Cour d'appel, 18 novembre 2022. 21/00573

ARRÊT N°22/526 PC RG 21/00573 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQ7F [D] [H] C/ Société SCCV LES TAMARINS COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 18 décembre 2020 suivant déclaration d'appel en date du 31 mars 2021 RG n° 19/01858 APPELANTS : Madame [W] [D] épouse [H] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Lénaïg LABOURÉ de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Monsieur [C] [H] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Lénaïg LABOURÉ de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Société SCCV LES TAMARINS [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 14 avril 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2022 devant , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré greffier lors de l'audience : madame veronique fontaine greffier lors des debats : madame marina boyer Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Novembre 2022. * * * * * LA COUR : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 16 août 2016, Monsieur [C] [H] et Madame [W] [D], épouse [H], ont réservation auprès de la SCCV LES TAMARINS un bien immobilier en l'état futur d'achèvement composé d'un appartement et d'un parking appartenant à ensemble immobilier, dénommé Résidence Tamarin sis [Adresse 5], moyennant le prix de 199.900 euros TVA incluse. Aux termes du contrat, les travaux de construction de l'immeuble devaient débuter au plus tard le 1er octobre 2016 pour un achèvement au 30 novembre 2017 et une livraison au plus tard le 21 décembre 2017. Les parties ont régularisé la vente par acte authentique dressé le 17 août 2017, prévoyant que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux était fixée au 31 décembre 2017 au plus tard, la livraison devant intervenir au plus tard le 31 mars 2018. Alléguant la livraison tardive de l'immeuble le 16 novembre 2018, Monsieur et Madame [H] ont saisi le tribunal de grande instance de Saint-Pierre aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices résultant de ce retard. Par jugement en date du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes : DIT que la responsabilité civile contractuelle pour retard de livraison de la SCCV Les Tamarins n'est pas engagée ; DEBOUTE Madame [W] [D] épouse [H] et Monsieur [C] [H] de l'ensemble de leurs demandes ; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ; CONDAMNE solidairement Madame [W] [D] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer à la SCCV Les Tamarins la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [D] épouse [H] et Monsieur [C] [H] aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me Françoise Law-Yen, conformément à l'article 699 du Code e procédure civile. Monsieur et Madame [H] ont interjeté appel du jugement selon déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 31 mars 2021. L'affaire a été renvoyée à la mise en état selon ordonnance du 1er avril 2021. Les appelants ont déposé leurs premières conclusions par RPVA le 25 juillet 2021. La SCCV LES TAMARINS a déposé ses premières conclusions d'intimée par RPVA le 15 octobre 2021. La clôture de l'instruction est intervenue le 14 avril 2022. * * * * * Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives déposées le 31 janvier 2022, Monsieur et Madame [H] demandent à la cour de : INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a : - dit que la responsabilité civile contractuelle pour retard de livraison de la SCCV Les Tamarins n'est pas engagée ; - débouté les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné solidairement les consorts [H] à payer à la SCCV Les Tamarins la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les consorts [H] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Françoise LAW-YEN conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; RECEVOIR Mme [W] [D] épouse [H] et de M. [C] [H] en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Et Statuant à nouveau sur ces chefs, Vu les articles 1218, 1605, 1610 et 1611 du Code Civil, Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code Civil, JUGER que les lots 24 & P 31 de la Résidence TAMARIN sise [Adresse 5] n'ont pas été livrés dans le délai tel que fixé dans l'acte authentique régularisé entre la SCCV LES TAMARINS et les consorts [H] le 17 août 2017 ; JUGER que la SCCV Les Tamarins ne peut se prévaloir d'aucune cause légitime de suspension du délai de livraison ; En conséquence, JUGER que la SCCV LES TAMARINS