Texte intégral
N° Minute :
N° Rôle: N° RG 25/00310 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZM
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière
Affaire :
Société [Localité 5] HABITAT
C/
[Y] [G]
[P] [G]
CCC le
CE le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
Ordonnance de référé
du 03 Décembre 2025
Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :
PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
En présende de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de justice
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN
Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :
Entre :
Société [Localité 5] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;
DEMANDEUR
Et :
Monsieur [Y] [G]
né le 12 Juin 1962 en TURQUIE
demeurant [Adresse 2]
Madame [P] [G]
née le 01 Janvier 1971 en TURQUIE
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Philip GAFFET, avocat au barreau de LIMOGES ;
DÉFENDEURS
A l'appel de la cause à l'audience du 25 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.
Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2001, à effet au 1er novembre 2001, pour une durée de trois mois renouvelables, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de [Localité 5], dénommé à compter du 17 décembre 2007 Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole, adoptant le nom commercial de [Localité 5] Habitat à compter du 21 mars 2011, a donné à bail à Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] - moyennant un loyer mensuel révisable de 1 396,50 francs outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en principal.
Par actes de Commissaire de justice délivrés à étude le 26 mars 2025, l’OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :
- constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 541,62 € arrêtée au 28 février 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre la somme de 166,82 € au titre des frais de procédure ;
- les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.
L’affaire, appelée pour la première fois le 25 juin 2025, a été renvoyée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.
A l'audience susdite, l’OPH [Localité 5] HABITAT, représenté par son conseil, a contesté l’irrecevabilité soulevée par les défendeurs et indiqué avoir qualité à agir, expliquant que le bailleur a seulement changé de dénomination. Il a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 9 251,43 € et sollicité une indemnité d’occupation d’un montant de 578,27 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement.
Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions remises lors de l’audience, aux termes desquelles ils soulèvent à titre principal l’irrecevabilité des demandes du bailleur et sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du bailleur, les défendeurs font valoir que l’OPH [Localité 5] Métropole (dénommé ultérieurement [Localité 5] HABITAT) ne justifie pas de sa qualité de propriétaire puisque cet EPIC est né en 2007 soit six ans après la souscription du bail.
A l’appui de leur demande subsidiaire, ils exposent que Monsieur [Y] [G] a été hospitalisé en juin 2024, puis en incapacité de travail.
Les parties ont été autorisées à transmettre des observations contradictoires en cours de délibéré concernant les changements de dénomination du bailleur et sa qualité à agir, lesquelles ont été réceptionnées au greffe les 10 et 14 novembre 2025.
Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 11 juin 2025.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la recevabilité :
Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] :
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 32 du même code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
En l'espèce, les défendeurs soutiennent, au terme de leur note en délibéré, que l'EPIC OPH [Localité 5] Métropole constitue une nouvelle personne morale, tel que cela ressort de son extrait K-Bis et qu’elle doit dès lors justifier de la transmission du patrimoine de l’Office Public ayant consenti le contrat de bail.
L’OPH [Localité 5] HABITAT fait valoir que l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de [Localité 5] ayant consenti le bail aux défendeurs en 2001 a simplement changé de dénomination en 2007 pour devenir l’Office Public de l’habitat [Localité 5] METROPOLE, avant de se dénommer [Localité 5] HABITAT en 2011. Il rappelle que l’ordonnance du 1er février 2007 a regroupé les Offices Publics de l’Habitation à Loyer Modéré (OPHLM) et les Offices d’aménagement et de construction (OPAC) en une nouvelle catégorie à savoir les établissements publics industriels et commerciaux (EPIC), sans que cette transformation ne donne lieu à création de nouvelles personnes morales.
L’article 6 de l’ordonnance du 1er février 2007 relative aux offices publics de l’habitat prévoit que les offices publics d'habitation à loyer modéré et les offices publics d'aménagement et de construction sont transformés en offices publics de l'habitat sans que cette transformation donne lieu à la création de nouvelles personnes morales.
En l’espèce, il ressort de l’extrait K-bis de l’OPH [Localité 5] METROPOLE du 25 novembre 2008 versé par le demandeur, plus précisément de la rubrique « annexes », qu’il s’agit d’un changement de dénomination à compter du 17 décembre 2007, la nouvelle dénomination « d’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole » remplaçant l’ancienne « d’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré » à compter de cette date.
Par ailleurs, il résulte de l’extrait K-Bis de l’OPH [Localité 5] HABITAT du 5 avril 2011, plus particulièrement de la rubrique « annexes », que l’OPH [Localité 5] METROPOLE a adopté le nom commercial de « [Localité 5] HABITAT » à compter du 21 mars 2011.
Par conséquent, s’agissant d’un simple changement de dénomination et non de la création d’une personne morale nouvelle, le demandeur justifie de sa qualité à agir.
Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs et de déclarer l’OPH [Localité 5] HABITAT recevable en ses demandes.
Sur la régularité de la procédure :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l’OPH [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande est dès lors recevable.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 130,71 € arrêté au 31 décembre 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.
Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2025.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.
Le bailleur sollicite la somme de 9 251,43 € selon décompte arrêté au 29 octobre 2025.
La créance n'étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 251,43 arrêtée au 29 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 sur la somme de 6 130,71 €, à compter de l’assignation du 26 mars 2025 sur la somme de 6 541,62 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.
Sur les délais de paiement :
Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative
Le bailleur est opposé aux délais de paiement.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement étant intervenu le 8 août 2025. Par ailleurs, ils ne fournissent aucun justificatif concernant leur situation financière permettant d’apprécier s’ils sont en capacité d’apurer leur dette locative en sus du loyer courant.
Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.
Sur l’expulsion :
Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mars 2025, Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 578,27 € (selon quittancement de septembre 2025) et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel deladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 5] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] ;
DECLARONS recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 17 mars 2025 ;
DÉBOUTONS Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] de leur demande de délais de paiement ;
AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] – logement 416- à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT la somme de 9 251,43 € (neuf mille deux cent cinquante et un euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2025 sur la somme de 6 130,71 €, à compter de l’assignation du 26 mars 2025 sur la somme de 6 541,62 €, et à compter de la présente décision sur le surplus ;
FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 17 mars 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 578,27 € (cinq cent soixante-dix-huit euros et vingt-sept centimes) du 30 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d'occupation dues entre le 17 mars 2025 et le 29 octobre 2025 se confondant avec la dette de 9 251,43 €) ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] à payer à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [P] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON
