Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00713

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/00713 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBB2 Minute : 24/00435 Madame [J] [D]-[B] épouse [E] Représentant : Me David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint denis, vestiaire : BOB 95 C/ Monsieur [G] [U] Madame [L] [O] Représentant : Me Lou AZOGUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 207 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : Madame [J] [D]-[B] épouse [E] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEURS : Monsieur [G] [U] [Adresse 4] [Localité 9] non comparant, ni représenté Madame [L] [O] [Adresse 4] [Localité 9] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004232 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) comparante en personne, assistée de Maître Lou AZOGUI, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 juin 2017, Monsieur [T] [B], aux droits duquel vient Madame [J] [E] née [D]-[B], a consenti à Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 803 € pour le local d'habitation, et le versement d'un dépôt de garantie de 803 euros. Le 12 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 3 903,84€ arrêtée au 6 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 mars 2024, Madame [J] [E] née [D]-[B] a fait citer Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : oconstater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail d'habitation, oordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, odire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ocondamner solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 4787,91 € arrêtée à février 2024 inclus, avec interêts de droit à compter du 12 janvier 2024, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles, majoré de 50 % jusqu'à leur départ effectif, Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. Après un renvoi, à l'audience du 24 mai 2024, la partie demanderesse, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 7440,12 euros arrêtée au 23 mai 2024. Elle a précisé que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a demandé à ce que l'ensemble des demandes formulées par Madame [L] [O] soit rejeté. Elle a ensuite indiqué que la notification de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions a bien été effectuée dans le délai légal de six semaines avant la délivrance de l'assignation. Sur l'incompétence du juge des référés pour contestation sérieuse, elle a confirmé que le logement a fait l'objet de désordres au niveau de la toiture et de la salle de bains, que le bien présentait toutefois à son entrée un état neuf, et qu'elle justifie par ailleurs, factures à l'appui, de l'ensemble des réparations effectuées pour remédier aux désordres qui lui ont été signalés par les locataires. Suite à ces réparations, elle n'a jamais été avertie que les désordres persistaient. Elle a rappelé que Madame [L] [O] est en situation irrégulière et sans ressources. Madame [L] [O], assistée, a soulevé l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse pour défaut de respect du délai de notification du commandement de payer à la commission de coordinations des actions de prévention des expulsions. Elle a demandé ensuite à titre principal : - de constater l'existence de contestations sérieuses, - de voir le juge des référés se déclarer incompétent, - de condamner la bailleresse à lui verser une provision à valoir sur sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros au titre du trouble de jouissance subi, - condamner la bailleresse aux entiers dépens, puis à titre subsidiaire : -de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter le logement, -de condamner la bailleresse à lui verser une provision à valoir sur sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros au titre du trouble de jouissance subi, -d'ordonner la compensation de la provision allouée avec le montant de la dette, -débouter la bailleresse de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, elle a expliqué que le logement occupé présente les caractéristiques d'un logement indécent, en raison d'un problème d'étanchéité récurrent. En 2020, ils ont subi un dégat des eaux, en raison d'infiltrations d'eau. Malgré des travaux entrepris par le bailleur, le défaut d'étanchéité n'a jamais été réglé et l'air est irrespirable en raison de l'humidité. Ce manque d'isolation est attesté par la consommation excessive en électricité du foyer en hiver. Ses deux fils sont asmathiques et ont été hospitalisés à plusieurs reprises en raison de l'humidité excessive au sein de l'appartement. Elle a indiqué avoir sollicité son bailleur par téléphone à plusieurs reprises à ce sujet, sans qu'il n'intervienne. Elle a estimé en conséquence subir un trouble de jouisssance dû à l'humidité excessive du logement. Elle a ajouté qu'elle est en situation irrégulière et n'a pas l'autorisation de travailler, que Monsieur [G] [U], son ex-concubin, a quitté le logement en novembre 2023 en raison de violences conjugales exercées à son encontre, qu'il a interdiction de se rendre au domicile jusqu'au 5 juillet 2026, qu'elle se trouve dans une situation extremement précaire ne disposant d'aucune ressources depuis son départ, qu'elle a engagé des démarches afin d'obtenir un logement d'urgence, qu'elle sollicite en conséquence un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Monsieur [G] [U], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS Sur la compétence du juge des référés L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 6 de la même loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Enfin, l'article 1719 du même code dispose que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Madame [L] [O] soulève l'incompétence du juge des référés en raison d'une contestation sérieuse liée à l'état du logement. En l'espèce, Madame [L] [O] produit des photographies de mur présentant des traces de moisissures. Si celles-ci sont datées et postérieures aux factures de travaux produites par la bailleresse, elles ne peuvent être rattachées au bien loué et ne permettent pas de constater l'éventuelle ampleur des désordres, et en conséquence l'éventuelle inhabitabilité du logement. En outre, Madame [L] [O] échoue à démontrer avoir averti la bailleresse des désordres constatés avant la formulation de ses demandes reconventionnelles. Dans ces conditions, la contestation n'apparait pas sérieuse et le juge des référés reste compétent. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [J] [E] née [D]-[B] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 15 janvier 2024. Force est de constater que cette saisine n'est pas séparé par un délai deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 mars 2024. Il apparait toutefois que les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n'imposent ce délai de deux mois, sous peine d'irrecevabilité, qu'aux bailleurs personnes morales. La bailleresse étant une personne physique, ce délai de deux mois ne lui est pas applicable. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail en date du 14 juin 2017 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 3903,84 € arrêtée au 6 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date 23 février 2024. En l'espèce, Madame [L] [O] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et celle-ci déclare à l'audience ne pas être en mesure de reprendre le paiement du loyer, dans la mesure où elle ne dispose d'aucune ressource. La situation de Monsieur [G] [U] est inconnue à ce jour. L'expulsion de Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement provisionnel Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre à compter du 24 février 2024. Madame [L] [O] justifie que Monsieur [G] [U] s'est vu imposé judiciairement l'obligation de quitter le logement depuis décembre 2023. Elle sera donc seule condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 24 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, majoré de 50 %, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Madame [J] [E] née [D]-[B] produit un décompte indiquant que Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] restent lui devoir la somme de 7440,12 € arrêtée à la date du 23 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il convient de déduire la somme de 277,94 euros au titre correspondant aux frais de relance, de mise en demeure et d'huissier indument facturés au regard de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. En outre, Madame [J] [E] née [D]-[B] s'abstient de verser aux débats les justificatifs des taxes d'ordures ménagères. La somme de 415,59 euros sera donc également déduite de la somme réclamée. Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] seront donc condamnés à verser à Madame [J] [E] née [D]-[B] une somme provisionnelle de 4094,38 € à valoir les loyers et charges arrêtés à l'échéance du mois de février 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3210,31 euros, et à compter de la date d'assignation pour le surplus. Cette condamnation sera assortie de la solidarité en vertu de la clause de solidarité présente au bail (clause VI). Madame [L] [O] sera condamnée à verser à Madame [J] [E] née [D]-[B] une somme provisionnelle de 2652,21 au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 1er mars 2024 et arrêtées au 23 mai 2024. Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande de délai pour quitter les lieux Les articles L.412-3 et L.412-4 du même code prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, Madame [L] [O] justifie de ses recherches pour obtenir un logement d'urgence pour elle et ses trois enfants. Elle indique toutefois être dans l'impossibilité de régler une indemnité d'ocupation, du fait de sa situation administrative sur le territoire. Dans ces conditions, sa demande de délais de quitter les lieux sera rejetée. Sur la demande de provision pour réparation du trouble de jouissance L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement en présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En l'espèce, Madame [L] [O] produit des photographies de mur présentant des traces de moisissures. Si celles-ci sont datées et postérieures aux factures de travaux produites par la bailleresse, elles ne peuvent être rattachées au bien loué et ne permettent pas de constater l'éventuelle ampleur des désordres. En outre, Madame [L] [O] échoue à démontrer avoir averti la bailleresse des désordres constatés avant la formulation de ses demandes reconventionnelles. En conséquence, cette demande reconventionnelle sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclarons recevable la demande de Madame [J] [E] née [D]-[B] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 juin 2017 entre Monsieur [T] [B], aux droits duquel vient Madame [J] [E] née [D]-[B], et Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 23 février 2024 ; Autorisons l'expulsion de Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Madame [L] [O] à payer à Madame [J] [E] née [D]-[B] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 24 février 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] à verser à Madame [J] [E] née [D]-[B] la somme provisionnelle de 4094,38 € à valoir les loyers et charges arrêtés à l'échéance du mois de février 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3210,31 euros, et à compter de la date d'assignation pour le surplus ; Condamnons Madame [L] [O] à verser à Madame [J] [E] née [D]-[B] la somme de 2652,21 au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 1er mars 2024 et arrêtées au 23 mai 2024 ; Rejetons le surplus des demandes de Madame [J] [E] née [D]-[B] ; Rejetons les demandes reconventionnelles de Madame [L] [O] ; Condamnons in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024 Le GreffierLe Juge