n'a pas respecté ses obligations contractuelles et engage donc sa responsabilité civile contractuelle ; CONDAMNER la SCCV LES TAMARINS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer aux consorts [H] : ' la somme de 16.030€ au titre des indemnités de retard ' la somme de 5.241,88€ au titre des échéances du prêt et de l'assurance y afférent ' la somme de 1.700€ au titre de la perte de la défiscalisation 2017 ' la somme de 4.991€ au titre de la perte des loyers ' la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral. Vu les articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la SCCV LES TAMARINS, prise en la personne de son représentant en exercice, à verser à Mme [W] [D] épouse [H] et à M. [C] [H] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ; La CONDAMNER aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance et d'appel. * * * * * Aux termes de ses uniques conclusions déposées par RPVA le 15 octobre 2021, la SCCV LES TAMARINS demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en date du 18 décembre 2020 en toutes ses dispositions; - Débouter Madame [W] [P] [V] [D] épouse [H] et Monsieur [C] [H] de toutes leurs demandes infondées, fins et conclusions ; - Condamner solidairement Madame [W] [P] [V] [D] épouse [H] et Monsieur [C] [H] à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ; A titre subsidiaire, si la Cour jugeait que la SCCV LES TAMARINS engage sa responsabilité dans le retard de la livraison du bien vendu ; - Rejeter la demande indemnitaire au titre des différents chefs de préjudice non justifiés ; En tout état de cause, réduire dans d'importantes proportions le montant des indemnités éventuellement allouées, notamment en évaluant la perte de chance subie, conformément à la jurisprudence en la matière, quant au préjudice lié à la perte de loyers. * * * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur le retard de livraison : Les appelants exposent que le contrat régularisé avec la SCCV LES TAMRINS prévoyait dans son paragraphe « Achèvement de l'immeuble » que « LE VENDEUR s'oblige à mener les travaux de telles manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaire à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 décembre 2017 (DAACT), et livrés au plus tard le 31 mars 2018, sauf survenance d'un cas de force majeur ou de suspension du délai de livraison ». Cependant, en raison du retard pris sur le chantier, le procès-verbal de livraison n'a pu être régularisé que le 16 novembre 2018, soit avec presque huit mois de retard. Les appelants plaident que les circonstances antérieures à la signature de l'acte authentique, invoquées par la venderesse, ne peuvent constituer des causes légitimes de suspension du délai de livraison alors qu'elles étaient connues au moment de l'établissement du contrat. Les époux [H] indiquent notamment que la SCCV LES TAMARINS a été défaillante puisqu'elle a attendu de nombreux mois avant de faire le nécessaire pour procéder au remplacement de la société TPM2A alors que la nécessité de résilier le marché de la société TPM2A était évoqué dans le courrier du 2 juin 2017, que cette société était encore convoquée aux réunions de chantier plusieurs mois après et qu'elle comptait dix-sept absences lors de la réunion de chantier du 21 novembre 2017. Selon les appelants, la SCCV LES TAMARINS a résilié le marché par courrier du 2 février 2018, soit plus de huit mois après les premiers manquements de cette entreprise, alors que le CCAP prévoyait que le marché pouvait être résilié de plein droit dans l'hypothèse d'un abandon de chantier de plus de huit jours. Monsieur et Madame [H] affirment que le tribunal a parfaitement considéré que la SCCV Les Tamarins était mal fondée à se prévaloir de la découverte de veine rocheuse dans le sous-sol et du retard correspondant, dans la mesure où un rapport géotechnique du 12 avril 2017 de SEGC en faisait mention, soit avant la régularisation de l'acte sous la forme authentique'. Ils soulignent que le poste « fondation du lot gros 'uvre » prévu à l'origine pour le 9 mai 2017 a commencé le 19 juin 2017, que le niveau R+3 du parking aurait dû être achevé au 17 août 2017, mais que seul le niveau R-2 était terminé le 29 août 2017. Les appelants font aussi valoir que la lecture des pièces produites au débat par la SCCV Les Tamarins établit que la demande de raccordement au réseau électrique a été effectuée auprès d'EDF au mois de juillet 2018 pour un raccordement effectif au 12 septembre 2018. Ils