Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/02559

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/09/2022 **** N° de MINUTE : 22/788 N° RG 21/02559 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTHA Jugement (N° 1119001636) rendu le 11 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANTE EPIC Opac du Nord - Partenord Habitat [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes INTIMÉ Monsieur [Z] [U] né le 23 avril 1970 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Bruno Pietrzak, avocat au barreau de Valenciennes (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002201006983 du 01/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) DÉBATS à l'audience publique du 24 mai 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui,, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2022 **** Par acte sous seing privé du 10 octobre 2014 à effet du 9 octobre précédent, l'Office public de l'Habitat du Nord, Etablissement public à caractère industriel et commercial, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat ( ci-après désigné Partenord Habitat), a donné à bail à M. [Z] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 353,02 euros, sans provision sur charges. Par acte d'huissier du 28 mars 2019, Partenord Habitat a fait signifier à M. [U] un commandement de payer la somme de 474,43 au titre des loyers et charges échus au 28 février 2019, ledit commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges. Par exploit du 26 novembre 2019, Partenord Habitat a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion de M. [U], de condamnation au paiement de diverses sommes dues au titre des loyers et charges, d'une indemnité d'occupation mensuelle et des frais irrépétibles, outre les dépens. Par jugement contradictoire du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a : - débouté Partenord Habitat de sa demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion, - condamné M. [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 1 525, 57 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 14 octobre 2020, échéance d'octobre non incluse, - autorisé M. [U] à s'acquitter de la dette en 24 mensualités de 43 euros le15 de chaque mois dans la poursuite des versements en cours et a minima et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, - débouté Partenord Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, - ordonné l'exécution 'provisoire. Partenord Habitat a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 mai 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [U] a constitué avocat le 9 juin 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2021, Partenord Habitat demande à la cour de : - infirmer le jugement sauf à le confirmer s'agissant des dépens mis à la charge de M. [U], Statuant de nouveau : - constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 29 mai 2019, et ce par application de la clause résolutoire prévue au contrat conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, En conséquence : - ordonner l'expulsion de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique, - condamner M. [U] à lui payer une somme de 1 897,72 euros au titre des loyers et charges échus à la date de résiliation, - condamner M. [U] à lui payer une indemnité d'occupation due à la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et égale au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, - condamner M. [U] à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer pour la somme de 68,03 euros outre la somme de 12 euros au titre de la dénonciation CCAPEX. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2021, M. [U] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a autorisé M. [Z] [U] à s'acquitter de la dette en 24 mensualités de 43 euros, - débouter Partenord Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Infirmant le jugement sur le surplus et statuant de nouveau : - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [U] se libère dans les délais de la totalité de la somme exigible ainsi que du loyer courant, - dire et juger n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [U], - laisser à chaque partie la charge des dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 696 et 700 du code de procédure civile. A titre liminaire, il sera précisé que si Partenord Habitat soutient que le premier juge a violé le principe du contradictoire, l'établissement n'en tire aucune conséquence juridique sur la validité de la décision querellée de sorte que ce moyen ne sera pas examiné par la cour. Les motifs du jugement relatifs à la recevabilité de l'action en résiliation de bail au regard des exigences de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont critiqués par aucune des parties. En l'absence par ailleurs de moyen d'ordre public à relever d'office de ce chef, l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable. Le commandement de payer du 28 mars 2019 porte sur la somme de 474,43 euros au titre des loyers et charges et reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail du 10 septembre 2014, laquelle prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, du dépôt de garantie et de l'éventuel supplément de loyer deux mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux. Pour rejeter la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le premier juge a retenu que M. [U] a effectué deux versements pour un total de 964,14 euros dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Or, indépendamment des règles d'imputation des paiements, dont l'application par le premier juge est également critiquée par Partenord Habitat, il s'évince du décompte du 5 août 2019 que les deux prélèvements automatiques des 8 avril et 7 mai 2019 ont été respectivement rejetés les 11 avril et 13 mai 2019. En l'absence de preuve par ailleurs de la réalité de paiements effectués par M. [U], il s'avère qu'aucun paiement n'est intervenu dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 30 mai 2019. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Partenord Habitat de sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion. Sur le montant de la dette, en application des articles 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au vu du décompte du 5 août 2019, la dette de loyers et charges s'élève à la date d'acquisition de la clause résolutoire à la somme de 1 897,72 euros, frais de procédure déduits et terme de mai 2019 inclus. M. [U] sera condamné au paiement de cette somme. L'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 474,43 euros, sans révision de la part du loyer dans cette indemnité. M. [U] sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle du 1er juin 2019 à la libération du logement. Si les décomptes aux débats produits par Partenord Habitat ne couvrent pas la période courant du 6 août 2019 au 25 mars 2021, le décompte arrêté au 2 décembre 2021 montre une augmentation significative du montant de la dette qui selon le bailleur, frais de procédure inclus, s'élève à 5 972,71 euros. Les ordres de virement des 3 mars et 9 mars 2020 pour un montant respectif de 1 000 euros et 207,81 euros ne suffisent pas à établir que ces virements ont été effectivement reçus par Partenord Habitat, étant relevé au demeurant s'agissant de la demande du 3 mars 2020 qu'à cette date le compte de M. [U] était créditeur d'une somme de 175,85 euros, somme insuffisante pour effectuer une virement de 1 000 euros. L'augmentation du montant de la dette, alors que M. [U] perçoit au vu de son bulletin de salaire du mois d'août 2021 une rémunération mensuelle moyenne calculée sur neuf mois de 934,08 euros et alors qu'un paiement direct est pratiqué à hauteur de 285 euros par mois à compter d'août 2021 pendant 24 mois selon correspondance d'engagement de paiement direct du 2 juillet 2021, démontre que M. [U] n'est manifestement pas en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai de 36 mois prévu par la loi. Le jugement sera donc infirmé en ses dispositions condamnant M. [U] à paiement et lui accordant des délais de paiement. La demande de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire sera rejetée et l'expulsion de M. [U] sera ordonnée dans les conditions fixées dans le présent dispositif. Sur les mesures accessoires, le jugement sera confirmé sur les dépens et infirmé sur le rejet de l'indemnité de procédure demandée par Partenord Habitat. M. [U] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à Partenord Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS : Infirme le jugement entrepris sauf sur les dépens ; Déclare recevable l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers ; Constate la résiliation du bail du 10 septembre 2014 portant sur le logement sis [Adresse 1] depuis le 30 mai 2019 ; Condamne M. [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 1897,72 euros au titre des loyers et charges dus au 27 mai 2019, terme de mai 2019 inclus ; Condamne M. [U] à payer à Partenord Habitat de la résiliation du 1er juin 2019 à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, soit la somme mensuelle de 474,43 euros la part des charges étant susceptible de régularisation dans les conditions prévues au bail ; Ordonne l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique ; Déboute M. [U] de sa demande de délais de paiement ; Condamne M. [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 300 euros au titre des frais de première instance et d'appel exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [U] aux dépens d'appel. LE GREFFIER Harmony POYTEAU LE PRESIDENT Véronique DELLELIS