Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/05034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Wutibaal KUMABA MBUTA Préfecture de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05034 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DTQ N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. 1001 VIES HABITAT, [Adresse 2] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [A] [Z], [Adresse 1] représenté par Me Wutibaal KUMABA MBUTA, avocat au barreau de PARIS, Madame [X] [T] épouse [Z], [Adresse 1] représentée par Me Wutibaal KUMABA MBUTA, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05034 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DTQ EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2007, prenant effet le 10 janvier 2007, la société LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [W] [B] [V] [Y] et Madame [X] [T], épouse [Y], un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage, porte 5, au sein de l’immeuble dont l’adresse est [Adresse 1]. A la suite du divorce de Monsieur [W] [B] [V] [Y] et Madame [X] [T], épouse [Y], l’épouse est restée seule titulaire du bail. A la suite du mariage de Madame [X] [T] avec Monsieur [A] [Z], ce dernier est devenu cotitulaire du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 10.879,84 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 20 février 2023, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2022. Par exploit en date du 5 juin 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 6 juin 2023, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [X] [T] et Monsieur [A] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris. A l’audience du 15 janvier 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il : - constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ou subsidairement, prononce la résiliation judiciaire du bail ; - ordonne l'expulsion sans délai des locataires des locaux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais des défendeurs ; - condamne solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise; - condamne solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 8.193,30 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, échéance d’octobre 2023 incluse, selon décompte arrêté au 10 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 ; - condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les défendeurs aux dépens, incluant le commandement de payer, - n’écarte pas l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT expose que les loyers n’ont pas été réglés, de sorte qu’elle est bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriéré locatif. Elle indique que les paiements faits par les défendeurs se sont imputés sur les dettes les plus anciennes, de sorte que la prescription n’affecte pas les sommes visées au commandement de payer. La société 1001 VIES HABITAT précise que le surloyer de solidarité appliqué a été annulé à réception des avis d’imposition demandés. Elle a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 8.058,96 euros, hors frais, échéance de décembre 2023 incluse. Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], étaient représentés. Ils ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il: A titre principal, - constate la prescription de toutes dettes locatives et charges dont l’exigibilité remonte à plus de trois ans, avant l’assignation du 5 juin 2023, - dise non établi le caractère certain, liquide et exigible de la créance réclamée, - déboute la société 1001 VIES HABITAT de l’ensemble de ses demandes, - dise et juge qu’il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, - prononce la nullité de tous les suppléments de loyer de solidarité imposés aux époux [Z] depuis 2020, - prononce la nullité de toutes les pénalités imposées aux époux [Z] depuis 2020, - ordonne et autorise les défendeurs à payer la somme de 150 euros par mois en plus du loyer mensuel venant à échéance pour apurer le montant des arriérés éventuels de la dette locative de loyer et de charges auxquels ils pourraient être condamnés, En tout état de cause, - prononce la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, - rejette la demande d’expulsion de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, - condamne la société demanderesse aux entiers dépens et à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonne la suspension de l’exécution provisoire sur la totalité du jugement à intervenir en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les époux [Z] exposent que les demandes relatives à des créances antérieures au 5 juin 2020 sont prescrites. Ils contestent le montant de l’arriéré de loyers réclamé par la société bailleresse, au regard des versements effectués. Ils indiquent que les charges ne sont pas justifiées, ni les pénalités et frais qui leur ont été appliqués et mentionnent que tous leurs versements ne figurent pas sur le décompte. La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024. * * * MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z] un commandement de payer les loyers le 16 mars 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2022. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 6 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 30 août 2023. En conséquence, la demande de la société d’HLM 1001 VIES HABITAT est recevable. Sur la prescription Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. [...]” L’article 1342-10 du code civil dispose que “Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.” En l’espèce, les époux [Z] ne justifient pas avoir demandé au bailleur une imputation particulière des paiements. Dès lors, les paiements faits en juillet , août et septembre 2020 se sont imputés sur les dettes les plus anciennes et les échéances suivantes impayées ne sont pas prescrites. En l’absence de prescription affectant la créance, la demande en paiement de l’arriéré locatif formulée par la société bailleresse est recevable. Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension de ses effets Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur. Le commandement de payer régulièrement délivré le 16 mars 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail, à la date du 17 mai 2023, à la demande de la bailleresse. Toutefois, la situation de Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le décompte du 29 décembre 2023 produit aux débats révèle que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le 15 janvier 2024. Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], seront donc autorisés à se libérer du solde restant dû au 29 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 7.734,35 euros, hors frais d’huissier, hors pénalités et indemnités SLS, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais. Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de : - paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 586 euros, en décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de payer et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mars 2023, de l’assignation et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la charge de ses frais non compris dans les dépens et de débouter la société d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part, et les époux [Z], d’autre part, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne sera pas écartée. * * * PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, - Constate la recevabilité des demandes de la société d’HLM 1001 VIES HABITAT en l’absence de prescription affectant la créance ; - Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 17 mai 2023; - Condamne solidairement Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 7.734,35 euros (sept mille sept cent trente quatre euros et trente cinq centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 29 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, hors frais d’huissier, hors pénalités et indemnités SLS ; - Autorise Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], à se libérer de la dette, soit de la somme de 7.734,35 euros (sept mille sept cent trente quatre euros et trente cinq centimes), arrêtée au 29 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 35 mensualités de 150 euros (cent cinquante euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (2.484,35 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois; - Rappelle que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ; - Rappelle que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ; - Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué; - Rappelle cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - Précise que, sans autre formalité : *La société d’HLM 1001 VIES HABITAT sera alors autorisée à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux situés [Adresse 1]; * Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], seront solidairement condamnés à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 586 euros (cinq cent quatre vingt six euros), en décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution; - Déboute la société d’HLM 1001 VIES HABITAT du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de payer et l’expulsion; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Condamne solidairement Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; - Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [T], épouse [Z], d’autre part, de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; - Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE