Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/01846

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/01846 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRQM Minute n° 22/00416 [I] C/ S.C.I. LE MERSCH Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 23 Mars 2021, enregistrée sous le n° 11-20-0956 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022 APPELANT : Monsieur [S] [I] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.C.I. LE MERSCH représentée par son gérant [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 13 octobre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 8 décembre 2022 GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur M. MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 18 septembre 2001, la SCI Le Mersch a consenti un bail à M. [S] [I] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 3]. Par courrier recommandé du 7 mai 2019, la SCI Le Mersch a mis en demeure le locataire de procéder au nettoyage complet du logement et à l'évacuation des déchets. Par courrier recommandé du 20 juin 2019, réitéré par voie d'avocat le 17 décembre 2019 et le 14 janvier 2020, elle lui a indiqué vouloir exercer son droit de visite annuel, ces courriers restant sans effet. Par ordonnance sur requête du 9 juillet 2020, le président du tribunal judiciaire de Thionville a autorisé Maître [Y] [V], huissier de justice, à pénétrer dans le logement afin de procéder à la visite du logement occupé par M. [I], effectuer toutes les constatations utiles et dresser un procès-verbal de constat, lequel a été dressé à l'issue de la visite le 2 septembre 2020. Par acte d'huissier du 20 octobre 2020, la SCI Le Mersch a assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion du locataire et le voir condamner à lui payer les sommes de 20 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, de 17.222,80 euros au titre des frais de nettoyage, désinfection et remise en état du logement et de 362,49 euros au titre des frais de constat d'huissier, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Thionville a : - prononcé la résiliation du bail consenti à M. [I] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] - ordonné l'expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux - condamné M. [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 17.222,80 euros représentant les frais de nettoyage, désinfection et remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter du jugement - condamné M. [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 362,49 euros au titre des frais du constat d'huissier établi le 2 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [I] à son paiement au profit de la SCI Le Mersch jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 20 euros par jour - condamné M. [I] à payer à la SCI Le Mersch une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 20 juillet 2021, M. [I] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 18 mai 2022, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement, de'constater que la demande de résiliation du bail n'a plus d'objet, débouter la SCI le Mersch de ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 838,47 euros avec intérêts de 10 % mensuel à compter du 1er mai 2021 et celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. Il expose avoir déménagé le 5 mars 2021 de sorte que la demande d'expulsion n'avait plus d'objet à la date du jugement. Il soutient avoir rendu le logement dans un état convenable, que l'intimée ne démontre pas qu'il aurait été rendu sale ou abîmé, aucun état des lieux de sortie ni de constat d'huissier n'ayant été établi à son départ, qu'il a occupé le logement pendant plus de 20 ans, que la vétusté à prendre en compte est de 100'% et qu'il appartient au propriétaire d'effectuer les travaux de réfection et de remplacement des accessoires rendus vétustes en cas d'occupation très longue. Il indique que les devis produits sont injustifiés puisqu'il a nettoyé le logement avant son départ et que celui établi par la société Bateco consiste à remettre à neuf le logement alors que les éléments existants étaient vieux de plus de 30 ans et que d'autres n'existaient pas (hotte, sèche-serviette). Il conteste les attestations et la valeur probante de la lettre de complaisance de l'entreprise Bateco. Enfin il sollicite la restitution du dépôt de garantie avec intérêt de 10% mensuel à compter du 1er mai 2021. Aux termes de ses dernières conclusions du 29 août 2022, la SCI Le Mersch demande à la cour de confirmer le jugement, débouter M. [I] de ses demandes et le condamner à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Elle expose que le logement a été totalement rénové en 1995 sous le contrôle des bâtiments de France avec le concours de l'Anah, que le logement était en bon état général lors de la conclusion du bail en 2001 comme en atteste l'état des lieux ne faisant état d'aucun défaut majeur, et que l'usure normale est sans lien avec le mauvais état du logement. Elle indique avoir été alertée de l'état d'insalubrité du logement en avril 2019 par l'entreprise Bateco et que rien ne prouve que le logement a été rendu dans un état convenable, l'appelant ne justifiant pas l'avoir nettoyé avant son départ. Elle rappelle les dispositions de l'article 1732 du code civil et affirme que le locataire est responsable de l'ensemble des dégradations qu'il occasionne dans le logement pendant le bail conformément à l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, cette obligation étant renforcée par celle d'entretien courant du logement. Elle ajoute que les pièces produites (constat d'huissier et attestations des voisins) démontrent l'insalubrité du logement qui résulte du comportement irresponsable de l'appelant et que les dégradations commises ne sont pas dues à la vétusté. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la résiliation du bail Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Il résulte en outre de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de jouir paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail. Il résulte par ailleurs de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties que le logement était pour l'essentiel en bon état d'usage, avec une usure normale, lorsque le locataire en a pris possession en septembre 2001. L'intimée produit un constat d'huissier du 2 septembre 2020 décrivant un logement très sale, fortement encombré de détritus et poubelles, duquel émane une odeur nauséabonde, ces constatations étant corroborées par les photographies jointes au constat et par deux attestations d'anciens occupants de l'immeuble qui ont personnellement constaté l'odeur nauséabonde émanant du logement occupé par l'appelant. Ces désordres ne relèvent pas de la vétusté des lieux mais constituent de réelles dégradations qui sont imputables à l'appelant en l'absence de preuve contraire de sa part, de sorte que le premier juge a exactement dit que M. [I] n'usait pas la chose louée raisonnablement et paisiblement ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail et son expulsion. Si l'appelant soutient que la demande en résiliation du bail et en expulsion est sans objet au motif qu'il a déménagé le 5 mars 2021, il est constaté qu'il ne justifie pas avoir délivré congé au bailleur dans les formes légales, ni de la libération des lieux et restitution des clés. Ce moyen est inopérant. En conséquence, le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de M. [I] est confirmé. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, M. [I] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux et la restitution des clés. En conséquence il convient de confirmer le jugement ayant fixé l'indemnité d'occupation à 20 euros et condamné M. [I] à son paiement au profit de la SCI Le Mersch jusqu'à libération effective des lieux. Sur les réparations locatives Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il résulte de ce qui précède et du constat d'huissier dressé le 2 septembre 2020 que le logement est extrêmement sale, encombré de détritus, de traces de nourriture séchée, de vaisselle sale et dégage dans toutes les pièces une odeur nauséabonde, les photographies annexées étant particulièrement édifiantes sur l'état déplorable et insalubre du logement. L'état du logement est imputable à un défaut total d'entretien par le locataire et non à l'usure normale, de sorte que celui-ci qui ne justifie d'aucune force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers, doit répondre des dégradations commises. L'intimée produit aux débats un devis établi par Augias Group pour un montant de 5.400 euros TTC pour le nettoyage et la désinfection du logement. L'appelant ne justifie par aucune pièce objective avoir nettoyé le logement et ne peut reprocher au bailleur de ne pas avoir établi un état de lieux de sortie alors qu'il ne justifie d'aucune démarche pour restituer les clés et faire cet état des lieux et qu'il pouvait faire appel à un huissier en cas de difficulté. En conséquence, le devis est justifié et il sera fait droit à la demande en paiement. La SCI Le Mersch produit également un devis établi le 30 septembre 2020 par l'entreprise Bateco pour un montant de 11.822,80 euros TTC. Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et du constat d'huissier que les frais relatifs à la dégradation de la salle de bains et de la cuisine sont justifiés, soit la somme totale de 4.697 euros décomposée comme suit': - dépose douche et wc': 460 euros - dépose cuisine complète': 195 euros - fourniture et pose cabine de douche complète': 1.255 euros - fourniture et pose wc': 499 euros - fourniture et pose meuble vasque avec 2 tiroirs': 789 euros - fourniture et pose mitigeur pour lavabo': 167 euros - fourniture et pose miroir avec éclairage': 432 euros - fourniture et pose cuisine complète type kitchenette avec évier, mitigeur, plan inox, élément bas sous évier, frigo top avec compartiment congélation, plaque 2 feux': 900 euros. En revanche, il n'est établi par aucun élément probant que les murs, plafonds et chauffages du salon sont dégradés, étant précisé qu'à l'entrée dans les lieux, les murs et plafonds étaient dans un état d'usure normale et que le logement a été occupé pendant plus de 20 ans. Par ailleurs, à l'entrée dans les lieux, il n'y avait pas de sèche-serviette dans la salle de bains, ni d'éléments hauts et de hotte dans la cuisine. Les sommes figurant sur le devis relatives à ces reprises sont donc injustifiés. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner M. [I] à verser à la SCI Le Mersch la somme de 10.097 euros au titre des frais de nettoyage, désinfection et remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt. Sur les frais d'établissement du constat d'huissier Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 362,49 euros au titre des frais du constat d'huissier établi le 2 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur le dépôt de garantie L'appelant ne rapporte pas la preuve du règlement du dépôt de garantie allégué, de sorte que sa demande en paiement est rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [I] devra supporter les dépens d'appel et il convient de le condamner à verser à la SCI Le Mersch la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail consenti à M. [S] [I] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] - ordonné l'expulsion de M. [S] [I] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, il pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux - condamné M. [S] [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 362, 49 euros au titre des frais du constat d'huissier établi le 2 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement - fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [S] [I] à son paiement au profit de la SCI Le Mersch jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 20 euros par jour - condamné M. [S] [I] à payer à la SCI Le Mersch une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; L'INFIRME en ce qu'il a condamné M. [S] [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 17.222,80 euros représentant les frais de nettoyage, désinfection et remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et statuant à nouveau, CONDAMNE M. [S] [I] à payer à la SCI Le Mersch la somme de 10.097 euros au titre des frais de nettoyage, désinfection et remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [S] [I] de sa demande de condamnation de la SCI Le Mersch à lui verser la somme de 838,47 euros avec intérêts de 10 % mensuel à compter du 1er mai 2021 et une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE M. [S] [I] à verser à la SCI Le Mersch la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT