Cour d'appel, 29 février 2024. 23/01325

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 29 FEVRIER 2024 N° 2024/ 119 Rôle N° RG 23/01325 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVPJ [C] [P] C/ S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elsa GUIDICELLI Me Talissa ABEGG Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 26 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/06962. APPELANTE Mademoiselle [C] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-9200 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 08 Décembre 2000 à [Localité 4] (03), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, M. [L] [Y] a donné à bail à Mme [C] [P] un logement vide en colocation situé, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, payable d'avance le 12 de chaque mois. Par convention VISALE n°A10085331558 en date du 11 octobre 2020, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire des engagements souscrits par la locataire. Par acte du 6 août 2021, elle a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur somme de 700 euros en principal. Selon quittance subrogative du 21 octobre 2021, elle a réglé au bailleur la somme de 1750 euros de loyers et charges impayés. Par acte du 26 novembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT a fait citer Mme [C] [P] aux fins de voir constater la résiliation du bail, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation, prononcer l'expulsion de cette dernière et la condamner au paiement de la somme de 1750 euros pour les loyers et charges échus avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 26 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : - Constate la résiliation du contrat de bail portant sur l'immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 2], - En consequence dit que dans les deux mois du commandement de délaisser, la locataire sera tenue de libérer les lieux et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de toutes personnes ou biens qui pourraient s'y trouver de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, - Condamne [C] [P] à payer à la SAS Action logement Services la somme de 1750 euros au titre des sommes dues au 21 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur le fondement de la subrogation ; - Déboute la demanderesse du surplus de ses demandes, - Condamne [C] [P] aux dépens y compris le coût du commandement de payer en date du 6 août 2021. Selon déclaration du 12 décembre 2022, à laquelle a été jointe celle du 19 janvier 2023, Mme [P] a relevé appel du jugement susvisé en toutes ses dispositions. L'affaire a été fixée à bref délai selon ordonnance du 9 février 2023. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2023, auxquelles il sera plus amplement référé, Mme [P] demande de voir : - réformer en tous points le jugement du JCP du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 26 septembre 2022 - suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail du 12.10.2020, - constater que Madame [P] [C] s'est d'ores et déjà acquittée de la somme de 640 euros sur le montant du principal fixé par le jugement querellé de 1750 euros, - allouer à Madame [P] [C] 36 mois de délai de paiement pour s'acquitter des sommes dues, - Débouter SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de son appel incident pour ne pas avoir justifié des fins de son argumentation par la prodution de pièces dès lors qu'elle ne produit aucune pièce, - Dire que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Dire que les dépens seront distraits comme en matière d'AJ. Mme [P] fait essentiellement valoir qu'elle n'a pas eu connaissance de la délivrance de l'exploit d'huissier et ne s'est donc pas présentée à l'audience ; qu'elle est âgée de 22 ans et a déjà réglé la somme de 640 euros au 1er février 2023 ; qu'elle a trouvé un emploi : qu'elle justifie par un décompte émanant de l'huissier de justice chargé de l'exécution qu'il est dû au 6 février 2023 la somme de 1942,56 euros incluant la somme de 694,30 euros au titre des frais ; qu'elle a déjà réglé la somme de 520 euros. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, auxquelles il sera plus almplement référé, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de voir : - DEBOUTER Madame [C] [P] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - CONFIRMER le jugement rendu le 26 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille en ce qu'il : * 'Constate la résiliation du contrat de bail portant sur l'immeuble sis à [Localité 3],[Adresse 2]. * En conséquence dit que dans les deux mois du commandement de délaisser, la locataire sera tenue de libérer les lieux et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de toutes personnes ou biens qui pourraient s'y trouver de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique. * Condamne [C] [P] à payer à la SAS Action logement Services la somme de 1750 euros au titre des sommes dues au 21 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur le fondement de la subrogation. * Condamne [C] [P] aux dépens y compris le coût du commandement de payer en date du 6 août 2021. » - ET LE REFORMER en ce qu'il a débouté « la demanderesse du surplus de ses demande', - STATUANT A NOUVEAU : - FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. - CONDAMNER Madame [C] [P] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux. - En réactualisant la créance, - CONDAMNER Madame [C] [P] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 6204 euros arrêté au 19 décembre 2023. - Y ajoutant, - CONDAMNER Madame [C] [P] à payer la somme de 1000,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens y compris d'appel. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait essentiellement valoir que l'appelante ne conteste pas la dette, qui s'élève à la somme de 3652 euros arrêtée au 30 mars 2023 ; que la dette a fortement augmenté ; que la locataire n'est donc pas en mesure de payer le loyer en cours ; que subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d'agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail ; que subsidiairement, il est demandé le prononcé de la résiliation du bail pour manquement de la locataire à l'obligation principale de régler le loyer ; qu'elle est aussi subrogée dans les droits du bailleur d'obtenir paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ; qu'il convient de réactualiser sa créance à la somme de 6204 euros arrêté au 19 décembre 2023. La procédure a été clôturée à l'audience. MOTVATION : Sur la résiliation du bail et ses conséquences : Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l'action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par la locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle même en date du 11 octobre 2020 et de la dernière quittance subrogative du 18 décembre 2023 portant sur une somme de 6844 euros arrêté au mois de décembre 2023 inclus. La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution. Le contrat de cautionnement VISALE VISALE n°A10085331558 en date du 11 octobre 2020 signé entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. D'ailleurs, Mme [P] ne conteste pas que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soit subrogée dans tous les droits du bailleur et ne conteste pas non plus la résiliation de plein droit du bail constatée par le jugement déféré, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire en demandant un délai de 36 mois pour s'acquiter du solde de sa dette locative. Elle soutient, en outre, avoir payé la somme de 640 euros sur le montant du principal fixé à 1750 euros par le jugement déféré. L'article 24 V de loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 pour les contrats en cours, dispose désormais que : 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » Pour faire droit à la demande de Mme [P], elle doit non seulement justifier être en situation de régler sa dette locative mais aussi avoir repris le paiement intgral du loyer courant avant l'audience. S'il ressort tant des pièces produites par Mme [P] que du dernier décompte de la société intimée que la somme totale de 640 euros a bien été réglée par la locataire, ces paiements remontent aux mois de novembre et décembre 2022 et au mois de janvier et février 2023, soit il y a plus d'un an. Or, la dette locative de l'appelante n'a cessé d'augmenter depuis la condamnation prononcée par le jugement déféré à la somme de 1750 euros arrêtée au 21 octobre 2021 pour atteindre au mois de décembre 2023 inclus, une somme très élevée de 6204 euros, dûment justifiée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. De plus, Mme [P] verse uniquement aux débats un avis d'impôt 2022 établi sur les revenus de 2021 qui n'est pas à son nom mais à celui de Mme [E] domiciliée à [Localité 4]. Non seulement elle ne justifie pas être en capacité financière d'apurer sa dette de loyers sur 36 mois mais de plus, elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience devant la Cour comme le démontre le dernier décompte produit par l'intimée arrêté au 19 décembre 2023. Par conséquent, il ne saurait être fait doit à sa demande de suspension de la clause résolutoire par l'octroi de délais de paiement. Il convient, en conséquence, d'ordonner la libération par Mme [P] du logement situé [Adresse 2] qu'elle occupe sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion, avec le concours si besoin est de la force publique, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. Concernant l'indemnité d'occupation, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, le contrat de bail étant résilié depuis le 07 octobre 2021, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la date précitée et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant du loyer contractuel augmenté des charges, qui aurait été payés si le bail avait continué, tel que demandé par la société intimée. En conséquence, Mme [P] sera condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, directement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera de sa subrogation au titre de cette indemnité par une quittance subrogative. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ces points. Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés : En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les chaque aux termes convenus. En l'espèce, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1750 euros au titre des sommes dues au 21 octobre 2021, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 26 novembre 2021. En outre, il convient d'actualiser la créance locative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme réclamée de 6204 euros arrêtée au 19 décembre 2023, incluant l'indemnité d'occupation du mois de décembre 2023. En effet, il est versé aux débats la dernière quittance subrogative en date du 18 décembre 2023, permettant de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits du bailleur pour l'intégralité de la somme demandée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Mme [P], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens d'appel et le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance. En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, en cause d'appel. Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME le jugement déféré rendu le 26 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relatives à l'indemnité d'occupation ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : DEBOUTE Mme [C] [P] de l'ensemble de ses demandes ; FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter du 7 octobre 2021 jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative ; ACTUALISE la créance locative que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a envers Mme [C] [P] à la somme de 6204 euros arrêtée au 19 décembre 2023, incluant l'indemnité d'occupation du mois de décembre 2023 ; CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel; CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens d'appel ; ORDONNE la notification du présent arrêt, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,