Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/01121 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQBK Minute : 24/00162 Madame [T] [I] épouse [U] C/ Monsieur [S] [H] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024 DEMANDEUR : Madame [T] [I] épouse [U] [Adresse 4] [Localité 7] comparante en personne DÉFENDEUR : Monsieur [S] [H] [J] [Adresse 5] [Localité 9] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 09 Février 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 10 septembre 2019, Madame [T] [U] née [I] a consenti à Monsieur [S] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 740 €, outre les charges provisionnelles sur charges de 60 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 1er août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 5627€ arrêtée à l'échéance du mois de juillet 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 novembre 2023, Madame [T] [U] née [I] a fait citer Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers et charges, "ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et l'intervention d'un serrurier, "supprimer ou subsidiairement réduire le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux en vertu de l'article L412-1 du code de procédure civile, "condamner le defendeur au paiement : de la somme provisionnelle de 8027 € à valoir sur le montant des loyers et charges des mois de janvier 2023 à octobre 2023, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré sur la somme de 5627 euros, d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 800 euros, à compter du mois de novembre 2023 jusqu'à jusqu'à complète libération des lieux, de la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le locataire n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte, que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 9 février 2024, la requérante, comparante, a fait savoir que Monsieur [S] [J] a quitté les lieux le 16 janvier 2024 en laissant les clés dans la boîte aux lettres et s'est désisté de sa demande d'expulsion. Elle a maintenu le surplus de ses demandes et a actualisé à la hausse le solde locatif à la somme de 11 227 €, admettant toutefois qu'aucun loyer n'est dû pour l'échéance du mois de février 2024. Monsieur [S] [J], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [T] [U] née [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 2 août 2023, soit six semaines au moins avant l'assignation du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article précité. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Le bail conclu le 10 septembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer et des charges (article X). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 1er août 2023 pour la somme en principal de 5627€ au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2023. Sur la demande d'expulsion Il convient de donner acte à la demanderesse de son désistement relatif à sa demande d'expulsion du locataire en raison de son départ des lieux. Les demandes relatives à la suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront en conséquence rejetées. Sur les demandes de condamnation au paiement Monsieur [S] [J] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 2 octobre 2023. En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En l'espèce, la requérante indique que Monsieur [S] [J] a quitté les lieux le 16 janvier 2024. Monsieur [S] [J] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 octobre 2023 au 16 janvier 2024. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 800 euros, le tout justifié au stade de l'exécution. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Madame [T] [U] née [I] produit un décompte détaillé indiquant que Monsieur [S] [J] reste lui devoir la somme de 8027 € arrêtée à l'échéance du mois d'octobre 2023 comprise. A défaut de justificatifs relatifs à la régularisation de charges pour l'année 2022 produits aux débats, la somme de 27 euros sera déduite des sommes réclamées. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [J] au paiement provisionnel de la somme de 8000 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois d'octobre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 sur la somme de 5600 euros, et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [T] [U] née [I], Monsieur [S] [J] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2019 entre Madame [T] [U] née [I] et Monsieur [S] [J] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 1er octobre 2023; Constatons le désistement de Madame [T] [U] née [I] de sa demande relative à l'expulsion de Monsieur [S] [J] ; Condamnons Monsieur [S] [J] à payer à Madame [T] [U] née [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 octobre 2023 et jusqu'au 16 janvier 2024; Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 800 euros ; Condamnons Monsieur [S] [J] à verser à Madame [T] [U] née [I] la somme de 8000 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois d'octobre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 sur la somme de 5600 euros, et à compter du 23 novembre 2023 pour le surplus; Condamnons Monsieur [S] [J] à verser à Madame [T] [U] née [I] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons Monsieur [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024 Le GreffierLe Juge