Cour d'appel, 21 mai 2024. 23/00990

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Mai 2024 N° RG 23/00990 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HI2U Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de BONNEVILLE en date du 25 Mai 2023 Appelante S.A.S. COPART, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS Intimée S.C.I. NISA, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL SERRATRICE/BOGGIO, avocats postulants au barreau de BONNEVILLE Représentée par la SELARL ODARNIS ALAE, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 février 2024 Date de mise à disposition : 21 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte notarié du 13 décembre 2019, la société Comeg 71 a vendu à la Sci Nisa un lot immobilier (lot n° 2) sis [Adresse 2]) pour un montant de 1 200 000 euros. Par acte notarié du 25 septembre 2020, la société Comeg 71 a vendu à la Sci Nisa un second lot immobilier (lot n° 3) sis [Adresse 2]) pour un montant de 915 000 euros. Les deux ventes susmentionnées sont intervenues dans le cadre d'un programme de travaux de rénovation construction au sein de l'ensemble immobilier. Par courriers des 2 novembre 2021 et 5 janvier 2022 la Sci Nisa a vainement mis en demeure la société Comeg 71 de fournir la non-opposition à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux conformément aux stipulations des actes notariés. Par acte d'huissier du 11 mars 2022, la Sci Nisa a assigné la société Comeg 71 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville, notamment aux fins d'ordonner la communication les documents de non opposition de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux au titre des lots n°2 et 3. Par ordonnance du 25 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a : - Dit que seule la société Copart venant aux droits de la société Comeg 71 à la suite de la dissolution de la société Comeg 71 intervient dans la cause ; - Constaté que la société NISA renonce à sa demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de la société Comeg 71 et la société Copart à transmettre à la Sci Nisa les documents de la non-opposition de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux concernant le lot n°2 situé [Adresse 2]) dès lors que l'attestation a été transmise le 12 octobre 2022 ; - Condamné la société Copart à payer à la Sci Nisa la somme de 10 000 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard en application de l'acte de vente notarié du 13 décembre 2019 au titre du lot n°2 et à payer à la Sci Nisa la somme de 10 000 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard en application de l'acte notarié du 25 septembre 2020 au titre du lot n°3 ; - Rejeté les demandes de condamnations au paiement de provision au titre du préjudice subi ; - Condamné la société Copart à payer à la Sci Nisa la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Copart aux dépens de la présente instance. Au visa principalement des motifs suivants : La société Copart ne conteste pas le dépassement des délais ; La société Copart ne rapporte pas la preuve que le retard est dû à la demande de modifications de travaux sollicités par la société Nisa qui aurait engendré une demande de permis de construire modificatif. Par déclaration au greffe du 28 juin 2023, la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Condamné la société Copart à payer à la société Nisa la somme de 10 000 euros à titre de provision sur les pénalités de retard en application de l'acte de vente notarié du 13 décembre 2019 au titre du lot n°2 et à payer à la société Nisa la somme de 10 000 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard en application de l'acte notarié du 25 septembre 2020 au titre du lot n°3 ; - Condamné la société Copart à payer à la société Nisa la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Copart aux dépens de la présente instance. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 8 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Copart sollicite l'infirmation des seuls chefs critiqués de la décision et demande à la cour de : Statuant à nouveau pour le surplus, - Recevoir et dire recevable et fondée la société Copart venant aux droits de la société Comeg 71 en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, A titre principal, - Juger qu'elle est parfaitement recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, - Juger que l'urgence alléguée n'est aucunement établie ; - Constater l'existence de contestations sérieuses ; - Se déclarer incompétent sur demandes de la société Nisa qui n'entrent pas dans la compétence du juge des référés et l'en débouter ; A titre subsidiaire, - Qualifier les clauses litigieuses de clauses pénales ; - Limiter le montant de la clause pénale des actes de vente du 13 décembre 2019 et du 25 septembre 2020 à 1 euro symbolique ; - Juger que le contexte, notamment de la crise sanitaire, a constitué un cas de force majeure constituant une cause étrangère ; - Juger que le préjudice allégué n'est justifié ni dans son principe ni dans son montant ; - Débouter la Sci Nisa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; À titre très subsidiaire, - Juger qu'en ce qui concerne l'exécution de l'acte de vente du 13 décembre 2019, aucune somme ne pourra commencer à courir avant le 25 novembre 2020 ; En toute hypothèse, - Débouter la Sci Nisa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment sollicitées à titre d'appel incident ; - Condamner la Sci Nisa à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; - Condamner la société Nisa à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ; - Condamner la société Nisa aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la société Lexavoué Grenoble ' Chambéry représenté pour les besoins de la présente instance par M. Grimaud, avocat au barreau de Chambéry, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société Copart fait valoir notamment que : L'attestation de conformité des travaux a bien été établie et aucun retard ne saurait être imputé à la concluante dès lors que les modifications du permis de construire et donc le délai pour obtenir l'attestation de conformité ont résulté des demandes de la société Nisa ; Les travaux supplémentaires sont intervenus postérieurement au délai de 8 mois prévu pour obtenir la conformité en ce qui concerne le lot n°2 et postérieurement à la levée des réserves en ce qui concerne le lot n°3 ; Les stipulations sur lesquelles entend se fonder la Sci Nisa nécessitent d'être interprétées par le juge du fond du fait de leur absence de clarté et de précision ; La clause litigieuse crée un déséquilibre significatif au désavantage de la société Comeg 71 qui se voit imposer un délai commençant à courir alors même que le fait générateur de son obligation, l'achèvement des travaux, ne serait pas intervenu ; La clause litigieuse doit être regardée comme une clause pénale supposant ainsi une requalification constituant une contestation sérieuse ; La Sci Nisa se contente de prétendre qu'elle serait dans l'impossibilité de vendre les biens objets des actes de vente, sans toutefois justifier de quelconque projet de vente ou de refus d'achat échouant ainsi à démontrer un préjudice et une quelconque urgence. Par dernières écritures du 2 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci Nisa sollicite de la cour de : - Déclarer l'appel principal mal fondé ; - Le rejeter ; - Confirmer l'ordonnance de référé entreprise dans la limite de l'appel incident. Sur appel incident, - Déclarer l'appel incident recevable et bien fondé ; - Infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a limité la provision à la somme de de 10 000 euros à titre de provision au titre au titre des pénalités de retard en application de l'acte de vente notarié du 13 décembre 2019 au titre du lot n°2 et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard en application de l'acte notarié du 25 septembre 2020 au titre du lot n°3 ; Et statuant à nouveau dans cette limite, - Condamner la société Copart à lui verser la somme de 79 700 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard pour la période allant du 13 août 2020 au 9 août 2022 tel que cela ressort de l'acte notarié du 13 décembre 2019 au titre du lot n°2, le tout majoré des intérêts légaux à compter du 13 août 2020 ; - Condamner la société Copart à lui verser la somme de 51 200 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard pour la période allant du 25 mai 2021 au 9 août 2022 tel que cela ressort de l'acte notarié du 25 septembre 2020 au titre du lot n°3, le tout majoré des intérêts légaux à compter du 25 mai 2021 ; - Condamner la société Copart à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de provision pour le préjudice subi au titre de la non remise et de la résistance abusive à transmettre les documents relatifs au lot n°2 du bien immobilier situé [Adresse 2], le tout majoré aux intérêts au taux légal ; - Condamner solidairement la société Comeg 71 et la société Copart à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de provision pour le préjudice subi au titre de la non remise et de la résistance abusive à transmettre les documents relatifs au lot n°3 du bien immobilier situé [Adresse 2] le tout majoré aux intérêts au taux légal ; - Confirmer l'ordonnance pour le surplus ; En tout état de cause, - Débouter la société Copart de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ; - Condamner la société Copart au paiement de la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers frais et dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, la Sci Nisa fait valoir notamment que : La société Copart était parfaitement informée des obligations contractuelles qui lui incombaient et s'y est soumise volontairement, en toute connaissance de cause ; L'absence de transmission de ces documents ne lui permettait pas de savoir si les travaux avaient été réalisés de manière conforme et était constitutive d'une rétention manifestement et incontestablement abusive, qui constituait une urgence ; La demande d'un permis de construire modificatif ne constitue pas la preuve d'une contestation sérieuse de nature à remettre en cause la compétence du juge des référés ni même à exonérer l'appelante de son obligation ces travaux demandés n'ayant eu aucune incidence dans la tardiveté de la transmission des documents ; La clause n'a manifestement pas besoin d'être interprétée pour être comprise, la contestation de la société Copart n'est pas sérieuse et ne fait pas obstacle à sa demande ; La contestation relative à l'interprétation et la requalification des clauses concernées n'a rien d'une contestation sérieuse ; Les sommes qu'elle sollicite pour l'indemnisation du retard d'exécution constituent une demande provisionnelle. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 février 2024. MOTIFS ET DECISION L'article 835 du code de procédure civile dispose 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Les conditions pour solliciter l'octroi d'une provision ne comportent pas de nécessité d'urgence, il suffit que l'obligation ne soit pas sérieusement contestable, le juge des référés restant compétent pour apprécier le caractère sérieux de la contestation. En l'espèce, les actes authentiques conclus entre la société Comeg 71, devenue la société Copart, et la société Nisa, comportent tous deux une clause intitulée 'conformité administrative' en page 20 pour la vente signée le 13 décembre 2019 et en page 19 pour la vente signée le 25 septembre 2020, laquelle prévoit 'le vendeur s'oblige à mettre tout en oeuvre pour faire acquérir la conformité de l'ensemble immobilier aux autorisations administratives de construire. A cet effet, il s'engage à obtenir la non opposition à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux dans un délai de huit mois suivant la date de la signature de la présente vente. Le vendeur sera redevable à l'acquéreur d'une indemnité de cent (100) euros par jour de retard.' C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu : - que la clause était particulièrement claire et ne nécessitait aucune interprétation ; - que les délais avaient expiré le 13 août 2020 pour la première vente et le 24 mai 2021 pour la seconde, sans que la déclaration d'achèvement et de conformité ne soit produite, puisqu'elle a été établie par la mairie le 26 septembre 2022 ; - qu'il existe toutefois une contestation sérieuse sur le montant de l'indemnisation due, dans la mesure où la société Nisa ne démontre pas avoir dû reporter ou renoncer à une revente des biens acquis et rénovés en l'absence de production de la déclaration de conformité ; - que la société Copart ne rapporte pas la preuve de force majeure l'ayant empêchée de respecter les délais, ne produisant aucun élément sur les relations qui ont pu l'unir à ses fournisseurs, y compris pendant la période de crise sanitaire ; - qu'il convient d'ajouter que des devis pour mise en place des cheminées et insert soit-disant à l'origine du retard d'obtention d'un permis de construire modificatif ont été réalisés les 28 août 2020 et 25 septembre 2020, que la levée des réserves a eu lieu le 28 octobre 2020, de sorte que ce n'est pas l'ajout de conduits de cheminées et travaux modificatifs demandés par la société Nisa qui peut être à l'origine du retard dans le dépôt du permis de construire modificatif, réalisé seulement le 9 mai 2022, soit en outre, après délivrance de l'assignation en référé du 11 mars 2022. Par conséquent, le montant retenu par le juge, de 10 000 euros, correspondant à un retard de 100 jours, sera confirmé, le surplus devant être discuté devant le juge du fond. Il ne paraît enfin pas inéquitable de condamner la société Copart, qui succombe en son appel, aux dépens de l'instance, ainsi qu'à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 1 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Copart aux dépens de l'instance, Condamne la société Copart à payer à la société Nisa la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 21 mai 2024 à la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY la SELARL SERRATRICE/BOGGIO Copie exécutoire délivrée le 21 mai 2024 à la SELARL SERRATRICE/BOGGIO