Cour d'appel, 02 juin 2022. 19/18083

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 02 JUIN 2022 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18083 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWMJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/00054 APPELANT Monsieur [B] [E] né le 15 Février 1957 à [Localité 5] ([Localité 5]) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Morgan JAMET de la SELARL ARST Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C739 INTIMÉE Société SERGIC PARIS SAS, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 562.038.877 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée à l'audience par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 14 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, en l'absence de la Présidente empêchée et par Madame Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** Par acte en date du 5 mai 2002, M. [B] [E] a confié à la SAS Société d'études et de réalisation de gestion immobilière de construction (ci-après Sergic) un mandat de gestion locative portant sur le bien dont il était propriétaire et situé au [Adresse 4], [Localité 6]. Le 10 février 2013, en exécution de son mandat, la Sergic a donné à bail cet appartement pour une durée de trois ans reconductible. En février 2014, M. [E] a informé l'agence immobilière de son souhait de ne pas voir renouveler ce bail, ce dont la Sergic a pris note par courrier du 18 mars 2014, invitant M. [E] à la recontacter au début de l'année 2015. En réponse à un courrier électronique du 2 mars 2015 par lequel la Sergic lui demandait de confirmer sa volonté de vendre, M. [E] a écrit : je vous confirme que je ne souhaite pas renouveler le bail de mon locataire. Merci effectivement de le faire évaluer sachant que je ne sais pas encore si je le vendrai ou le garderai pour mon filleul qui fait ses études. Cela dépendra du prix. Le 9 avril 2015, une estimation de la valeur du bien a été adressée par l'agence immobilière à M. [E]. Les parties ont ensuite échangé par courriel, en juillet puis octobre 2015 avant que M. [E] se plaigne, le 26 janvier 2016, de l'absence de délivrance au locataire du congé pour vendre. Estimant que la Sergic a ainsi engagé sa responsabilité, M. [E] l'a, par acte extra-judiciaire du 27 décembre 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris. Par jugement du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [E] de ses demandes et l'a condamné à verser à la Sergic la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le 23 septembre 2019, M. [E] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2019, il demande à la cour, de réformer le jugement entrepris et sous divers constater reprenant ses moyens de condamner la Sergic à lui payer la somme de 49 661,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit : - 45 000 euros au titre du manque à gagner résultant de la vente d'un bien occupé ; - 2 533,88 euros correspondant aux échéances du prêt relatif au financement de l'appartement en cause jusqu'à sa vente ; - 2 127,48 euros au titre du préjudice financier découlant de l'impossibilité de procéder au remboursement anticipé du prêt souscrit pour financer l'acquisition d'un autre bien ; le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, intérêts qui seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; Il réclame également la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 février 2020, la Sergic soutient la confirmation du jugement, subsidiairement et très subsidiairement, le rejet des demandes de l'appelant, faute de preuve d'une faute et d'un préjudice ou à défaut, au constat d'une perte de chance demeurant hypothétique. En tout état de cause, elle sollicite l'allocation d'une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 23 mars 2022. SUR CE, LA COUR M. [E] affirme, invoquant les dispositions de l'article 1991 du code civil, que la Sergic a mal exécuté son mandat. Il lui reproche de ne pas avoir donné congé au locataire, ce dont il est résulté une reconduction tacite du bail pour une durée de trois années, en dépit du souhait qu'il avait exprimé dès le 27 février 2014 de ne pas renouveler le contrat. Il critique le jugement entrepris, qui a retenu que l'agence immobilière l'avait, par courrier du 9 avril 2015, averti de ce que le congé devait être donné avant la date butoir du 9 août 2015, date au surplus erronée. Enfin, il relève que, par un courriel du 20 novembre 2015, l'intimée a confirmé que le congé avait été délivré à son locataire. La Sergic rappelle qu'elle ne pouvait donner congé pour vente à la locataire en l'absence de mandat spécial l'y autorisant et en l'absence d'accord formel et écrit du bailleur conformément à l'article 15, II, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et que l'échéance du bail ayant été fixée au 9 février 2016, le congé devait être délivré au plus tard le 9 août 2015, d'où l'obligation mise à la charge de M. [E] par le mandat du 5 mai 2003, de donner ses instructions huit mois avant le terme du bail. Elle admet avoir été avertie, le 27 février 2014 du souhait de l'appelant de vendre son immeuble mais soutient néanmoins que dans leurs échanges ultérieurs, M. [E] demeurait indécis quant à la conservation ou l'aliénation de son immeuble. Elle fait valoir qu'elle n'a eu connaissance du motif justifiant le congé envisagé que tardivement, le 29 octobre 2015, date à laquelle l'appelant l'a mandatée pour faire procéder à la vente de l'immeuble, d'une part, et a exprimé son souhait définitif d'aliéner ce dernier, d'autre part. Elle ajoute que l'erreur commise dans son courrier du 20 novembre 2015 n'est pas fautive puisqu'en tout état de cause, la décision ferme de vendre de M. [B] [E] était elle-même tardive. Les moyens développés par M. [E] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient d'ajouter que : - le mandat du 5 février 2002 imposait à M. [E] de donner ses instructions au moins huit mois avant l'échéance du bail s'il souhaitait vendre ou reprendre le bien, aucune obligation ne pesant sur l'agence de rappeler les termes de cet engagement lorsque M. [E] a exprimé son souhait de vendre son bien ; - M. [E] a certes avisé l'agence de son intention de ne pas renouveler le bail, dès le 7 février 2014 mais lorsque l'agence est revenue vers lui, le 2 mars 2015, il lui a confirmé son souhait de ne pas renouveler le bail de son locataire et a demandé qu'il soit procédé à son évaluation, concluant je ne sais pas encore si je le vendrai ou le garderai pour mon filleul qui fait ses études. Cela dépendra du prix ; dès lors et contrairement aux allégations de l'appelant, ceci ne constitue pas l'expression d'une volonté permettant à l'agence de donner congé au locataire, faute d'en connaître le motif ; - la cour doit retenir que l'information sur la nécessité de délivrer un congé pour vendre avant le 9 août 2015 figure au dossier d'estimation qui a été adressé à M. [E] le 9 avril 2015, dont il ne produit désormais que la page de garde mais dont l'existence a été constatée par le tribunal et dont M. [E] fait l'aveu dans ses conclusions devant le tribunal (page 9 de ses écritures des 11 septembre 2017 et 6 septembre 2018) ; - M. [E] n'a pris aucune initiative à réception de cette estimation ni donné d'instruction à son mandataire pour délivrer congé puisque c'est l'agence immobilière qui a repris contact avec lui, en juillet 2015 (pièce [E] n°5) ; il n'a alors été question que de la forme que prendrait un éventuel mandat de vente (exclusif, multi-exclusif), dont il n'a été envisagé la conclusion que le 29 octobre et dans les échanges qui ont précédé, M. [E] ne donne aucune instruction à l'agence immobilière afin que soit délivré un congé pour vendre qui supposait qu'il définisse au préalable, le prix et les conditions de la vente ; Dans ces conditions, le tribunal qui, au vu des éléments de fait qui lui étaient présentés, a justement écarté toute faute de la Sergic ; sa décision doit être confirmée en ce qu'elle déboute M. [E] de ses demandes. Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. M. [E] sera condamné aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la Sergic pour assurer sa défense devant la cour. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe ; Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 16 juillet 2019 ; Y ajoutant, Condamne M. [E] à payer à la Société d'études et de réalisation de gestion immobilière de construction la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE