Cour d'appel, 28 février 2023. 21/00567

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE IG/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/00567 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EZF5 jugement du 26 Janvier 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 11-20-1059 ARRET DU 28 FEVRIER 2023 APPELANTE : Madame [G] [X] épouse [D] née le 10 Mars 1959 à [Localité 11] (TUNISIE) [Adresse 2] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002565 du 25/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ANGERS) Représentée par Me Christian NOTTE-FORZY, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 00084950 INTIMEE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Christophe RIHET de la SCP LBR, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2103106 et par Me Roger LEMONNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS INTERVENANTS VOLONTAIRES : Monsieur [E] [N] né le 31 Juillet 1969 à [Localité 10] (44) [Adresse 9] [Localité 6] Madame [J] [H] épouse [N] née le 19 Mai 1964 à [Localité 12] (38) [Adresse 9] [Localité 6] Représentés par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 70220132 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Décembre 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, Conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente Mme GANDAIS, Conseillère Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 28 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2019, M. [I] [P] a consenti un bail meublé à Mme [G] [X] épouse [D] portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] (49), moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre une provision sur charges de 120 euros. Suivant acte séparé en date du 28 avril 2019, M. [P] a conclu un contrat de cautionnement 'Visale' avec la SAS Action Logement Services 'pour la sûreté et garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d'un impayé de loyer', mentionnant comme locataires Mme [D] et M. [L] [D]. À la suite d'incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution de sorte que la SAS Action Logement Services lui a réglé une somme totale de 1 950 euros au titre des loyers et charges dues par la locataire pour les mois de février, mars, avril et mai 2020. Par acte d'huissier en date du 30 juin 2020, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Mme [D] et M. [L] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1 300 euros, visant la clause résolutoire contenue au bail. Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2020, la SAS Action Logement Services, agissant sur le fondement subrogatoire, a fait assigner Mme [D] et M. [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Angers en résiliation du bail, expulsion et paiement de loyers, charges impayés et indemnités d'occupation. Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 26 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers, devant lequel M. [L] [D] et Mme [G] [X] épouse [D] n'ont pas comparu, a : - débouté la SAS Action Logement Services de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [L] [D], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 31 août 2020, - ordonné en conséquence à Mme [G] [X] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [G] [X] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [G] [X] épouse [D] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1 300 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020, - condamné Mme [G] [X] épouse [D] à verser à la SAS Action Logement Services, sur présentation par cette dernière d'une quittance subrogative attestant du paiement des indemnités à ce titre, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er septembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, - condamné Mme [G] [X] épouse [D] à payer à la SAS Action Logement Services une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - dit qu'une copie de la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département au vu du relogement du locataire, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2021, Mme [G] [X] épouse [D] a interjeté appel, intimant la SAS Action Logement Services et sollicitant l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la SAS Action Logement Services de ses demandes à l'encontre de M. [L] [D]. Le 8 juillet 2022, M. [I] [P] a vendu le bien immobilier à M. [E] [N] et Mme [J] [H] épouse [N]. Suivant conclusions signifiées le 3 novembre 2022, M. [E] [N] et Mme [J] [N] intervenaient volontairement à la procédure. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions : - en date du 26 mars 2022 pour Mme [D], - en date du 4 novembre 2022 pour la SAS Action Logement Services, - en date du 3 novembre 2022 pour les époux [N], qui peuvent se résumer comme suit. Mme [D] demande à la cour de : - constater que preuve n'est pas rapportée de ce que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2019 entre elle et M. [I] [P], concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 31 août 2020, - débouter la SAS Action Logement Services de sa demande tendant au constat de ce que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2019 entre elle et M. [I] [P], concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] seraient réunies à la date du 31 août 2020, - en conséquence dire n'y avoir lieu à résiliation du contrat de bail et à ses suites, savoir n'y avoir lieu à libérer les lieux pas plus qu'à restituer les clés, ou à expulsion, - rejeter la demande en paiement de la SAS Action Logement Services à son encontre, - la décharger de toute condamnation prononcée à son encontre, - rejeter toute demande contraire comme non recevable