Cour d'appel, 01 juin 2022. 20/02721

N° RG 20/02721 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IRJQ COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 01 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/00464 Tribunal judiciaire du Havre du 28 mai 2020 APPELANTE : Sci MANCHE MEDITERRANEE RCS d'Antibes 423 488 469 [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen INTIMEE : Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 4] représenté par son syndic la Sarl Cabinet COLBOC [Adresse 4] [Localité 3] représentée et assistée par Me Thomas DUGARD de la Selarl VD & Associés, avocat au barreau de Rouen substitué par Me Pauline RETOUT COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 mars 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Magali DEGUETTE, conseillère, GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 14 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2022. ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 1er juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte du 28 décembre 1999, la Sci Manche Méditerranée a acquis auprès de la Sa [U] immobilier les lots n°22 à 27 d'une copropriété Résidence [Adresse 4]. Par acte du 1er décembre 2015, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 4] a fait assigner la Sci Manche Méditerranée devant le tribunal de grande instance du Havre aux fins, principalement, d'obtenir sa condamnation à payer un arriéré de charges de copropriété. Par jugement contradictoire en date du 28 mai 2020, le tribunal de grande instance du Havre a statué ainsi qu'il suit : - condamne la Sci Manche Méditerranée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 25 392,88 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2019 (incluant l'appel de fonds relatifs à la période du 1er janvier au 3 mars 2019), montant arrêté au 16 janvier 2019 ; - dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 12 510,63 euros à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2014, à compter du jugement pour le surplus ; - condamne la Sci Manche Méditerranée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamne la Sci Manche Méditerranée à justifier de l'engazonnement de son terrain dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passe ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant le délai d'un mois ; - dit que, pour justifier de cet engazonnement, la Sci Manche Méditerranée devra : * soit transmettre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], par courrier recommandé avec accusé de réception, la facture de l'entreprise missionnée pour réaliser cette opération, * soit faire constater que l'herbe a déjà repoussé par acte d'huissier dressé à ses frais ; - condamne la Sci Manche Méditerranée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la Sci Manche Méditerranée aux dépens ; - rejette toutes autres demandes des parties ; - ordonne l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 27 août 2020, la Sci Manche Méditerranée a interjeté appel de la décision. EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2020, la Sci Manche Méditerranée demande à la cour d'appel de : - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer diverses sommes au titre de charges au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de toutes ses demandes en paiement de charges et accessoires ; - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de cette demande ; - réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Sci Manche Méditerranée au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de ces demandes ; - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à justifier de l'engazonnement de son terrain sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de cette demande ; - réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir répartir les charges de copropriété sur la base des tantièmes des lots existants, soit 5542/10000èmes, entre les seuls propriétaires de lots existants ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à répartir les charges de la copropriété entre les seuls lots existants n°1 à 21 représentant 5542/10000èmes, et entre les seuls propriétaires de ces lots existants, dans la limite de dix années écoulées ; - réformer le jugement en ce qu'il a rejeté de la Sci Manche Méditerranée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la Sci Manche Méditerranée une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ; - y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la Sci Manche Méditerranée une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens de première instance et d'appel que la Selarl Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle soutient pour l'essentiel qu'elle n'est pas tenue de payer les charges, car les maisons, qui étaient censées constituer les parties privatives de lots, n'ont pas été construites à raison d'un abandon du projet de construction, étant précisé que cette construction n'était pas à la charge de l'acquéreur, mais à la charge du promoteur-vendeur. Elle aurait donc acquis des lots inexistants. Par dernières conclusions notifiées le 9 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'appel, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 383 du code de procédure civile : - débouter la Sci Manche Méditerranée de l'ensemble de ses demandes ; en conséquence, - confirmer totalement le jugement du 28 mai 2020 ; - fixer le montant de l'arriéré de charge actualisé à la somme globale de 38 985,39 euros au 9 février 2022, et condamner la Sci Manche Méditerranée à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Colboc, ladite somme avec application des intérêts tels que définis au jugement de première instance ; y ajoutant, - condamner la Sci Manche Méditerranée à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la société Cabinet Colboc, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner la Sci Manche Méditerranée aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été pronocée le 21 février 2022. MOTIFS Sur le paiement des charges En application de l'article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le lot de copropriété est composé de façon indissociable d'une partie privative et une quote-part de parties communes. Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un droit de construire est susceptible de constituer la partie privative d'un lot, qui prend la dénomination de lot transitoire. Il résulte des pages 3 et 4 de l'acte de vente du 28 décembre 1999 que la Sci Manche Méditerranée a acquis 6 lots de copropriété composés chacun 'd'une maison à construire', dont les caractéristiques sont précisées, ainsi qu'un tantième de parties communes générales et particulières. Le contenu des lots 22 à 27 est défini de façon exactement identique dans le règlement de copropriété versé en pièce 16, ce qui corrobore que la partie privative de ces lots était bien constituée non pas de l'immeuble construit, mais du droit de le construire réservé au copropriétaire concerné. C'est ce lot transitoire, existant depuis la rédaction du règlement de copropriété du 14 avril 1986, qui a été acquis tel quel par la Sci Manche Méditerranée le 28 décembre 1999. L'objet des dispositions de l'article 7 du règlement de copropriété, selon lesquelles les locaux affectés à l'usage particulier du bâtiment construit sont réputé privatifs, est de régir la situation postérieure à la construction des maisons sans qu'un modificatif du règlement de copropriété ne soit nécessaire. Elles ne sauraient être utilement invoquées par l'appelante afin de plaider qu'elle n'aurait jamais acquis un lot. Le fait que le droit de construire n'ait finalement pas été utilisé par l'acquéreur ne conduit pas à considérer que le lot transitoire acquis était en réalité inexistant. Ce lot existait depuis la mise en copropriété et l'appelante l'a d'ailleurs acquis en toute connaissance de cause, puisque son gérant M. [I] [U], agent immobilier, était également président directeur général du vendeur la Sa [U], laquelle avait elle-même et sous l'égide de ce même dirigeant procédé à la mise en copropriété. La Sci Manche Méditerranée peut d'autant moins soutenir l'inexistence des lots qu'elle a réglé des charges de copropriété pendant près de 15 ans postérieurement à leur acquisition, en se référant d'ailleurs aux règles de répartition prévues par le règlement de copropriété, notamment dans les courriers adressés les 22 août 2011 et 30 janvier 2012. Elle indique d'ailleurs elle-même, dans un courrier du 19 janvier 2015 versé en pièce 11, qu'elle ne refuse pas de régler les charges. Il n'y a donc pas lieu de dire que les charges doivent être réparties sans tenir compte des lots 22 à 27. Le copropriétaire d'un lot transitoire doit participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété, sauf à démontrer qu'un équipement ne présente aucune utilité pour son lot. L'appelante, qui conteste le principe de sa dette, arguant en vain de l'inexistence du lot, ne conteste pas davantage en cause d'appel qu'en première instance le montant ou l'exigibilité des charges appelées, ni l'utilité des équipements concernés. Elle n'allègue aucun paiement non imputé dans le décompte de créance. Le syndic verse copie de l'arrêté de compte faisant état d'un arriéré de 38 985,39 euros arrêtés au 3 février 2022. A défaut d'alléguer aucun paiement, cette somme fera l'objet de la condamnation actualisée, après infirmation quant au quantum, outre intérêts au taux légal sur la somme de 12 510,63 euros à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2014, à compter du jugement pour le surplus jusqu'à la somme de 25 392,88 euros, objet de la condamnation en première instance, et à compter de ce jour pour le surplus. Sur la remise en état du jardin Se fondant sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 11 du règlement de copropriété qui impose à chaque copropriétaire d'entretenir son jardin et de respecter l'harmonie de l'immeuble, le tribunal a relevé que la parcelle appartenant à l'appelante était, selon procès-verbal de constat versé, totalement labourée sur une surface d'au moins 400 m², sans aucun respect des alignements. Il a condamné l'appelante à engazonner le jardin sous astreinte. En cause d'appel, la Sci Manche Méditerranée soutient que la condamnation ne repose sur aucun fondement car elle ne se serait débitrice d'aucune obligation d'engazonnement. Cet argumentation est vaine. Selon l'article 11 du règlement de copropriété, dont l'appelante reproduit elle-même in extenso les termes, les jardins composant les lots sont des jardins d'agrément, pouvant être aménagés par des plantations de fleurs ou de végétaux décoratifs, et le copropriétaire concerné est responsable de leur entretien. Le propre d'un jardin d'agrément est d'être engazonné, raison pour laquelle ce même article régit d'ailleurs les plages horaires d'utilisation des tondeuses à moteur, et non d'être labouré. Par ailleurs, contrairement à qu'elle prétend, elle est bien propriétaire du jardin, qui est mentionné comme une composante privative de tous les lots à construire, et dont les superficies sont précisées. C'est d'ailleurs à ce titre qu'elle a fait labourer la parcelle litigieuse, ce qu'elle ne conteste pas. La décision de condamnation prononcée en première instance est donc fondée. Le procès-verbal de constat d'huissier du 31 mai 2018 est versé. L'appelante n'allègue pas qu'elle aurait procédé au réengazonnement en exécution de la décision de première instance qui sera donc confirmée de ce chef. Sur le surplus des demandes L'appelante conteste sa condamnation à payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle reproche au tribunal d'avoir retenu à sa charge son vote favorable à une résolution, présentée à l'assemblée générale du 10 novembre 2018, portant sur le rachat des lots 22 à 27 contre effacement de sa dette. La mauvaise foi de la Sci Manche Méditerranée est en toute hypothèse établie au regard de ce qui précède, puisqu'elle a interrompu tout paiement des charges en contestant, pour des motifs erronés, l'existence juridique des lots, 14 années après les avoir acquis d'une société dont le dirigeant est le même que le sien. Elle a fait labourer un jardin sans raison particulière pour ensuite prétendre qu'elle n'avait aucun droit sur ce terrain. Le syndicat a été amené en urgence à voter, le 20 décembre 2018, une répartition exceptionnelle visant à apurer la dette résultant de la défaillance injustifiée de l'appelante. La décision sera donc confirmée, la somme allouée paraissant conforme au préjudice financier qu'elle subit distinctement de la condamnation principale et aux intérêts moratoires, la collectivité des copropriétés ayant été durablement privée des sommes nécessaires à la gestion de l'immeuble. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique. L'appelante succombe et sera condamnée aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiqement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris en ce que le tribunal a : - condamné la Sci Manche Méditerranée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 25 392,88 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2019 (incluant l'appel de fonds relatifs à la période du 1er janvier au 3 mars 2019), montant arrêté au 16 janvier 2019, - dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 12 510,63 euros à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2014, à compter du présent jugement pour le surplus, Et statuant à nouveau, Condamne la Sci Manche Méditerranée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 38 985, 39 euros euros au titre des charges de copropriété dues au 3 février 2022, outre intérêts au taux légal sur la somme de 12 510,63 euros à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2014, à compter du 28 mai 2020 pour le surplus jusqu'à la somme de 25 392,88 euros, et à compter de ce jour pour le surplus. Confirme la décision pour le surplus des dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la Sci Manche Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la Sci Manche Méditerranée aux dépens dont distraction au bénéfice de la Selarl Gray Scolan, Avocats associés. Le greffier,La présidente de chambre,