Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 24/50494

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50494 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XI4 N° : 4 - MD Assignation du : 12 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 mai 2024 par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. E.D.Y. représentée par son gérant Monsieur [O] [K] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Marina ISRAEL EDERY de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS - #A449 DEFENDERESSE La S.A.S.U. LE SOULT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436 DÉBATS A l’audience du 10 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, la SCI E.D.Y a donné à la société Start des locaux commerciaux à usage exclusif de restauration dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2]), pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2020. Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2023, la société Start a cédé son droit au bail à la SASU Le Soult. Le loyer annuel en principal s'élève à la somme de 32.400 euros HT/HC payable trimestriellement d'avance. Le 1er septembre 2023, la SCI E.D.Y a fait délivrer à la SASU Le Soult un commandement de payer la somme de 9.250,37 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Un second commandement de payer la somme de 10.656,94 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire le 21 novembre 2023 par la SCI E.D.Y . Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI E.D.Y a, par exploit délivré le 12 janvier 2024, fait citer la société Le Soult devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, L.145-41 du Code de commerce, et 1103, 1104, et 1343-2 du Code civil, lui demandant de : - Déclarer la SCI E.D.Y bien fondée en ses demandes, fins et prétentions - Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 21 novembre 2023, - Dire et juger que la société Le Soult et tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre; - En tant que de besoin, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la société Le Soult à son obligation de paiement des loyers; -Ordonner l'expulsion de la société Le Soult et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame ou [F] le Président de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et de réparation qui pourraient être dues; - Condamner la société Le Soult à payer, à titre provisionnel, à la SCI E.D.Y les sommes de: *20.540,35 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus selon décompte provisoirement arrêté au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement du 21 novembre 2023 et capitalisation s'il y a lieu à compter de la date de la présente assignation; *le montant des loyers et charges postérieurs au 8 janvier 2024 qui pourraient être impayés au jour de l'ordonnance à intervenir; *une indemnité d'occupation égale au double du loyer en principal et majorée du montant des charges et accesssoires du loyer, et ce, de l'ordonnance à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux; - Dire et juger que le dépôt de garantie détenu par la SCI E.D.Y d'un montant de 8.600,37 euros lui restera acquis en application des stipulations du bail à titre de clause pénale; - Condamner la société Le Soult à payer à la société E.D.Y la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamner la société Le Soult aux entiers dépens. Lors de l'audience du 10 avril 2024, la SCI E.D.Y a, par l'intermédiaire de son conseil, actualisé la dette locative à la somme de 31.919,80 euros HT/HC au 2ème trimestre 2024 inclus et s'est opposée à l'octroi de tout délai de paiement. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l'audience, la société Le Soult demande au juge des référés au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce, 1343-5 ancien 1244-1 du code civil, article R 145-39 du code de commerce, 514 du code de procédure civil de: - Débouter la SCI E.D.Y de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Recevoir l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Le Soult A titre principal - Juger qu'il existe des contestations sérieuses d'agissant de l'exigibilité de l'ensemble des sommes dont le paiement est demandé par la SCI E.D.Y - Juger n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'ensemble des demandes de la SCI E.D.Y et plus particulièrement sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire - Se déclarer incompétent par suite de l'existence de contestation sérieuse s'agissant de l'ensemble des demandes de la bailleresse - Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond devant le tribunal judiciaire de Paris A titre subsidiaire - Accorder à la société Le Soult un délai de paiement de 24 mois, en application des dispositions de l'article 1244-1 et suivants du code civil pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir - Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, prévue au bail, pendant les délais de grâce en application de l'article L 145-41 du code de commerce En tout état de cause - Condamner la SCI E.D.Y à payer à la société Le Soult la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Thierry DAVID, Avocat. - Ecarter l'exécutoire provisoire de la décision à intervenir. La SASU Le Soult a par ailleurs remis à la demanderesse un chèque d'un montant de 5.000 euros libellé à l'ordre de la CARPA et daté du 14 avril 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d'instance. SUR CE, Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SCI E.D.Y a fait signifier au preneur, le 21 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 10.656,94 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat. La défenderesse soutient que le décompte annexé au commandement de payer ne donne pas le détail des sommes réclamées de sorte qu'il existerait de sérieuses contestations quant à sa validité et les effets de la clause résolutoire y figurant. Le commandement de payer est toutefois accompagné d'un décompte précisant l'ensemble des sommes dues au 14 novembre 2023, qui pouvaient ainsi être vérifiées par la défenderesse. La contestation n'est donc pas sérieuse. Les causes de ce commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que la contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 21 décembre 2023. Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. A défaut de preuve de son encaissement effectif, la communication d'un chèque à l'audience est insuffisante à rapporter la preuve d'un paiement effectif. En conséquence, il ressort, sans contestation sérieuse, du dernier décompte produit par la SCI E.D.Y qu'à la date du 09 avril 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 31.919,80 euros (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse). La société Le Soult sera par conséquent condamnée par provision au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal : - à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 9.250,37 euros - à compter de l'assignation sur la somme de 11.289,98 euros (20.540,35 -9.250,37). - à compter du 10 avril 2024, date de l'audience lors de laquelle la bailleresse a actualisé ses prétentions. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire : Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La SAS Le Soult formule une demande de délais de paiement à hauteur de 24 mois en exposant qu'elle a repris des locaux qui n'étaient plus exploités depuis près de 2 ans ; qu'elle a été contrainte de réaliser de nombreux travaux ; qu'elle a créé une nouvelle activité de restauration-lounge avec fourniture de cocktails et rencontré des difficultés à constituer une nouvelle clientèle ; que la résilition du bail provoquerait des conséquences financières particilièrement graves puisqu'elle perdrait son fonds de commerce et serait contrainte de licencier ses salariés. Le bailleur s'y oppose. L'examen du décompte permet de constater qu'aucun effort de paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer. Nonobstant la communication d'un chèque de 5.000 euros lors de l'audience, la société Le Soult ne produit en outre aucune pièce comptable au soutien de sa demande, établissant que ses perspectives financières lui permettraient de s'acquitter de sa dette dans les délais impartis s'ils étaient accordés. La demande de délais sera donc rejetée. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation: La SCI E.D.Y demande au juge des référés de faire application de la clause résolutoire prévoyant la condamnation dupreneur à une indemnité d'occupation égale au montant hors taxe du double du loyer augmenté le cas échéant de la provision sur charges de la dernière année de location à défaut de libérer les lieux en cas de résiliation de plein droit du bail ou judiciaire. Une telle clause s'analysant comme une clause pénale susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Le maintien dans les lieux de la société Le Soult causant toutefois un préjudice à la SCI E.D.Y, celle-ci est fondée à obtenir le paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer courant, provisions sur charges comprises, jusqu'à la date de son départ des lieux. Sur le dépôt de garantie : La clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale susceptible d'être modérée ou supprimée par le juge du fond en application des dispositions de l'article 1231-5 du Code civil, de sorte que la demande en paiement à titre provisionnel au titre de cette pénalité sera écartée comme contestable en son principe et en son quantum. Il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires: Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au versement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 21 décembre 2023, Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2] dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la SASU Le Soult pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Déboutons la SCI E.D.Y de sa demande de prononcé d'une astreinte, Condamnons la société Le Soult à payer à la SCI E.D.Y: - à compter du 22 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires; - en conséquence et d'ores et déjà, la somme provisionnelle de 31.919,80 euros au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges dûs au 09 avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 9.250,37 euros, de l'assignation sur la somme de 11.289,98 euros et du 10 avril 2024 pour le surplus. - la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus, Condamnons la SASU Le Soult aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 17 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEFrédérique MAREC