Cour d'appel, 28 février 2023. 19/11840

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 FEVRIER 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11840 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADMJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de Villejuif - RG n° 1118000988 APPELANT Monsieur [H] [V] [Adresse 1] et hébergé chez Mada me [X] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Mathilde ANDRE de l'AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905 INTIMEE SARL TAMID La Société TAMID, au capital de 3.518.400 EUROS, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 749 957 452, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant, Monsieur [H] [T] domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assistée par Me Caroline WOIRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 335 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Mme Marie MONGIN, conseiller Mme Anne-laure MEANO, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE La SCI Mes Frères et moi était propriétaire d'un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments situé [Adresse 1]. Après avoir divisé cet ensemble en plusieurs lots, elle en avait vendu certains et était restée propriétaire de quelques lots. Suite à la déchéance du prêt immobilier consenti à la SCI Mes Frères et moi par la banque Société Marseillaise de crédit, un commandement de payer aux fins de saisie immobilière a été délivré à la SCI par exploit du 12 septembre 2012. Par jugement du 2 octobre 2014, les effets du commandement ont été prorogés pour une durée de deux années. Par jugement du 12 juillet 2016, les lots appartenant à la SCI Mes Frères et moi ont été adjugés à la société Tamid. En mars 2017, la société Tamid a été informée par d'autres copropriétaires de l'ensemble immobilier que M. [H] [V], père de la gérante de la SCI Mes Frères et moi, était entré dans le bâtiment qu'il occupait précédemment et y était resté quelques jours. Par acte d'huissier du 14 juin 2017, la société Tamid a saisi le juge des référés du tribunal de Villejuif d'une demande d'expulsion de M. [V]. Par lettre du 29 septembre 2017, le conseil de M. [V] a demandé à celui de la société Tamid d'autoriser son client à pénétrer dans les lieux afin de reprendre possession de ses effets personnels. La société Tamid s'est alors désistée de son action au motif que, par cette lettre, M. [V] avait reconnu qu'il n'occupait pas les lieux ; l'affaire a fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligences des parties. Par acte d'huissier du 20 avril 2018, M. [V] a fait assigner la société Tamid devant le tribunal d'instance de Villejuif afin d'obtenir notamment la remise des clés du portail et l'enlèvement des parpaings obstruant l'entrée de son ancien logement, dont il se disait locataire en vertu d'un acte conclu avec la SCI Mes Frères et moi le 26 mars 2015. Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal a : - déclaré les demandes de M. [V] recevables, - débouté M. [V] de toutes ses demandes,, - débouté la société Tamid de sa demande de dommages-intérêts, - condamné M. [V] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [V] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 juin 2019, M. [V] a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2021, l'appelant demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - statuant à nouveau, débouter la société Tamid de toutes ses demandes, - dire sa déclaration d'appel et ses conclusions recevables, - condamner la société Tamid pour voie de fait, - la condamner à lui remettre les clés du portail permettant l'accès à la copropriété et sa réintégration au sein de son domicile situé [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - l'autoriser à faire procéder à la démolition des parpaings et à l'installation d'une nouvelle porte d'entrée aux frais exclusifs de la société Tamid dans les quinze jours de l'arrêt à intervenir, - l'autoriser à se faire assister d'un huissier, d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, - condamner la société Tamid au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner l'intimée au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et celle de 7 000 euros au titre de l'appel, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées le 9 décembre 2019, la société Tamid demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes de M. [V] recevables et l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive, - confirmer le jugement pour le surplus, - à titre principal, déclarer la déclaration d'appel nulle et de nul effet pour absence de mention de son réel domicile et absence de toute qualité et/ou intérêt à agir, - déclarer son appel non soutenu à défaut de conclusions recevables dans le délai imparti, - déclarer ses demandes irrecevables et, à tout le moins, l'en débouter, - en conséquence, prononcer l'extinction de l'instance et déclarer le jugement définitif, - à titre subsidiaire, débouter M. [V] de ses demandes en l'absence de tout titre d'occupation régulier et en l'absence de présence dans les lieux, - en tout état de cause, dire que M. [V] ne dispose d'aucun titre régulier justifiant sa demande de réintégration, dire que le contrat de location du 26 mars 2015 est nul et de nul effet, et à tout le moins lui est inopposable, - condamner M. [V] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, y compris ceux de première instance. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance d'incident du 12 avril 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré les conclusions n°2 de l'appelant, en date du 17 décembre 2021, recevables. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022. MOTIFS Sur la recevabilité de la déclaration d'appel La société Tamid reproche à M. [V] de dissimuler son adresse réelle dans sa déclaration d'appel et dans ses premières conclusions dans la mesure où il se domiciliait au [Adresse 1] alors qu'il demandait à être réintégré dans ces lieux, et prétendait être hébergé chez Mme [X] au [Adresse 2], alors que la tentative de signification du jugement à cette adresse avait donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal de recherches infructueuses. Dans ses dernières conclusions, M. [V] dit être hébergé à titre temporaire chez un ami, M. [O] [D], demeurant [Adresse 4]. L'attestation d'hébergement rédigée par M. [D] le 25 août 2021 vient corroborer sa déclaration d'adresse. L'intimée ne rapportant pas la preuve que M. [V] ne réside pas à cette adresse, il convient de considérer que cette déclaration est venue régulariser sa déclaration d'appel et ses premières conclusions. Par ailleurs, l'intimée soulève l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de qualité et/ou d'intérêt à agir de M. [V], au motif que le bail servant de fondement à son action lui serait inopposable sur le fondement de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution ; mais c'est à bon droit que le tribunal a écarté cette fin de non-recevoir, après avoir rappelé que la qualité ou l'intérêt à agir n'étaient pas subordonnés à la démonstration préalable du bien fondé de l'action. Sur le fond Aux termes de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie immobilière sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Toutefois, le tribunal a à juste titre rappelé que ces dispositions devaient s'interpréter au regard de celles de l'article 1743 du code civil, si bien qu'un bail conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière doit être jugé opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication. En l'espèce, M. [V] soutient que MM. [T] et [P], associés de la société Tamid, étaient en relation avec lui avant l'adjudication afin d'acquérir l'ensemble immobilier de [Localité 6] au prix de 1 850 000 euros, à telle enseigne qu'un protocole d'accord avait été rédigé sur cette base entre la SCI Mes Frères et moi et ces deux personnes ; toutefois, celles-ci avaient refusé de signer le protocole et avaient porté des enchères qui leur avaient permis d'acquérir le bien au prix de 1 502 000 euros devant le tribunal ; il en conclut que les deux associés savaient parfaitement qu'il était locataire de l'un des lots de cette copropriété avant le jugement d'adjudication. Toutefois, le seul fait que MM. [T] et [P] aient négocié avec M. [V] avant l'adjudication ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient connaissance du bail qui avait été conclu entre la SCI Mes Frères et moi et M. [V] le 26 mars 2015, soit après la délivrance du commandement de saisie immobilière. En effet, aucune des pièces produites par l'appelant ne tend à démontrer qu'il se serait présenté comme locataire de l'un des lots lors des négociations menées avec MM. [T] et [P]. En réalité, M. [V], père de la gérante de droit de la SCI Mes Frères et moi, était le gérant de fait de celle-ci, comme le révèlent les pièces suivantes : - l'état descriptif de division et le règlement de copropriété établis selon acte notarié du 27 juillet 2006 aux termes desquels la SCI était représentée par M. [H] [V] ; - le procès-verbal d'assemblée générale de la SCI du 4 mai 2016 mentionnant que l'assemblée conférait tous pouvoirs à M. [H] [V] à l'effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l'accomplissement de la résolution prise, à savoir la vente de l'ensemble immobilier. C'est donc en cette qualité de gérant de fait de la SCI Mes Frères et moi que M. [V] a négocié avec MM. [T] et [P] à l'effet de vendre à l'amiable les lots appartenant à la SCI. Les associés de la société Tamid n'avaient aucune raison de soupçonner M. [V] d'être locataire de l'un des lots proposés à la vente dès lors que : - le commandement de payer valant saisie immobilière du 12 septembre 2012, qui faisait notamment sommation au débiteur d'indiquer à l'huissier les coordonnées des éventuels locataires des biens saisis, était resté sans réponse ; - Mme [G] [V], épouse de l'appelant, qui était présente dans l'un des appartements de la copropriété lorsque l'huissier a dressé le procès-verbal descriptif le 19 novembre 2012, a déclaré à l'huissier qu'elle occupait occasionnellement cet appartement avec son époux lorsqu'ils étaient de passage à [Localité 5], mais sans évoquer l'existence d'un bail en leur faveur ; - M. [V] était lui-même présent lors du passage de l'huissier et n'a pas déclaré l'existence d'un bail au profit de son épouse et de lui-même ; - durant toute la procédure qui a mené à l'adjudication du bien, aucun document n'a été transmis au juge de l'exécution afin d'informer les futurs adjudicataires de l'existence d'un bail ; - le projet de protocole d'accord qui avait été négocié entre la SCI Mes Frères et moi et MM. [T] et [P] mentionnait que les biens étaient libres de toute occupation. Dès lors qu'il n'est pas démontré que les associés de la société Tamid avaient eu connaissance de l'existence d'un bail avant le jugement d'adjudication, c'est à bon droit que le tribunal a dit le bail litigieux inopposable à l'intimée et a débouté M. [V] de toutes ses demandes fondées sur ce contrat. L'appelant invoque par ailleurs l'existence d'une voie de fait imputable à la société Tamid en ce qu'elle a fait murer l'accès à son ancien logement alors que, par courrier du 29 décembre 2016, son conseil lui avait remis une copie du bail. Mais ce courrier ne suffisait pas à démontrer que M. [V] occupait toujours les lieux. En effet, l'attestation de Mme [R], l'une des copropriétaires de l'ensemble immobilier, révèle que M. [V] avait fait démolir le mur de parpaings qui bloquait l'entrée de son ancien logement le 19 mars 2017 et y était entré le 26 avril 2017 pour y passer quelques jours ; selon ce témoignage, il n'était pas resté dans les lieux ; dans deux courriels adressés au commissariat les 15 et 17 mai 2017, M. [V] se plaignait de ne pouvoir accéder à son logement, mais reconnaissait qu'il se trouvait alors à l'étranger pour raisons de santé ; la lettre de son conseil, en date du 29 septembre 2017, demandant l'autorisation pour son client de pénétrer dans les lieux pour récupérer des effets personnels, prouve qu'il ne demeurait pas à cette adresse. Dans la mesure où le bail invoqué par M. [V] était inopposable à la société Tamid et où ce dernier ne demeurait plus dans les lieux dont il se prétendait locataire, l'intimée n'a commis aucune voie de fait en faisant murer l'accès à l'ancien logement de l'appelant. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande indemnitaire pour intrusion illicite dans son domicile et de toutes ses demandes liées à une prétendue voie de fait. L'intimée, qui ne démontre pas que M. [V] ait abusé de son droit d'agir en justice, puis d'exercer un recours, doit être déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'intimée la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Déboute M. [H] [V] de toutes ses demandes formées devant la cour, Le condamne à payer à la société Tamid la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président