Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 28 Juin 2024 Président :Madame DEPRE, Juge Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 31 Mai 2024 GROSSE : Le 28 Juin 2024 à Me Romain CHAREUN EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/01193 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4TYG PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.S NEXITY LAMY prise en son agence NEXITY MARSEILLE VELODROME demeurant en ses bureaux [Adresse 2] elle-même prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE La S.C.I. L’ORIENTAL dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE La SCI L’ORIENTAL est copropriétaire des lots 16, 94 et 95 de l’ensemble immobilier «[Adresse 3]» situé [Adresse 3]. Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété. Par actes de commissaires de justice en date du 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS, a fait citer la SCI L’ORIENTAL en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond. A l'audience du 31 mai 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI L’ORIENTAL au paiement : De la somme de 3 450,42 € au titre des charges impayées arrêtées au 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2022, date de la mise en demeure, De la somme de 496,28 € au titre du budget prévisionnel 5ème appel de fonds pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;De la somme de 1 985,12 € au titre du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ; De la somme de 24,03 € au titre des charges prévisionnelles de la 4ème cotisation fonds travaux ALUR pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ; De la somme de 96,12 € au titre des charges prévisionnelles pour le fonds travaux ALUR pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ; De la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens. Assignée à l’étude, la SCI L’ORIENTAL n’a pas comparu et n’est pas représentée à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. » Sur la demande principale en paiement Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment : les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 décembre 2020, 10 mars 2022, 28 mars 2023 et du 18 décembre 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI L’ORIENTAL pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivrée le 20 juillet 2023,le relevé de compte arrêté au 05 février 2024 à la somme totale de 3 450,42 €, correspondant à 2 487,74 € dus au titre des charges et travaux et 962,68 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le détail des provisions à échoir et du fond travaux ALUR pour l'exercice en cours, pour un total de 520,31 €, le détail des provisions à échoir et du fond travaux ALUR pour l’exercice suivant allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un total de 2 081,34 €, le contrat de syndic,A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 17 novembre 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. L’assemblée générale du 28 mars 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2023/2024. Le décompte versé au débat mentionne des sommes dues au titre de frais de mise en demeure, de relance après mise en demeure, de suivi contentieux, d’honoraires d’avocat ainsi que de frais d’huissier de justice à hauteur de 962,68 €. Ces sommes relèvent de frais nécessaire de recouvrement qui font l’objet d’un examen propre, de sorte qu’il convient de les écarter du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues et impayées. En conséquence, la SCI L’ORIENTAL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 487,74 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date de la mise en demeure. Les dispositions précitées étant d’ordre public, seules les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours allant jusqu’au 30 juin 2024 seront retenues. Les sommes réclamées au titre de l’exercice allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 à hauteur de 2 081,24 € seront écartées. Il convient donc de condamner la SCI L’ORIENTAL au paiement de la somme de 520,31 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril au 30 juin 2024. Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien. Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles. Il en résulte que la SCI L’ORIENTAL sera condamnée au paiement de la somme de 234,76 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit les frais de mises en demeure en date des 10 novembre 2022 et 11 mai 2023 ainsi que le coût de la sommation de payer du 20 juillet 2023. Sur les dommages et intérêts La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux. La demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI L’ORIENTAL supportera les dépens de l’instance. L’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €. PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNE la SCI L’ORIENTAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS, les sommes suivantes : - 2 487,74 € au titre des charges de copropriété exigibles au 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023, - 520,31 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril au 30 juin 2024, - 234,76 € au titre des frais de recouvrement, REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS ; CONDAMNE la SCI L’ORIENTAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 3] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI L’ORIENTAL aux dépens de l’instance, RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. LE GREFFIERLE MAGISTRAT