Cour d'appel, 09 février 2023. 20/04842

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 9 FEVRIER 2023 N° RG 20/04842 N° Portalis DBV3-V-B7E-UCXZ AFFAIRE : S.A.R.L. HOLDING BEN C/ [O] [D] épouse [R] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juin 2020 par le TJ . de NANTERRE N° Chambre : 2 N° RG : 19/02187 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Frédérique FARGUES Me Christophe DEBRAY RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. HOLDING BEN N° SIRET : 823 265 178 [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138 Représentant : Me Pierre BOUSQUET de la SELEURL ROCHE BOUSQUET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2052 APPELANTE **************** Madame [O] [D] épouse [R] [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 4] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 20421 Représentant : Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président,, Madame Sylvie BORREL, Conseiller, Madame Lorainne DIGOT, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT, FAITS ET PROCEDURE : Par acte authentique du 13 septembre 2017, Mme [O] [D] épouse [R] a consenti à la société Holding Ben une promesse unilatérale de vente portant sur un pavillon à usage d'habitation situé [Adresse 1], au prix de 640 000 euros. A la date prévue pour la réitération de la promesse, initialement fixée au 31 janvier 2018 et prorogée au 30 avril suivant, les conditions suspensives n'étaient pas levées. Par acte du 20 février 2019, Mme [R] a fait assigner la société Holding Ben devant le tribunal de grande instance de Nanterre en paiement de l'indemnité d'immobilisation. La société Holding Ben, citée à étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat devant le tribunal. Par jugement réputé contradictoire du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné la société Holding Ben à payer la somme de 64 000 euros à Mme [R] à titre d'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, - condamné la société Holding Ben à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Holding Ben aux dépens de l'instance avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal a relevé, d'une part, que la promesse prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 64 000 euros en cas de non réalisation de la promesse du fait du bénéficiaire alors que les conditions suspensives avaient été réalisées et, d'autre part, que la réalisation de la promesse était soumise à la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire avant le 23 avril 2018, le bénéficiaire étant tenu de déposer un dossier complet de demande de permis de construire pour le 23 février. Le tribunal a constaté qu'en l'espèce, la demande de permis avait été présentée le 28 février 2018, complétée le 9 avril, le permis de construire ayant été délivré le 2 mai, de sorte qu'à la date prévue pour la réalisation de la promesse, le 30 avril, la société Holding Ben n'avait pas obtenu le permis de construire de son fait, de sorte qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de la non levée de la condition suspensive. Il en a déduit que la société Holding Ben n'ayant pas levé l'option à la date prévue pour la réitération de la promesse, cette dernière était tenue de l'indemnité d'immobilisation. Par acte du 6 octobre 2020, la société Holding Ben a interjeté appel. Par ordonnance du 13 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire valoir leurs observations sur le point de savoir s'il entre dans les attributions du conseiller de la mise en état de statuer sur l'effet dévolutif de l'appel. Par ordonnance du 11 avril 2022, le conseiller de la mise en état a dit n'y avoir lieu de prononcer la nullité ou l'irrégularité de la déclaration d'appel, ni à application de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de l'incident suivraient le sort des dépens de l'instance au fond. Par dernières écritures du 18 mai 2022, la société Holding Ben prie la cour de : Statuant sur la fin de non-recevoir opposée par Mme [R], - rejeter cette fin de non-recevoir et dire la cour valablement saisie, Sur son propre appel, - à titre principal, débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et plus précisément : - constater le non accomplissement de la condition suspensive et la caducité de la promesse de vente, ainsi que le caractère impossible à réaliser de la condition et par conséquent, débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à ce que la société Holding Ben soit condamnée à lui verser la somme de 64 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, - à titre subsidiaire, constater que la condition suspensive, à laquelle était subordonnée la promesse de vente, était impossible à réaliser et voir constater qu'il y a là d'une erreur viciant son consentement à la convention et sa prorogation et entachant de nullité celles-ci, - dire qu'en conséquence de cette exception de nullité, les parties ayant vocation à être remises en leur état initial, il n'y a pas lieu de condamner la société Holding Ben d'avoir à verser quelle que somme que ce soit au titre de quelque indemnité d'immobilisation et débouter Mme [R] de sa demande de versement de l'indemnité d'immobilisation, - à titre infiniment subsidiaire, faire droit à l'exception de compensation opposée par la société exposante, qui a subi un préjudice du fait des agissements fautifs de la promettante, au stade de la négociation de l'avenant et de l'exécution du contrat, et débouter par voie de conséquence Mme [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le préjudice subi par l'exposante se compensant avec le montant de l'indemnité d'immobilisation sollicité, - en tant que de besoin condamner Mme [R] à verser à la société Holding Ben la somme de 64 000 euros, à titre de dommages et intérêts et dire que cette somme se compensera avec ce que la société exposante doit éventuellement à Mme [R], En tout état de cause, - condamner Mme [R] à verser à la société Holding Ben, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct, avocat aux offres de droit. Sur la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée, la société Holding Ben soutient que si la déclaration d'appel ne comportait pas de demande d'infirmation ou de réformation, mais uniquement les chefs du jugement critiqués, la demande d'infirmation ou de réformation figurait bien dans les conclusions d'appel. Elle relève que le conseiller de la mise en état a retenu qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité ou l'irrégularité de la déclaration d'appel. Elle en déduit que la cour a valablement été saisie, la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée devant dès lors être rejetée. Principalement, sur le fond, la société Holding Ben se prévaut de la caducité de la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive, en application de l'article 1304-6 du code civil aux termes duquel en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Elle soutient ne pas avoir renoncé à la condition suspensive, laquelle renonciation supposait une mise en demeure adressée par le promettant. Elle fait par ailleurs valoir qu'elle n'en a pas empêché l'accomplissement. Elle expose en effet que la condition suspensive avait été libellée comme tenant à l'obtention d'un permis de construire d'un immeuble collectif pour une surface habitable de 410 m2, qu'une première demande de permis de construire a fait l'objet d'un refus au motif que le plan local d'urbanisme impose au minimum 50% d'espaces verts pour les terrains de plus de 500 m2 et qu'un nouveau dossier de demande de permis de construire pour 366 m2 de surface plancher a été envoyé le 23 février, reçu le 28 février, le permis ayant été obtenu le 9 mai 2018. Elle considère dès lors que le retard du dépôt de la demande s'explique par l'impossibilité d'obtenir sur les parcelles un permis de construire pour une surface habitable de 410m2, de sorte qu'il lui a fallu retravailler le projet. N'ayant ni renoncé à la condition, ni empêché son accomplissement, elle soutient que la non réalisation de la condition suspensive a entraîné la caducité de la promesse, de sorte qu'elle n'est pas tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation. En tout état de cause, elle fait valoir l'impossibilité d'accomplir la condition suspensive, compte tenu des contraintes d'urbanisme, et conséquemment, la caducité de la promesse. Subsidiairement, elle invoque la nullité de la promesse et de son avenant de prorogation pour erreur ayant vicié son consentement, en application de l'article 1132 du code civil, considérant que la stipulation de cette condition impossible à accomplir constitue une erreur excusable, portant sur les qualités essentielles de la prestation et sur une condition déterminante de son consentement, à savoir la construction d'un immeuble de 410 m2 de surface habitable. A titre infiniment subsidiaire, elle argue de la compensation entre le montant de l'indemnité d'immobilisation et le montant des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'attitude de la promettante. Elle soutient que la promettante a manqué à son obligation de bonne foi en raison de 'clauses piégeuses' prévues dans l'avenant, telles que la stipulation d'un délai de seulement 15 jours pour déposer un permis de construire complet, ce manquement lui ayant causé un préjudice résultant des nombreux frais engagés en vain pour obtenir ledit permis de construire. Par dernières écritures du 5 avril 2021, Mme [R] prie la cour de : - déclarer la société Holding Ben irrecevable en son appel, faute de saisine régulière de la cour dans son acte d'appel, Subsidiairement, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner la société Holding Ben au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, - condamner la société Holding Ben aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. In limine litis, Mme [R] fait valoir que l'appel est irrecevable dès lors que la déclaration d'appel ne comporte pas de demande d'infirmation ou de réformation du jugement entreprise, de sorte que l'effet dévolutif prévu par l'article 562 du code de procédure civile n'a pas expressément déféré à la cour les chefs de jugement critiqués. En substance, sur la caducité de la promesse, Mme [R] fait valoir que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire doit être réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil dans la mesure où la société Holding Ben est à l'origine de la défaillance de ladite condition, la demande de permis ayant été déposée le 28 février 2018, au lieu du 23 février, et étant incomplète puisque des pièces complémentaires ont dû être déposées le 9 avril 2018. Elle expose que le refus de la première demande de permis n'était pas fondé sur la surface habitable et que si tel était le cas, la société Holding Ben n'aurait pas signé un avenant à la promesse comportant la même condition suspensive. Elle ajoute que la société Holding Ben a elle-même demandé la délivrance d'un permis de construire pour une surface inférieure à 410 m2, sa demande n'étant ainsi pas conforme aux prescriptions de la condition suspensive stipulée dans la promesse, de sorte qu'elle ne saurait se prévaloir de la défaillance d'une condition qu'elle n'a pas cherché à remplir. Sur la nullité de la promesse, Mme [R] conteste toute nullité de la promesse tirée de l'impossibilité de la condition suspensive dès lors, d'une part, que la société Holding Ben ne rapporte pas la preuve de l'impossibilité d'accomplir ladite condition, et d'autre part, que l'impossibilité de la condition n'est pas une cause de nullité de la promesse, à défaut de texte en ce sens. Sur la compensation, Mme [R] conteste tout engagement de sa responsabilité dès lors que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable et que la stipulation dans l'avenant d'un bref délai pour l'obtention du permis s'explique par le fait que la société Holding Ben n'avait qu'à modifier un dossier de permis de construire précédemment préparé dans la mesure où cette dernière avait déjà procédé au dépôt d'un premier permis, le bénéficiaire étant en outre un professionnel de l'immobilier en mesure de savoir ce qui est ou non réalisable. Elle considère qu'il n'est démontré aucune faute à son encontre ni aucun préjudice. Elle souligne enfin que l'appelante ne produit pas les dossiers de permis de construire déposés. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2022. SUR QUOI : Sur la fin de non-recevoir formée par Mme [R] : Le conseiller de la mise en état par ordonnance du 11 avril 2022 dit qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité ou l'irrégularité de la déclaration d'appel dans la mesure où cette dernière contient bien les chefs de jugement critiqués et les conclusions du 6 janvier 2021 la mention de l'infirmation totale du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Cette ordonnance n'a pas été déférée à la cour dans le délai de 15 jours en sorte que les questions qu'elle a tranchées le sont définitivement. L'effet dévolutif est parfait, la déclaration d'appel respectant parfaitement les dispositions de l'article 901 du code de procédure civile . La fin de non-recevoir de l'intimée sera rejetée. Sur les demandes au fond : L'article 1304-3 du code civil énonce que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.' Après avoir rappelé les termes de la promesse de vente et la teneur de la condition suspensive stipulée en faveur de la société Holding Ben, c'est légitimement que le tribunal a relevé que la société Holding Ben a contrevenu aux termes de l'acte en : - déposant le dossier de permis de construire après la date limite prévue (28 février au lieu de 23 février 2018), - un dossier trop incomplet pour permettre son examen par l'autorité compétente, ce qui a nécessité le dépôt de pièces supplémentaires le 23 avril 2020 comme précisé par la mairie de [Localité 6], - un dossier qui ne respectait pas plusieurs règles du PLU par sa hauteur , sa densité, la nature de sa toiture de sorte qu'il n'avait aucune chance d'aboutir en l'état. A la date de réalisation prévue pour la signature de l'acte authentique , l'appelante n'avait donc pas obtenu le permis de construire et ce, de son fait. Lorsqu'elle l'a obtenu le 9 mai 2018, elle n'avait pas levé l'option avant la date de la promesse de vente. La non réalisation de la condition relevant de sa responsabilité, elle est déchue de son droit à la promesse et elle doit dès lors, aux termes des stipulations de cet acte, réparer le préjudice né de l'immobilisation inutile du bien. C'est vainement que la société Holding Ben argue de l'impossibilité d'accomplir la condition suspensive au motif que son architecte s'est trompé en prévoyant dans la 1ère demande de permis de construire une surface de 410 m2. D'une part, la simple étude du PLU suffisait à respecter la surface construite sollicitée, d'autre part, la lecture du dossier démontre que c'est une surface inférieure qui a été demandée (397,58 m2) et non pas 410 m2. Or, c'est à la société Holding Ben de prouver le caractère impossible de la condition suspensive ainsi que l'existence de l'événement ayant provoqué une 'erreur sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du concontractant (sic) pour voir le contrat annulé sur le fondement des dispositions relatives aux vices du consentement si leurs conditions sont réunies, puisqu'il n'existe plus depuis la réforme du droit des contrats de nullité autonome en raison de l'impossibilité de la condition conforme aux dispositions de l'ancien article 1172 du code civil . Alors que le délai de la promesse unilatérale de vente a été prorogé pour lui permettre de disposer de plus de temps pour compléter son dossier et qu'elle a commis de multiples erreurs dans son projet présenté à la mairie de [Localité 6] , déposé en outre en retard en violation des termes de la promesse, la société Holding Ben affirme que 'la promettante ne peut exiger le dépôt dans les temps convenus d'une demande de permis de construire pour 410m2". Mais cette surface, contraire au PLU est le produit de son impéritie, elle procède d'une erreur de sa part dans l'étude du PLU alors qu'elle n'est pourtant pas un simple particulier achetant pour lui-même sa résidence mais une personne morale lançant une opération commerciale pour la construction d'un immeuble collectif . La société Holding Ben allègue finalement sa propre turpitude pour voir annuler la promesse de vente et son avenant. C'est sur le même fondement qu'elle invoque, à titre très subsidiaire, une exception de compensation avec un montant de dommages et intérêts qu'elle sollicite pour les mêmes raisons infondées sus décrites, créance qui n'existe pas. Elle n'explique pas pourquoi elle n'a jamais versé la somme de 32 000 € prévue aux termes de la promesse de vente, ultime violation de l'accord mentionnée pour mémoire par l'intimée. Elle évoque enfin une prétendue indemnité d'occupation qui ne lui a jamais été demandée et ne peut, par définition, être compensée par rien. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que la condition suspensive était réputée réalisée et que, par voie de conséquence, l'indemnité d'immobilisation était due par la société Holding Ben. Toutes les dispositions de la décision entreprise seront confirmées et toutes les demandes formées par l'appelante, rejetées. Succombant, la société Holding Ben sera condamnée aux dépens et versera à Mme [O] [D] épouse [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] [D] épouse [R], Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Rejette toutes les demandes de la société Holding Ben. Y ajoutant : Condamne la société Holding Ben à payer à Mme [O] [D] épouse [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Condamne la société Holding Ben aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,