affirment que cette situation ne peut être cause légitime de suspension du délai de livraison puisque la date de la demande confirme le retard pris par le chantier. En réplique, la SCCV LES TAMARINS s'estime bien fondée à se prévaloir de plusieurs événements constitutifs de causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens des dispositions contractuelles précitées, lesquelles l'exonèrent de toute responsabilité dans le retard de livraison invoqué par les époux [H]. Elle invoque : 1/ L'abandon de chantier de la part de l'entreprise TPM2A chargée du lot VRD ' travaux de terrassement, au mois de mai 2017, obligeant la SCCV LES TAMARINS à user de la procédure de résiliation du marché de cette entreprise dans le respect des règles et délais dictés par les articles 10 et 11 du CCAP (pièces n° 3 & 4). 2/ Un retard imputable à EDF car la demande d'alimentation en électricité des 44 appartements et des 2 locaux commerciaux de la résidence LES TAMARINS a été présentée à EDF par la SCCV LES TAMARINS par lettre en date du 3 février 2017 et non en 2018 comme l'affirment à tort les appelants (pièce n° 17). EDF a accusé réception de la demande par lettre en date du 23 mars 2017 et a indiqué qu'elle en précisera les suites dans un délai d'un mois tout en signalant des délais incompressibles variables entre 4 à 6 mois suivant les besoins de l'opération. L'intimée souligne qu'elle avait reçu l'attestation de conformité des installations électriques des appartements le 11 décembre 2017 (pièce n° 21). Au mois de juillet 2018, l'ouvrage était prêt à être raccordé au réseau électrique public d'EDF. Toutefois, le service EDF qui planifie les travaux de raccordement a pris deux mois pour programmer une coupure de courant dans le secteur pour procéder au raccordement de l'immeuble. Celui-ci a été réalisé le 12 septembre 2018 et les compteurs individuels ont été opérationnels le 19 septembre 2018. La SCCV LES TAMARINS plaide que les appelants ne peuvent pas à la fois reconnaitre le retard imputable à EDF et dire que ce retard n'est pas une cause exonératoire. 3/ La SCCV LES TAMARINS soutient qu'elle devait également subir les contrôles de la DEAL sur la conformité de l'ouvrage et le respect des règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Par lettre en date du 29 novembre 2017, la DEAL en avait donné l'information à la SCCV LES TAMARINS (pièce n° 12). Le contrôleur de la DEAL s'est manifesté le 20 août 2018 auprès du secrétariat du concluant. Il avait expressément fait part de sa volonté d'effectuer son contrôle avant la prise en possession des lieux par les acquéreurs, prévue au mois de novembre 2018 (pièce n° 22 ' mail de l'assistant à M. [X] rapportant l'entretien téléphonique avec la DEAL). Toutefois, la visite a été déprogrammée au mois de novembre 2018, période au cours de laquelle les manifestations et les nombreux barrages routiers par les « Gilets Jaunes » ont gravement perturbé la circulation à travers l'île comme l'atteste la pièce adverse n° 15. En raison de ces manifestations qui ont entravé les déplacements de ses agents, la DEAL a renoncé à sa mission de contrôle. 4/ L'intimée invoque enfin les intempéries qui ont causé quatre jours d'arrêt de chantier comme cela est inscrit au compte-rendu n° 54 du maître d''uvre (Pièce N° 13). Ceci étant exposé, Aux termes de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction en vigueur avant le 1er octobre 2016, puis des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Le contrat de réservation conclu le 16 août 2016 stipulait une livraison au plus tard le 21 décembre 2017. L'acte authentique de régularisation de la vente en l'état futur d'achèvement, dressé le 17 août 2017, stipule dans la clause « Achèvement de l'immeuble » en page 34 du contrat que : Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaire à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 décembre 2017 est livrée au plus tard le 31 mars 2018 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Selon cette convention, les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont constituées par les événements suivants : ' intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment où la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant les travaux ou l'exécution des voies et réseaux divers selon la réglementation des chantiers du bâtiment ; ' grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ; ' retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises ; ' retards provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fourni par la société vendeur est-ce à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l'entrepreneur défaillant) ; ' injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux ; ' trouble résultant d'hostilités, cataclysmes, cyclones, accidents de chantier; ' retards imputables aux compagnies c'est ce cessionnaire (EDF, GDF, PTT, compagnies des eaux, etc.) ; ' retard de paiement de l'acquéreur. Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu datant égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d''uvre. Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261'11 du code de la construction et de l'habitation et 1184 du code civil. En réponse à un courrier d'annulation en date du 1er juin 2017 dans lequel Monsieur et Madame [H] constataient que les travaux n'avaient pas débuté et que la livraison n'interviendrait certainement pas en 2017 (Pièce N° 2 des appelants), la SCCV LES TAMARINS répondait par un courrier non daté (Pièce n° 3 des appelants) que le planning prévisionnel envisageait un clos et couvert pour le 31 décembre 2017 et une livraison pour avril/mai 2018. Par courrier daté du 16 juin 2017, les époux [H] renonçaient à l'annulation et prenaient note des engagements de la SCCV LES TAMARINS consistant en : - Une DAT (déclaration d'achèvement des travaux) au 31 décembre 2017 afin de bénéficier de la réduction d'impôts pour l'exercice 2017 ; - Une livraison pour avril ou mai 2018 ; - Une remise de 5.000 euros en cas de retard qui les priverait de la défiscalisation en 2017. Finalement, ils acceptaient de régulariser la VEFA le 17 août 2017. Après mises en demeure adressées le 15 octobre et le 5 novembre 2018 par l'avocat des acquéreurs à la SCCV LES TAMARINS, celle-ci faisait réaliser un « procès-verbal de réception le 16 novembre 2018. Cet acte correspond en réalité à un procès-verbal de livraison avec réserves du bien immobilier à Monsieur et Madame [H], alors représentés par un mandataire. Ainsi, il est parfaitement établi que le retard de livraison représente le délai compris entre le 1er avril 2018 et le 15 novembre 2018, soit 229 jours. Sur les causes exonératoires du retard : La SCCV LES TAMARINS invoque quatre causes exonératoires rappelées plus haut : 1/ L'abandon de chantier de la part de l'entreprise TPM2A ; 2/ Le retard de raccordement au réseau électrique imputable à EDF ; 3/ Le retard et la renonciation des contrôles de conformité par la DEAL ; 4/ Quatre jours d'intempéries. 1/ Comme l'a justement retenu le premier juge, dont la cour adopte les motifs sur ce point, les courriers du 2 juin 2017 et du 1er février 2018, adressés par la SCCV LES TAMRAINS à la société TPM2A, les compte rendus de réunions de chantier versés aux débats, établissent que la maître d'ouvrage, constructeur, disposait des moyens de résilier le marché de travaux avec la société TPM2A depuis au moins le mois de juillet 2017 (Pièce N° 3 de l'intimée). En acceptant le délai de livraison au mois de mars 2018 dans l'acte dressé le 17 août 2017, la venderesse n'ignorait pas les difficultés rencontrées avec la société TPM2A et devait prendre en compte celles-ci pour accepter son engagement. Cette cause de retard n'est donc pas exonératoire de la responsabilité e la SCCV LES TAMARINS. 2/ Pour soutenir que le retard de livraison est imputable en partie à EDF qui aurait tardé à procéder au raccordement, ce qu'a retenu le premier juge, la SCCV LES TAMARINS verse aux débats : La demande d'alimentation électrique auprès d'EDF en date du 3 février 2017 (Pièce n° 17 de l'intimée) ; La réponse d'EDF en date du 23 mars 2017, accusant réception de la demande et attirant l'attention de la requérante des délais incompressibles à l'exécution du projet, soit quatre mois lorsque la desserte nécessite la réalisation de réseau basse tension ou six mois lorsque la desserte nécessite la réalisation de haute tension et un poste de transformation. (Pièce N° 18 de l'intimée) Pourtant, dès le 23 mars 2017, EDF adressait à la SCCV LES TAMARINS un devis relatif à la demande de raccordement, précisant que les modalités de réalisation et de financement seront communiquées ultérieurement par l'interlocuteur technique de la société LES TAMARINS. Un devis était transmis à la SCCV LES TAMARINS par EDF le 7 décembre 2017 qui l'acceptait par retour le 5 janvier 2018 (Pièces N° 10 et 11 de l'intimée) alors que l'attestation de conformité du système électrique de l'immeuble était validée le 11 décembre 2017 (Pièce N° 21 de l'intimée.) Il est constant que le système électrique de l'ensemble immobilier était homologué par le consuel le 11 décembre 2017 et qu'EDF avait adressé un devis quelques jours auparavant tandis que la SCCV a accepté ce devis un mois plus tard alors qu'elle avait été prévenue des délais prévisibles des travaux de raccordement au réseau électrique dès le mois de mars 2017. La SCCV LES TAMARINS invoque un retard d'EDF en alléguant que l'opérateur a tardé. Mais la seule pièce établissant ces dernières difficultés permet de remarquer que la maîtrise d''uvre ou la maîtrise d'ouvrage a saisi le technicien d'EDF par mail du 2 juillet 2018 pour s'enquérir « d'un retour sur l'état d'avancement des travaux de raccordement ; » tout en soulignant qu'ils étaient en pleine phase de pré réception (OPR) et que la réception était programmée fin juillet 2018. Or, en vertu du contrat, il appartenait à la SCCV LES TAMARINS de produire « la justification de la survenance de l'une de ces circonstances à l'acquéreur par une lettre du maître d''uvre. » (Clause citée plus haut). Il s'en déduit que, d'une part, le retard de raccordement au réseau était au moins prévisible à la date d'acceptation du devis le 7 janvier 2018 alors que la livraison devait intervenir le 31 mars 2018 au plus tard. Compte tenu des délais de réalisation des travaux de raccordement par EDF, annoncés entre quatre et six mois dès le mois de mars 2017, il appartenait bien à la SCCV LES TAMARINS de prendre en compte ce délai soit au moment de la régularisation de la VEFA, soit en avisant les acquéreurs conformément aux stipulations contractuelles. En jugeant que le retard de raccordement au réseau électrique était causé par le fait d'EDF uniquement, le premier juge a omis de retenir que ces délais ont d'abord été causés par l'inertie ou l'insuffisance de prévisions de la SCCV LES TAMARINS. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a admis le retard de raccordement par EDF comme une cause exonératoire de l'obligation de livraison à la date prévue. 3/ La SCCV LES TAMARINS fait ensuite valoir que le retard puis la renonciation des contrôles de conformité par la DEAL sont aussi des faits exonératoires de sa responsabilité contractuelle. Elle verse aux débats la lettre en date du 29 novembre 2017 de la DEAL qui l'informe de son intention de procéder au contrôle de conformité aux règles de construction pour l'année 2018 (pièce n° 12). Elle soutient que le contrôleur de la DEAL s'est manifesté le 20 août 2018 pour visiter les lieux avant la prise de possession par les acquéreurs, prévue au mois de novembre 2018 (pièce n° 22). La cour observe que cette pièce N° 22 correspond à un échange de mail relatant un appel téléphonique de la DEAL. Enfin, si la visite a été déprogrammée au mois de novembre 2018, altérée par des manifestations et des barrages routiers, cela n'a pas eu d'effet sur la réalité du retard de livraison puisque les acquéreurs ont reçu le bien selon procès-verbal daté du 16 novembre 2018. Il résulte de ces explications que la SCCV LES TAMARINS n'explique pas en quoi le retard du contrôle de conformité de la construction au regard des mentions du permis de construire a pu contribuer au retard de la livraison du bien immobilier acquis par Monsieur et Madame [H]. Ainsi, ce moyen est inopérant comme l'a jugé le tribunal. 4/ Quatre jours d'intempéries : L'intimée, pour soutenir que quatre jours cumulés d'intempéries ont pu provoquer le retard de livraison, produit aux débats le compte rendu de chantier N° 54, non daté (pièce N° 13) sur lequel figure la demande de prise en compte d'intempéries du 13 au 14 mars (sans mention de l'année) et du 13 novembre 2017. Cette information est accompagnée de la mention « A confirmer par les services météorologiques. » Or, aucune confirmation n'est versée aux débats pour étayer ce fait, qui, en tout état de cause, serait largement insuffisant à justifier le retard important de 229 jours dans la livraison du bien acquis par Monsieur et Madame [H]. En conséquence, il convient de juger que la SCCV LES TAMARINS échoue à démontrer que le retard de livraison invoqué par les appelants est dû à une cause extérieure exonératoire de ses obligations contractuelles. La SCCV LES TAMARINS doit donc être tenue responsable du retard de livraison de l'immeuble. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. Sur l'indemnisation des préjudices subis par Monsieur et Madame [H] : Monsieur et Madame [H] sollicitent au titre des pénalités de retard et de l'indemnisation de leurs préjudices les sommes suivantes : - Indemnité de retard : 16.030 euros sur la base de 229 jours à 70 euros ; - Echéances du prêt immobilier : 5.241,88 euros ; - Perte de la défiscalisation pour 2017 : 1.700 euros ; - Perte de loyers : 4.991,00 euros ; - préjudice moral subi : 5.000 euros. Sur l'indemnité de retard : Aux termes des articles 1231-1 à 1231-4 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. Les appelants soulignent qu'aucune pénalité contractuelle n'était prévue au contrat en cas de retard pris par le chantier. Ils estiment que celles-ci doivent être évaluées à la somme de 70 euros par jour de retard pour 229 jours, calculés entre le 1er avril 2018 et le 15 novembre 2018. La SCCV LES TAMARINS soutient que les époux [H] ne peuvent faire appliquer arbitrairement une pénalité non prévue au contrat. Il leur incombe donc d'établir la réalité et le lien de causalité entre le préjudice allégué et la supposée faute commise par le vendeur pour obtenir réparation des conséquences de l'inexécution du contrat tel que cela est prévu à l'article 1217 du code civil. Il résulte de ces dispositions que Monsieur et Madame [H] sont mal fondés à réclamer des pénalités de retard calculés sur une base forfaitaire qui n'ont pas été prévues en application de l'article 131-5 du code civil. Leur prétention au titre de pénalités de retard doit être rejetée. Sur les échéances du prêt immobilier : Les appelants soutiennent que leur objectif, lors de la souscription du prêt était que les échéances du prêt ne commencent à être remboursées qu'une fois le bien livré et loué. A cet effet, une période de différé de remboursement de 12 mois était prévue par le contrat de prêt, différé prenant fin au mois d'août 2018. La SCCV LES TAMARINS fait valoir que le contrat de vente a bien produit son effet translatif de propriété ; qu'il leur incombait normalement de régler les mensualités du prêt qu'ils ont contracté. Ils ne justifient que d'un seul et unique règlement au titre de l'échéance du mois d'août 2018 lors qu'ils prétendent avoir réglé cinq échéances du supposé prêt pour la période allant du mois d'août 2018 au 16 décembre 2018 inclus. Sur ce, la cour retient que le retard de livraison n'a pas privé Monsieur et Madame [H] de leur propriété tandis qu'ils ne démontrent pas que le différé d'amortissement de remboursement du prêt était intégré dans les conditions de la vente en l'état futur d'achèvement ni que la SCCV LES TAMARINS aurait commis une faute lourde susceptible de justifier une indemnisation au titre des échéances de prêt naturellement dues et payées par les acquéreurs en vertu de l'article 1131-3 du code civil. Leur demande sera rejetée à ce titre. Sur la perte de la défiscalisation pour 2017 : Monsieur et Madame [H] exposent qu'ils ont acquis le bien immobilier en cause dans un objectif de défiscalisation. Ils n'ont pu bénéficier de la défiscalisation pour l'année 2017 en raison du retard pris par le chantier et l'absence de revenus locatifs. Si la SCCV LES TAMARINS a accepté de rembourser une somme de 5.000€ à ce titre lors de la livraison du bien comme elle s'y était engagée à défaut d'une déclaration de conformité déposée au 31 décembre 2017, ils estiment qu'ils pouvaient prétendre, pour cette année 2017, à un crédit d'impôt de 6.700 euros et sollicitent la différence d'un montant de 1.700 euros. Selon la SCCV LES TAMARINS, les époux [H] ne produisent aucune pièce de nature à établir l'impôt qu'ils ont supporté au titre des revenus de l'année 2017 tandis que le paiement de l'impôt ne constitue en aucun cas un préjudice indemnisable. En outre, les acquéreurs ont accepté la somme forfaitaire de 5.000 euros au titre de la perte de la défiscalisation en 2017. Ceci étant exposé, il est d'abord incontestable que la SCCV LES TAMARINS savait que Monsieur et Madame [H] investissaient dans l'espoir d'une opération rentable de défiscalisation puisque cette question avait été l'objet es échanges entre les parties au cours du mois de juin 2017 lorsque les appelants avaient annoncé leur intention d'annuler la réservation de l'acquisition du bien en VEFA. Mais ils ne produisent aucun document fiscal permettant de vérifier leur allégation relative au montant de la réduction d'impôt perçue ou pas en 2017 ou en 2018, et ce d'autant moins qu'ils savaient en signant le contrat de VEFA le 17 août 2017 que le bien ne serait livré qu'au cours de l'année 2018. Enfin, ils ont accepté la remise forfaitaire de 5.000 euros proposée à ce titre par la SCCV LES TAMARINS avant la régularisation de la vente. En conséquence, la demande des appelants formée au titre de la perte de défiscalisation pour 2017 doit être rejetée. Sur la perte de loyers : Monsieur et Madame [H] sollicitent la somme de 4.991,00 euros au titre de la perte de loyers qu'ils auraient subie entre le 1er avril et le mois de novembre 2018, précisant que leur premier locataire s'est installé le 17 décembre 2018. Ils affirment que le bien se louait très aisément et qu'ils auraient donc pu trouver un locataire dès le mois d'avril 2018. La SCCV LES TAMARINS soutient qu'une telle perte ne peut s'analyser qu'au travers de la notion de perte de chance, dont la réparation n'ouvre pas droit à réparation à hauteur du gain, si celui-ci s'était en effet réalisé. La cour observe que les appelants ne versent aux débats que le contrat de location conclu le 17 décembre 2018. La SCCV LES TAMARINS savait que les acquéreurs avaient accepté la VEFA dans le cadre d'une opération de défiscalisation intégrant classiquement la location du bien ainsi acheté. Elle avait d'ailleurs été relancée et alerté par un courriel du 2 mai 2018 (Pièce N° 12 des appelants). Ainsi, les acquéreurs ont bien perdu une chance de louer leur bien dès le 1er avril 2018 jusqu'au mois de novembre 2018, soit pendant huit mois. Compte tenu du montant du loyer au mois de décembre 2018, de 586 euros par mois (Pièce N° 13 des appelants), il convient de considérer que Monsieur et Madame [H] ont bien perdu une chance de louer leur bien plus tôt si la date de livraison avait été respectée. Cette perte de chance doit être évaluée à 95 %, ce qui induit un préjudice de 4.453,60 euros (586 X 8 X 95 %). La SCCV LES TAMARINS sera condamnée à payer la somme de 4.453,60 euros en réparation du préjudice né de la perte de chance de louer leur bien immobilier dès le mois d'avril 2018. Sur le préjudice moral subi : Monsieur été Madame [H] ont incontestablement subi un préjudice moral mais celui-ci ne peut être calculé collectivement puisqu'il s'agit d'un préjudice individuel. Cependant, il convient de tenir compte du fait que ceux-ci avaient d'abord envisagé d'annuler la réservation de la VEFA au mois de juin 2017 à partir d'une appréciation démontrant leur lucidité et leur capacité d'appréhender les difficultés susceptibles de survenir au cours de l'opération de construction de l'immeuble. Ils ont cependant renoncé à cette annulation lorsque la venderesse leur a proposé une remise forfaitaire de 5.000 euros au titre de l'indemnisation de leur droit à défiscalisation en 2017. En outre, ils ont engagé cette opération dans le cadre d'une opération d'investissement comprenant par nature certains aléas. Ainsi, s'il est admis que ceux-ci ont subi des tracas en raison des retards et des incertitudes pesant sur le résultat de l'opération, ceux-ci ne peuvent obtenir une somme supérieure à 500 euros chacun à ce titre. La SCCV LES TAMARINS sera donc condamnée à leur payer conjointement la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral. Sur les autres demandes : Le jugement querellé sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. La SCCV LES TAMARINS, succombant en la plupart de ses prétentions, supportera les dépens. Elle sera condamnée à payer aux appelants une indemnité de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, en matière civile par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, DECLARE la SCCV LES TAMARINS responsable du retard de livraison de l'immeuble ; DEBOUTE Monsieur et Madame [H] de leur demande d'indemnisation au titre de pénalités de retard, de remboursement d'échéances du prêt immobilier souscrit pour l'acquisition du bien, au titre de la perte de défiscalisation pour 2017 ; CONDAMNE la SCCV LES TAMARINS à payer conjointement à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [D], épouse [H], la somme de 4.453,60 euros en réparation du préjudice locatif ; CONDAMNE la SCCV LES TAMARINS à payer conjointement à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [D], épouse [H], la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNE la SCCV LES TAMARINS à payer conjointement à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [D], épouse [H], une indemnité de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCCV LES TAMARINS aux dépens de la première instance et de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT