Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/02339

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02339 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTYN S.A. MESOLIA HABITAT C/ [N] [O] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à Sté Mésolia Habitat Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT RCS BORDEAUX B 469 201 552 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [M] [P] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [N] [O] née le 13 Avril 1946 à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 9 juin 1988, la société LA MAISON GIRONDINE, aux droits de laquelle vient la société MESOLIA HABITAT (MESOLIA HABITAT), a donné à bail à Mme [N] [O] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 5], [Adresse 7]). Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA HABITAT a fait signifier, le 30 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 18 décembre 2023, MESOLIA HABITAT a ensuite fait assigner Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 février 2024. Lors des débats, MESOLIA HABITAT demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Mme [N] [O] ; - de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4784,66 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par MESOLIA HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. Convoquée par un acte signifié par remise à personne, Mme [N] [O] n’est ni présente ni représentée à l'audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 28 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 août 2023, soit plus de six semaines avant le 15 février 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 août 2023, pour la somme en principal de 1830,07 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 octobre 2023. Mme [N] [O] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de MESOLIA HABITAT. Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de Mme [N] [O] sera donc ordonnée en tant que de besoin. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [N] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4784,66 euros à la date du 31 janvier 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Faute de comparaître, Mme [N] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 571,07 euros. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Mme [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 13 octobre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 1988 et liant la société MESOLIA HABITAT à Mme [N] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 5], [Adresse 7]) ; ORDONNONS en conséquence à Mme [N] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Mme [N] [O] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4784,66 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Mme [N] [O] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 571,07 euros ; REJETONS la demande formée par la société MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Mme [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT