Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/81883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/81883 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H6F N° MINUTE : Notification : CCC parties LRAR CE avocat demandeur toque CCC avocat défendeur toque le : SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION JUGEMENT RENDU LE 15 FÉVRIER 2024 DEMANDERESSE S.A.S. DABICAM RCS PARIS 484 006 788 [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Sébastien LEGRIX DE LA SALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0007 DÉFENDERESSE S.A.S. CASTY DELPHES [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0102 JUGE : Madame Sophie CHODRON DE COURCEL, Juge Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS. GREFFIER : Madame Vanessa PAVLOVSKI, lors des débats Madame Amel OUKINA, lors de la mise à disposition DÉBATS : à l’audience du 11 Janvier 2024 tenue publiquement, JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte du 16 février 2022, la société CASTY DELPHES a procédé à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur deux immeubles appartenant à la société DABICAM. Cette mesure conservatoire a été autorisée pour sûreté et conservation de la somme de 15.000.000 euros suivant ordonnance rendue le 14 décembre 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris. Cette mesure a été dénoncée à la société DABICAM par acte du 20 février 2023. Par acte du 19 avril 2023, la société DABICAM a assigné la société CASTY DELPHES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris. La société DABICAM sollicite la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, subsidiairement la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et plus subsidiairement le cantonnement au montant de 2.386.000 euros correspondant à l’indemnité de transfert proposée par l’expert judiciaire. Elle demande également la condamnation de la société CASTY DELPHES à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La société CASTY DELPHES sollicite le débouté des demandes adverses, la condamnation de la société DABICAM à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est fait référence aux conclusions visées et déposées à l'audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de caducité de la saisie conservatoire L'article R. 532-5 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que « A peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d'inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d'huissier de justice. Cet acte contient à peine de nullité : 1° Une copie de l'ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise ; toutefois, s'il s'agit d'une obligation notariée ou d'une créance de l'Etat, des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics, il n'est fait mention que de la date, de la nature du titre et du montant de la dette ; 2° L'indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l'article R. 512-1; 3° La reproduction des articles R.511-1 à R.512-3 et R.532-6. » L'article R. 511-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que « L'autorisation du juge est caduque si la mesure conservatoire n'a pas été exécutée dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance. » En l'espèce, la société DABICAM souligne que le bordereau d'inscription d'hypothèque provisoire joint au procès-verbal de dénonciation du 20 février 2023 n'était ni horodaté ni accompagné du bordereau des actes déposés au service de la publicité foncière. Cependant, l'acte de dénonciation indique que le bordereau d'inscription d'hypothèque provisoire a été déposé le 16 février 2022 et réceptionné par le service de la publicité foncière de Paris le 17 février 2022. Si les dates comportent une erreur dans l'année, cet acte de dénonciation mentionne que la société CASTY DELPHES a procédé à l'inscription provisoire d'hypothèque et informe ainsi de l'existence de celle-ci. Contrairement à l'interprétation qu'en fait la société DABICAM, l'arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 2 février 2012 (11-12.308) n'impose pas la dénonciation du bordereau d'inscription mais que l'acte de dénonciation mentionne qu'il a été procédé à l'inscription afin d'informer les débiteurs de l'existence de l'inscription d'hypothèque. Surtout, il ressort du courrier versé que le bordereau a été envoyé le 16 février 2023 et réceptionné le 17 février 2023 et que l'inscription a été publiée et enregistrée le 17 février 2023 de sorte que la dénonciation en date du 20 février 2023 est intervenue dans le délai de huit jours au plus tard après le dépôt et que la mesure conservatoire a été exécutée dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance rendue le 14 décembre 2022. Au demeurant, la caducité de l'ordonnance ayant autorisée la mesure n'est pas sollicitée. En conséquence, la société DABICAM sera déboutée de sa demande de caducité de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire. Sur la demande de mainlevée, subsidiairement de cantonnement, de la mesure conservatoire L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. » L'article L.512-1 prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.   Selon l'article R. 512-1 du même code, en cas de contestation d'une mesure conservatoire, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.   En l’espèce, si la société DABICAM ne conteste pas le principe de créance (page 11 de ses conclusions), il convient de comprendre qu'elle ne conteste pas le principe d'une indemnité d'éviction mais qu'elle conteste l'évaluation de celle-ci en sollicitant le cantonnemment à titre subsidiaire. Il y a donc lieu de se prononcer d'abord sur la condition tenant à la créance paraissant fondée en son principe, puis, de statuer, en fonction du montant retenu, sur les circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La créance paraissant fondée en son principe Il n’est pas contesté que les parties étaient liées par un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] et que la société DABICAM, bailleur, a refusé le renouvellement de celui-ci le 23 mai 2018 en donnant congé au 30 juin 2018. Le désaccord entre les parties tient au montant de l’indemnité d’éviction dont le principe même n’est pas contesté mais dont l’évaluation varie en fonction de la perte ou du transfert du fonds. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire établi le 12 avril 2022 par M. [V] que deux évaluations ont été faites : un montant de 12.891.000 en cas de perte du fonds et un montant de 2.386.000 euros en cas de transfert du fonds. La société DABICAM, bailleur, soutient que le 15 novembre 2019, la société CASTY DELPHES a immatriculé un établissement secondaire à 650 mètres des lieux objets de l’expertise au [Adresse 2] par l’intermédiaire d’une autre société du groupe, la société ARIJE de sorte que l’indemnité d’éviction doit être évaluée sur la base d’un transfert de fonds. Or, il ressort de l’extrait Kbis versé que la société ARIJE immatriculée en 1957 et qui a ouvert un établissement au [Adresse 2] est une personnalité juridique distincte de la société CASTY DELPHES. Cependant, il ressort des deux extraits kbis versés que les sociétés CASTY-DELPHES et ARIJE ont les mêmes Président et Directeur général, que la société CASTY-DELPHES a comme nom commercial de l’établissement principal « ARIJE » et que son siège situé [Adresse 4] correspond au nom commercial et à l’adresse de l’un des établissements de la société ARIJE. Or cette dernière détient l’établissement au [Adresse 2] dont l'activité a débuté le 15 novembre 2019. Ces éléments sont de nature à renverser l’apparence d’une créance fondée en son principe sur l’hypothèse d’une perte de fonds, laquelle repose sur le postulat que le preneur ne retrouverait pas de locaux équivalents à proximité. Il convient dès lors de retenir une indemnité d'éviction reposant sur l'hypothèse d'un transfert de fonds évaluée par l'expert judiciaire au montant de 2.386.000 euros. C’est au regard de ce principe de créance établi au montant de 2.386.000 euros que doit être appréciée la menace sur le recouvrement. La menace sur le recouvrement   Le risque pesant sur le recouvrement de la créance est souverainement apprécié par les juges du fond, de sorte que la Cour de cassation a dégagé à ce sujet peu de règles de droit, il est admis en doctrine et en jurisprudence que ce risque est évalué à partir d'un faisceau d'indices au premier rang desquels le comportement du débiteur, l’étendue et la nature de son patrimoine, les sûretés grevant déjà ses biens.   En l’espèce, la société DABICAM souligne qu'elle est dotée d'un capital social de 17.200.000 euros ainsi qu'il ressort de son extrait Kbis et qu'elle est propriétaire de l'hôtel LE WESTIN évalué -après déduction des dépenses d'investissement et net de 1,5% des frais d'acquisition- au montant de 569.000.000 euros au 1er septembre 2022 suivant avis du cabinet HVS versé. Elle explique que la dette bancaire de 557.500.000 euros qui serait garantie par 17 inscriptions hypothécaires a été intégralement remboursée et que des hypothèques conventionnelles ont été renouvelées au profit des nouveaux prêteurs à hauteur de 300.000.000 ainsi que pour les sommes de 13.600.000 euros, 680.000 euros, 10.000.000 euros et 950.000 euros, mainlevée étant donnée du surplus suivant attestation notariée du 29 mars 2023 versée. Enfin, elle indique que si des pertes ont été enregistrées pour les exercices 2019, 2020 et 2021 cela s'explique par la période de COVID ayant lourdement affecté l'activité hôtelière et il ressort du compte de résultat analytique de décembre 2022 qu'un profit de l'ordre de 2.000.000 euros est prévu pour la SNC DE L'HOTEL DABICAM PARIS, exploitant l'hôtel, les locaux appartenant à DABICAM. La société CASTY DELPHES souligne l'importance de l'endettement, les multiples inscriptions hypothécaires, précise que l'évaluation du cabinet HVS versée correspond à la valorisation de l'exploitation hôtelière et non à la valeur de l'immeuble. Elle relève que « la seule somme restant disponible en cas de « liquidation » de la société, correspondrait à un montant inférieur à la moitié du capital social, soit 8.600.000 euros » or ce montant correspond à plus de trois fois le montant retenu ci-dessus au titre de la créance paraissant fondée en son principe. Néanmoins, la société CASTY DELPHES justifie des pertes importantes de la société DABICAM depuis quatre ans et s'élevant à 32.110.000 et 19.489.000 euros respectivement en 2021 et en 2022. Finalement, les pertes qui perdurent depuis quatre ans et l'importance de l'endettement de la société DABICAM constituent des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance paraissant fondée en son principe. En conséquence, il convient de maintenir l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire à hauteur de 2.386.000 euros. Sur les dispositions de fin de jugement La société CASTY DELPHES sera condamnée aux dépens. Il convient d'allouer à la société DABICAM une indemnité de procédure d'un montant de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS Le juge de l'exécution, Déboute la société DABICAM de sa demande de caducité de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, Cantonne l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire au montant de 2.386.000 euros, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne la société CASTY DELPHES à verser à la société DABICAM la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société CASTY DELPHES aux dépens. Fait à Paris, le 15 février 2024 Le greffierLe juge de l’exécution