Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/06924

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 09 MARS 2023 N°2023/89 Rôle N° RG 22/06924 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMPX [J] [K] épouse [W] [X] [K] C/ S.A.R.L. LE FOURNIL DE L'HORLOGE Copie exécutoire délivrée le : à :Me Jean-françois JOURDAN Me Robert BALLESTRACCI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Mai 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/12232. APPELANTS Madame [J] [K] épouse [W] née le 14 Mars 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [X] [K] né le 28 Novembre 1938 à [Localité 5], de nationalité française décédé le 27 août 2020 représentée par Me Jean-françois JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Pascal CERMOLACCE avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A.R.L. LE FOURNIL DE L'HORLOGE, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Robert BALLESTRACCI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Elisa DEBRY, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Conseiller Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE La société LE FOURNIL DE L'HORLOGE, qui exploite un fonds de commerce de boulangerie, est titulaire depuis le 13 septembre 1995 d'un bail commercial initial du 13 février 1967 portant sur des locaux appartenant à Monsieur [X] [K] et Madame [J] [K] épouse [W], situés [Adresse 3] renouvelé à plusieurs reprises, le dernier renouvellement ayant pris effet le premier janvier 2012. Les locaux loués comportent un local commercial et un appartement. Plusieurs procédures ont opposé les parties. Par ordonnance du 27 mai 2011, le juge des référés, saisi par le preneur qui se plaignait de la vétusté des locaux, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [Z] qui a déposé son rapport le 26 mars 2012. Par acte d'huissier du 15 octobre 2012, la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE a fait assigner Monsieur et Madame [K] aux fins principalement de les voir condamner sous astreinte à effectuer les travaux préconisés par l'expert et notamment la rénovation de l'appartement du premier étage et à lui verser des dommages et intérêts. Le 05 août 2014, le préfet a rendu un arrêté faisant état d'une l'insalubrité remédiable sur les parties communes de l'immeuble et prescrivant certains travaux. Par décision du 26 janvier 2015, le préfet a ordonné la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité. La société LE FOURNIL DE L'HORLOGE a formé un recours contre cette décision. Devant le premier juge, la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE maintenait sa demande tendant à voir condamner les bailleurs à effectuer les travaux préconisés par l'expert, notamment la rénovation de l'appartement du premier étage sous astreinte ainsi que les travaux relatifs à la mise en sécurité de l'escalier intérieur (rampe et garde-corps). Elle sollicitait en outre la condamnation de ces derniers à lui verser des dommages et intérêts ( 27.000 euros en raison de l'impossibilité de jouir paisiblement de l'appartement; 63.238 euros pour la perte de chance de céder le fonds de commerce à un prix correspondant à sa valeur vénale; 27.622 euros en répartion du préjudice lié à la réalisation de travaux en octobre 2013). Les bailleurs qui concluaient au rejet des prétentions adverses, demandaient la condamnation de leur preneur à effectuer des travaux sur les parties privatives selon devis d'un montant de 42.742,51 euros HT et à procéder à la mise aux normes des installations d'eau, de gaz et d'électricité dans un délai de trois mois après la signification du jugement sous astreinte. Par jugement contradictoire du 19 mai 2017, le tribunal de grande instance de MARSEILLE a: - rejeté la demande en révocation de l'ordonnance de clôture et déclaré irrecevables les conclusions des consorts [K] du 13 janvier 2017, - condamné Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL LE FOURNIL : *16200 euros TTC en paiement des travaux de remise en état des locaux vétustes du premier étage de l'immeuble, * 27.000 euros en réparation du trouble de jouissance résultant de la vétusté d'une partie du bien loué et des parties communes depuis l'année 2008, * 1300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à mettre en conformité les installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz situées dans les locaux loués, dans un délai de trois mois après exécution par le bailleur de la décision, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - condamné Monsieur et Madame [K] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le premier juge a retenu que le bail en vigueur était un bail commercial, pour des locaux à usage commercial et à usage d'habitation. Il a relevé que le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du preneur les tavaux résultant de la vétusté des locaux loués et en a déduit que les consorts [K] étaient tenus d'effectuer ceux-ci. Il s'est appuyé sur le rapport d'expertise qui concluait à l'état de vétusté des locaux, à l'exception du commerce du rez-de-chaussée et relevait que cet état s'était aggravé en raison d'un manque d'entretien des parties communes. Il a estimé que les bailleurs ne pouvaient opposer au preneur son défaut d'entretien des locaux alors que l'état de vétusté de l'immeuble est des locaux du premier et deuxième étage les rendait inutilisables. Il a souligné que la clause du bail selon laquelle le locataire prenait les locaux en l'état où ils se trouvent ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de maintenir les locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés pendant la durée du bail. Il a indiqué que la clause du bail relative aux infiltrations n'exonérait pas le bailleur de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'iemmeuble. S'agissant des travaux pour les pièces louées au premier étage, le premier juge a indiqué que le preneur ne pouvait s'appuyer sur la législation relative à l'indécence des logements puisqu'il ne démontrait pas les avoir utilisées comme habitation principale. Il a retenu la responsabilité du bailleur concernant les travaux remédiant à la vétusté, hors mise en conformité des installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz à la charge du preneur. Il s'est appuyé sur un devis pour chiffrer les travaux relatifs à l'état des murs et plafonds, des planchers et des fenêtres à la somme de 15.000 euros. Il a condamné le bailleur à mettre en sécurité l'escalier intérieur en relevant que ce dernier ne démontrait pas avoir remis en état des gardes-corps appropriés par le versement au locataire de la somme de 1200 euros. Il a condamné le bailleur à indemniser son preneur en raison du son préjudice de jouissance lié à l'impossbilité d'utiliser les pièces autres que celles du rez-de-chaussée à hauteur de 27.000 euros. Il a rejeté la demande du locataire au titre d'une perte de chance de vendre le fonds de commerce au motif que ce dernier n'avait engagé aucune action pour vendre celui-ci. Il a ajouté que les travaux effectués par le bailleur et la condamnation de celui-ci à indemniser son locataire pour effectuer les tavaux nécessaires à la remise en état des locaux loués écartent l'existence d'une perte de chance de vendre le fonds à bon prix à l'avenir. Il a rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur au titre des travaux de façade d'octobre à décembre 2013 en indiquant qu'il n'établissait ni un lien de causalité entre l'installation de l'échafaudage et une perte de chiffres d'affaires ni l'existence d'un préjudice commercial. Il a rejeté la demande du bailleur tendant à voir condamner son preneur à rénover les locaux du premier étage, en l'absence de démonstration d'un défaut d'entretien de ceux-ci postérieur à la réalisation de travaux relevant de son obligation de délivrance. Le 31 juillet 2017, Monsieur et Madame [K] ont formé un appel général de cette décision. La société LE FOURNIL DE L'HORLOGE a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables. L'affaire, après avoir fait l'objet d'une radiation à la suite du décès de Monsieur [X] [K], a été réenrôlée. Par conclusions notifiées le 13 décembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [K], agissant en son nom et en qualité d'héritière de Monsieur [X] [K], demande à la cour : - de déclarer son appel recevable - de recevoir sa fin de non-recevoir, tirée de la prescription quinquennale concernant les demandes de dommages et intérêts et travaux pour défaut de délivrance et faire droit à sa demande. En conséquence, - de déclarer irrecevables les demandes formées par la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE à son encontre, tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de feu [X] [K], - de débouter la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE de ces demandes, fins et conclusions. - de réformer le jugement déféré en ce qu'il a : *Condamné Monsieur [X] [K] et Madame [J] [K], en leur qualité de bailleurs, à payer à la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE les sommes suivantes : ' 16 200 euros TTC en paiement des travaux de remise en état des locaux vétustes loués au premier étage de l'immeuble ; ' 27 000 euros en réparation du trouble de jouissance résultant de la grande vétusté d'une partie du bien loué et des parties communes depuis l'année 2008; ' 1 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; *rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ; * condamné Monsieur [X] [K] et Madame [J] [K], en leur qualité de bailleur, aux entiers dépens de l'instance ; - de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a : - condamné la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à mettre en conformité les installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz situées dans les locaux loués, dans un délai de trois mois après exécution par le bailleur de la présente décision ; statuant à nouveau, - de débouter la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE de toutes ses demandes sauf, subsidiairement, à ordonner une mesure d'instruction à l'effet de déterminer l'état des locaux d'habitation au 1er étage à la date du 26 mai 2006, - de confirmer le jugement querellé relativement aux locaux du premier étage en ce qu'il a retenu que la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE, depuis qu'elle est venue aux droits des époux [E], n'établissait pas que les locaux constituaient son habitation principale ni même qu'il en ait eu l'intention et, en conséquence, que le preneur ne pouvait se prévaloir de l'indécence du logement, d'autant plus qu'il a installé à ce niveau plusieurs appareils professionnels, toilettes et douches pour le personnel; - de débouter, la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE de toutes ses demandes, fins et conclusions et spécialement, de sa demande de condamnation en réparation d'un quelconque trouble de jouissance résultant d'un défaut d'entretien qui n'incombe qu'à elle-même; - e condamner, la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire et abus de droit et ce avec intérêts de droit à compter de la décision à réintervenir et avec capitalisation des intérêts 1343-2 du Code civil. - de condamner la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à prendre les dispositions qu'elle jugera utiles pour, remplissant ainsi l'obligation qui lui incombe aux termes du bail dont elle bénéficie, procéder à toutes les mesures de remise en état qu'elle jugera utiles pour que les locaux puissent être considérés comme bénéficiant d'un état d'entretien locatif acceptable. - d'ordonner que, si le nécessaire n'était pas fait par la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE dans un délai de 6 mois, le bailleur serait bien fondé à s'en prévaloir en l'état d'un simple constat sur ordonnance qui démontrerait que l'état des lieux n'a pas évolué entre le dépôt du rapport de l'expert [Z] et la date à laquelle ce constat serait dressé, pour demander la résiliation du bail et donner acte à la concluante de ses réserves sur ce point. - de condamner la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à lui rembourser la somme de 49.015,09 euros et ce avec intérêt de droit à compter du 11 avril 2018, cette somme correspondant au montant des condamnations mises à la charge du Bailleur par le jugement querellé et réglées au bénéficie de l'exécution provisoire et ce avec capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil. - de condamner la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à lui la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - de condamner la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'au coût du procès-verbal d'offre réelle signifié par la SCP DONAUD le 11 avril 2018 dont distraction au profit de Maître Jean-François JOURDAN, avocat aux offres de droit. que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions résultant de l'article 699 du Code de procédure civile. Elle expose que l'objectif de la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE est qu'elle lui vende l'immeuble. Elle soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale. Elle estime que les demandes de travaux ou d'indemnisation pour défaut de délivrance ne sont recevables que pour des dégradations postérieures au 26 mai 2006, au motif que l'ordonnance de référé a été rendue le 27 mai 2011. Elle indique qu'à la date du 26 mai 2006, l'appartement du premier étage était dans un état quasi-identique à celui constaté par l'expert dans son rapport du 16 mars 2012. Elle en conclut que les demandes en dommages et intérêts pour impossibilité de jouir de l'appartement sont prescrites. Elle soutient que le bail relève du statut des baux commerciaux et qu'il est faux d'indiquer, comme l'a noté le premier juge, que la location était en partie à usage d'habitation. Elle note avoir fait effectuer les travaux préconisés par l'expert. Elle relève que le bail de 1983 n'évoque pas l'existence d'un logement. Elle expose que le gérant de la société n'a jamais manifesté le désir d'habiter le logement et qu'au contraire, il a utilisé ce qui fut l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage pour son exploitation commerciale. Elle indique que le preneur a pris les locaux en l'état, selon les dispositions contractuelles. Elle soutient que le locataire ne peut donc solliciter des travaux et une indemnisation. Elle ajoute que ce dernier a en outre modifié la consistance des locaux. Elle relate que le preneur a laissé les locaux se dégrader en ne lui signalant pas l'existence d'infiltrations d'eau ou de dégradations plus importantes avant l'année 2011, alors qu'il occupait les locaux depuis l'année 1995. Elle souligne être déchargée par le bail des conséquences des fuites d'eau. Elle estime ne devoir prendre en charge que les grosses réparations. Elle affirme que le preneur doit prendre en charge les réparations locatives et les réparations d'entretien qui deviendraient nécessaires. Elle évoque l'impéritie des preneurs successifs. Elle reproche au premier juge d'avoir statué ultra petita en allouant au preneur diverses sommes pour la remise en état des locaux, sommes qui n'étaient pas sollicitées; elle ajoute qu'il ne condamne pas non plus le preneur à faire exécuter ces travaux. Elle demande en conséquence la condamnation de la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE à lui rembourser les sommes auxquelles elle a été condamnée par le jugement déféré, avec intérêts à compter du 11 avril 2018, date du procès-verbal d'offre réelle. Elle sollicite des dommages et intérêts en raison d'une procédure abusive intentée par son preneur. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 décembre 2022. MOTIVATION Rien dans les éléments soumis à l'appréciation de la cour ne permet de critiquer la régularité de l'appel. Il sera déclaré recevable. La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à confirmer un moyen retenu par le premier juge en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. L'intimé est défaillant. La cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'était déterminé. Sur la prescription L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée Aux termes des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur au titre des articles 1719 et 1720 du Code civil perdure pendant toute la durée du bail. Dès lors, c'est à tort que Madame [K] soulève la prescription de la demande de travaux et de dommages et intérêts formée par la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE. Elle sera déboutée de cette demande. Sur la condamnation des consorts [K] à verser à la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE la somme de 16.200 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux vétustes du premier étage L'article 4 du code de procédure civile énonce que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le premier juge était saisi par la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE d'une demande tendant à voir condamner les bailleurs à réaliser les travaux prescrits dans le rapport d'expertise de Monsieur [Z] et à la rénovation de l'appartement du premier étage ( 45.093, 35 euros) sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il ne pouvait en conséquence, à défaut d'une autre demande formée par le preneur, condamner les bailleurs au versement d'une somme au titre des travaux de remise en état des locaux du premier étage. La cour n'est saisie d'aucune demande de travaux et le premier juge ne pouvait statuer ultra petita. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [K] à payer à la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE la somme de16200 euros TTC en paiement des travaux de remise en état des locaux vétustes du premier étage de l'immeuble. Sur le trouble de jouissance subi par la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE Pour rappel, la cour d'appel de Nîmes, par un arrêt du 09 novembre 2017, a confirmé un jugement du tribunal de grande instance d'Avignon qui a fixé le montant du prix du bail renouvelé au premier janvier 2012 à la somme annuelle de 8077, 48 euros, en rejetant la demande de déplafonnement formée par les consorts [K]. Les locaux loués sont constitués, selon le bail initial, sans modification par les renouvellements successifs, d'un sous-sol (où se trouve une cave), d'un rez-de-chaussée un (magasin de vente, une cuisine, une salle à manger, un fournil, un laboratoire et une farinière) d'un premier étage (deux chambres, un cabinet de toilette, un grand débarras, un WC et le dessus du four) et d'un second étage (deux chambres). Si le bail initial du 13 février 1967 est qualifié de bail à loyer à usage commercial et d'habitation, l'acte de nouvellement du 08 mars 1983 et les renouvellements ultérieurs ne font plus état que d'un bail commercial ; ils mentionnent que le bail est renouvelé pour y exploiter un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie, à l'exception de toute autre activité, ce qui témoigne de la volonté et de l'accord des parties pour dire que l'ensemble des locaux ont une destination commerciale. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée Aux termes des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Les articles 1719 et 1720 du code civil font peser sur le bailleur une obligation de délivrance : le bien loué doit être mis à disposition du locataire à la date convenue, dans un état conforme à la destination convenue. Il appartient au bailleur de mettre et donc de maintenir le locataire dans des conditions lui permettant d'exploiter les locaux mis à disposition conformément à leur destination contractuelle. Les parties peuvent convenir de faire supporter la charge de certaines réparations au preneur; le bail peut contenir des clauses dérogatoires aux articles précités, sans toutefois que le bailleur puisse se décharger sur le preneur de son obligation de délivrance d'un bien en étant de servir à l'usage auquel il est destiné. Ainsi, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cour de cassation 3ème 05/06/2002). Compte tenu de l'accord des parties, dès le renouvellement du 08 mars 1983, pour voir dire que l'ensemble des locaux ont une destination commerciale, la société LE FOURNIL DE l'HORLOGE, qui a acquis son fonds de commerce ( et le droit au bail) le 13 septembre 1995, ne peut donc plus solliciter de son bailleur la délivrance d'une partie des locaux en état de servir à l'usage d'habitation. Le preneur, s'il ne peut revendiquer l'application de l'article 1719 qui fait obligation au bailleur de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, est toutefois en droit d'exiger de ce dernier qu'il respecte son obligation de délivrance qui court pendant toute la durée du bail. Le bail initial dont les renouvellements successifs n'ont pas modifié les clauses, énonce que : - le preneur est tenu de supporter toutes les obligations imposées au locataire par la loi et les règlements; le preneur doit entretenir en parfait état de propreté et service les caisses à eau et robinets d'arrêts et les gouttières et d'entretenir le couloir, l'escalier pas perdus le concernant - le preneur s'oblige à faire à ses frais exclusifs pendant toute la durée du bail toutes les réparations locatives et d'entretien qui deviendraient nécessaires aux lieux loués; il s'oblige à rembourser à la bailleresse tout supplément de prime d'assurance contre l'incendie qui serait demandé par les compagnies à raison de son commerce. - toutes les installations d'eau, de gaz, d'électricité ou autre énergie, les appareils de stockage ou les appareils et machines existant lors de l'entrée dans les lieux ou installés ultérieurement seront sous la garde et la responsabilité exclusive des preneurs sans recours contre la bailleresse y compris en cas d'absence ou d'insuffisance d'évacuation ou d'aération, les preneurs ayant à leur charge l'éventuelle obligation d'exécuter immédiatement les travaux de mise en conformité - la bailleresse n'est pas responsable du service des eaux, des accidents ou défaut de pression et des infiltrations ou fuites d'eau de quelque nature ou origine qu'elles soient, y compris les eaux fluviales et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de constrution L'expert, dont la rapport a été déposé le 26 mars 2012, indique qu'aucune des pièces de l'étage n'est habitable. Il évoque des revêtements aux sols, aux murs et aux plafonds qui sont, soit d'origine, soit datent au mieux pour certains de plus de 50 ans. Il fait état d'infiltrations d'eau qui ont dégradé les planchers, les plafonds plâtrés en canisse, les murs et les cloisons. Il note que la toiture laisse passer la pluie et que la charpente, du fait de la vétusté et des infiltrations d'eau de pluie peut présenter à court terme des risques d'effondrements ponctuels. Il précise n'avoir pu localiser ni visualiser les travaux de toiture que les consorts [K] avaient dit avoir effectués. Il souligne que la plupart des fenêtres sont ouvertes et que certaines, compte tenu de leur vétusté, ne peuvent plus se fermer. Il relève le très mauvais état des volets, le descellement des gonds de fixation en de nombreux endroits et la présence de pigeons qui nichent dans les pièces du 2ème étage. Il relate que tous les locaux visités, à l'exception du commerce occupé au rez-de-chaussés, sont dans un état de très grande vétusté et qu'il apparaît qu'aucun travaux importants ni aucun entretien régulier n'ont été effectués depuis de très nombreuses années. S'agissant de l'extérieur, il rappelle que les volets sont en très mauvais état, qu'il existe des descellements en de nombreux endroits des gonds sur la façade et une mauvaise fixation des attaches des volets dus à la vétusté du bâtiment et à son manque d'entretien. Il relève que certaines parties de l'enduit de la façade qui est en très mauvais état se détachent et tombent dans la rue en raison de la vétusté du bâtiment et à son manque d'entretien. S'agissant de l'intérieur, il fait état d'un escalier en mauvais état dû à la vétusté du bâtiment et à son manque d'entretien, à la présence d'enduits des murs délabrés et de fissures importantes dans les murs dues à la vétusté du bâtiment et à son manque d'entretien, à l'existence de plafonds partiellement détruits et de nombreuses traces d'infiltrations le long des murs et en plafond, les infiltrations provenant d'une toiture fuyarde très vétuste et non entretenue. L'expert a chiffré les réparations à effectuer en tenant compte de la vétusté des locaux et des désordres en lien avec un manque d'entretien des parties communes. Il conclut en indiquant que la partie logement (tel que visé au bail initial) et les parties communes de l'immeuble sont dans un très grand état de vétusté et que cet état de vétusté s'est aggravé et accéléré du fait d'un manque d'entretien des parties communes (façade, volets, escalier, toiture). Comme le note avec justesse le premier juge, aucune clause expresse du bail ne met à la charge du preneur les travaux résultant de la vétusté des locaux loués. Madame [K] ne démontre pas que l'état des locaux soit en lien avec une violation par son preneur de son obligation d'entretien. Le rapport d'expertise démontre l'inverse et n'indique pas que les désordres constatés relèvent d'un manque d'entretien du locataire; au contraire, il évoque une très grande vétusté des locaux aggravée et accélérée par un manque d'entretien des parties communes. Il a été indiqué précédemment que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Madame [K] ne peut se retrancher derrière la clause relative aux infiltrations d'eau pour se décharger de son obligation de délivrance. En effet, les infiltrations d'eau qui nuisent à une partie des locaux sont la conséquence ni d'un vice de construction ni à la nature des sols, mais sont en lien avec l'extrême vétusté des locaux. Le bailleur est donc responsable, au titre de son obligation de délivrance, des conséquences de la vétusté des locaux. Il en est ainsi de la toiture, très vétuste, qui laisse passer l'eau, de la cage d'escalier, de la destruction partielle de certains plafonds, de la dégradations des murs par infiltration d'eau et des fissures dans les murs. Madame [K] justifie : - d'une facture de 7725,40 euros du 13 décembre 2012 pour la rénovation de la façade de l'immeuble et de neuf volets - d'une facture de 35.886, 77 euros du 19 novembre 2013 pour la rénovation de la couverture et d'une partie de la charpente - d'une facture de 1811,15 euros du 24 mars 2014 pour l'éclairage de la cage d'escalier - d'une facture de 1281, 61 euros du 05 décembre 2014 pour l'installation d'un escalier métallique - d'une facture de 558,82 euros du 06 décembre 2014 pour la peinture de la porte et le nettoyage des communs. Les premiers travaux effectués par les consorts [K] sur les parties communes, antérieurs au 05 août 2014, n'ont pas été suffisants puisque le préfet de Bouches-du-Rhône a prononcé un arrêté du 05 août 2014 déclarant l'insalubrité à caractère remédiable des parties communes de l'immeuble. Il y était visé : la dégradation des enduits de façade, le mauvais état des volets dont certains risquaient de se détacher, le mauvais état des marches d'escaliers, la dégradation des enduits des murs qui se détachent en de nombreux endroits, des traces d'infiltrations d'eau autour du puits de lumière, la vétusté de l'installation électrique et le défaut d'étanchéité de la toiture. Cet arrêté d'insalubrité a été levé par un arrêté du 26 janvier 2015 qui indique que les travaux réalisés sur les parties communes ont permis de résorber les principales causes d'insalubrité visées par l'arrêté du 05 août 2014. Cette décision faisait suite à une visite du bien du 17 décembre 2014. Ainsi, en l'absence de démonstration inverse, il est acquis que les problèmes liés à la dégradation des enduits de façade, au mauvais état des volets, à la dégradation des enduits des murs, à la vétusté de l'installation électrique des parties communes, au mauvais état des marches d'escalier et au défaut d'étanchéité de la toiture ont été réparés par les consorts [K] au 17 décembre 2014. La demande de dommages et intérêts de la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE qui avait été formée devant le premier juge qui a fait droit à sa demande, avait pour objectif de réparer le préjudice de jouissance subi par le preneur en raison de la grande vétusté d'une partie du bien loué et des parties communes depuis 2008. De 2008 jusqu'au 17 décembre 2014, date à laquelle il a été constaté que les principales causes d'insalubrité des parties communes avaient été résorbées, le preneur a subi les conséquences d'une importante vétusté des parties communes (problèmes d'étanchéité lié à la dégradation des enduits de façade, des enduits des murs et du défaut d'étanchéité de la toiture; problèmes de sécurité de l'escalier en mauvais état). Par ailleurs, comme l'indique avec justesse le premier juge, les pièces données à bail à l'exception du magasin du rez-de-chaussée, étaient inutilisables même pour un usage commercial en raison de leur grande vétusté. Il a été rappelé que le bailleur ne démontrait pas que cet état était en lien avec un manque d'entretien du preneur. Madame [K] ne démontre pas avoir pas avoir effectué des travaux pour remédier à la vétusté des locaux intérieurs du bien loué, tels que visés par l'expert, à savoir la réhabilitation des plafonds (40 m²) et murs des pièces du premier et deuxième étage. Il convient en conséquence d'accorder des dommages et intérêts à la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE à hauteur de 18.000 euros qui réparent intégralement le préjudice de jouissance du preneur lié à la vétusté des locaux. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [K] au titre d'une procédure abusive Madame [K], qui est condamnée à réparer le trouble de jouissance subi par son preneur en raison de la grande vétusté des locaux, ne démontre pas que la procédure intentée par la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE aurait été abusive ou aurait dégénéré en abus de droit. Elle sera déboutée de cette prétention. Sur la demande de Madame [K] tendant à être remboursées de la somme de 49.015, 09 euros avec intérêts de droit à compter du 11 avril 2018 Madame [K] sollicite de la présente cour le remboursement des sommes dont elle s'est acquittée à la suite du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire. Elle sera déboutée de cette demande et il lui appartiendra de faire exécuter le présent jugement qui infirme partiellement le jugement déféré. Sur les dispositions du jugement non discutées Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE au titre d'une perte de chance de vendre son fonds de commerce et au titre d'un préjudice lié aux travaux d'octobre à décembre 2013. Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE à mettre en conformité les installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz situées dans les locaux loués, dans un délai de trois mois après exécution par le bailleur de la présente décision. Sur les demandes de Madame [K] tendant à voir condamner la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE à prendre les dispositions qu'elle jugera utiles pour, remplissant ainsi l'obligation qui lui incombe aux termes du bail dont elle bénéficie, procéder à toutes les mesures de remise en état qu'elle jugera utiles pour que les locaux puissent être considérés comme bénéficiant d'un état d'entretien locatif acceptable et d'ordonner que, si le nécessaire n'était pas fait par la SARL LE FOURNIL DE L'HORLOGE dans un délai de 6 mois, le bailleur serait bien fondé à s'en prévaloir en l'état d'un simple constat sur ordonnance qui démontrerait que l'état des lieux n'a pas évolué entre le dépôt du rapport de l'expert [Z] et la date à laquelle ce constat serait dressé, pour demander la résiliation du bail et donner acte à la concluante de ses réserves sur ce point. Ces demandes ne constituent pas une prétention et la cour n'a pas à y répondre. Il appartiendra à Madame [K] d'exécuter le présent arrêt, qui confirme une partie du jugement déféré, notamment en ce que la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE doit mettre en conformité les installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz situées dans les locaux loués, dans un délai de trois mois après exécution par le bailleur de la présente décision. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Madame [K] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles exposés par la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE et les dépens. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l'appel formé par les consorts [K], REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [J] [K], CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE au titre d'une perte de chance de vendre son fonds de commerce, au titre d'un préjudice lié aux travaux d'octobre à décembre 2013, en ce qu'il a condamné la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE à mettre en conformité les installations d'eau, d'électricité et éventuellement de gaz situées dans les locaux loués, dans un délai de trois mois après exécution par le bailleur de la présente décision, en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [K] à verser la somme de 1300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'ils les a condamnés aux dépens, INFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONSTATE que le premier juge a statué ultra petita en condamnant Monsieur et Madame [K] à verser la somme de 16.200 euros en paiement des travaux de remise en état des locaux vétustes loués au premier étage, CONSTATE que la cour n'est pas saisie d'une demande de travaux sous astreinte, CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la société LE FOURNIL DE L'HORLOGE la somme de 18.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance liée à la vétusté des locaux, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [J] [K] au titre d'une procédure abusive, REJETTE la demande de Madame [J] [K] tendant à être remboursée de la somme de 49.015,09 euros et ce avec intérêt de droit à compter du 11 avril 2018, cette somme correspondant au montant des condamnations mises à la charge du bailleur par le jugement querellé et réglées au bénéficie de l'exécution provisoire et ce avec capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, REJETTE la demande de Madame [J] [K] au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,