Cour d'appel, 06 février 2024. 20/02272

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 6 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 057 Rôle N° RG 20/02272 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFTFP [S] [E] [Y] [H] épouse [E] C/ SCI AIXECO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric BERGANT Me Cédric CABANES Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaired'AIX EN PROVENCE en date du 9 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04147. APPELANTS Monsieur [S] [E] né le 15 Mars 1963 à [Localité 8] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] comparant en personne, représenté et assisté de Me Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, substitué et plaidant par Me Sarah FRANCOIS, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [Y] [H] épouse [E] née le 04 Août 1965 à [Localité 5] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par Me Sarah FRANCOIS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE SCI AIXECO Prise en la persnne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège social , demeurant [Adresse 2] représentée et plaidant par Me Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, conseillère Madame Fabienne ALLARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing-privé du 3 juillet 2017, la SCI Aixeco a consenti au profit des époux [E] une promesse unilatérale de vente expirant le 29 septembre 2017 à 16 heures portant sur une maison d'habitation et dépendance située [Adresse 7] à [Localité 9], cadastré AM [Cadastre 1], au prix de 1 052 500 euros, sous conditions suspensives de la vente préalable par les acheteurs de leur maison située à [Localité 6] et de l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts, outre de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance. La SARL JML Solaire, titulaire d'un bail commercial d'une durée de 20 ans, exploite un contrat de revente d'énergie solaire avec Edf résultant de l'installation de panneaux photovoltaïques sur la dépendance appartenant à la SCI Aixeco. Aucune signature de l'acte authentique n'étant intervenue dans le délai de réalisation des conditions suspensives, maître [T] a sollicité, par mail du 9 octobre 2017, du notaire des acquéreurs le versement de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement, demande à laquelle un refus a été opposé. Par acte du 29 août 2017, la SCI Aixeco, au visa des articles 1104, 1124, 1304 et suivants du code civil, a fait assigner M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaires au paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue, à hauteur de 52 625 €. Par jugement en date du 9 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : dit que la promesse de vente est devenue caduque de plein droit le 12 septembre 2017 par suite de la non justification de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de prêts par les bénéficiaires, dit que cette défaillance est due au fait des bénéficiaires, dit que par conséquence, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant, condamné solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] à payer à la SCI Aixeco une somme de 52 625 euros assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation, autorisé maître [O] [T], notaire à [Localité 4], à libérer les fonds séquestrés en son étude au profit de la SCI Aixeco à hauteur de cette somme, condamné solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] à verser à la SCI Aixeco la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] aux dépens de procédure avec distraction, ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal a estimé que le délai contractuellement fixé jusqu'au 29 septembre 2017 à 16 heures concerne la promesse de vente, donc le terme extinctif pour lever l'option par le bénéficiaire, et non le délai de réalisation de la vente par acte authentique. Il a considéré qu'aucun formalisme de levée d'option n'avait été spécifié, de sorte que le mail adressé par les époux [E] le 29 septembre 2017 à 11 h 33 constituait une levée d'option. Néanmoins, le tribunal a retenu que ces derniers avaient jusqu'au 3 septembre 2017 (deux mois après la signature) pour justifier de l'obtention du prêt prévue en condition suspensive et conformément à la mise en demeure reçue le 3 septembre du promettant. Or, le tribunal a relevé que les époux [E] n'ont transmis que le 7 septembre un accord de prêt, non conforme aux modalités de financement stipulées dans l'acte et sans les justificatifs complets. Il en a déduit que la promesse de vente était devenue caduque, puisque le bénéficiaire n'avait pas justifié dans le délai imparti de la réalisation de la condition suspensive ou du renoncement à celle-ci. Le tribunal a considéré au vu des pièces produites que les époux [E] avaient modifié les conditions d'acquisition et de financement du bien objet de la vente, via un montage financier, non conforme aux termes de la promesse de vente et dont ils n'avaient pas averti le vendeur, de sorte qu'ils étaient défaillants dans la réalisation de la condition, l'indemnité d'immobilisation demeurant dès lors au vendeur. Selon déclaration reçue au greffe le 13 février 2020, M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 26 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] sollicitent de la cour qu'elle : réforme le jugement entrepris, déboute la SCI Aixeco de toutes ses demandes, ordonne la restitution de la somme de 52 625 € entre leurs mains, condamne la SCI Aixeco à leur verser la somme de 59 929 € au titre de leurs préjudices matériel et financier, condamne la SCI Aixeco à leur payer la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice moral, condamne la SCI Aixeco à leur verser la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction. Les époux [E] reprochent aux premiers juges d'avoir soulevé un moyen d'office tenant en la non réalisation de la condition suspensive du prêt alors que le seul débat présenté devant lui portait sur la levée ou non de l'option avant le 29 septembre 2017 par les bénéficiaires de la promesse. Ils invoquent également une contradiction de motifs, valant absence de motivation. Les appelants contestent toute caducité de la promesse de vente, faute pour le promettant de les avoir mis en demeure, dans les conditions prévues, c'est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception, de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive, déniant cette valeur au simple courriel de la SCI Aixeco du 3 septembre 2017. Ils ajoutent que le courrier de leur banque confirmant l'accord de prêt est suffisant pour emporter réalisation de la condition suspensive, courrier transmis le 7 septembre 2017. Ils en déduisent que la condition a été réalisée. Les époux [E] ajoutent que la condition suspensive d'obtention du prêt était stipulée dans leur intérêt exclusif, de sorte qu'eux seuls pouvaient se prévaloir de sa réalisation ou non. Ils se défendent de toute complexité du montage financier envisagé, celui-ci étant induit par les exigences mêmes des vendeurs à raison du bail commercial au profit de la SARL JML Solaire au titre des panneaux photovoltaïques. Ils soutiennent que la clause de substitution permettait une acquisition par deux entités juridiques distinctes et donc, que le montage proposé de financement était conforme aux modalités de la condition suspensive signée. Par ailleurs, les époux [E] soutiennent que la vente est parfaite et que son absence de réitération résulte du fait fautif du promettant. En effet, ils font valoir que la levée d'option doit être dissociée de la réalisation de la vente et pouvait s effectuer par tout moyen jusqu'au 29 septembre 2017, seul le transfert de propriété étant reporté au paiement du prix, sans date butoir. Ils précisent qu'ils ont bien informé la SCI Aixeco de leur volonté de se porter acquéreurs ce qui équivaut à la levée d'option, puis de la levée de la dernière condition suspensive (vente de leur maison) par courriel du 29 septembre 2017, seule l'édition des offres de prêts étant manquante, alors que le financement était acquis depuis le 7 septembre 2017. Ils estiment qu'il résulte du libellé même de la clause relative à la "Réalisation" que seule la promesse et donc la réalisation de la vente, et non la levée d'option, devait se matérialiser par la signature de l'acte authentique. Ils précisent que le délai du 29 septembre 2017 est uniquement attaché à la durée de validité de la promesse, et donc la levée d'option, et non à la date de réalisation finale de la vente par signature de l'acte authentique et se rapportent au libellé du paragraphe 'Réalisation' sur le transfert de propriété et l'échange de consentements. Ils font valoir la clause de prorogation automatique de 30 jours pour régulariser la vente. Enfin, les époux [E] sollicitent la réparation des préjudices causés par la faute du promettant. Par dernières conclusions transmises le 16 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Aixeco sollicite de la cour qu'elle : confirme la décision entreprise en intégralité, À titre principal : juge que la promesse unilatérale de vente signée le 3 juillet 2017 est devenue caduque le 12 septembre 2017 à 16 heures par la suite de la non justification de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de prêts par les bénéficiaires, À titre subsidiaire, dans le cas où la motivation du jugement ne devrait pas être confirmée : juge que la promesse unilatérale de vente signée le 3 juillet 2017 est devenue caduque le 29 septembre 2017 à 16 heures ensuite de la non levée de l'option suivant le formalisme contracté par les parties, En conséquence : condamne solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] à lui payer la somme de 52 625 € consignée en l'étude de maître [O] [T] au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente, outre les intérêts au taux légaux à compter de l'assignation, ordonne que les fonds séquestrés devront être libérés à son profit, déboute M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] de toutes leurs demandes, condamne solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] à lui payer, en sus des frais irrépétibles et dépens de première instance, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. L'intimée estime, d'abord, que les premiers juges ont respecté le contradictoire dès lors que le moyen tiré de la caducité de la promesse pour défaut d'obtention d'un prêt dans les délais légaux avait été soulevé par elle et était dans les débats. En premier lieu, à titre principal, l'intimée entend que le jugement soit confirmé s'agissant de la caducité de la promesse de vente à raison de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres de prêts. En effet, la SCI Aixeco soutient avoir mis en demeure les appelants de justifier de l'octroi de la condition suspensive le 3 septembre 2017. La SCI Aixeco souligne que le courrier des appelants du 7 septembre 2017 ne comprenait pas une offre de prêt, mais un accord de principe pour un prêt, ne répondant pas aux conditions fixées par la promesse. Elle soutient que la persistance des appelants à établir un montage juridique différent de celui initialement convenu dans la promesse a été à l'origine de la caducité de la promesse unilatérale consentie, faute de levée d'option dans le délai de réalisation, mais également de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt, faute d'avoir pu produire une offre de prêt avant l'expiration du délai de réalisation de la promesse. Elle soutient que la clause de substitution prévue à l'acte ne valait pas condition suspensive de création d'une copropriété sur le bien objet du contrat. De même, l'intimée souligne que les appelants n'ont pas profité de la possibilité prévue au contrat de notifier la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt, ni de renonciation à celui-ci. À titre subsidiaire, la SCI Aixeco soutient que la promesse de vente est caduque faute de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai fixé, à savoir au plus tard le 29 septembre 2017. Elle fait valoir qu'aux termes de la promesse de vente, les parties avaient convenu que la levée d'option ne pourrait intervenir qu'à l'occasion de la régularisation de l'acte authentique de vente et du paiement du prix. Elle soutient que celle-ci n'a pas eu lieu faute pour les appelants de l'avoir convoquée ou sommée de régulariser la vente. Elle se défend de toute carence fautive de sa part. En second lieu, l'intimée s'oppose à toute demande indemnitaire des appelants. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient d'observer que, tout en invoquant une violation du contradictoire par le premier juge, outre une possible contradiction de motifs, les appelants ne sollicitent que l'infirmation de la décision entreprise, mais ne tirent de tels moyens aucune conséquence juridique en termes d'annulation de la décision. En tout état de cause, il résulte des conclusions récapitulatives de la SCI Aixeco en première instance, transmises le 28 mai 2019, que cette partie invoquait expressément l'absence de justification par les époux [E] de l'obtention du prêt stipulée à titre de condition suspensive. Certes, la caducité de la promesse pour défaillance de cette condition suspensive n'était pas précisément formulée, puisque celle-ci était mise en avant pour s'opposer au paiement de l'indemnité d'occupation, mais la demande de caducité de la promesse l'était, outre le fait que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'avait pas été satisfaite. Dans ces conditions, le moyen était bien dans les débats et les premiers juges n'ont aucunement violé le principe de la contradiction. Aucune contradiction de motifs n'est davantage établie, étant surtout observé qu'aucune sanction n'est demandée de ce chef. Ces moyens sont donc inopérants. Sur la caducité de la promesse de vente du 3 juillet 2017 et le sort de l'indemnité d'immobilisation Par application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. En vertu de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'occurrence, la SCI Aixeco a consenti le 3 juillet 2017 à M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d'habitation et dépendance située [Adresse 7] à [Localité 9], au prix de 1 052 500 euros. Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 29 septembre 2017 à 16 heures. Une indemnité d'immobilisation a été stipulée à hauteur de 52 625 € et son sort a été régi en pages 10 et 11 de la promesse. Deux conditions suspensives particulières ont été consenties au profit des bénéficiaires, à savoir la vente préalable par les époux [E] de leur maison de [Localité 6], et, l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d'application de l'article L 313-1 du code de la consommation. Pour l'application de cette condition suspensive, les caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues étaient ainsi libellées : 'Montant maximum de la somme empruntée :650 000 €, Durée de remboursement : 20 ans Taux nominal d'intérêt maximum : 1.80 % l'an (hors assurances)'. En premier lieu, il convient d'observer que les parties ont choisi de définir des conditions précises relativement aux conditions de la levée d'option par les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente. En effet, en page 7 de l'acte, le paragraphe 'DELAI' précise que 'la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 29 septembre 2017, à seize heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée'. Figure ensuite le paragraphe intitulé "REALISATION" qui est ainsi rédigé : 'Il est convenu que toute forme de levée d'option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que pour la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement. L'attention du bénéficiaire est particulièrement attirée sur les points suivants : - l'obligation de paiement par virement et non par chèque même s'il est de banque résulte des dispositions de l'article L 1.12.6.1 du code monétaire et financier ; - il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l'origine des fonds, sauf si ces fonds résultent d'un ou plusieurs prêts constatés dans l'acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé. L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par maître [C] [W], notaire associé participant, avec la participation de maître [T], notaire associé soussigné. En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l'échange du consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente. Toutefois si, à celle date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.' Il résulte ainsi de ces dispositions que les parties ont convenu, au titre des conditions de la levée d'option par les bénéficiaires, qu'elle ne puisse intervenir que par la signature de l'acte authentique de vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais, cette réitération devant intervenir au plus tard le 29 septembre 2017 à 16 heures. Toute autre formalisme a été expressément écarté pour la levée d'option. Celle-ci ne pouvait résulter de la seule volonté non équivoque manifestée par les promettants, avant le 29 septembre 2017 à 16 heures, en vue de confirmer leur intention d'acheter, dans les termes de la promesse unilatérale de vente ; la signature de l'acte authentique de vente et le paiement du prix valaient seuls et ensemble levée d'option. Ainsi, le courriel de M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] en date du 29 septembre 2017 à 11 heures 33, par lequel ils ont informé la SCI Aixeco de la réalisation de l'une des conditions suspensives, à savoir la vente préalable de leur maison de [Localité 6], ne peut valoir levée d'option. Or, aucune régularisation de la vente par acte authentique n'est intervenue, ni aucun paiement du prix. Il n'est justifié que d'un mail de la part de la SCI Aixeco au notaire des bénéficiaires, du 22 septembre 2017 à 12 heures 36, s'enquérant de la confirmation du rendez-vous du 29 septembre 2017 pour la signature de l'acte authentique de vente, et de la réponse de ce notaire, par mail du 11 octobre 2017, faisant état de l'avancement des propositions de financement et envisageant une signature le 26 octobre 2017, alors que le notaire du promettant invoquait la caducité de la promesse, faute de levée d'option dans le délai imparti. Il n'est produit aucune convocation pour signature de l'acte de vente chez le notaire, ni, a fortiori, aucun procès-verbal de carence imputable au promettant. Il s'en déduit que la vente n'ayant pas été réitérée en la forme authentique, et le prix n'ayant pas été payé, M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] n'ont pas levé l'option stipulée avant le 29 septembre 2017 à 16 heures, de sorte que la promesse unilatérale de vente est caduque depuis lors. La réalisation, ou non, de la condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit par les époux [E] n'a donc pas lieu d'être appréciée comme cause de la caducité de la promesse de vente. Dès lors, en second lieu, il convient de déterminer qui du promettant ou du bénéficiaire conserve le bénéfice de la levée d'option. En pages 10 et 11 de la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2017, précisément au titre de cette indemnité d'immobilisation, il est prévu au point 3.b : ' en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation'. Ainsi, il appert qu'en cas de non réalisation de la vente à défaut de levée d'option par les bénéficiaires comme tel est le cas ici, l'indemnité d'immobilisation demeure, en principe, au bénéfice de la SCI Aixeco. Au point c de ce paragraphe, il est néanmoins prévu que l'indemnité d'immobilisation soit restituée au bénéficiaire, toujours en cas de non réalisation de la vente, si ce dernier peut se prévaloir de l'un des cas suivants : '- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte' (...). Il est contractuellement précisé que 's'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant.' Force est de relever que M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E], bénéficiaires, ne justifient pas avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au notaire dans les sept jours suivants le 29 septembre 2017, étant observé qu'ils n'ont pas allégué la défaillance des conditions suspensives. Au contraire, ils ont justifié le 29 septembre 2017 avoir vendu leur bien. De plus, s'agissant du crédit, les époux [E] estiment la condition suspensive réalisée. Ils ne se sont donc jamais prévalus du mécanisme du paragraphe 3.c de la promesse unilatérale de vente, qui aurait pu leur permettre de solliciter le retour à leur profit de l'indemnité d'immobilisation. De plus, M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] n'établissent pas avoir obtenu le crédit envisagé dans les conditions contractuellement stipulées entre les parties, ni avoir engagé les démarches à cette fin. En effet, le seul accord de prêt dont ils justifient, qui n'est pas même une offre de prêt à proprement parler, en date du 7 septembre 2017, ne correspond aucunement aux conditions du prêt fixées dans la promesse, et tenant en un emprunt unique à hauteur de 650 000 € maximum sur 20 ans et au taux de 1,80 % maximum par an. Il s'agit au contraire de deux offres de crédits, au nom de deux entités différentes, les époux [E], d'une part, et la SARL JLM Solaire, d'autre part, pour des montants de 444 000 € et 368 000 €, ce qui suppose une double vente. Telles n'étaient pas les conditions envisagées dans la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2017. Ainsi, la non réalisation de cette condition suspensive est nécessairement imputable aux bénéficiaires de la promesse qui n'ont, de toute façon, jamais levé l'option d'achat. La non réalisation de la condition suspensive n'étant pas retenue à titre de cause de la caducité de la promesse de vente, la question de l'absence de mise en demeure des bénéficiaires par le promettant est indifférente, étant observé au demeurant que le courriel de l'intimée en date du 3 septembre 2017 ne vaut pas lettre recommandée avec accusé de réception, contractuellement prévue. En définitive, l'indemnité d'immobilisation doit donc demeurer au bénéfice du promettant. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné la déconsignation de cette somme chez le notaire et son versement à la SCI Aixeco. Sur les dommages et intérêts sollicités par les époux [E] Dans la mesure où la vente n'a pas eu lieu, faute pour M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] de lever l'option dans le délai fixé, ainsi, au surplus, que de justifier d'une offre de prêt aux conditions prévues, les appelants ne peuvent valablement imputer à la SCI Aixeco une quelconque faute à l'origine de leur non acquisition du bien en cause. Toute responsabilité de l'intimée à ce titre est écartée, et les demandes de dommages et intérêts présentées par M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E], tant au titre de leurs préjudice matériel et financier, qu'au titre de leur préjudice moral, doivent être rejetées. La décision entreprise doit également être confirmées sur ces points. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] qui succombent au litige, supporteront solidairement les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à leur charge solidaire au bénéfice de la SCI Aixeco, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] à payer à la SCI Aixeco la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] de leur demande sur ce même fondement, Condamne solidairement M. [S] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le Président