Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10319 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIDN
N° de MINUTE : 24/00724
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet WARREN BUTTES CHAUMONT, agissant elle même poursuites et diligences de ses dirigeants légaux
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720
C/
DEFENDEURS
Monsieur [W] [X]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représenté
Madame [Y] [L] épouse [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non rerpésentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] sont propriétaires des lots n°15 et 33 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93).
Par actes de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Warren Buttes Chaumont, a fait assigner Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] les sommes suivantes :
* 7.031,83,60 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2024 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2018, 14 octobre 2020, 16 décembre 2021 et 07 novembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires précise dans ses écritures que sa demande porte sur un arriéré de charges compris entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2023. Il ne peut en conséquence prendre en considération les sommes antérieures au 1er janvier 2019 figurant au relevé de compte établi le 12 octobre 2023.
De surcroît, il convient de déduire dudit relevé de compte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 1049,52 euros. Cette somme recouvre en effet les frais de mise en demeure des 4 mars 2020, 30 juin 2020, 17 novembre 2020, 04 novembre 2021, 15 février 2022, 15 novembre 2022, 16 mars 2023 et 18 septembre 2023 ainsi que les frais d'envoi à l'huissier des 15 décembre 2021 et 12 mai 2022, les frais de commandement de payer des 27 juillet 2022 et 14 février 2023 et les frais de procédure du 08 février 2022.
Au regard de l'extrait de compte susvisé, la somme totale au débit du compte des époux [X] pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023 inclus est de 6.210,54 euros tandis que la somme totale au crédit est de 500,85 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.709,69 euros (6210,54 – 500,85) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater au regard des demandes formulées au dispositif de l'assignation ainsi que de l'extrait de compte transmis qu'il est sollicité la somme de 1.049,52 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 31 mai 2022. Le décompte des frais dus au titre de cet acte, tel qu'il figure à ce dernier, est de 158,53 euros. Le syndicat des copropriétaires demandant cependant la somme de 114,08 euros au titre de ce commandement, il sera fait droit à la demande à hauteur de cette somme.
Il est également justifié d'un commandement de payer du 09 février 2023 d'un coût de 164,56 euros, qu'il convient de retenir.
Il ne peut en revanche être fait droit aux frais de recouvrement exposés avant le 31 mai 2022 au regard des dispositions de l'article 10-1 ci-dessus rappelées. Seront donc écartés les frais de mise en demeure des 4 mars 2020, 30 juin 2020, 17 novembre 2020, 4 novembre 2021 et 15 mars 2022 ainsi que les frais d'envoi à huissier du 15 décembre 2021 et les frais de procédure du 8 février 2022.
De surcroît, ne peuvent être retenus les frais de mise en demeure des 15 novembre 2022, 16 mars 2023 et 18 septembre 2023 qui ne sont pas justifiés en procédure. Il en est de même des frais d'envoi à huissier du 12 mai 2022.
Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 278,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il ressort de la procédure que Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] n'ont réglé aucunes charges de copropriété entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2023.
Or en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Ce manquement occasionne de fait un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] seront condamnés aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Warren Buttes Chaumont, la somme de 5.709,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Warren Buttes Chaumont, la somme de 278,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Warren Buttes Chaumont, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Warren Buttes Chaumont, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [Y] [L] épouse [X] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
