à réaliser les travaux, - Rejeter les demandes formulées par Mme [H], - Condamner Mme [H] aux dépens. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [F], dans ses uniques écritures en date du 2 juillet 2021, demande à la cour de': - réformer partiellement le jugement dont appel, et statuant à nouveau : - suspendre le paiement des loyers de Mme [F] de façon rétroactive au 29 mars 2019, date de la mise en demeure du Maire d'avoir à réaliser les travaux, - rejeter les demandes formulées par Mme [H], et par conséquent les demandes de résiliation du bail et d'expulsion, - condamner Mme [H] aux dépens, d'instance et d'appel. Mme [F] expose que la propriétaire n'a pas déféré à la mise en demeure du maire de mettre le logement en conformité avec le règlement sanitaire départemental, adressée le 29 mars 2019 après la visite de L'ARS : elle est sans chauffage depuis l'hiver 2018 et sa santé se détériore, comme en atteste son psychiatre. Elle souligne que les factures produites ne portent pas sur l'ensemble des points visés dans l'arrêté municipal et qu'aucune preuve n'est rapportée de ce qu'elle empêcherait les travaux. Au soutien de ses demandes, l'appelante fait valoir que l'indemnisation vient réparer un préjudice et la suspension des loyers, sanctionner un défaut d'exécution de ses obligations par la propriétaire, et se dit fondée à solliciter la suspension rétroactive du paiement du loyer à la date de la mise en demeure de la mairie. Pour conclure au rejet des demandes de Mme [H], Mme [F] met en avant que : . étant la seule locataire de l'immeuble, laisser les chaussures sur le palier ne dérange qu'elle et le constat de 2018 est trop ancien pour établir une jouissance non paisible actuelle, . elle justifie du paiement des loyers, que les factures produites sont de 2013 à 2018 ou ne peuvent être entièrement répercutées sur elle (minuterie de l'immeuble), et ses paiements excèdent la somme retenue par le premier juge si le loyer est suspendu. Suivant dernières conclusions du 26 juillet 2021 portant appel incident, Mme [H] prie la cour, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1728 et 1741 du code civil et à l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation, de : - débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes et par conséquent, - confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a résilié le contrat de bail liant Mme [H] à Mme [F], ordonné l'expulsion de cette dernière et fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [F] à la suite de la résiliation du bail à 375€/mois, Sur l'appel incident, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts et l'a condamné à payer des dommages et intérêts à Mme [F] et par conséquent : - condamner Mme [F] à payer la somme de six mille deux cent soixante Neuf euros et soixantes centimes (6269,60€) en principal augmenté des intérêts aux taux légaux successifs à compter du commandement de payer jusqu'à complet et parfait paiement avec capitalisation à compter de l'assignation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d'indemnité d'occupation lorsque celle-ci sera liquidée, - condamner Mme [F] à payer à Mme [H] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. Mme [H] déclare que Mme [F], sa locataire depuis le 1er octobre 1991 et seule occupante de l'immeuble dont elle s'approprie les parties communes, règle partiellement ses loyers, ne paie aucune de ses charges qui sont intégralement supportées par la propriétaire, et harcèle, insulte et moleste artisans, voisins et bailleresse. De son côté, elle a fait les travaux demandés, elle avait déjà changé la chaudière en janvier 2017, s'étonne qu'elle soit hors d'usage un an plus tard, et souligne qu'elle a engagé un projet de rénovation de la façade mais ne peut toucher aux cadres de fenêtres de cette maison du XVIème siècle sans l'aval de l'architecte des Bâtiments de France. Mme [F], qui entravait les travaux d'amélioration et d'entretien avant la visite de l'ARS, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, de l'inexécution des travaux et de l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitat. Elle ne respectait pas l'obligation de jouissance paisible lors du constat d'huissier et n'a pas réglé ses loyers de juin à septembre 2018 ainsi que diverses factures d'énergie et d'eau. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de suspension rétroactive des loyers En vertu de l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière notamment : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;...'. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le 'bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;...' Et l'article 20-1 de la même loi ajoute que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Au cas particulier, ainsi que souligné par le premier juge, la locataire ne réclame pas l'exécution de travaux mais la suspension du paiement des loyers depuis que la bailleresse a été mise en demeure par le maire d'avoir à les réaliser. Cependant, le mécanisme légal est celui d'une suspension possible du paiement des loyers pendant le laps de temps où les travaux nécessaires à la délivrance d'un logement décent sont dus et ne sont pas réalisés. S'agissant des caractéristiques que doit présenter un logement pour être qualifié de décent, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu'un tel logement, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, 2. est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes, 3. présente des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage, 4. la nature et l'état de conservation et d'entretien de ses matériaux de construction, canalisations et revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, 5. ses réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, 6. il permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, 7. ses pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Il doit en outre comporter les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. En l'espèce, l'ARS a relevé le 26 mars 2019, au terme de sa visite des lieux le 15 mars 2019 diverses 'anomalies', dont certaines entrent dans le cadre légal ci-dessus rappelé : . le logement ne dispose pas des dispositifs de ventilation réglementaires, notamment indispensables au bon fonctionnement de la chaudière et de la gazinière (caractéristique n°6), . la chaudière est en panne, constatée par un professionnel dès le 22 novembre 2018 (équipement n°1). Un autre constat relatif aux fenêtres de la salle de séjour et de la chambre, décrites comme vétustes et dégradées et avec un carreau cassé, ne peut être retenu comme le non-respect de l'exigence réglementaire d'un logement assurant le clos et le couvert et la protection contre les infiltrations d'eau et d'air, dans la mesure où d'une part il n'est pas expressément indiqué que l'état général des fenêtres les prive d'étanchéité et d'autre part, il n'est pas certain que le remplacement du carreau cassé n'incombe pas à la locataire au titre de son obligation légale de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont elle a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'elle n'aurait pas introduit dans le logement.. En lecture de ce rapport, le maire de [Localité 1] a toutefois, par arrêté du 29 mars 2019, mis Mme [H], bailleresse, en demeure : . d'assurer la réparation du système de chauffage et la mise en conformité du réseau de gaz, conduits de fumée et de raccordement sous quinzaine, . de réparer ou remplacer les fenêtres de la salle de séjour et de la chambre dans les six mois, . d'installer une dispositif de ventilation dans les 6 mois. Or, le 21 novembre 2019, un procès-verbal d'infraction a été dressé à l'encontre de la bailleresse au motif que les travaux de mise en conformité demandés n'avaient pas été réalisés, ce que l'intéressée ne conteste pas : elle ne produit en effet que des factures relatives au changement de la chaudière et à la pose d'une VMC le 24 juin 2020, et elle indique dans ses écritures avoir pris des contacts en ce qui concerne les fenêtres. Ainsi, les deux travaux nécessaires à la délivrance d'un logement décent ont été faits plus d'un an (et un hiver) après l'expiration du délai fixé par le maire en ce qui concerne le chauffage, plus de 6 mois après pour la VMC. Or, si elle établit que Mme [F] peut rédiger des écrits véhéments notamment à son encontre, et si elle s'est plainte en 2018 de ce que certains artisans mandatés par elle auraient été empêchés d'accéder à l'immeuble, Mme [H] ne démontre aucune entrave imputable à la locataire pour la période litigieuse, 2019-2020, étant relevé au contraire qu'elle a pu mener à bien les travaux commandés. Dans ces conditions, au regard notamment du caractère central de la présence d'un chauffage fonctionnel dans un logement situé à [Adresse 3], Mme [F] est bien fondée à solliciter la suspension des loyers pour la période où les travaux étaient dus et non réalisés, soit du 14 avril 2019 au 24 juin 2020 et 15 mois. La décision déférée sera infirmée en ce sens. En revanche, et pour les mêmes motifs, le jugement entrepris a fait une exacte appréciation du préjudice subi par Mme [F] du fait des manquements de la bailleresse et condamné celle-ci à lui verser 1000 euros de dommages et intérêts en réparation, de sorte que l'appel incident de Mme [H] ne saurait être accueilli. Sur la demande de résiliation du bail Mme [H] sollicite la résiliation du bail et d'expulsion au motif que Mme [F] manque à ses obligations de paiement des loyers et charges et de jouissance paisible. Le bailleur est fondé, en application de l'article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le droit au logement étant un droit fondamental, ce manquement doit toutefois être grave. S'agissant des non paiements invoqués, la bailleresse réclame au terme de ses conclusions la somme globale de 6269,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le montant effectivement mentionné dans la sommation de payer délivrée, très supérieur aux sommes détaillées dans le corps de ses écritures. En effet, et selon les explications données par l'intimée, la locataire serait redevable des loyers résiduels de juin à septembre 2018, soit (4x70=) 280 euros et des factures EDF des 7 mai 2019 ( 66,91 euros), 12 septembre 2018 (134,68 euros) et 7 juillet 2019 (89,72 euros) ainsi que des factures d'eau des 20 avril 2018 (71,67 euros) et 13 novembre 2018 (72,85 euros), soit un total de 715,83 euros, somme retenue par le premier juge. Mme [F] conteste toute dette de loyer dont elle questionne au demeurant la réalité du montant, s'agissant d'un bail verbal, et pour le paiement duquel elle a reçu quittance, ainsi que la répercussion sur elle des entières factures pour la minuterie de l'immeuble, et elle souligne enfin l'ancienneté des factures d'eau. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il suffit de relever tout d'abord que la locataire déclare à titre liminaire verser un reliquat de loyer mensuel de 70 euros pour retenir qu'un accord existe entre les parties sur ce montant comme étant dû au titre du loyer résiduel, en sus de l'allocation logement versée par la CAF directement entre les mains de la bailleresse, non chiffrée par les parties. Pour démontrer le règlement du loyer, Mme [F] produit le relevé de son compte CCP du 4 mai 2018 au 24 septembre 2018 en faveur d'une part, d'un virement de 210 euros en direction de '[H]' le 11 septembre 2018 et d'autre part de l'absence de tout autre virement pouvant correspondre au loyer résiduel pendant ces 4 mois et 20 jours. Elle justifie ainsi d'un seul virement en 4 mois, et, au vu de son montant, un multiple du loyer résiduel mensuel et sans rapport avec le montant des seules factures d'eau et d'énergie réclamées ici, il concernait bien le paiement du loyer, au moins pour 3 mois : étant observé qu'il n'est pas réclamé de paiement pour les mois précédant juin 2018, il sera retenu que Mme [F] s'est acquittée par ce versement des loyers résiduels de juin, juillet et août 2028. La locataire entend compléter sa démonstration par la production des quittances annuelles délivrées par Mme [H], 714 euros pour les années 2019 et 2020, 280 euros en avril 2021, mais, pour la période litigieuse, une quittance de 714 euros pour 'le montant d'un an...ledit an commençant le 1er janvier 2016 et finissant le 31 décembre 2018' : ce document comprend donc au moins une erreur de date, 2016 ou 2018, et ne permet donc pas son rattachement à l'année 2018 plutôt qu'à l'année 2016, de sorte que l'appelante échoue à démontrer l'absence de dette de loyer pour 2018. Elle sera donc déclarée redevable de 70 euros au titre des loyers. S'agissant des factures dont paiement est réclamé, les trois factures EDF concernent la consommation d'énergie pour la minuterie présente dans les parties communes (avec un point de livraison distinct de celui mentionné sur les factures personnelles de la locataire), il est à noter que chacune d'elle reprend les sommes dues au titre des précédentes, de sorte que la dernière les récapitule et qu'elles ne doivent pas être cumulées intégralement : ces pièces établissent qu'en octobre 2018, 134,68 euros étaient dus, qu'en mai 2019, 22,81 euros se sont ajoutés (aux 66,91 euros restés impayés à cette date) et qu'en juillet 2019, la somme supplémentaire de 15,31 euros a été réclamée, soit un montant maximum de (134,68+22,81+15,31=) 172,80 euros. Au-delà, si les parties conviennent de ce que Mme [F] est actuellement la seule occupante de l'immeuble, Mme [H], à qui cette preuve incombe, ne démontre pas que c'était déjà le cas en 2018-2019. Or, la lecture du jugement rendu le 13 août 2004 par le tribunal d'instance de Foix fait apparaître que l'immeuble abrite 5 logements : considérant que la locataire ne dénie pas toute obligation à cette dette, il sera mis à sa charge, en l'absence de tout autre élément, le cinquième de la consommation d'énergie pour la minuterie des parties communes, soit la somme de 34,56 euros. Le même raisonnement doit être tenu pour ce qui est des deux factures d'eau 2018 dont paiement est réclamé à l'appelante : en effet, l'adresse du point de comptage est celle de l'immeuble et pas seulement celle de Mme [F], et elles ne portent pas sur une consommation d'eau, par nature personnelle, mais sur sa distribution et son assainissement, ce qui peut être rattaché à l'immeuble en son entier. Dès lors, en l'absence de preuve du départ des autres occupants de l'immeuble avant cette période, seule la somme de [(71,67+72,85) /5 =] 28,90 euros peut être retenue. Mme [H] est donc fondée à réclamer paiement de la somme totale de (70+34,56+28,90=) 133,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 avril 2020 en présence de demandes portant sur des charges postérieures au commandement, et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière. La décision déférée sera infirmée en ce sens. Cela caractérise un manquement de Mme [F] à l'une de ses obligations en tant que locataire, limité au regard du montant des sommes dues et de l'absence de dette postérieure. La bailleresse reproche également à sa locataire de s'approprier les parties communes, et de mal se comporter envers les artisans et voisins et à son égard, s'appuyant sur ses pièces 6, 7 et 10 : . les deux premières sont datées des 24 août et 27 septembre 2018 et en toute hypothèse, ces deux éléments isolés et anciens ne peuvent fonder une demande de résiliation formée le 30 avril 2020 dans laquelle Mme [H] affirme l'existence d'autres manquements, ce qui ne saurait suffire à en démontrer la réalité, . et la dernière rassemble un ensemble d'affichettes (dont l'une est actée dans le constat d'huissier du 24 août 2018) et de courriers, pour la plupart non situés dans le temps et ne pouvant donc pas étayer solidement la demande formalisée en avril 2020 ; seuls quatre courriers sont datés, d'octobre et novembre 2018, août 2019 et mars 2020, le second dénonce en termes effectivement virulents les agissement d'un Monsieur [L] qui semble avoir été mandaté par la bailleresse, mais il est ancien, et les trois autres ne contiennent que des doléances classiques en terme d'entretien du bien loué. Les éléments produits ne permettent donc pas d'imputer à Mme [F] un usage des parties communes et des débordements comportementaux actuels ou récents. Il résulte donc de l'examen approfondi des griefs de la bailleresse, que seul un manquement d'ampleur modeste peut être reproché à la locataire, le non-paiement d'une somme de 133,46 euros il y a plusieurs années, non suivi d'autres impayés : il ne s'agit pas là d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail sollicitée et partant, le prononcé de l'expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement entrepris doit être infirmé sur ce point. Sur les frais et dépens Mme [H] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et de première instance et ne peut prétendre à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant dans la limite des appels principal et incident, Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [N] [H] à payer à Mme [Z] [F] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Ordonne la suspension du paiement des loyers dus par Mme [Z] [F] à Mme [N] [H] pendant les 15 mois compris entre le 14 avril 2019 et le 24 juin 2020, Condamne Mme [Z] [F] à payer à Mme [N] [H] la somme de133,46 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 avril 2020 et capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, Déboute Mme [N] [H] de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à Mme [Z] [F], et partant, de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [N] [H] aux entiers dépens d'appel et de première instance. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT I. ANGER A. MAFFRE