Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 22/04125

N° RG 22/04125 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WSPS PREMIERE CHAMBRE CIVILE 74D N° RG 22/04125 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WSPS Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [V] [B] épouse [K] C/ S.C.I. AEROLOCATION MERIGNAC Exécutoires délivrées le à Avocats : la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 22 Février 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente Statuant à Juge Unique Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier DEBATS : A l’audience publique du 11 Janvier 2024, JUGEMENT : Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : Madame [V] [B] épouse [K] née le 03 Juin 1938 à CLERMONT-FERRAND (63000) de nationalité Française 50 rue de la chaussée d’Antin 75009 PARIS représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et par Me Astrid ALLALA, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant DEFENDERESSE : S.C.I. AEROLOCATION MERIGNAC 35 avenue Jean Jaurès 33600 PESSAC représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE Mme [V] [B] épouse [K] a déposé le 3 septembre 2020 une déclaration préalable de travaux portant sur l’édification d’un portail et remplacement de clôtures destinés à clore sa propriété située 8 avenue de Chambrelant à VENDAYS-MONTALIVET (section AD n°38) sur laquelle est érigée une petite maison d’habitation. La SCI AEROLOCATION MERIGNAC est quant à elle propriétaire de deux parcelles contiguës, AD 40 sise Vieux Montalivet et AD 39 , située 9 avenue de l’Océan, sur lesquelles sont édifiées une librairie. Se prévalant d’une servitude de passage sur la parcelle AD n° 38 appartenant à Mme [K] au profit de sa parcelle contiguë AD n° 39, la SCI AEROLOCATION MERIGNAC par courrier du 2 février 2021 a demandé à Mme [K] de modifier son projet afin de ne pas entraver l’accès à sa parcelle AD n° 39. Au motif que le passage octroyé à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC sur sa parcelle AD n°38 résulte d’une simple tolérance à laquelle elle entend mettre fin, et non d’une servitude de passage conventionnelle comme légale, Mme [K] a par courrier du 4 novembre 2021 mis en demeure la SCI AEROLOCATION MERIGNAC de fermer l’ouverture de la remise donnant sur sa parcelle AD n°38 et de cesser tout passage sur celle-ci. Puis en l’absence de réponse, Mme [K] a par acte du 23 mai 2022 assigné la SCI AEROLOCATION MERIGNAC devant la présente juridiction aux mêmes fins. * * * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2023 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [V] [K] demande au tribunal au visa des articles 637, 686, 544, 7056 et suivants et 2632 du code civil de : A TITRE PRINCIPAL N° RG 22/04125 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WSPS -prononcer la nullité de la clause suivante figurant au paragraphe “Servitude” du titre de propriété de Mme [K] du 4 octobre 2013 « Aux termes de l'acte d'acquisition reçu par Me [H] notaire à LESPARRE du 24 août 1953 sus visé transcrit au bureau des hypothèques de LESPARRE le 26 septembre 1953 volume 1637 n° 2, il a été précisé sous le paragraphe "DESIGNATION" ce qui suit littéralement rapporté : confrontant : Du nord à l'Avenue Chambrelant, Du midi à Veuve [W]. Du couchant à Monsieur [R]. Et du levant à un passage mitoyen de trois mètres cinquante centimètres de large pour le service des voisins et auquel l'immeuble vendu a droit », - constater que les parcelles cadastrées section AD n°39 et n°40 ne bénéficient d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastrée section AD n°38 situées sur le territoire de la commune de VENDAYS-MONTALIVET , qu’elles ne sont pas enclavées -ordonner à la SCI AEROLOCATION, son gérant ou ses locataires, de cesser tout passage sur la parcelle cadastrée section AD n°38 et de clore définitivement tout accès ou ouverture de la parcelle cadastrée section AD n°39 donnant sur la parcelle cadastrée section AD n°38, dans le délai de deux mois courant après la signification par commissaire de justice du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ; - débouter la SCI AEROLOCATION de l’ensemble de ses demande, fins et conclusions - A TITRE SUBSIDIAIRE -constater que les parcelles cadastrées section AD n°39 et n°40 ne bénéficient d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle cadastrée section AD n°38 situées sur le territoire de la commune de VENDAYS-MONTALIVET, -requalifier la mention d’un « passage mitoyen » sur la parcelle AD 38 en tolérance de passage, - juger que Madame [K] a mis fin le 5 novembre 2021 à cette tolérance de passage, -juger que les parcelles AD 39 et AD 40 demeurent contiguës et bénéficient d’un accès direct sur la voie publique, et qu’elles ne sont donc pas enclavées, - ordonner à la SCI AEROLOCATION, son gérant ou ses locataires, de cesser tout passage sur la parcelle cadastrée section AD n°38 et de clore définitivement tout accès ou ouverture de la parcelle cadastrée section AD n°39 donnant sur la parcelle cadastrée section AD n°38, dans le délai de deux mois courant après la signification par commissaire de justice du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, -débouter la SCI AEROLOCATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions -EN TOUT ETAT DE CAUSE - juger que la parcelle cadastrée section AD n°40 non contigüe à la parcelle AD n°38 ne bénéficie d’aucune servitude de passage conventionnelle ni de tout autre passage sur la parcelle cadastrée section AD n°38 situées sur le territoire de la commune de VENDAYS-MONTALIVET comme cela ressort de l’acte de vente en date du 13 juin 1983 publié le 5 décembre 1983 volume 3634 n°9 portant sur la parcelle AD n°40 et donc l’erreur matérielle afférente au sein l’acte de vente du 30 avril 2020 conclu entre Madame [J] [O] et la SCI AEROLOCATION MERIGNAC publié le 6 mai 2020 volume 2020P01038 ; - rectifier en conséquence l’acte de vente du 30 avril 2020 conclu entre Mme [J] [O] et la SCI AEROLOCATION MERIGNAC publié le 6 mai 2020 volume 2020P01038 portant sur les parcelles AD n°39 et AD n°40 en conséquence en tant qu’il comporte, pour la parcelle AD n°40, la référence erronée suivante à un acte du 29 septembre 1966 : À la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l`acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n`en existe pas d'autres que celles relatées ci-après : Il résulte d'un acte de vente par Madame Veuve [E] à Messieurs [D] et[X] reçu par Maître [Z], notaire à SOULAC SUR MER, le 29 septembre 1966, ce qui suit littéralement rapporté : « A partir de la rue du Nord, un passage de trois mètres cinquante centimètres sera laissé pour le service des emplacements vendus, y compris celui qui est construit au Levant et qui prendra son passage au-devant du chai qui existe actuellement et appartenant aux vendeurs (actuellement [N] [M]). Les vendeurs cèdent en outre, la moitie du mur du chalet existant sur toutes ses longueur et hauteur, ladite moitié devenant la propriété de I'acquéreur qui pourra I'utiliser pour ses constructions ›› - ordonner la publication du jugement à intervenir au service de publicité foncière de Lesparre Médoc (parcelles cadastrées section AD n°38, n°39 et n°40 à VENDAYS MONTALIVET : la parcelle cadastrée section AD n°38 est une parcelle bâtie située 8 avenue de Chambrelant à VENDAYS-MONTALIVET d’une superficie de 00 ha 01 a 72 ca. la parcelle cadastrée section AD n°39 est une parcelle bâtie située 9 avenue de l’Océan à VENDAYS-MONTALIVET d’une superficie de 00 ha 01a 95 ca. La parcelle cadastrée section AD n°40 est une parcelle bâtie située Vieux Montalivet à VENDAYS-MONTALIVET d’une superficie de 00ha 01 a 90 ca) ; - condamner la SCI AEROLOCATION à verser à Mme [V] [K] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI AEROLOCATION aux entiers dépens de l’instance au titre de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront les frais de publication au