Cour d'appel, 28 juin 2022. 21/03433

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2022 N° 2022/243 Rôle N° RG 21/03433 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCET Société Anonyme CERTIVIA C/ [N] [P] [F] [G] [B] [D] [J] épouse [F] [O] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-françois JOURDAN Me Cécile JACQUEMET Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 03 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00619. APPELANTE Société Anonyme CERTIVIA, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Nelson SEGUNDO, avocat plaidant du barreau de PARIS substitué par Me Aurelie GUERITEAU, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [N] [W][P] [F] né le 26 Juin 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] assisté de Me Cécile JACQUEMET, avocat plaidant du barreau de NICE Madame [G] [B] [D] [J] épouse [F] née le 16 Août 1941 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] assisté de Me Cécile JACQUEMET, avocat plaidant du barreau de NICE Maître [O] [X], notaire, domiciliée [Adresse 5] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé : Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 3 février 2021, ayant statué ainsi qu'il suit : ' dit que les primes d'assurance de la copropriété et les honoraires du syndic toutes taxes comprises doivent rester à la charge de l'acquéreur débit rentier, que le contrat de révision de la toiture doit être également mis à sa charge, ' renvoie les parties à régulariser les charges entre elles conformément aux dispositions susvisées depuis l'acte de vente jusqu'à ce jour et leur ordonne de procéder conformément pour le futur, ' déboute les époux [F] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral, ' condamne la société Certivia à leur payer la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejette les demandes de la société Certivia contre maître [O] [X] et la condamne à lui payer la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamne également la société aux dépens. Vu l'appel interjeté contre cette décision le 8 mars 2021. Vu les conclusions de la société Certivia, appelante, en date du 22 avril 2022, demandant de : ' infirmer le jugement, ' rejeter toutes les demandes de Monsieur et Madame [F], ' rejeter les demandes de Maître [X], ' subsidiairement, condamner Maître [X] à garantir la société des condamnations prononcées à son encontre et des conséquences dommageables qui pourraient en résulter pendant le viager, ' en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur et Madame [F] et maître [X] à lui payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions de Monsieur et Madame [F] en date du 2 août 2021, demandant de : ' confirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de l'acquéreur débit rentier les primes d'assurance de la copropriété, les honoraires du syndic, le contrat de révision de la toiture, et renvoyé les parties à établir les comptes conformément à ses prescriptions, en ce qu'il a condamné la société Certivia à leur verser la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, ' le réformer sur leur appel incident, ' dire que la régularisation des charges incombe à la société Certivia et en tant que de besoin, la condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard huit jours après la signification de l'arrêt, ' infirmer le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts et condamner la société Certivia à leur payer la somme de 10'000 € au titre de leur préjudice en particulier moral, la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejeter les demandes de la société Certivia, ' la condamner aux dépens. Vu les conclusions de Maître [X], notaire du 27 août 2021, demandant de : ' confirmer le jugement et rejeter toutes les demandes de l'appelante, ' juger que l'action de la société à son encontre est irrecevable en vertu du principe que nul ne plaide par procureur, ' à titre subsidiaire, dire que le notaire n'a pas commis de manquements fautifs ayant causé un préjudice direct, indemnisable et rejeter toutes les demandes de la société Certivia, ' à titre principal, subsidiaire et plus subsidiaire, condamner la société Certivia à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Vu l'ordonnance de clôture du 26 avril 2022. Motifs Par acte authentique du 10 juin 2016, passé par Maître [X], notaire à [Localité 8] en participation avec Maître [R], notaire à [Localité 7], assistant l'acquéreur, Monsieur et Madame [F] ont vendu en viager à la société Certivia, un appartement et une cave situés à [Localité 6] avec la réserve d'un droit d'usage d'habitation, pour le prix de 37'500 € et le surplus converti en rente annuelle viagère de 10'872 € sur la tête des crédits rentiers ou du survivant d'entre eux. Au titre d'un chapitre intitulé 'Charges et conditions', et d'un autre chapitre intitulé 'Réserve de droit d'usage d'habitation', l'acte stipule, relativement aux différentes dépenses de l'immeuble : - au titre des impôts et taxes, en page 7 de l'acte, que l'acquéreur acquittera à compter de ce jour les impôts et contributions, étant cependant précisé ( page 9 de l'acte) que la taxe d'habitation est acquittée par le crédit rentier, ainsi que la taxe d'ordures ménagères ; que par ailleurs, page 10 de l'acte, l'acquéreur s'oblige à payer les taxes et impôts fonciers, les primes d'assurance souscrites par le syndicat des copropriétaires et autres charges afférentes aux biens, objet des présentes, mais que 'le vendeur devra rembourser au débit rentier acquéreur toutes les charges, taxes et impôts auxquels il doit contribuer tant en vertu des présentes que de la loi' , qu'en cas d'abandon du droit d'usage d'habitation par le vendeur toutes les charges, travaux et impôts, de quelque nature, que ce soit seront supportés par le débit rentier; - au titre des polices d'assurance, que le crédit rentier s'oblige à souscrire ou à maintenir en vigueur ou modifier dès le transfert de propriété toute polices d'assurance, ainsi qu'il est dit au paragraphe intitulé « assurances »; que dans ce paragraphe, il est prévu que l'acquéreur souscrive une police d'assurance multirisque habitation à compter du jour de son entrée en jouissance et que le vendeur résiliera son contrat ; - au titre des travaux, que le crédit rentier supportera toutes les charges et toutes les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil qui deviendraient nécessaires au bien, objet des présentes, et qu'en conséquence, tous les travaux et mises aux normes demeureront à la charge du crédit rentier ; que toutefois, les travaux, quelle qu'en soit la nature, votés par l'assemblée générale des copropriétaires resteront à la charge du débit rentier ; - enfin, sur la question des charges afférentes à l'immeuble et toujours en page 10 de l'acte, déjà sus cité, que 'le vendeur devra rembourser au débit rentier acquéreur toutes les charges, taxes et impôts auxquels il doit contribuer tant en vertu des présentes que de la loi'. Ces stipulations, nombreuses et complexes, concernent sur certaines questions, tantôt la question de la contribution à la dette en cause et tantôt celle de sa charge ; elles doivent, par ailleurs, s'interpréter les unes par rapport aux autres et compte tenu des termes y employés qui conduisent donc à distinguer entre le paiement ( contribution) et le remboursement (charge) . Il en résulte : - en premier lieu, la distinction à faire entre la contribution aux dépenses et leur charge finale en ce qui concerne 'les charges, taxes et impôts', dès lors que l'acte prévoit donc à leur sujet, en page 10, que le vendeur crédit rentier doit les rembourser à l'acquéreur débit rentier les dépenses auxquelles il aura contribué tant en vertu du contrat que de la loi, ce qui couvre les impôts, les taxes, les primes d'assurance souscrites par le syndicat des copropriétaires, ainsi que toutes 'autres charges afférentes aux biens', étant souligné que cette interprétation est cohérente notamment si on la met en perspective avec la stipulation aux termes de laquelle en cas d'abandon du droit usage et d'habitation, toutes les charges, travaux et impôts, de quelle que nature que ce soit, seront alors supportés par le débit rentier ; - une définition de la charge des travaux, qui est la suivante : *l'acquéreur débit rentier supporte les travaux de l'article 606 du Code civil, ainsi que tous les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires quelle qu'en soit la nature; *le vendeur crédit rentier supporte tous les autres travaux, sauf en cas d'abandon du droit d'usage et d'habitation, dont les conséquences sont distinctement prévues à la clause sus citée. Aucun moyen utile de nature à remettre en cause cette interprétation ne saurait être tiré par Monsieur et Madame [F] de l'argumentaire et des arguments publicitaires de la société Costes Viager, qui leur ont été présentés préalablement à la vente, ceux-ci n'ayant, en effet, aucune force contractuelle. Les dispositions invoquées par Monsieur et Madame [F], tirées des pages 24 et 25 de l'acte de vente sont, par ailleurs, inopérantes sur les présents débats, - dans la mesure où elles ne concernent que la question de la charge de la répartition des charges, travaux, créances et dettes respectives du syndicat des copropriétaires et du copropriétaire par rapport à la date de mutation, à l'exclusion de la question de la contribution et charge respective des parties dans le cadre de l'exécution des obligations du vendeur et de l'acquéreur pendant la durée du contrat de vente avec rente viagère. - et dans la mesure de surcroît où en l'état du dispositif des conclusions des parties qui lie la cour, leur débat est en toute hypothèse circonscrit aux questions suivantes : la charge des primes d'assurance de la copropriété, celle des honoraires du syndic, celle du contrat de révision de toiture, outre celle de la régularisation de ces chefs, question pour laquelle Monsieur et Madame [F] demandent que la régularisation intervienne à l'initiative de la société acquéreur dans les conditions arrêtées au jugement de première instance, ce à quoi s'oppose la société Certivia . En l'état des pièces versées et de l'analyse ci dessus faite des dispositions du contrat, il sera donc retenu : - que le vendeur devant contractuellement rembourser au débit rentier acquéreur toutes les charges, taxes et impôts auxquels il doit contribuer en vertu des présentes et de la loi et en conséquence, en supporter la charge définitive et l'énonciation ainsi faite devant être comprise comme comprenant les primes d'assurance, les honoraires du syndic et autres charges afférentes aux biens, il en résulte que M et Mme [F] doivent effectivement à la société Certivia les primes d'assurance et les honoraires du syndic TTC ; - que le contrat de révision de la toiture est, par sa nature, exclu des grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil ; que la société ne conteste pas son vote par l'assemblée générale des copropriétaires, mais qu'elle fait en revanche valoir que ne sont pas votées par ladite assemblée les réparations qui seraient réalisées en application dudit contrat ; que dès lors qu'il n'est pas contesté que seul, le contrat de révision de la toiture est ici en cause, à l'exlusion de réparations réalisées en son application et qu'aucun élément n'est au demeurant versé sur de telles réparations, la dépense de ce chef sera donc considérée comme une dépense de travaux mise par le contrat à la charge du débit rentier ; - qu'enfin, le contrat énonce qu'il appartient à l'acquéreur d'établir le compte de régularisation des charges au moyen d'une notification à son initiative et sur justificatifs; qu'il sera donc fait droit à la demande de ce chef des époux [F] sans qu'à ce stade, il soit nécessaire de prononcer une astreinte. Les époux [F] ne triomphant ainsi que partiellement sur leurs revendications, ils seront déboutés de leur appel incident relatif au rejet par le tribunal de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Aucun reproche ne peut, enfin, être fait par la société Certivia au notaire, au titre d'un manquement à son obligation de conseil et d'information en ce qui concerne la rédaction du contrat qui s'avère claire sur la question de la charge des travaux mise à leur charge et qui est, seule, jugée comme lui incombant dans le cadre de cette instance. Le jugement sera réformé. L'équité, compte tenu de la succombance respective des parties, ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile, ni devant le tribunal, ni devant la cour. Les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel seront supportés pour moitié par la société Certivia et pour moitié par les époux [F]. Par ces motifs La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Réforme le jugement en ce qu'il a dit que les primes d'assurance de la copropriété et les honoraires TTC du syndic doivent rester à la charge de l'acquéreur et statuant à nouveau, Dit que les primes d'assurance de la copropriété et les honoraires TTC du syndic sont à la charge du vendeur crédit rentier, Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la société Certivia sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [F] et de Me [X] et statuant à nouveau, Rejette toute demande de ce chef, Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la société Certivia aux dépens et statuant à nouveau, Dit que les dépens de la procédure de première instance seront supportés par moitié, d'une part, par la société Certivia et d'autre part, par les époux [F], Le confirme pour le surplus de ses dispositions, y ajoutant : Dit que l'initiative de la régularisation des charges incombe à la société Certivia, sans qu'il y ait lieu de prononcer d'astreinte de ce chef, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour, Dit que les dépens de la procédure d'appel seront supportés par moitié, d'une part, par la société Certivia et d'autre part, par les époux [F], avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT