Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 21/02026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 9 cab 09 F R.G N° : N° RG 21/02026 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VX3Y Jugement du 27 Juin 2024 N° de minute Affaire : Mme [R] [X] épouse [J] C/ M. [P] [E], Mme [K] [B], S.E.L.A.R.L. Office Notariale de l’Europe le: EXECUTOIRE + COPIE la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK - 719 la SELARL DUREZ AVOCAT - 1787 Me Olivier GARDETTE - 299 Me Enrique LLACER - 7 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 27 Juin 2024 le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2024 devant : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, Assistée de Danièle TIXIER, Greffière, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE Madame [R] [X] épouse [J] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON DEFENDEURS Monsieur [P] [E] né le 15 Juillet 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Enrique LLACER, avocat au barreau de LYON Madame [K] [B] née le 04 Septembre 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Olivier GARDETTE, avocat au barreau de LYON S.E.L.A.R.L. Office Notariale de l’Europe, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON ************** EXPOSE DU LITIGE Selon acte notarié reçu le 14 décembre 2018 par Maître [F], Notaire au sein de l’Office notarial de l’Europe à [Localité 6], Madame [R] [J] a régularisé avec Monsieur [P] [E] et Madame [K] [B] un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 5], moyennant un prix de 315 000 euros. Les consorts [E] [B] ont versé la somme de 15750 euros à titre de dépôt de garantie. Alors que la vente était soumise à la réalisation de deux conditions suspensives, l’une tenant à l’obtention d’un permis de construire, l’autre à l’obtention d’un prêt, Maître [F] a mis en demeure Monsieur [E] de justifier de la réalisation de celles-ci, par courrier du 15 octobre 2019. Par acte d’huissier de justice du 09 juillet 2020, le couple [E] [B] a ensuite été mis en demeure de confirmer sous quinzaine leur renonciation à poursuivre l’acquisition. Se prévalant de l’absence de réponse des acquéreurs, le Conseil de la venderesse a également mis en demeure Monsieur [E] de libérer le dépôt de garantie sous quinzaine le 08 octobre 2020. Au terme d’actes séparés délivrés le 11 mars 2021, Madame [R] [J] a fait assigner Madame [K] [B], Monsieur [P] [E] ainsi que la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE devant le tribunal judiciaire de LYON. Elle demande, sur le fondement des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, ainsi que des articles R412-19 et L442-3 et suivants du code de l’urbanisme, à l’issue de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 29 juin 2023, de : A TITRE PRINCIPAL -Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [J], -Juger que le compromis de vente du 14 décembre 2018 n’est entaché d’aucune cause de nullité, En conséquence, -Ordonner à l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE de libérer au profit de Madame [J] le dépôt de garantie d’un montant de 15750 euros, -Condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [B] à verser à Madame [J] la somme de 15750 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020, -Condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [B] à verser à Madame [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [B] et par l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à l’encontre de Madame [J], A TITRE SUBSIDIAIRE, -Condamner l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à relever et garantir Madame [J] des éventuelles condamnations qui seraient mises à sa charge, EN TOUT ETAT DE CAUSE, -Condamner in solidum Monsieur [E], Madame [B] et l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à verser à Madame [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner in solidum Monsieur [E], Madame [B] et l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE aux entiers dépens et frais de l’instance distraits au profit de Maître Damien DUREZ, Avocat, sur son affirmation de droit. Sur la validité du compromis de vente, Madame [J] soutient qu’il n’était nullement prévu la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs, que le terrain n’était pas situé sur un site classé, de sorte qu’elle pouvait procéder à la création du lotissement par le seul biais d’une déclaration préalable, sans déposer un permis d’aménager. Elle ajoute que le consentement des acquéreurs n’a pas été trompé, ces derniers étant informés des démarches accomplies aux fins de constitution de ce lotissement, celles-ci étant inscrites à l’acte. Elle précise de même que la commercialisation des terrains d’un lotissement