service de publicité foncière, dont distraction au profit du Conseil de Mme [V] [K]. Par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé des moyens la SCI AEROLOCATION MERIGNAC entend voir quant à elle sur le fondement des articles 682 et 691 du code civil : A titre principal : -juger que les parcelles AD 40 et AD 39 bénéficient d’une servitude conventionnelle de passage d’une largeur de 3 m 50 sur la partie Est de la parcelle AD 38, -débouter Mme [K] de sa demande de nullité de la clause de servitude figurant à son acte, A titre subsidiaire : -juger que les parcelles AD 40 et AD 39 sont enclavées, -juger qu’elles bénéficient d’une servitude légale de passage sur la parcelle AD 38 d’une largeur de 3m50 sur la partie Est de la parcelle et jusqu’à l’avenue de Chambrelant, -débouter Mme [K] de toutes demandes plus amples ou contraires, -condamner Mme [K] à verser à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’ordonnance de clôture a été établie le 1er décembre 2023. MOTIVATION 1- SUR L’EXISTENCE D’UNE SERVITUDE DE PASSAGE Mme [K] conteste l’existence de la servitude de passage tant conventionnelle que légale revendiquée par la SCI AEROLOCATION MERIGNAC sur sa parcelle AD n° 38 tant pour sa parcelle AD n° 39 que AD n° 40. A-sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle La servitude de passage conventionnelle constitue une servitude discontinue au sens de l’article 688 du code civil et ne peut s’établir que par titre ainsi que précisé à l’article 691 du même code. Aux termes de l’acte de vente dressé 29 septembre 1966 relatif à la parcelle AD n° 39, rappelé dans le titre de propriété de la SCI AEROLOCATION MERIGNAC du 30 avril 2020 concernant la parcelle tant AD n° 39 que AD n° 40 il est mentionné au profit du bien acquis une servitude de passage ainsi libellée : “à partir de la rue du nord un passage de trois mètres cinquante centimètres sera laissé pour le service des emplacements vendus, y compris celui qui est construit au levant du chai qui existe actuellement et qui prendra son passage au devant du chai qui existe actuellement et appartenant aux vendeurs (actuellement [N] [A]). Les vendeurs cèdent en outre, la moitié du mur du chalet existant sur toutes ses longueur et hauteur, ladite moitié devenant la propriété de l’acquéreur qui pourra l’utiliser pour ses constructions” Outre l’imprécision de cette clause quant au fonds servant, il est constant que la création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; peu importe qu’il en soit fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant. La SCI AEROLOCATION MERIGNAC soutient à titre principal que le titre de Mme [K], propriétaire du fonds servant, comporte une clause instituant une servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles AD n° 39 et AD n° 40. Il ressort des pièces produites que Mme [V] [K] a acquis la pleine propriété de la parcelle AD n° 38 située 8 avenue de Chambrelant à VENDAYS-MONTALIVET (33) d’une surface de 1a 72 ca, aux termes d’un acte de licitation amiable dressé le 4 octobre 2013 par Maître[J] [P], notaire à COURPIERE (63). Au paragraphe “SERVITUDES” de cet acte il est stipulé la clause suivante qui selon la défenderesse instituerait la servitude de passage conventionnelle qu’elle revendique : “Aux termes de l’acte d’acquisition reçu par Me [H] notaire à LESPARRE du 24 août 1953 sus visé transcrit au bureau des hypothèques de LESPARRE le 26 septembre 1953 volume 1637 n° 2, il a été précisé sous le paragraphe “DESIGNATION” ce qui suit littéralement rapporté : “...... confrontant : Du nord à l’Avenue Chambrelant, Du midi à Veuve [W]. Du couchant à Monsieur [R]. Et du levant à un passage mitoyen de trois mètres cinquante centimètres de large pour le service des voisins et auquel l’immeuble vendu a droit. .......” Mme [K] sollicite à titre principal le prononcé de la nullité de cette clause et à titre subsidiaire considère, contrairement à la défenderesse, qu’elle n’institue pas une servitude de passage au profit des fonds de la SCI AEROLOCATION MERIGNAC, entendant voir requalifier le “passage mitoyen” visé dans cette clause, en tolérance de passage. a-sur la demande tendant au prononcé de la nullité de la clause Au visa des articles 544 du code civil et 17 de la charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne Mme [K] entend voir prononcer la nullité de la clause précitée au motif qu’elle institue une mitoyenneté sur une portion de terrain dont elle est seule propriétaire, ce qui est juridiquement incompatible avec son droit de jouir et de disposer de sa pleine propriété de la manière la plus absolue . La SCI AEROLOCATION MERIGNAC réplique notamment, que la requérante ne peut obtenir l’annulation d’une clause qui relate selon elle une servitude dont elle a admis l’existence lors de son acquisition, laissant entendre que Mme [K] a consenti à cette clause en toute connaissance de cause. Ainsi que rappelé à l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur à la date de l’acte de licitation, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. La signature par Mme [K] de la convention de licitation amiable du 4 octobre 2013 portant cession à son profit de la propriété de la parcelle AD n° 38 contre paiement du prix de cession à ses coindivisaires cédants, vaut acceptation par elle de l’ensemble des clauses de cet acte. Elle ne saurait donc remettre en cause, au demeurant plus de 9 ans après la signature de l’acte, la validité d’une clause à laquelle elle a consentie au surplus sans appel en la cause des autres parties à cet acte. La demande de Mme [K] tendant au prononcé de la nullité de la clause figurant au paragraphe “SERVITUDES” de l’acte de licitation amiable du 4 octobre 2013 ne saurait donc prospérer. b- sur le sens de la clause A titre subsidiaire, Mme [K] entend voir requalifier le “passage mitoyen” visé dans son titre de propriété en simple tolérance de passage au sens de l’article 2262 du code civil excluant ainsi toute servitude de passage, tandis que la SCI AEROLOCATION MERIGNAC considère que la clause du titre de propriété de Mme [K] qui qualifie improprement de mitoyen le passage grevant la parcelle AD n°38 doit être interprétée comme constitutive d’une servitude de passage conventionnelle au profit du fonds AD n° 39 comme AD n° 40 dont elle est propriétaire. Il convient de rappeler que la clause discutée dans le titre de propriété de Mme [K]du 4 octobre 2013, concerne le rapport au paragraphe SERVITUDE de la clause insérée à l’acte de vente de la même parcelle AD n° 38 du 24 août 1953 aux termes de laquelle le fonds acquis AD n° 38 confronte au levant (en son côté Est) un passage mitoyen de trois mètres cinquante centimètres de large pour le service des voisins et auquel l’immeuble vendu a droit. En dehors de la clause constituant le 2 ° des CHARGES ET CONDITIONS, selon laquelle il est dit que l’acquéreur doit supporter les servitudes passives de toute nature pouvant grever l’immeuble et qu’à ce sujet le vendeur déclare “qu’à sa connaissance l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune servitude sauf en ce qui est établi plus haut concernant le passage mitoyen et que ses ascendants n’en ont jamais crée aucune”, l’acte du 24 aoû t1953 ne comporte aucun paragraphe instituant une servitude. Telle que libellée au paragraphe, DESIGNATION du bien vendu dans l’acte du 24 août 1953, la clause litigieuse rappelle l’existence d’un “passage mitoyen” s’entendant clairement comme étant un passage commun aux propriétaires riverains non inclus dans la parcelle AD n°38 ce qui est exclusif de toute servitude de passage. En effet, la clause mentionne que ce passage confronte la parcelle AD n° 38, qu’il est institué pour le service des voisins de ce passage y compris de celui propriétaire de la parcelle AD n°38. Il est par ailleurs précisé au paragraphe CERTIFICAT D’URBANISME de l’acte du 24 août 1953 que l’immeuble est susceptible d’être atteint par les dispositions suivantes du projet d’aménagement communal : “Lot indivisible - le passage mitoyen ne doit pas en son état actuel desservir de parcelle n’ayant pas d’accès direct sur la rue”, ce qui exclut l’utilisation de ce passage pour un terrain enclavé et confirme que l’acte du l’acte du 24 août 1953,nonobstant la clause de charges et conditions rappelées si dessus n’instituait aucune servitude de passage sur le fonds AD n° 38. En revanche, l’insertion de la clause de l’acte du 24 août 1953 au paragraphe SERVITUDES sur l’acte de propriété de Mme [K] du 4 octobre 2013 et la clause selon laquelle le cédant a déclaré “qu’il n’a laissé acquérir aucune servitude sur le BIEN licité et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune, autre que celles éventuellement rapportées aux présentes” génère une ambiguïté qui nécessite une interprétation au sens de l’article 1192 du code civil. Il n’est communiqué aucun élément sur la matérialité du passage mitoyen visé dans l’acte du 24 août 1953 ; le plan annexé à cet acte sur lequel ce passage était mentionné en teinte bleu, n’est pas versé au débat tandis qu’aucun passage mitoyen ne figure sur les extraits cadastraux remis ; au vue de ces extraits, la parcelle AD n° 38 de Mme [K] confronte directement au Levant la parcelle D 748 acquise par les époux [S] le 22 octobre 1984, sans matérialisation d’un quelconque passage entre elles. Par ailleurs, il résulte des titres de propriété que la parcelle AD n° 38 qui était d’une superficie d’environ 110, 50 mètres carrés dans l’acte du 24  août 1953, a été cédée pour une superficie de 172 m² dans l’acte du 4 octobre 2013. Dès lors qu’il n’est pas discuté que le passage litigieux d’une largeur de 3,50 m représente une superficie globale de 64,50 m², il se déduit de ce qui précède que le passage mitoyen visé à l’acte du 24 août 1953 a été abandonné et sa superficie a été intégrée à la parcelle AD n° 38 qui s’est trouvée agrandie d’autant. Or , ainsi que souligné par la requérante, il ne peut y avoir de passage mitoyen qui implique une copropriété de son assiette, lorsque le passage s’exerce sur un seul fonds. Il s’ensuit que la clause litigieuse est en contradiction d’une part, avec les autres stipulations de l’acte du 10 octobre 2013 qui attribue la pleine et entière propriété de la parcelle incluant l’assiette de l’ancien passage mitoyen à Mme [K] et d’autre part, avec l’inexistence matérielle du passage mitoyen visé. Toutefois, cette clause ne saurait instituer une servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles AD n° 39 et AD n° 40, en ce qu’aucune référence n’est faite à ces parcelles, ni identification des fonds dominants qui bénéficieraient du passage, la clause se contentant de viser “le service des voisins” non identifiés alors que la servitude perpétuelle est une charge imposée à un fonds pour un autre fonds au sens de l’article 686 du code civil. Il ne peut donc se déduire de cette clause imprécise et contradictoire, l’intention des parties à l’acte du 4 octobre 2013 de reconnaître au profit des parcelles AD n° 39 et AD n° 40 une servitude de passage conventionnelle sur la parcelle AD n° 38 , y compris pour pallier la disparition du passage mitoyen, alors que, comme rappelé plus haut celui-ci n’avait pas été institué au service des voisins n’ayant aucun accès direct à l’avenue Chambrelant, ce qui est le cas du propriétaire des parcelles AD n° 39 et AD n° 40. Il n’est donc justifié dans le titre de Mme [K] de l’existence d’aucune servitude de passage conventionnelle grevant le fonds AD n° 38 au profit des fonds AD n°39 et AD n° 40. Pour autant, Mme [K] ne nie pas que la clause litigieuse prévoit un passage sur son fonds au bénéfice a minima de la parcelle AD n° 39 puisqu’elle sollicite la requalification du passage mitoyen visé dans la clause, en simple tolérance de passage. Il n’est d’ailleurs pas contesté que jusqu’au 5 novembre 2021 elle ne s’est pas opposée au passage sur son fonds AD n° 38 des occupants de la parcelle AD n° 39 sur une bande de terrain de 3,50m de large à l’Est de sa propriété allant de l’ouverture du garage installé sur la parcelle AD n° 39 à la voie publique avenue de Chambrelant. Il sera donc retenu que la clause insérée à l’acte de propriété de Mme [K] au paragraphe SERVITUDES, porte uniquement tolérance de passage sur le fonds AD n° 38 au profit du fonds AD n° 39 pour accéder depuis son garage à l’avenue Chambrelant. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 2262 du code civil la tolérance de passage n’est qu’une autorisation limitée et précaire à laquelle celui qui l’a accordée peut mettre fin à tout moment et qu’elle n’est pas constitutive de servitude. En l’espèce, par courrier en recommandé avec accusé de réception du 5 novembre 2021, versé aux débats, Mme [K] a clairement notifié à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC l’interdiction de passer sur sa propriété pour accéder à l’avenue Chambrelant mettant ainsi fin à la tolérance de passage. Il est toutefois constant que l’inexistence d’une servitude de passage conventionnelle n’exclut pas l’existence d’une servitude de passage légale pour cause d’enclave, de même que lorsqu’il est mis fin à une tolérance de passage, de sorte qu’il ne peut être ordonné à la défenderesse de cesser tout passage sur la parcelle AD n° 38 sans avoir au préalable vérifié qu’elle ne bénéficie pas, comme elle le revendique à titre subsidiaire, d’une servitude de passage légale pour cause d’enclave. B- sur l’existence d’une servitude de passage légale L’article 682 du code civil dispose que “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.” La SCI AEROLOCATION MERIGNAC soutient que les fonds AD n° 39 et AD n°40 lui appartenant et sur lesquels est édifié un commerce (librairie) sont enclavés tout en admettant que sa parcelle AD n° 40 a un accès direct sur la voie publique, soit à la rue du Gurp. S’agissant de la parcelle AD n° 39 elle expose que celle-ci n’a pas accès à l’avenue de l’Océan, n’ayant aucun droit de passage sur la parcelle AD n°48 qui appartient au domaine privé de la commune de VENDAYS-MONTALIVET et qui confronte cette avenue, qu’elle ne peut pas plus accéder à sa parcelle AD n°39 par sa parcelle AD n°40 du fait de l’existence de chais anciens ; l’accès à son garage/ancien chai qui sert de lieu de stockage des marchandises et comporte une grande porte ne peut donc se faire que par le passage sur la parcelle AD n°38 qui seul présente une largeur suffisante. Mme [K] conteste l’état d’enclave invoqué. Elle fait valoir que le gérant de la SCI AEROLOCATION MERIGNAC exploite une librairie sur les parcelles AD n°39 et AD n° 40 mais également sur les parcelles relevant du domaine public AD n° 47 et AD n°48. Elle expose que la parcelle AD n° 40 dispose d’un accès direct à la voie publique rue du Gurp. S’agissant de la parcelle AD n° 39, elle soutient qu’elle a un accès à la voie publique par la rue du Gurp (via la parcelle AD n° 40) et par l’avenue de l’Océan (via les parcelles AD n°47 et 48 sur laquelle la défenderesse a construit) dès lors que les bâtiments édifiés sur ces parcelles communiquent entre eux de sorte qu’il ne saurait y avoir enclave ainsi que rappelé par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans les arrêts du 6 février 2013 et 10 septembre 2020. S’agissant de la parcelle AD n° 40, il résulte des plans cadastraux versés au débat et il n’est pas contesté par la défenderesse dans son argumentaire, qu’elle dispose d’un accès direct à la voie publique soit la rue du Gurp. Les photographies communiquées montrent que l’accès se fait par un portail et allée suffisamment larges pour permettre l’accès y compris d’un camion de livraison aux bâtiments édifiés sur la parcelle AD n° 40. Cette parcelle ne saurait donc être considérée comme enclavée et ne peut donc prétendre à une servitude légale de passage sur la parcelle AD n° 38 dont elle n’est au surplus contiguë que par un angle. S’agissant de la parcelle AD n° 39, elle ne confronte aucune voie publique étant encerclée des parcelles AD 38, AD 40, AD 48 lesquelles confrontent chacune la voie publique et de la parcelle AD 749 qui n’a pas d’accès direct à la voie publique. Il est constant qu’une parcelle ne bénéficiant pas d’un accès sur la voie publique ne peut être considérée comme enclavée si son propriétaire détient également les parcelles contigües communicantes qui ont un accès suffisant à la voie publique. Si les bâtiments édifiés sur les parcelles AD n° 39 et AD n° 40 comprenant un commerce à usage de librairie sur l’avant, occupent les parcelles contigües AD n° 47 et AD n°48, qui ont un accès direct à la voie publique soit la rue de l’Océan, il ressort du titre de propriété de la SCI AEROLOCATION MERIGNAC du 30 avril 2020, que ces parcelles appartiennent à la commune de VENDAYS-MONTALIVET, et font partie du domaine public, ainsi que qualifié par les autorités municipales dans un mail du 13 mars 2019 ; l’occupation par le commerce de ces parcelles ayant été autorisée moyennant paiement d’une redevance. En revanche, la SCI AEROLOCATION MERIGNAC est bien propriétaire de la parcelle AD n°40 contigue à la parcelle AD n° 39, et qui a un accès à la voie publique rue du Gurp comme dit plus haut. Or s’il n’est pas discutable au vue du plan des lieux versé au débat qu’il existe des portes et double portes vitrées sur l’ensemble des bâtiments attenants édifiés sur les parcelles AD n° 40, AD n° 47, AD n° 48 et AD n°39 permettant une communication entre les parcelles AD n° 39 et AD n° 40 via les parcelles AD n° 48 et n°47, il n’en demeure pas moins et il ressort également du procès-verbal de constat dressé 20 juillet 2022 par Maître [U] commissaire de justice, que ces ouvertures sont insuffisantes pour permettre l’accès par un véhicule depuis la voie publique (avenue de l’Océan comme rue du Gurp) à la porte de garage du bâtiment édifié à l’Est de la parcelle AD n° 39. Aucun passage n’est visible entre la parcelle AD n° 40 et la parcelle AD n° 39 séparées par les murs du bâtiment édifié sur la parcelle AD n° 39 qui au vu du plan communiqué ne semble disposer d’aucune ouverture sur le fonds AD n° 40. Il n’est en rien établi que la SCI AEROLOCATION MERIGNAC , ou ses auteurs ont volontairement édifié ce bâtiment, ou supprimé les ouvertures qui auraient préexisté donnant sur le fonds AD n° 40, pour obstruer le passage entre les deux fonds. L’acte du 29 septembre 1966 relatif à la vente de la parcelle AD n° 39 faisant déjà état à cette date de l’existence d’un chalet mitoyen avec le fonds AD 40, chalet encore existant sur l’acte de vente de la parcelle AD n° 40 du 5 décembre 1983. Par ailleurs, eu égard à son emplacement il ne fait aucun doute que le bâtiment à usage de garage implanté à l’Est de la parcelle D n° 39dont la grande porte donne sur le passage litigieux, correspond au chai qui était déjà implanté sur cette parcelle à la date de l’acte de vente du 29 septembre 1966. Il est donc établi par ce qui précède que la parcelle AD n° 39 est enclavée n’ayant aucun accès suffisant pour un véhicule depuis la voie publique lui permettant de gagner son garage qui lui sert de lieu de stockage notamment pour la librairie, Au vu de la configuration des lieux, et en application de l’article 683 du code civil, la SCI AEROLOCATIO MERIGNAC est donc bien fondée à se prévaloir d’une servitude légale de passage sur la parcelle AD n° 38 au profit de son fonds AD n° 39, sur une bande de terrain de 3,50 mètres de large située à l’Est de la parcellle AD n° 38 et prenant son passage devant le garage situé à l’Est de la parcelle AD n° 39 jusqu’à la voie publique rue de Chambrelant qui est le plus court et le moins dommageable ; ce passage préexistant de longue date pour avoir été déjà utilisé pour le passage des occupants du fonds AD n° 39 en vertu de la tolérance de passage évoquée plus haut. C- sur les demandes subséquentes La SCI AEROLOCATION MERIGNAC bénéficiant d’une servitude légale de passage sur le fonds AD n° 38 au profit du fonds AD n° 39, la demande de Mme [K] tendant à ce qu’il soit ordonné à la défenderesse de cesser tout passage sur la parcelle AD n° 38 et de clore définitivement tout accès ou ouverture de la parcelle acadastrée AD n° 39 donnant sur la parcelle AD n° 38 ne saurait prospérer. Par ailleurs, la clause insérée à l’acte notarié du 30 avril 2020 portant vente par Mme [O] à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC des parcelles AD n° 39 et AD n° 40, selon laquelle “À la connaissance du VENDEUR, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l`acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisrne, il n`en existe pas d'autres que celles relatées ci-après : Il résulte d'un acte de vente par Madame Veuve [E] à Messieurs [D] et[X] reçu par Maître [Z], notaire à SOULAC SUR MER, le 29 septembre 1966, ce qui suit littéralement rapporté : « A partir de la rue du Nord, un passage de trois mètres cinquante centimètres sera laissé pour le service des emplacements vendus, y compris celui qui est construit au Levant et qui prendra son passage au-devant du chai qui existe actuellement et appartenant aux vendeurs (actuellement [N] [M]). Les vendeurs cèdent en outre, la moitie' du mur du chalet existant sur toutes ses longueur et hauteur, ladite moitié devenant la propriété de I'acquéreur qui pourra I'utiliser pour ses constructions ›› concerne uniquement la parcelle AD n° 39 puisqu’elle se réfère à l’acte du 29 septembre 1966 qui ne portait que sur la vente de la parcelle AD n° 39. Cette clause n’est pas en contradiction avec la servitude légale dont bénéficie la parcelle AD n° 39 sur la parcelle AD n° 38 de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en ordonner la rectification ainsi que sollicité par la requérante. En application de l’article 28-1 du décret du 4 janvier 1955, il sera ordonné la publication de la présente décision au bureau des hypothèques. 2-SUR LES DEMANDES ANNEXES En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] partie qui a principalement succombé supportera la charge des entiers dépens de l’instance. L’équité conduit par ailleurs à la condamner à payer à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DEBOUTE Mme [V] [K] de sa demande d’annulation de la clause insérée dans son titre de propriété du 4 octobre 2013 au paragraphe SERVITUDES, DIT que les parcelles cadastrées AD n° 39 et AD n° 40 sur la commune de VENDAYS MONTALIVET appartenant à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC ne bénéficient d’aucune servitude de passage conventionnelle sur la parcelle section AD n° 38 sise sur la même commune et appartenant à Mme [V] [K], DIT que Mme [V] [K] a mis fin le 5 novembre 2021 à la tolérance de passage sur sa parcelle section AD n° 38 sur la commune de VENDAYS-MONTALIVET qu’elle avait accordé aux occupants du fonds section AD n° 39 sur la commune de VENDAYS-MONTALIVET, DIT que la parcelle section AD n° 39 sise 9 avenue de l’Océan sur la commune de VENDAYS-MONTALIVET est enclavée, DIT que la parcelle section AD n° 39 sise 9 avenue de l’Océan sur la commune de VENDAYS-MONTALIVET appartenant à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC bénéficie en conséquence d’une servitude légale de passage sur une bande de terrain de 3,50 mètres de large située sur la parcelle section AD n° 38 appartenant à Mme [V] [K] et située 8 avenue de Chambrelant sur la commune de VENDAYS MONTALIVET, et prenant son passage, côté Est de cette parcelle, devant le garage situé à l’Est de la parcelle section AD n° 39 et allant jusqu’à la voie publique rue de Chambrelant, ORDONNE la publication de la présente décision au bureau des hypothèques, CONDAMNE Mme [V] [K] à payer à la SCI AEROLOCATION MERIGNAC la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, CONDAMNE Mme [V] [K] aux entiers dépens de l’instance. La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT