Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 24/00028

Du 22 mars 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 24/00028 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVAW S.A. OPERATEUR NATIONAL DES VENTES C/ [B], [P] [H] épouse [Z] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeur - FE délivrée à Me RAFFY Le 22/03/2024 Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. OPERATEUR NATIONAL DES VENTES (venant aux droits de la SA D’HLM DOMOFRANCE) RCS PARIS 849 167 002 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DEFENDERESSE : Madame [B], [P] [H] épouse [Z] née le 30 Avril 1971 à [Localité 5] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2014, à effet du même jour, DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [B] [Z] née [H] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Par acte authentique du 30 décembre 2019, DOMOFRANCE a vendu ledit bien à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE. Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de la SA d'HLM DOMOFRANCE, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3721,03 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, venant aux droits de la SA d'HLM DOMOFRANCE, a assigné Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 janvier 2023 aux fins de voir : "Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement, "Ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, "Condamner la défenderesse à payer par provision à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme provisionnelle de 6770,79 euros correspondant aux loyers et charges impayés, "Condamner Madame [B] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux, "Condamner Madame [Z] à payer une somme de 700,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, "Condamner Madame [Z] aux dépens. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7877,85 euros au 23 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Madame [Z] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200,00 euros en sus du loyer courant. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la bailleresse. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2023, plus de six semaines avant la date de l'audience du 26 janvier 2023. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 avril 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a fait signifier à Madame [Z] un commandement d'avoir à payer la somme de 3721,03 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Z] n'ayant pas, réglé les causes dudit commandement, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 avril 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 18 juin 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 juin 2023. Il ressort des débats, du décompte, du diagnostic social et financier, que Madame [Z] cumule 1300 euros mensuels d'aides sociales diverses (ARE, allocations familiales), que son APL a été suspendue, qu'elle espère reprendre en avril 2024 une activité salariée dans la restauration, en CDD, pour un revenu d'environ 1000 euros. Compte tenu de l'ancienneté et de l'importance de la dette, qui ne fait que progresser malgré un versement en janvier 2024, ces éléments apparaissent manifestement incompatibles avec la réalisation d'un échéancier réaliste. Dès lors, Madame [Z] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 18 juin 2023, ce qui constitue pour la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTES un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 7877,85 euros à la date du 23 janvier 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7877,85 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 23 janvier 2024 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [Z] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (553,53 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [Z] à verser à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 18 juin 2023 ; CONDAMNONS Madame [B] [Z] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], AUTORISONS, à défaut pour Madame [B] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (553,53 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 7877,85 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 janvier 2024 (échéance du mois de décembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, à compter du 1er janvier 2024, l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [B] [Z] à payer à la S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT