Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 22/10461

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 22/10461 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4TG N° de MINUTE : 24/00295 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domiclié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [X] représentée par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0235 C/ DEFENDEUR S.C.I. AU PAVILLON [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE La SCI AU PAVILLON est propriétaire des lots n°4, 5 et 21 de l'immeuble sis [Adresse 4] (93). Par acte d’huissier de justice du 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, a fait assigner la SCI AU PAVILLON aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - Condamner la société AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 4], la somme de 64.818,17 €, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juillet 2022, jusqu'à parfait paiement, - Condamner la société AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 4], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, - Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l'article 1343-2 du code civil, - Rappeler l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, - Condamner la société AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 4], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 05 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de : - Déclarer la SCI AU PAVILLON irrecevable et mal fondée en ses demandes, - Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses demandes, En conséquence, y faisant droit, - Condamner la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 68.473,97 €, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juillet 2022, jusqu’à parfait paiement, - Condamner la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, - Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir, - Condamner la même aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La SCI AU PAVILLON a constitué avocat. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, elle a demandé au tribunal de céans de : - RECEVOIR la SCI AU PAVILLON en ses écritures, A titre principal - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de toutes ses demandes fins et conclusions, A titre subsidiaire - REDUIRE le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] aux charges dûment justifiées - ACCORDER à la SCI AU PAVILLON les plus larges délais pour lui permettre d’apurer la dette de charges. - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages intérêts. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI AU PAVILLON; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 19 avril 2017, 26 septembre 2018, 12 juin 2019, 02 janvier 2021 et du 20 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - la sommation de payer les charges de copropriété du 12 avril 2019 et celle du 26 juillet 2022, - le contrat de syndic en vigueur du 20 mai 2022 au 20 août 2023. La SCI AU PAVILLON conteste être redevable de ces charges, considérant qu'il n'est pas démontré que l'ensemble de ses membres aient été régulièrement convoqués aux assemblées générales des années 2019, 2020 et 2021 et se soient vus notifier les procès-verbaux d'assemblée générale. Cependant, une SCI constitue une personne morale distincte de ses membres et étant propriétaire en son nom propre des lots objets des charges dont il est demandé le recouvrement, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires n'a notifié qu'à elle, et à elle seule, les convocations aux assemblées générales ainsi que les procès-verbaux qui en découlaient. De surcroît, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, à défaut de tout recours effectué dans les deux mois de la notification des assemblées générales, la SCI AU PAVILLON ne peut en contester la régularité. Or, le syndicat des copropriétaires justifie de la présence de la SCI AU PAVILLON à l'assemblée générale du 12 juin 2019 ainsi que de la notification qui lui a été faite du procès-verbal de cette assemblée. De même, il justifie de sa convocation à l'assemblée générale du 02 janvier 2021 et de la notification du procès-verbal qui en a découlé. Il y a lieu de relever qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue en 2020, justifiant dès lors l'absence de tout acte du syndicat des copropriétaires sur ce point. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Le relevé de compte mentionne la reprise d'un solde débiteur au 12 septembre 2019 à hauteur de 11.538,95 euros au titre de « Solde reprise Poncelet ». Si ce solde est justifié au travers de la copie du grand livre transmis en pièce n°11, aucune autre pièce n'étant nécessaire compte tenu du caractère certain, liquide et exigible de cette créance du fait de l'approbation des comptes concernés en assemblée générale, il n'en demeure pas moins qu'il convient de déduire de ce solde les frais de recouvrement et de contentieux qui ne constituent pas des charges de copropriété et font l'objet d'une condamnation distincte ; ce qui correspond aux frais de relance du 06 juillet 2018 à hauteur de 44,98 euros, de mise en demeure des 31 octobre 2018 de 42,84 euros et 5,36 euros ainsi que des 23 novembre 2018 de 42,84 euros et 5,36 euros. Il convient également de déduire les frais de dépôt huissier du 03 avril 2019 de 357,20 euros, de sommation de payer du 25 avril 2019 de 193,89 euros, de dépôt avocat du 02 mai 2019 de 357,20 euros, ainsi que des frais intitulés « MTRE CHRISTIAEN AFF SCI PAVILLON » du 22 mai 2019 de 195,29 euros, 267,44 euros et 40,80 euros. Le « Solde reprise Poncelet » doit donc être réduit à la somme de 9.985,75 euros. Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement du relevé de compte établi à compter du 1er octobre 2019 ; soit en l'espèce les frais de commandement de payer huissier du 21 juillet 2022 à hauteur de 312 euros, les frais de sommation de payer du 24 août 2022 d'un coût de 350,96 euros, les frais de suivi de dossier du 06 septembre 2022 à hauteur de 288 euros, ceux du 15 novembre 2022 d'un coût de 96 euros et ceux du 1er janvier 2023 à hauteur de 288 euros. Les appels de fonds effectués à l'égard des travaux de ravalement sont justifiés au travers des termes des résolutions votées en assemblées générales. Le montant du budget alloué à ceux-ci et les modalités d'appels de fond afférents ont en effet été votés à la résolution 16.2 de l'assemblée du 02 janvier 2021 et ladite assemblée n'a fait l'objet d'aucune contestation. Ainsi, il convient de condamner la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 65.585,81 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 juillet 2022, date de la mise en demeure notifiée à la SCI AU PAVILLON, sur la somme de 61.106,57 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle une demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater au travers des demandes formulées dans l'assignation et dans les conclusions ainsi qu'au regard des extraits de compte et copies de grand livre transmis, que le syndicat des copropriétaire sollicite la somme de 2.888,16 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 12 avril 2019. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date. Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification des sommations de payer du 12 avril 2019, à hauteur de 193,89 euros, et du 26 juillet 2022, à hauteur de 350,96 euros, dont il est justifié. En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « frais de remise dossier avocat » du 02 mai 2019 à hauteur de 357,20 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. En outre, il y est également imputé des frais d'honoraires d'avocat du 22 mai 2019, d'un coût de 195,29 euros, 267,44 euros et 40,80 euros, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre. Il convient également de déduire les frais de « remise dossier huissier » du 21 juillet 2022, d'un montant de 312 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Enfin, les demandes formulées au titre de « frais de suivi de dossier » des 06 septembre 2022 à hauteur de 288 euros, 15 novembre 2022 à hauteur de 96 euros et 06 mars 2023 à hauteur de 288 euros seront également écartés, ces derniers n'étant pas prévus au contrat de syndic et paraissant relever de l'activité usuelle de ce dernier. La SCI AU PAVILLON sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 544,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, la SCI AU PAVILLON paye très irrégulièrement les charges de copropriété et a ainsi cessé tout versement depuis le 03 mars 2020 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la SCI AU PAVILLON a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI AU PAVILLON, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la SCI AU PAVILLON, qui fait valoir qu'elle serait confrontée à une situation financière difficile, ne verse aux débats aucune pièce relative à ses revenus, son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'elle sollicite. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu'elle n'a pas repris le paiement des charges courantes depuis son assignation, de sorte que sa dette n'a logiquement pas cessé de croître. Au regard de ces éléments, la SCI AU PAVILLON sera déboutée de sa demande délais de paiement. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI AU PAVILLON sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, la somme de 65.585,81 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022 sur la somme de 61.106,57 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; DEBOUTE la SCI AU PAVILLON de sa demande de délais de paiement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; CONDAMNE la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, la somme de 544,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI AU PAVILLON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEANDIN IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI AU PAVILLON aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 21 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT