Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/06275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 15/05/2024 à : Madame [I] [M] [R] Copie exécutoire délivrée le : 15/05/2024 à : Me Benjamin JAMI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BU5 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDERESSE Syndicat Des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], Représenté par son syndic, le cabinet CGC JOURDAN - [Adresse 1] représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 DÉFENDERESSE Madame [I] [M] [R], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BU5 EXPOSE DU LITIGE Mme [I] [M] [R] est propriétaire du lot n°14 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet CGC - JOURDAN, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [I] [M] [R], par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 4 992,15 euros au titre des charges de copropriété (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse), - 795,26 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Il sollicite également la capitalisation des intérêts. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Appelée à l'audience du 3 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er mars 2024 pour régulariser une erreur du greffe dans l’indication de l’horaire de l’audience. A l’audience du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation. Bien qu'assignée à l’étude pour l’audience du 3 novembre 2023 et avisée du renvoi par le greffe, Mme [I] [M] [R] n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant Mme [I] [M] [R] établissant sa qualité de copropriétaire dans l’immeuble au titre du lot 14 et mentionnant la répartition des tantièmes (193/10038), - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 (échéance du 4ème trimestre incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel, - l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 787,41 euros en ce compris 795,26 euros de frais de recouvrement et une reprise de solde administrateur judiciaire au 1er mars 2022 d’un montant de 397,35 euros, - les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2022 et 17 février 2023 votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023, le fonds travaux ainsi que l’appel de fonds exceptionnel de 75 000 euros pour faire face aux dépenses du syndic et les travaux de reprise structurelle du plancher bas du lot 40 financés partiellement par le fond de travaux et exigibles le 15 mars 2023. Il est également prévu à la résolution 17 de l’assemblée générale du 17 février 2023 que le propriétaire défaillant sera tenu des frais, honoraires et débours de toute nature et tout particulièrement, et de façon non exhaustive, des frais de commandement, des honoraires d’huissier, d’expert, d’avocat et, le cas échéant, des honoraires et frais du syndic en application du contrat de syndic et plus généralement de tous intervenants chargés d’obtenir le règlement des provisions pour charges dues. - le contrat de syndic signé le 17 février 2023, - les frais de recouvrement suivants : 180 euros facturés le 13 février 2023 à Mme [I] [M] [R] au titre de frais de remise de dossier à huissier, 177,26 euros de frais de sommation de payer facturés le 20 février 2023 au cabinet JOURDAN, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 mai 2022 et une relance simple du 2 novembre 2022 adressées par le cabinet JOURDAN à Mme [I] [M] [R]. En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 594,80 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 après déduction de la reprise du solde administrateur judicaire au 1er mars 2022 dont le montant n’est pas justifié aux débats. Les intérêts au taux légal courront à compter de la sommation de payer du 16 février 2023 valant mise en demeure sur la somme de 3 183,11 euros et de l'assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Les frais d’huissier constituent certes des frais nécessaires mais ceux exposés dans le cadre du procès seront récupérés au titre des dépens et les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent donc pas des frais de recouvrement. Il convient en conséquence d’exclure la somme de 360 euros mentionnée au décompte au titre des frais de remise de dossier avocat ainsi que le coût de la sommation de payer par huissier. Par ailleurs s’agissant des frais de remise de dossier à huissier facturés pour un montant de 180 euros, il sera observé que le demandeur ne justifie pas de diligences réelles et inhabituelles à l’appui de cette facturation puisqu’une mise en demeure et une relance en 2022 attestent du suivi régulier des impayés de Mme [I] [M] [R]. Au demeurant ces courriers constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer les montants de 54 et 24 euros au décompte des sommes dues par Mme [I] [M] [R] et la réalité des envois postaux n’étant pas justifiée aux débats, il convient dès lors de débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 octobre 2023. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. Décision du 15 mai 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BU5 En l'espèce, il est établi que Mme [I] [M] [R] présente, de manière récurrente et sur une période de 18 mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions et fixé à la somme de 500 euros. Sur les demandes accessoires Mme [I] [M] [R], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [I] [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet CGC – JOURDAN la somme de 4 594,80 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période comprise entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 février 2023 valant mise en demeure sur la somme de 3 183,11 euros et de l'assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus : ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 17 octobre 2023 ; CONDAMNE Mme [I] [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet CGC – JOURDAN la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Mme [I] [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet CGC - JOURDAN, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [I] [M] [R] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.