en tout cas non fondée, - y additant, condamner la SAS Action Logement Services aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de son appel, Mme [D] fait valoir qu'il n'est pas justifié par l'intimée des conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire de sorte qu'elle ne peut prétendre à la résiliation du bail. S'agissant des sommes réclamées par l'intimée, l'appelante soutient que cette demande en paiement ne saurait être accueillie que dans la limite des sommes réellement dues. En tout état de cause, elle s'estime fondée à solliciter les plus larges délais de paiement, soulignant qu'elle est éligible au bénéfice de l'aide juridictionnelle et que son revenu mensuel n'est que de 600 euros. La SAS Action Logement Services demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de: - dire et juger irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel interjeté par Mme [G] [X] épouse [D], - confirmer le jugement dont appel, sauf à actualiser sa créance en principal compte tenu des nouveaux déblocages intervenus postérieurement au jugement dont appel, - en conséquence, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - ordonner l'expulsion de Mme [G] [X] épouse [D] et de tous occupants de son chef du logement, - condamner Mme [G] [X] épouse [D] à lui payer la somme de 2 056,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2020 sur la somme de 1 300 euros et, pour le surplus, à compter de l'assignation, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner Mme [G] [X] épouse [D] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner Mme [G] [X] épouse [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer. À l'appui de ses demandes, l'intimée expose que la locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire du bail s'est trouvée acquise. Elle relève qu'à l'appui de son appel, Mme [D] se borne à faire valoir que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne seraient pas réunies sans davantage expliciter son argumentation. Par ailleurs, elle rappelle que se trouvant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle dispose d'un recours personnel contre l'appelante aux fins d'obtenir sa condamnation au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés. M. et Mme [N], intervenants volontaires, demandent à la cour de : - les recevoir en leur intervention volontaire et les y déclarer bien fondés, - confirmer le jugement entrepris, - y ajoutant, dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux loués par Mme [G] [X] épouse [D] dans les deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamner Mme [G] [X] épouse [D] à leur payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l'appui de leurs demandes, ils exposent que l'appelante, demeurant toujours dans les lieux loués, n'a pas régularisé sa situation au regard des impayés de loyer et des indemnités d'occupation et a même augmenté sa dette. Aussi, nouveaux bailleurs depuis le 8 juillet 2022, ils s'estiment fondés à poursuivre personnellement l'expulsion de l'appelante. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 décembre 2022, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Le dispositif des conclusions de l'appelante ne contient aucune demande tendant à obtenir des délais de paiement, pourtant évoquée dans le corps de ses conclusions, si bien que la cour n'en est pas saisie. I- Sur l'intervention volontaire de M. et Mme [N] Il résulte de l'acte notarié en date du 8 juillet 2022 que M. et Mme [N] ont acquis de M. [P] l'immeuble litigieux ; cet acte informe les acquéreurs de la situation locative, de la procédure en cours, du fait que le contrat de cautionnement n'est pas transmissible de plein droit à leur profit et du fait qu'ils font leur affaire personnelle de la procédure en cours. Les époux [N] sont en conséquence recevables en leur intervention volontaire en qualité de nouveaux bailleurs. II- Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable en matière de baux de logements meublés, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail conclu entre M. [P] et Mme [D] contient une clause résolutoire de plein droit notamment pour non paiement des loyers et charges aux termes convenus. Il n'est pas discuté par l'appelante que la SAS Action Logement Services agit par subrogation du bailleur sur le fondement de l'article 2306 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et du cautionnement régularisé par elle le 28 avril 2019 et signé par le bailleur. A ce titre, la caution subrogée, dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette. Le contrat de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. C'est dans ce cadre que le 30 juin 2020, la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer notamment à Mme [D], un commandement de payer la somme de 1 300 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de mars, avril et mai 2020, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Comme relevé par le premier juge, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation introductive d'instance avait été notifiée à la préfecture de Maine et Loire le 25 septembre 2020 soit plus de deux mois avant l'audience. La SAS Action Logement Services justifiait également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juin 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 septembre 2020. Si les stipulations du bail du 1er mai 2019 mentionnent un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 120 euros, le commandement de payer, faisant référence à la fois à ce bail mais également à un avenant n°1 du 13 avril 2020, indique que le montant mensuel du loyer est de 600 euros augmenté des charges locatives à hauteur de 50 euros par mois. La lecture de l'acte authentique de vente de l'immeuble concerné, régularisé le 8 juillet 2022 permet d'apprendre que le vendeur, M. [P], a établi, le 13 avril 2020, un avenant au bail à effet au 1er juillet 2019, fixant la provision mensuelle sur charges à 50 euros et un paiement mensuel d'avance le 15 de chaque mois mais cet avenant - non produit à la procédure- n'a jamais été signé par la locataire. En tout état de cause, le loyer mensuel augmenté de la provision sur charges et réclamé par le bailleur à hauteur de 650 euros, à compter du mois de mars 2020, n'est pas discuté en son montant par l'appelante. L'analyse des décomptes produits par la SAS Action Logement Services, versés aux débats font état, au jour de la délivrance du commandement de payer, d'un solde restant à payer par la locataire de 90 euros pour le loyer du mois de mars 2020, de 650 euros pour celui d'avril 2020, de 560 euros pour celui de mai 2020, soit un total dû de 1 300 euros. Il apparaît que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il n'est d'ailleurs ni allégué ni justifié par Mme [D] qu'elle se soit acquittée de la moindre somme dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé la SAS Action Logement Services fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 août 2020. Le jugement sera donc confirmé sur ce point et sur les conséquences de la résiliation du bail à savoir l'expulsion de Mme [D], devenue occupante sans droit ni titre et ce, selon les modalités retenues par le premier juge. Il convient, compte tenu de la vente du bien loué au bénéfice des époux [N], d'ajouter au jugement entrepris en ce que ces derniers pourront désormais mettre en oeuvre la procédure d'expulsion à l'encontre de Mme [D]. III- Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 8 du contrat de cautionnement, la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, non seulement les loyers et charges proprement dits mais également les indemnités d'occupation dues par le locataire en cas de résiliation du bail. La SAS Action Logement Services produit deux quittances subrogatives validées électroniquement par le bailleur désintéressé, M. [P], conformément au dispositif Visale, faisant état de la réception par ce dernier, le 22 mars 2022, de la somme cumulée de 2 506 euros et le 20 juin 2022, de la somme cumulée de 4 006,22 euros au titre des loyers et charges dûs par la locataire. L'intimée produit également un décompte de la créance de la caution correspondant aux sommes payées par la caution au bailleur, pour le compte de la locataire défaillante, actualisé au 26 octobre 2022. Aux termes de ces documents, non discutés par l'appelante, il apparaît que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers, charges et indemnités d'occupation qui suivent : - 90 euros au titre du mois de février 2020, - 650 euros au titre du mois de mars 2020, - 650 euros au titre du mois d'avril 2020, - 560 euros au titre du mois de mai 2020, - 556 euros au titre du mois de février 2022, - 162 euros au titre du mois de mars 2022, - 546,22 euros au titre du mois d'avril 2022, - 435 euros au titre du mois de mai 2022, - 357 euros au titre du mois de juin 2022, soit un montant total de 4 006,22 euros, duquel il convient de déduire les versements effectués par l'intimée auprès du bailleur, à hauteur de 1 950 euros. Au vu de ces éléments, faute pour Mme [D] de démontrer s'être libérée de ces sommes et afin d'actualiser le montant de la créance de la SAS Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, il convient d'infirmer le jugement de ce chef et de condamner Mme [D] à lui payer la somme de 2 056,22 euros (4 006,22 euros - 1 950 euros), ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 sur la somme de 1 300 euros et à compter du 4 novembre 2022, date des conclusions formulant ce chef de demande, pour le surplus. En outre, en raison de la résiliation du bail au 31 août 2020, Mme [D] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges. C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné Mme [D] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer contractuel et des charges, pour la période courant du 1er septembre 2020 jusqu'à la date de libération effective des lieux, et ce, sur présentation d'une quittance subrogative. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation de Mme [D] au paiement d'indemnités d'occupation. IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Mme [D], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser tant à la SAS Action Logement Services qu'aux époux [N] la somme de 400 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, REÇOIT M. [E] [N] et Mme [J] [N] en leur intervention volontaire, CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Angers du 26 janvier 2021 sauf en ses dispositions condamnant Mme [G] [X] épouse [D] au paiement d'une somme de 1 300 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020, Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE Mme [G] [X] épouse [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 056,22 euros, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2020 sur la somme de 1 300 euros et à compter du 4 novembre 2022, pour le surplus, DIT qu'à défaut pour Mme [G] [X] épouse [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [E] [N] et Mme [J] [N] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, CONDAMNE Mme [G] [X] épouse [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [G] [X] épouse [D] à payer à M. [E] [N] et Mme [J] [N] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [G] [X] épouse [D] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER