Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/51985

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51985 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSE N° : 6 Assignation du : 11 Mars 2024 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mai 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La Société SELECTIRENTE Société en commandite par actions [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815 DEFENDERESSES La société MB COIFFURE S.A.S. [Adresse 1] [Localité 2] non constituée Madame [Z] [I] exerçant sous le nom commercial “HAKRO SHOP [Localité 5]” [Adresse 1] [Localité 2] non constituée DÉBATS A l’audience du 29 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 21 mars 2016 modifié par avenant du 14 mai 2018, la société GIFT, aux droits de laquelle est venue la société SELECTIRENTE, a donné à bail commercial à M. [B] [L], des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (lot n°2), pour une durée de neuf ans à compter du 21 mars 2016, moyennant un loyer en principal de 10.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité initiale de commerce de primeur fruits et légumes puis de vente de prêt-à-porter. Le fonds de commerce incluant le droit au bail a été cédé, le 16 juin 2017, par M. [B] à Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5], qui a cédé par la suite ledit fonds à la société MB COIFFURE par acte du 10 mai 2023. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 9 octobre 2023, à la société MB COIFFURE, pour une somme de 8.160,63 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023. Par acte délivré le 11 mars 2024, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société MB COIFFURE et Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5] devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir: “DIRE recevable et bien fondée la société SELECTIRENTE en toutes ses demandes, CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 9 octobre 2023, la clause résolutoire est acquise faute par la société MB COIFFURE d’avoir régularisé la situation, EN CONSEQUENCE Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil ainsi que l’article L. 145-41 du Code de commerce, CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société MB COIFFURE occupant sans droit ni titre , ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société MB COIFFURE ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame Monsieur le Président de désigner , CONDAMNER provisionnellement la société MB COIFFURE solidairement avec Madame [Z] [I] à payer en principal à la société SELECTIRENTE la somme de 12.110,56 € au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard au taux d’escompte de la banque de France, majorée de trois points (Article 13.3 du contrat de bail) CONDAMNER provisionnellement la société MB COIFFURE solidairement avec Madame [Z] [I] à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 1.211,05 € au titre de l’article 13.3 du contrat de bail, DIRE que le dépôt de garantie restera acquis par le Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts (Article 11.3 du contrat de bail), FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société MB COIFFURE solidairement avec Madame [Z] [I] à payer à la société SELECTIRENTE, une indemnité d’occupation majorée de 50% sur la base du loyer global de la dernière année de location (Article 13.5 du contrat de bail), outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux, CONDAMNER la société MB COIFFURE solidairement avec Madame [Z] [I] à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la société MB COIFFURE solidairement avec Madame [Z] [I] aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer”. A l’audience du 29 avril 2024, la société SELECTIRENTE a, par l’intermédiaire de son conseil, informé le juge des référés d’un accord intervenu entre les parties au bail et de son propre accord pour consentir à la société MB COIFFURE un délai de paiement de l’arriéré de 12.086,71 euros au 10 avril 2024 sur 12 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle sollicite en cas de nouvel impayé, la déchéance de ce délai et le bénéfice alors des prétentions de son exploit introductif d’instance. La société MB COIFFURE et Mme [Z] [I] n’ont pas constitué avocat, de sorte que la décision sera réputée contradictoire. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail stipule en son article XIII une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société SELECTIRENTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8.160,63 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2023. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Au vu de la situation financière de la société défenderesse ayant repris des versements après l’assignation et de l’accord de la société SELECTIRENTE confirmé à l’audience pour lui consentir un délai de paiement sur 12 mois, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie . Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer majoré de 50%, outre des charges et accessoires. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Mme [I], cessionnaire du fonds de commerce à la société MB COIFFURE, s’est constituée dans l’acte de cession, garante solidaire pour l’exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, dans une limite de trois ans à compter du 10 mai 2023. Dans l’hypothèse, d’une résiliation du bail, elle ne saurait être condamnée au paiement des indemnités d’occupation. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [I] au paiement solidaire de l’indemnité d’occupation due le cas échéant après la fin du bail. - Sur la demande de provision S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SELECTIRENTE, l'obligation solidaire de la société MB COIFFURE et de Mme [Z] [I], en sa qualité de garante solidaire des clauses et conditions du bail pendant une période de trois ans à compter de la cession du fonds de commerce intervenue le 10 mai 2023, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au10 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 12.086,71 euros (2ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des honoraires non justifiés), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la société MB COIFFURE et de Mme [Z] [I]. Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 9 octobre 2023 à hauteur de 8.160,63 euros et à compter de l'assignation pour le solde. La société SELECTIRENTE sollicite l'application des pénalités contractuelles lui attribuant d’une part une indemnité équivalente à 10 % du montant des sommes impayées et lui permettant d’autre part, d’appliquer un taux d’intérêts majoré de trois points sur le taux d’escompte de la Banque de France et enfin, de conserver le montant du dépôt de garantie, conformément aux articles XIII et X du bail liant les parties. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues et la majoration du taux des intérêts de retard, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie, ne sera applicable qu’en cas de résiliation du bail en exécution de la clause résolutoire. Au surplus ,elle s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas à ce jour établi; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point. - Sur les autres demandes La société MB COIFFURE et Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5], défenderesses condamnées solidairement au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement de payer. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MB COIFFURE et Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5], ne permet d’écarter la demande de la société SELECTIRENTE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS  Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 novembre 2023 à minuit ; Condamnons solidairement la société MB COIFFURE et Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5], à payer à la société SELECTIRENTE : - la somme provisionnelle de 12.086,71 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 10 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 à hauteur de 8.160,63 euros et à compter de l'assignation pour le solde, - la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société MB COIFFURE se libère des provisions et indemnités ci-dessus allouées en 11 mensualités égales et continues d'un montant de 1.007,23 euros et une 12ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts; Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail; Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 15 mai 2024 et les mensualités suivantes avant le 15 de chacun des mois suivants; Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société MB COIFFURE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6] (lot n°2), - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - La société MB COIFFURE devra payer mensuellement à la société SELECTIRENTE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de 10 % de la provision due, de la majoration du taux des intérêts de retard et de conservation du dépôt de garantie prévues au bail liant les parties ; Condamnons in solidum la société MB COIFFURE et Mme [Z] [I], exerçant sous le nom commercial HAKRO SHOP [Localité 5], aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait à PARIS, le 27 mai 2024. Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELViolette BATY