Cour d'appel, 14 février 2023. 19/11609

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 14 FEVRIER 2023 N° 2023/ 67 Rôle N° RG 19/11609 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BET2Z SCI HIFFY C/ Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPE MENT OUEST PROVENCE (EPAD OUEST PROVENCE) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas CASTELLAN Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Juin 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/03952. APPELANTE SCI HIFFY prise en la personne de son gérant demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT OUEST PROVENCE (EPAD OUEST PROVENCE) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié. demeurant [Adresse 3] représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Raphaël APELBAUM, avocat au barreau de PARIS, pour avocat plaidant PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 11 février 2014 la société Hiffy a signé avec l'EPAD (établissement d'amenagement et de développement) Ouest Provence une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir au prix de 1'000'679 €, sise [Adresse 1], d'une contenance de 20 041 m², sous conditions suspensives relatives à l'obtention d'un prêt d'un montant de 1'200'000 €, au plus tard le jour de l'obtention du permis de construire, lequel devait être obtenu au plus tard le 14 août 2014. Le bénéficiaire a versé la somme de 83'970,97 €, au titre du dépôt de garantie. La vente devait être réitérée avant le 19 décembre 2014. Le permis de construire accordé le 8 septembre 2014 ayant fait l'objet d'un recours contentieux devant le tribunal administratif de Marseille, les parties sont convenues d'un avenant à la promesse de vente pour prolonger la validité de celle-ci jusqu'au 30 juin 2016. Le 18 février 2016, le tribunal administratif de Marseille a rejeté le recours formé contre le permis de construire. Par lettre du 18 février 2016, la société Hiffy a sollicité l'accord du promettant afin de prolonger d'un an l'acquisition du bien ou 9 mai 2017. Par lettre du 10 novembre 2016 adressée au notaire chargé de la vente, l'EPAD Ouest Provence a invoqué la caducité de la promesse faute de levée d'option, et sollicité le versement à son profit de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation. Par lettre du 2 mai 2017 le bénéficiaire a sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation, restitution à laquelle le vendeur s'est opposée par lettre du 15 mai 2017. Par exploit du 4 juillet 2017 la société Hiffy a fait assigner l'EPAD Ouest Provence aux fins d'obtenir la restitution du montant du dépôt de garantie. Par jugement en date du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté la société Hiffy de toutes ses demandes, autorisé l'EPAD Ouest Provence à solliciter du séquestre le versement de l'indemnité provisionnelle d'un montant de 83'970,97 €, condamné la société Hiffy à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, rejeté le surplus des demandes, et ordonné l'exécution provisoire. Le 17 juillet 2019 la société Hiffy a relevé appel de cette décision. Par conclusions du 11 octobre 2019, elle demande à la cour : ' de réformer le jugement entrepris ; statuant à nouveau ' de dire qu'elle est fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente et à obtenir la restitution de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation ; ' de dire que le notaire séquestre devra lui restituer les fonds dans le 15 jours du prononcé de l'arrêt à intervenir, et à défaut, s'il s'est déjà dessaisi de cette somme entre les mains de l'EPAD, de condamner l'EPAD Ouest Provence à la rembourser ; ' de condamner l'EPAD au paiement des intérêts légaux sur la somme de 83'970,97 € à compter du 4 mai 2017 date de réception de la mise en demeure qu'elle lui a adressée et la somme de 10'000 € au titre du préjudice moral issu de la privation des fonds qui auraient pu être affectés à un autre projet, et la somme de 4000 € de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par conclusions du 10 janvier 2020, l'Établissement public d'aménagement et de développement (EPAD) Ouest Provence demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelante de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 4000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que la société Hiffy appelante soutient qu'elle a fait connaître au promettant le 19 mai 2016 qu'elle ne pourrait acquérir le terrain litigieux qu'à partir du 9 mai 2017, 'ce décalage ayant été rendu nécessaire par le temps écoulé depuis la promesse jusqu'au jugement du recours contre le permis de construire obtenu tardivement' ; que le promettant n'a pas donné suite à cette proposition sans pour autant mettre en demeure le bénéficiaire de régulariser la vente, alors qu'il savait parfaitement que le bénéficiaire était en droit de se prévaloir de la caducité de promesse ; que le tribunal a retenu à tort que l'avenant constituait une renonciation non équivoque de sa part à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du permis avant le 14 août 2014, alors que l'avenant prévoit que la condition suspensive d'obtention du permis est stipulée au profit exclusivement du bénéficiaire, lequel peut y renoncer 'si bon lui semble' ; que le tribunal lui a reproché d'office de ne pas justifier de démarches entreprises en vue de l'obtention du crédit avant l'échéance qui était fixée au 30 juin 2016, alors que le bénéficiaire n'avait pas à justifier de cet élément qu'à la demande du promettant et qu'une mise en demeure devait lui être adressée pour se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition d'obtention d'un prêt ; Mais attendu que la promesse de vente qui devait expirer le 14 août 2014 n'est pas devenue caduque à cette date, suite à l'accord des parties d'en prolonger les effets jusqu'au 30 juin 2016 ; qu'à cette date en revanche, faute de nouvel accord des parties, l'avant-contrat est devenu caduc, faute de levée d'option dans le délai stipulé ; Attendu que l'avant-contrat prévoit en page 7 le sort du dépôt de garantie en pareille hypothèse :   « Indemnité forfaitaire d'immobilisation Montant En considération de la présente promesse de vente, le bénéficiaire verse ce jour la somme de 89'970,97.€ Nature La présente indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence le promettant renonce se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du code civil. Sort de l'indemnité En cas de réalisation de la vente promise, la somme qui aura été versée s'imputera sur le prix. Si la vente n'était pas réalisée, la totalité de l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du Bien formant l'objet de la présente promesse. L'indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l'objet d'aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision prise par le beneficiaire de ne pas réaliser les présentes. Toulefois l'indemnité d'immobilisation ne sera pas acquise au promettant, et la somme qui aura été versée sera restituée au Beneficiaire, s'il se prévaut de l'un des cas suivants: a) Si le bien se révélait faire l'objet: - de servitudes conventionnelles ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur: - de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies dont la mainlevée amiable ne pourrait ètre obtenue des créanciers inscrits par le paiement de leur créance à l'aide de la partie payée comptant par la comptabilité du notaire rédacteur; - d'une destruction totale ou partielle ou de dégradations tettes qu'elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales. - d'une location ou occupation non déclarée aux présentes. b) D'une manière générale, si la non réalisation était imputable au promettant ou en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d'une condition suspensive. Dans ces cas, le remboursement au beneficiaire de l'indemnité d'immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente. » ; Attendu qu'il en résulte que le montant de l'indemnité d'immobilisation est mécaniquement acquis au promettant lorsque la vente n'était pas réalisée dans le délai convenu, soit à l'EPAD, à titre de prix forfaitaire pour l'indemniser de l'indisponibilité entre ses mains du bien, délai qui a été en l'espèce prolongé par avenant jusqu'au 30 juin 2016, sauf si le bénéficiaire démontre l'existence d'une faute du promettant ayant empêché la vente ; qu'une telle faute est inexistante en l'espèce, la société Hiffy n'étant pas fondée à reprocher au promettant d'avoir refusé d'attendre une année de plus alors que l'EPAD avait fait déjà preuve de sa bonne volonté contractuelle par l'avenant signé ; Attendu que c'est dans ce cadre que le premier juge ajoutait que la société bénéficiaire de la promesse ne justifie d'aucune démarche en vue de l'obtention d'un financement pour faire son acquisition, de sorte que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt a défailli de son fait et qu'elle est réputée réalisée, alors que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire était réalisée en temps utile, avant la caducité de la promesse ; Attendu que la société Hiffy n'ayant pas levé l'option dans le délai imparti, la promesse de vente est caduque depuis le 30 juin 2016, sans faute du promettant ; Attendu que le promettant, dont le bien est immobilisé depuis le 11 février 2014, et qui a vainement sollicité le 9 mai 2016, dès la validation du permis de construire, le notaire et le bénéficiaire d'établir le projet d'acte de vente définitif par lettre du 30 juin 2016, prétend donc justement au montant de l'indemnité d'immobilisation ; Attendu que le jugement qui a rejeté toutes les demandes de la société Hiffy et qui a fait droit aux prétentions de l'EPAD Ouest Provence, doit donc être approuvé ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant Condamne la SAS Hiffy à payer à l'établissement public d'aménagement et de développement (EPAD) Ouest Provence la somme de 3 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT