Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/02667

Min N° 24/00344 N° RG 23/02667 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDEP2 M. [Y] [T] C/ Mme [R] [F] épouse [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 15 mai 2024 DEMANDEUR : Monsieur [Y] [T] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [R] [F] épouse [D] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Audrey SENEGAS substituant Me Luc RIVRY, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003460 du 16/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX) COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 06 mars 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice NORET Copie délivrée le : à : Me Luc RIVRY FAITS ET PROCÉDURE Par contrat avec prise d'effet le 1er juin 2020, Monsieur [L] [J] a donné à bail à Madame [R] [F] épouse [D] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros sans provision sur charges. Suite à une décision d'adjudication judiciaire du 15 novembre 2022 Monsieur [Y] [T] est devenu le propriétaire du bien situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2022 Monsieur [Y] [T], a notifié à Madame [R] [F] épouse [D] un congé pour vendre le bien qu'elle occupait, avec prise d'effet au 1er juin 2023 resté sans réponse. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [T] a, par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Par acte d'huissier du 2 juin 2023, Monsieur [Y] [T] a ensuite fait assigner Madame [R] [F] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : valider le congé pour vendre de Monsieur [Y] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2022 avec effet au 1er juin 2023, ordonner dans les 8 jours de la décision a intervenir à Madame [R] [F] épouse [D] de quitter et vider les lieux dont il s'agit et les remettre à la libre disposition du demandeur en satisfaisant aux même obligations que celle d'un locataire sortant, à défaut de le faire dans ledit délai, autoriser le demandeur à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef après accomplissement des formalités légales et avec l'assistance d'un serrurier de la force publique en cas de besoin, ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse, - la condamner au paiement de la somme de 2.950 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l'audience du13 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 6 décembre 2023 puis au 6 mars 2024 pour permettre les échanges de conclusions entre les parties. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mars 2024. A l’audience, Monsieur [Y] [T], représenté par son conseil, se réfère aux conclusions déposées. Il se désiste de sa demande de validation du congé de vente, il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : constater de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement, ordonner à la locataire de quitter les lieux dans les 8 jours suivant la signification du jugement, à défaut de ce faire autoriser le défendeur à faire procéder à son expulsion, ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse, débouter la locataire de sa demande de délais de paiement et la dire mal fondée, la condamner au paiement de la somme de 6.800 euros au titre de l'arriéré locatif échéance du mois de mars 2024 incluse, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il précise être opposé à l'octroi de délai de paiement au bénéfice de la locataire. Madame [R] [F] épouse [D], représentée par son conseil, reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une mensualité complémentaire en règlement de l'arriéré par une mensualité de 150 euros. Par ailleurs, elle se réfère aux conclusions déposées et demande : la nullité du congé pour vendre notifié par recommandé du 22 novembre 2022, la suspension des effets de la clause résolutoire, l'autorisation à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 150 euros et une 36ème correspondant au solde de la dette, permettre que la première mensualité soit versée le 10 du mois suivant la signification du jugement, débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024. Par note en délibéré reçu au greffe en cours de délibéré, sur autorisation du tribunal, le conseil de la locataire a justifié de la signature en date du 30 avril 2024 de son contrat de travail en CDI de convoyeur garde à compter du 14 mai 2024 pour un salaire mensuel brut de 1.941,37 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal constate le désistement concernant la demande de Monsieur [Y] formulée à l'encontre de Madame [R] [F] épouse [D] tendant à valider le congé pour vendre notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 novembre 2022. Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, Monsieur [Y] [T] produit un décompte démontrant que Madame [R] [F] épouse [D] reste lui devoir, hors frais, la somme de 6.800 euros à la date du 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse). En conséquence, Madame [R] [F] épouse [D] sera condamnée au paiement de la somme de 6.800 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la demande additionnelle de résiliation du bail et ses conséquences Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail avec prise d'effet le 1er juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2023, pour la somme en principal de 2.000 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2023. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé, le paiement du loyer courant a repris depuis février 2024, ce qui empêche l'octroi de délai de paiement, malgré le justificatif de contrat de travail récent produit par la locataire en cours de délibéré devant débuter la veille du délibéré. Madame [R] [F] épouse [D] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du contrat de bail. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 13 mars 2023. Madame [R] [F] épouse [D] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser Monsieur [Y] [T], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. En outre, Madame [R] [F] épouse [D] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [F] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [Y] [T] a dû accomplir, Madame [R] [F] épouse [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [Y] [T] ; CONSTATE le désistement de Monsieur [Y] concernant sa demande tendant à valider le congé pour vendre notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 novembre 2022 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise d'effet le 1er juin 2020 entre Monsieur [L] [J], d'une part, et Madame [R] [F] épouse [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 mars 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; DIT Madame [R] [F] épouse [D] occupante sans droit ni titre depuis le 13 mars 2023 ; ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [F] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [Y] [T] à faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [F] épouse [D], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [D] à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 6.800 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE Madame [R] [F] épouse [D] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail ; CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [D] à payer à Monsieur [Y] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [D] à verser à Monsieur [Y] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [R] [F] épouse [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge