Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00005

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00005 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X4AM SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. BMH ENTREPRISES [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.E.L.A.R.L. DENTAL SERVICES [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Guillaume BOUREUX, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS, plaidant JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 16 Avril 2024 ORDONNANCE du 14 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 02 janvier 2023, la SCI BMH ENTREPRISES a consenti à la S.A.R.L. DENTAL SERVICES un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1] , pour une durée de neuf années à compter du 03 janvier 2023 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.320 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie. Les loyers étant impayés et les lieux n’étant pas exploités conformément à leur destination, la SCI BMH ENTREPRISES a fait signifier le 30 août 2023 à la S.A.R.L. DENTAL SERVICES un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 29 décembre 2023, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et mesures accessoires. L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 avril 2024 pour y être plaidée. A cette audience, la SCI BMH ENTREPRISES représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures n°1, reprises oralement, aux fins de : Vu le bail du 02 janvier 2023 Vu les articles L145-41 et suivants du code de commerce Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile Vu les articles R523-7 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, -Constater que la clause résolutoire insérée au bail liant les parties est acquise à effet du 30 septembre 2023, En conséquence -Ordonner l’expulsion de la SARL DENTAL SERVICES et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les vuingt-quatre heures de la décision à intervenir, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’odonnance et jusqu’à la libération effective des lieux, -Condamner à titre provisionnel la SARL DENTAL SERVICES au paiement de la somme de 22.724 euros TTC arrêtée au 31 mars 2024, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation, en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues, jusqu’à l’ordonnnace à intervenir, -Condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due par la S.A.R.L. DENTAL SERVICES à compter de la date de la résiliation constatée, équivalente au double du montant du loyer, outre provisions sur charges, jusqu’à la complète libération des locaux, par la remise des clefs, -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la data de résiliation du bail, sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante, -Condamner la défenderesse en cas de recouvrement forcé des condamnations, mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement dudit droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A.444-32 du code de commerce -Ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles, A titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à la demande de délais de paiement -Dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur le solde éventuel d’arriérés étant immédiatement dû et d’ores et déjà en ce cas : -Ordonner l’expulsion du locataire et de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique ; -Condamner à titre provisionnel la S.A.R.L. DENTAL SERVICES au paiement à la SCI BMH ENTREPRISES , d’une astreinte définitive de 80 euros, par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la complète libération des locaux -Condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due par la S.A.R.L. DENTAL SERVICES à compter de la date de la résiliation constatée, équivalente au double du montant du loyer, outre provisions sur charges, jusqu’à la complète libération des locaux, par la remise des clefs, -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la data de résiliation du bail, sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante, En tout état de cause -Condamner la S.A.R.L. DENTAL SERVICES à payer à la société requérante, la somme de 3.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la même à titre provisionnel aux dépens, y incluant les frais de constat, de commandement de payer et de saisies conservatoires, -Autoriser la SCI BMH ENTREPRISES à convertir la saisie conservatoire pratiquée en saisie vente, en application des articles 523-7 du code des procédures civiles d’exécution. La S.A.R.L. DENTAL SERVICES, représentée, reprenant oralement ses écritures n°2 déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de : Vu les articles 1303, 1303-4 , 1343-5 et 1719 et suivants du code civil Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile A titre principal -Juger que les demandes de la SCI BMH ENTREPRISES dirigées à l’encontre de la S.A.R.L. DENTAL SERVICES se heurtent à des contestations sérieuses, -Juger n’y avoir lieu à référé -juger mal fondées les demande de la SCI BMH ENTREPRISES -Constater l’absence de bonne foi de la SCI BMH ENTREPRISES et la nullité du commandement de payer -Débouter la SCI BMH ENTREPRISES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions A titre reconventionnel -ordonner à la SCI BMH ENTREPRISES de procéder à la main-levée des saisies pratiquées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir A titre subsidiaire -Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai de deux ans, à la S.A.R.L. DENTAL SERVICES pour régler les sommes qui seraient dues après éventuelle compensation. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 13 pièce SCI n°2). Un commandement de payer la somme en principal de 16.806,79 euros, a été délivré le 30 août 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce. Pour s’opposer aux demandes, la S.A.R.L. DENTAL SERVICES invoque des contestations qu’elle estime sérieuses, à savoir les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et la nullité de la clause résolutoire, qui prévoit un délai de régularisation de 8 jours alors que les dispositions d’ordre public visent un délai d’un mois. La bailleresse s’y oppose invoquant la parfaite validité du commandement de payer visant un délai d’un mois, le bail étant non pas professionnel comme indiqué par erreur, mais commercial, qualification retenue d’accord entre les parties. La SCI BMH ENTREPRISES soutient également avoir exécuté les obligations qui sont les siennes au titre de la délivrance du local, pris par le locataire dans l’état où il se trouve alors qu’aucune impossibilité totale d’exploiter les lieux n’est démontrée. Elle ajoute que les sommes visées au commandement de payer sont prévues au bail et impayées et qu’elle se trouve dans l’impossibilité de notifier la présente procédure aux créanciers inscrits, sur le fonds de commerce, correspondant au lieu d’exploitation car la défenderesse n’a pas procédé à l’immatriculation de son établissement. -Sur la dénonciation aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition. La SCI BMH ENTREPRISES ne justifie pas avoir exécuté cette formalité, ce qui ne saurait toutefois lui être reproché, dès lors que la locataire n’a pas procédé à l’immatriculation de l’établissement de la société, objet du bail et que la bailleresse n’est évidemment tenue que de dénoncer l’acte introductif qu’aux créanciers inscrits sur le fonds objet du bail, ce qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de faire du fait des manquements du preneur. -Sur la validité du commandement de payer S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure, ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins apprécier le bien fondé et la valeur des contestations soulevées en défense au titre de la régularité de l’acte. Il est constant que le bail, intitulé “professionnel”, qui vise les dispositions du statut des baux commerciaux, désormais codifié aux article L145-1 et suivants du code de commerce, est en réalité un “bail commercial”, ce sur quoi au demeurant les parties s’accordent ainsi qu’il résulte de la correspondance entre elles (pièces SCI n°14 et 15). Le commandement de payer du 30 août 2023 (pièce SCI n°7, désigne par deux fois le bail comme étant “professionnel” et reproduit la clause contractuelle insérée au bail, laquelle vise d’une part, “le délai d’un mois après un simple commandement de payer le loyer resté sans effet”, applicable en cas de défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et d’autre part, “[un délai de] huit jours après une sommation demeurée infrutueuse d’avoir à exécuter la clause en souffrance”, dans l’hypothèse d’une inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement. Il s’ensuit que si la clause insérée au bail, vise deux délais, dans deux hypothèses distinctes, le commandement a été délivré, pour défaut de paiement du loyer et vise expressément, en gras et en majuscules, le délai d’un mois, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L145-41 du code de commerce, de sorte que le preneur ne peut sérieusement soutenir avoir été induit en erreur. Par ailleurs, un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être considéré comme nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues. En l’occurrence, l’intégralité des causes visées à l’acte sont prévues au bail, à savoir, les loyers contractuellement fixés, les charges (factures EDF) et les pénalités de retard contractuelles. Les moyens afférents à la nullité du commandement de payer ne sont pas sérieux et seront écartés. -sur les manquements du bailleur Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement de payer, eu égard aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance (absence de rambarde de sécurité, de rampe d’escalier, barillet de la porte principale, fuites en toiture, et absence de réparation du système d’alarme incendie) l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers. Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail,lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. En l’occurrence, quand bien même le bailleur s’est engagé à installer une rambarde de sécurité sur le plateau de la mezzanine, il apparait néanmoins, que le locataire a pris les lieux “dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance” et qu’il est également tenu à procéder aux travaux même ceux imposés par la réglementation ( sécurité, travail, incendie). Il n’est en outre pas justifié de l’impossibilité d’exploiter les lieux. La locataire ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers. Les moyens invoqués par la SARL DENTAL SERVICES ne sont donc pas sérieux. Le commandement de payer n’a pas été régularisé et est demeuré infructueux , dans le délai d’un mois, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 30 septembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte. 2- Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SARL DENTAL SERVICES après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI BMH ENTREPRISES , celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL DENTAL SERVICES au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux, l’indemnité d’occupation étant indexée conformément aux stipulations prévues au bail, pour le loyer contractuel. 3- Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SCI BMH ENTREPRISES justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL DENTAL SERVICES a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 22.724 euros TTC, selon décompte, terme de mars 2024 inclus, au paiement de laquelle la SARL DENTAL SERVICES sera condamnée à titre provisionnel. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et les intérêts dus de puis plus d’un an, après la délivrance de l’assignation, seront capitalisés. 4- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse. 5-Sur la conversion de la saisie conservatoire Les dispositions de l’article 5523-7 du code des procédures civiles d’exécution ne nécessitent pas une autorisation judiciaire, pour convertir une saisie conservatoire. 6- Sur les demandes accessoires La SARL DENTAL SERVICES, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer, mais à l’exception du procès-verbal de constat du 20 novembre 2023 qui n’a pas été utilisé dans la présente procédure, et à l’exception des frais de recouvrement qui demeureont à la charge du bailleur en application des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI BMH ENTREPRISES la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Rejetons les contestations dépourvues de sérieux, invoquées par la SARL DENTAL SERVICES, Constatons l’acquisition à effet du 30 septembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 02 janvier 2023, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1], Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL DENTAL SERVICES et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Déboutons la SCI BMH ENTREPRISES de sa demande de prononcé d’une astreinte, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation contractuelle incluse, à compter du 1er octobre 2023, Condamnons à titre provisionnel la SARL DENTAL SERVICES au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux, Condamnons la SARL DENTAL SERVICES à payer à SCI BMH ENTREPRISES la somme provisionnelle de 22.724 euros TTC (vingt-deux mille sept cent vingt-quatre euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté terme de mars 2024 inclus, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation, Disons que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, Disons que les frais de recouvrement des sommes dues, en vertu des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce demeureront à la charge de la SCI BMH ENTREPRISES, Disons n’y avoir lieu à autoriser la conversion de la saisie-conservatoire de créance, Condamnons la SARL DENTAL SERVICES à payer à la SCI BMH ENTREPRISES la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL DENTAL SERVICES aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 30 aout 2023, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 20 novembre 2023, qui demeurera à la charge de la demanderesse, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET