Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/00797

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/00797 N° Portalis DB3S-W-B7H-XYAG Minute : 750/24 Monsieur [U] [P] Représentant : Me DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT- DENIS, vestiaire : PB 191 C/ Monsieur [C] [I] Madame [Z] [W] Représentant : Me Serge LE ROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 76 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BAQUET Copie, dossier, délivrés à : Me LE ROUX Copie délivrée à M. [I] Le 10 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 Juin 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [C] [I], demeurant chez [S] [N] - [Adresse 6] Comparant en personne, Madame [Z] [W], demeurant chez [S] [N] - [Adresse 6] Comparante en personne, assistée de Maître Serge LE ROUX, Avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 25.10.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2023-008434 (AJ totale) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 1er août 2021, M. [U] [P] a donné à bail à M. [C] [I] et Mme [Z] [W] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] (93) (bâtiment B, escalier B, étage 3, porte gauche), pour un loyer mensuel de 540 euros et 60 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 600 euros. Le 19 janvier 2023, M. [U] [P] a fait signifier un commandement de justifier d'une assurance et de payer la somme en principal de 1 800 euros visant les clauses résolutoires. Il a ensuite fait assigner M. [C] [I] et Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 30 mai 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Après trois renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024. A cette date, M. [U] [P], représenté, se réfère à son assignation. Il demande : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de M. [C] [I] et Mme [Z] [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - et la condamnation de M. [C] [I] et Mme [Z] [W] : - au paiement de la somme actualisée de 11 400 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 800 euros, - au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement. Il expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103, 1104, 1193 et 1741 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus et n'ont pas justifié avoir souscrit une assurance locative. A l'audience, il ajoute que son appartement est dévasté, que les locataires n'ont pas remis les clés et qu'il ne sait pas qui a dégradé les lieux. Il ajoute enfin que les fonctionnaires de police ont pu se tromper sur l'identité de la personne vue en train de saccager les lieux dès lors qu'il retranscrivaient les propos de la victime et que les lieux sont fermés depuis le 31 octobre 2023. Mme [Z] [W] comparaît, assistée. Elle explique qu'elle a toujours réglé les loyers en espèces et que le loyer du mois de novembre 2022 a été réglé mais qu'elle n'a pas de justificatif. Elle fait valoir qu'elle a quitté le logement au mois de juin 2023 et que son bailleur en était informé. Elle reconnaît la dette pour les mois de décembre 2022 à juin 2023 inclus. Elle ne forme aucune demande de délais. M. [C] [I] comparaît. Il explique que son bailleur est entré chez eux car ils avaient un mois de retard de paiement en décembre 2022 et qu'il a tout cassé, arraché les fenêtres et jeté leurs affaires. Il confirme avoir quitté le logement depuis le mois de juin 2023. Il précise avoir filmé son bailleur en train de saccager l'appartement avec un marteau. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la demande de résiliation du bail A - Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 31 mai 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. B - Sur le bien fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Le bail conclu le 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2023, pour la somme en principal de 1 800 euros. Les locataires produisent aux débats 15 quittances de loyers pour les mois d'août 2021 à octobre 2022 inclus. Ils ne rapportent donc pas la preuve d'avoir réglé le montant du loyer pour le mois de novembre 2022. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 mars 2023. II - Sur la demande d'expulsion L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, M. [I] a déposé plainte le 6 janvier 2023 contre M. [U] [P]. Il déclare que ce dernier est entré chez lui le 6 janvier 2023, l'a sorti de l'appartement, a dégradé les lieux à l'aide d'un marteau, lui a porté des coups et l'a menacé. M. [I] a présenté deux vidéos sur lesquelles les fonctionnaires des police indiquent voir le propriétaire invectivant M. [I] ainsi que les dégâts causés dans l'appartement. De plus, par attestation d'hébergement, M. [N] [S] a indiqué que M. [C] [I] et Mme [Z] [W] résident chez lui depuis le mois de juillet 2023. Il ressort en outre du procès-verbal de constat effectué dans les lieux loués le 30 octobre 2023 à la demande du bailleur que M. [P] a expliqué au commissaire de justice que ses locataires avaient quitté les lieux et qu'il avait constaté que son appartement était vide. Les constatations de du commissaire de justice font état d'un appartement ouvert, très dégradé et impropre à son usage. Selon récépissé, Mme [G] [E] épouse [P] a déposé plainte le 6 novembre 2023 pour dégradation volontaire. Le 10 novembre 2023, Mme [W] a ensuite déposé plainte contre son bailleur en expliquant qu'elle et son époux avaient quitté les lieux loués le 5 novembre pour rendre visite à des amis et qu'à leur retour, le 10 novembre 2023, ils avaient constaté que les serrures de l'appartement avaient été changées. Elle indique ne plus avoir accès à son domicile. Elle précise que son appartement n'a jamais été réparé depuis les dégradations subies et qu'elle vit dans un appartement sans eau chaude, ni fenêtres. Il ressort du dépôt de plainte de Mme [W] du 10 novembre 2023 que les serrures de l'appartement ont été changées, ce qui n'est pas contesté par le bailleur. Les locataires ne résident donc plus dans les lieux. En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion de M. [C] [I] et Mme [Z] [W] et la demande formée à cette fin sera rejetée. III - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [I] et Mme [Z] [W] restent lui devoir la somme de 11 400 euros à la date du 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Néanmoins, il ressort de la plainte déposée au mois de janvier 2023 et du constat du mois d'octobre 2023 que les lieux loués sont impropres à l'habitation. Le bailleur allègue ne pas savoir qui est à l'origine de la dégradation des lieux quand les locataires affirment que leur bailleur a dégradé les lieux. Aucune demande de remise en état des locaux loués n'a été formée par le bailleur à l'encontre de ses locataires. Dès lors, conformément à la demande des locataires et compte tenu de l'inhabilité des lieux, il apparaît qu'aucun loyer ne saurait être dû à compter du mois de juillet 2023. M. [C] [I] et Mme [Z] [W] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4 800 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 800 euros à compter du commandement de payer du 19 janvier 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Les locataires ne résidant plus dans les lieux loués, la demande de condamnation à une indemnité d'occupation sera rejetée. IV - Sur les mesures de fin de jugement M. [C] [I] et Mme [Z] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [U] [P], M. [C] [I] et Mme [Z] [W] seront condamnés à lui payer une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2021 entre M. [U] [P] et M. [C] [I] et Mme [Z] [W] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] (93) (bâtiment B, escalier B, étage 3, porte gauche) sont réunies à la date du 20 mars 2023 ; CONDAMNE M. [C] [I] et Mme [Z] [W] à payer à M. [U] [P] la somme de 4 800 euros (décompte arrêté au 13 mai 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 1 800 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; REJETTE les demandes d'expulsion sous astreinte et de condamnation à une indemnité d'occupation ; CONDAMNE M. [C] [I] et Mme [Z] [W] à verser à M. [U] [P] une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [C] [I] et Mme [Z] [W] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 24 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE