Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00546 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5N4
Minute : 24/00424
S.A.S. STALINGRAD 33
Représentant : Me Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K55
C/
Madame [D] [R]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. STALINGRAD 33
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Madame [D] [R]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 26 décembre 2012, l'indivision [L] [B], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33, a consenti à Madame [D] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] (3 pièces) à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 720 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 720 euros.
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, la SAS STALINGRAD 33 a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 17 mars 2023, à Madame [D] [R] un commandement de payer la somme en principal de 8 988,96 € arrêtée au 2 mars 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 février 2024, la SAS STALINGRAD 33 a fait citer Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail à la date du 17 mai 2023,
"ordonner l'expulsion de Madame [D] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
"supprimer le délai de deux mois de l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution,
"condamner Madame [D] [R] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 10 825,42 € à valoir sur les loyers, charges impayés, indemnités d'occupation arrêtés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, étant précisé que la dette s'élève à ce jour à la somme de 18 199,84 euros,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer contractuel, à compter du 18 mai 2023, charges en sus jusqu'à son départ effectif, qui serait indexée sur l'indice trimestriel de référence des loyers, publié par l'Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clausé résolutoire si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire,
Ïdes interêts au taux légal produit par chacune des échéances impayées depuis le 17 mars 2023,
Ïde la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 24 mai 2024, la SAS STALINGRAD 33, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 22 163,32 €, échéance de mai 2024 incluse. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Madame [D] [R], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS STALINGRAD 33 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 26 décembre 2012 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2023, pour la somme en principal de 8988,96€ arrêtée au 2 mars 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2023.
Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [D] [R] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur la suppression du délai légal d'expulsion
L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, la demanderesse ne justifie ni de la mauvaise foi de Madame [R], ni de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte dont la défenderesse serait l'auteur.
Dans ces conditions, le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne sera pas supprimé.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Par conséquent, Madame [D] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 18 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu en effet de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.
La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
La SAS STALINGRAD 33 produit un décompte indiquant que Madame [D] [R] reste lui devoir la somme de 10 825,42 € arrêtée à l'échéance du mois de mai 2023 incluse.
Madame [D] [R] sera donc condamnée à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme provisionnelle de 10 825,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de mai 2023 incluse.
Il sera fait application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil pour le calcul d'interêts au taux légal sur les condamnations prononcées, étant entendu que le retard dans le paiement des indemnités d'occupation n'emportera interêt qu'à compter de la date d'exigibilité de ces dernières.
Sur les demandes accessoires
Madame [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation
Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir la SAS STALINGRAD 33, Madame [D] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 décembre 2012, entre l'indivision [L] [B], aux droits de laquelle vient la SAS STALINGRAD 33 et Madame [D] [R] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] 4ème étage porte gauche ( 3 pièces) à [Localité 7] sont réunies à la date du 17 mai 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [D] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS STALINGRAD 33 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [D] [R] à payer à la SAS STALINGRAD 33 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 18 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux, assortie des interêts au taux légal en cas de non paiement et ce à compter de leur date d'exigibilité ;
Condamnons Madame [D] [R] à verser à la SAS STALINGRAD 33 la somme provisionnelle de 10 825,42 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de mai 2023 incluse;
Condamnons Madame [D] [R] à verser à la SAS STALINGRAD 33 une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [D] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024.
Le GreffierLe Juge
