Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/03978

ARRET DU 01 Décembre 2022 N° 02 N° RG 21/03978 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TX66 JUGEMENT DU Juge de l'expropriation de Lille EN DATE DU 28 Mai 2021 COUR D'APPEL DE DOUAI Chambre de l'Expropriation APPELANTS : Mme [Y] [E] épouse [G] demeurant [Adresse 9] [Localité 15] M. [X] [G] demeurant [Adresse 9] [Localité 15] Représentés par Me Aurélien BOUDEWEEL, avocat au barreau de Lille INTIMEE et APPELANTE INCIDENT : LA FABRIQUE DES QUARTIERS METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 25] - SPLA dont le siège est [Adresse 18] [Localité 13] Représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de Lille DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DU NORD DIVISION DU DOMAINE [Adresse 21] [Localité 14] EN PRESENCE DE : Mme Christine VERDONCK faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Hélène CHATEAU : PREMIERE PRÉSIDENTE DE CHAMBRE Camille COLONNA : CONSEILLERE Clotilde VANHOVE : CONSEILLERE GREFFIER lors des débats : Christian BERQUET DEBATS : à l'audience publique du 10 Octobre 2022 ARRET : Contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 3978/21 - 2ème page M. [X] [G] et Mme [Y] [E] épouse [G], (ci-après les époux [G]-[E]) sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 20], section MS [Cadastre 5], qu'ils ont acquis le 30 novembre 2018 au prix de 130 000 euros. Le 4 août 2020, ils déclaraient leur intention d'aliéner cet immeuble pour le prix de 293 000 euros, outre 12 000 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur et ils versent aux débats l'offre d'achat formée à cette hauteur de prix par M. [N] le 9 juillet 2020. La métropole européenne de [Localité 24] a transmis cette déclaration à son délégataire du droit de préemption la Fabrique des Quartiers. Par délibération du 8 octobre 2020, la Fabrique des Quartiers a décidé d'exercer son droit de préemption pour le prix de 171 000 euros, outre 10 000 euros de frais d'agence et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l'expropriation. Les époux [G]- [E] ayant refusé ce prix par courrier du 2 décembre 2020, la Fabrique des Quartiers a saisi le juge de l'expropriation du Nord le 28 décembre 2020 en fixation du prix et a consigné la somme de 25 650 euros à la Caisse des dépôts. Le juge de l'expropriation s'est rendu sur place le 31 mars 2021 et a décrit comme suit l'immeuble dans son procès-verbal de visite : Ancienne maison transformée en immeuble de rapport situé à proximité des axes routiers ; Au rez-de-chaussée, un appartement de type 2, une chambre en mezzanine avec fenêtre de toit, la pièce du fond est aveugle. Au 1er étage, un appartement de type 2 qui n'a pu être visité. Au 2° étage, un appartement de type 2, refait aux normes, 2m30 sous plafond. Les combles sont accessibles par une échelle escamotable. L'ensemble de l'immeuble a été refait : les parties communes sont en lambris, les peintures et les sols sont neufs, ainsi que les appartements qui sont propres, mais mal agencés compte tenu de l'étroitesse des lieux. Par jugement en date du 28 mai 2021, le juge de l'expropriation de Lille a : - fixé à 200 000 euros le prix de l'immeuble sis [Adresse 20], cadastré section MS [Cadastre 5] appartenant aux époux [G], outre une commission d'agence de 12 000 euros, - laissé les dépens à la charge de la Fabrique des Quartiers, - condamné la Fabrique des Quartiers à régler aux époux [G] une somme de 2500 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a retenu qu'il convenait d'écarter l'application de l'article L322-9 du code de l'expropriation, dès lors que les époux [G]-[E] justifiaient de travaux effectués pour un total d'environ 50 000 euros et a retenu un prix de 200 000 euros, compte tenu de la moyenne des termes de comparaison, de 1775 euros par m², qu'ils convenait de réhausser, d'une part à raison de l'ancienneté des termes de comparaison et de l'évolution du marché immobilier, et d'autre part du bon état de l'immeuble. Les époux [G]-[E] ont relevé appel de ce jugement par déclaration par RPVA en ce qu'il a fixé le prix de leur immeuble à 200 000 euros, outre 12 000 euros de frais d'agence et a condamné la Fabrique des Quartiers à leur régler la somme de 2500 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile par déclaration d'appel faite par leur avocat le 16 juillet 2021. Par conclusions, reçues le 15 octobre 2021, accompagnées de 12 pièces, les époux [G]-[E] demandent à la cour de : - réformer le jugement du 28 mai 2021 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a fixé à 200 000 euros le prix de leur immeuble sis [Adresse 20], - statuant de nouveau, fixer l'indemnité leur revenant à la somme de 305 000 euros, - condamner la Fabrique des Quartiers à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [G]-[E] reprochent à titre principal au premier juge d'avoir sous-estimé leur immeuble, compte tenu des éléments suivants : travaux réalisés pour 51 141,21 euros, revenus locatifs mensuels de 2300 euros, 3978/21 - 3ème page estimation immobilière de leur bien entre 300 000 euros et 315 000 euros par des agences immobilières, et 281 000 euros sur un site internet, évaluation notariale entre 310 000 et 320 000 euros, réception d'une offre d'achat le 9 juillet 2020 à hauteur de 305 000 euros, ventes intervenues entre 2019 et 2020 et notamment celle en date du 26 août 2021 de l'immeuble sis à proximité [Adresse 17] pour 360 000 euros. Ces conclusions ont été notifiées à la Fabrique des Quarties et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 2 novembre 2021. Par conclusions en réponse et appel incident, accompagnées de 6 pièces, reçues au greffe de la cour le 7 janvier 2022, la Fabrique des Quartiers demande à la cour : d'infimer le jugement du juge de l'expropriation du Nord du 28 mai 2021 en ce qu'il a fixé à 200 000 euros le prix de l'immeuble situé [Adresse 20] section MS n°[Cadastre 5] appartenant aux époux [G]-[E], outre 12 000 euros de commission d'agence, - de fixer l'indemnité revenant aux époux [G]-[E] pour l'acquisition dudit immeuble à la somme de 171 000 euros, outre 10 000 euros de mobilier et 12 000 euros de commission d'agence, - rejeter la requête d'appel des époux [G]-[E] en leurs demandes indemnitaires comme étant mal fondées, - condamner les époux [G]-[E] à lui payer 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle réfute le grief selon lequel elle ne prendrait pas en compte dans son offre de prix, les travaux réalisés par les époux [G]-[E], alors même que le montant proposé est supérieur de 41 000 euros au prix d'acquisition, ce qui est concordant avec le montant des travaux réalisés. Elle précise que si l'état d'entretien de l'immeuble est correct, il est "sur-divisé" en quatre appartements sur 92 m², les logements étant très exigus, dont le logement au rez-de-chaussée de 9,5 m² manquant d'éclairage naturel. Elle fait valoir que la jurisprudence écarte les estimations par agence immobilière et avis de valeur notarié, seules étant pertinentes les ventes dont les références de publication sont communiquées. Relativement aux termes de référence, elle cite en cause d'appel les références suivantes : 1. vente du 28 novembre 2019, publiée sous le numéro VP2019P12912, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section MR [Cadastre 16], [Adresse 10], accueillant un immeuble érigé en 1896, divisé en quatre logements d'une surface de 135 m², au prix de 265 000 € soit un prix unitaire de 1963 euros/m². 2. vente du 25 février 2020, publiée sous le numéro VP2020P02382, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section RY [Cadastre 3], [Adresse 2], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1922, divisé en trois logements d'une surface de 120 m², au prix de 200 000 € soit un prix unitaire de 1667 euros/m². 3. vente du 14 mai 2020, publiée sous le numéro VP2020P03991, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section MS [Cadastre 7], [Adresse 1], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1905, divisé en sept logements d'une surface de 150 m², au prix de 235 000 € soit un prix unitaire de 1567 euros/m². 4. vente du 13 novembre 2020, publiée sous le numéro VP2019P10388, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section MS [Cadastre 12], [Adresse 22], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1900, divisé en trois logements, d'une surface totale de 86 m², au prix de 169 600 € soit un prix unitaire de 1972 euros/m². Ces conclusions ont été notifiées le 12 janvier 2022 à l'avocat des époux [G]-[E]. Le 24 janvier 2020, la Fabrique des Quartiers notifiait ses trois nouvelles pièces, correspondant aux ventes des 25 février 2020, 14 mai 2020 et 13 novembre 2020, lsque. Par conclusions reçues le 16 décembre 2021, Madame le commissaire du gouvernement a demandé la confirmation du jugement, demandant d'écarter les termes de comparaison relatifs à des ventes de meublés, sans rapport avec l'immeuble vendu, les évaluations des agences immobilières, les données de la base PATRIM, citées par les époux [G] qui correspondent à des ventes de maisons individuelles, sans rapport avec l'immeuble vendu et de retenir que l'immeuble ne respecte pas les normes d'habitalibité en raison de pièces aveugles, d'escalier raide et de hauteur sous plafond du logement sous combles non respectée. 3978/21 - 4ème page Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 23 décembre 2021 par l'avocat des époux [G] et la Fabrique des Quartiers. Le 19 septembre 2022, la Fabrique des Quartiers a communiqué une nouvelle pièce à savoir l'arrêté préfectoral du 9 août 2022 relatif à l'insalubrité des locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 20], en interdisant la location à compter du 1er octobre 2022, les bailleurs étant tenus d'assurer le relogement des occupants actuels. MOTIFS DE LA DECISION L'article L 322-9 du code de l'expropriation prévoit que : «'le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier. Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.'» Il est justifié que postérieurement à l'acquisition du bien sis [Adresse 20], le 30 novembre 2018, les époux [G] ont fait réaliser des travaux d'électricté à hauteur de 3142,61 euros facturés le 6 décembre 2019 et de 7700 euros le 13 mars 2020, des travaux d'aération de l'appartement du rez-de-chaussée facturés le 24 mars 2020 pour un montant de 517 euros, de travaux d'agrandissement du logement en rez-de-chaussée et aménagement d'une douche et toilette et démolition de l'escalier vers la cave pour 12 984,60 euros, de travaux de pose de douche et WC avec aération dans les logements 2 et 3, isolation complète sur tous les murs avec placos, mise en peinture, de démolition de l'escalier existant et montage d'un nouvel escalier, pour un montant de 25 752 euros, soit un total de 50 096,21 euros, entraînant une modification subséquente de l'état du bien, de sorte que les époux [G] sont bien fondés à demander qu'il en soit tenu compte pour écarter la proposition d'achat à 171 000 euros formée par la Fabrique des Quartiers sur la base de l'évaluation des domaines. Le prix sera fixé en application de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme qui prévoit que : "A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. .... Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.'» Le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 24] approuvé par le conseil de communauté le 12 décembre 2019 est entré en vigueur au 18 juin 2020, c'est à donc à cette date que sera fixée la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation. 3978/21 - 5ème page Le bien litigieux est par ailleurs un immeuble de rapport et les termes de comparaison susceptibles d'être retenus doivent porter également sur des immeubles de rapport, au vu de ventes réalisées en 2018, 2019, 2020 et éventuellement début 2021, la cour devant se fixer au plus tard à la date du jugement du 28 mai 2021 pour évaluer l'immeuble. En revanche, ne sont pas pertinentes les évaluations faites par une agence immobilière de sorte que seront écartées les évaluations du bien faites par AGI Immobilier, Lille Immo et Abrimmo versées aux débats par les époux [G], tout comme l'évaluation faite à partir d'un site internet, ou l'évaluation faite par la SCP Fontaine Roussel et Associés notaires, sans que ces évaluations fassent références à des termes de comparaison. De même, les références citées par les époux [G] et émanant du site Patrim ne permettent pas de conclure à ce qu'elles portent sur des immeubles de rapport et elles seront donc écartées. De même, ne peut être prise en considération la vente intervenue le 26 août 2021 par les époux [G] de l'immeuble qui leur appartenait [Adresse 17] pour le prix de 360 000 euros, alors même que cette vente est intervenue postérieurement au jugement et porte au demeurant sur un immeuble composé de meublés. Aux quatre termes de comparaison cités en cause d'appel par la Fabrique des Quartiers, ci-dessus repris, dont un seul avait été cité en première instance celui du 25 février 2020, qui sont pertinents puisqu'ils portent sur des ventes récentes d'immeubles de rapport situés dans le même secteur que l'immeuble des époux [G], y seront ajoutées les trois termes de comparaison relatifs à des immeubles de rapport, cités en cause d'appel, par Mme le commissaire de gouverment à savoir : vente du 16 octobre 2020, publiée sous le numéro 5914P01.2020P09915, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section PS n° [Cadastre 4], [Adresse 11], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1870, d'une surface utile totale de 115 m², au prix de 233 000 € soit un prix unitaire de 2026,90 euros/m². vente du 4 décembre 2018, publiée sous le numéro 5914P01.2018P1 2000, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section 0Z n°[Cadastre 6], [Adresse 19], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1892, d'une surface utile totale de 95,40 m², au prix de 205 000 € soit un prix unitaire de 2148,84 euros/m². vente du 16 mars 2020, publiée sous le numéro 5914P01.2020P09915, d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 24] section PS [Cadastre 8], [Adresse 23], accueillant un immeuble de rapport érigé en 1900, d'une surface utile totale de 95 m², au prix de 227 000 € soit un prix unitaire de 2389,47 euros/m². La moyenne des prix de ces 7 références récentes, qui se situent tous dans le même secteur, s'élève ainsi à 1967 euros/ le m2. Compte tenu du bon état général de l'immeuble, qui a été refait à neuf, sera confirmée la valeur de 200 000 euros retenue par le premier juge, la valeur que les époux [G] avaient pu obtenir en juillet 2020, ne pouvant quant à elle être validée, compte tenu du très mauvais agencement de l'appartement du rez-de-chaussée qui ne dispose pas d'éclairage suffisant comme avait pu le constater le premier juge, ce qui a d'ailleurs conduit le préfet à prendre le 9 août 2022 un arrêté interdisant cet appartement à l'habitation. Les autres dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité d'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Compte tenu de la décision qui vient d'être prise, les dépens seront à la charge des époux [G] appelants. Chaque partie conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés dans le cadre de la présente instance. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du juge de l'expropriation du département du Nord en date du 28 mai 2021, 3978/21 - 6ème page Y ajoutant, Condamne M. [X] [G] et Mme [Y] [E] aux dépens de la présente instance en appel, Déboute M. [X] [G] et Mme [Y] [E] et la Fabrique des Quartiers de leur demande respective d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente C. BERQUET H. CHÂTEAU