n’est encadrée que pour ceux soumis à un permis d’aménager, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, de sorte que l’opération pouvait être consacrée autrement que par une promesse unilatérale de vente. S’agissant de l’absence d’objet du compromis de vente soutenu par Madame [B], elle considère que le refus opposé par la mairie à leur demande de permis de construire n’a pas pour effet de rendre le contrat sans objet, ce refus n’étant pas lié à la constructibilité du terrain mais à l’absence de certains documents. Sur la libération du dépôt de garantie, Madame [J] rappelle qu’au 30 avril 2019, Monsieur [E] et Madame [B] devaient justifier tant d’un récépissé démontrant le dépôt de la demande de permis de construire que de la réception d’une offre de prêt (ou de deux refus de prêt conformes aux caractéristiques du compromis), ce qu’ils n’ont pas fait malgré ses sollicitations. Elle affirme qu’il est indifférent que la demande de permis de construire des défendeurs ait été rejetée, celle-ci ayant été déposée après la date prévue, le 04 juin 2019, les défendeurs étant réputés avoir renoncé à cette condition suspensive, faute d’avoir déféré à la mise en demeure d’octobre 2019. Concernant le prêt, la requérante relève que les défendeurs ne communiquent qu’une seule attestation de refus, datée du 07 décembre 2019, alors que le couple devait en justifier au plus tard le 30 avril précédent. Madame [J] en déduit, les conditions étant réputées accomplies, qu’ils avaient l’obligation de procéder à la signature de l’acte de vente, la somme versée à titre de dépôt de garantie lui étant donc acquise. Sur la condamnation à verser la clause pénale, elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que lorsque le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition suspensive, il doit être condamné au montant de celle-ci. Concernant le versement de dommages et intérêts pour résistance abusive, elle considère que le comportement des acheteurs a empêché toute régularisation du compromis, soulignant que cette situation, alors qu’elle est âgée de 89 ans, l’a beaucoup affectée. Elle ajoute qu’en l’absence de réponse des défendeurs, son bien est resté immobilisé pendant plusieurs mois. A titre subsidiaire, elle invoque la responsabilité du notaire, devant la relever et la garantir du montant des condamnations qui seraient mises à sa charge. Madame [K] [B] sollicite, au terme de ses dernières écritures transmises par RPVA le 1er décembre 2023, sur le fondement des articles 104, 1124, 1130, 1132, 1163, 1240, 1304, 1582 et 1584 du code civil, de l’article L442-1 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 32-1 du code de procédure civile, de : A TITRE PRINCIPAL : -Annuler le compromis de vente et donc la vente sous conditions suspensives intervenue le 14 décembre 2018, en raison de l’impossibilité et de l’incertitude de son objet, SUBSIDIAIREMENT : -L’annuler pour erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, PLUS SUBSIDIAIREMENT : -Déclarer le compromis de vente et la vente caducs pour non-réalisation des conditions suspensives, DANS TOUS LES CAS : -Condamner Madame [R] [J] à rembourser à Madame [B] la somme de 15750 euros avec les intérêts au taux légal à titre de supplément de dommages et intérêts à compter du 14 décembre 2018 et Condamner la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à reverser ladite somme à Madame [B] dans les 8 jours du jugement à intervenir, -Dire n’y avoir lieu à application de la clause pénale, ni à dommages et intérêts à quelque titre que ce soit, et débouter Madame [J] de ses demandes à ce titre, RECONVENTIONNELLEMENT, -Condamner la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à payer à Madame [B] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement du préjudice qu’elle lui a causé par sa faute en qualité de rédacteur de l’acte, -Condamner Madame [J] à payer à Madame [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires, -Condamner in solidum Madame [J] et la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE à payer à Madame [B] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, -Dire et juger que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant de l’émolument de recouvrement/encaissement retenu par l'huissier en application des articles A 444-32 et suivants du code de commerce, doit être mis à la charge de la partie condamnée, en sus de l'application de l'article 700 du CPC. Madame [B] soutient d’abord qu’une telle opération ne pouvait être consacrée que par la signature d’une promesse unilatérale de vente. Elle constate qu’aucune des informations indispensables à la formation du contrat n’est donnée dans l’acte, relevant la désignation imprécise du bien acquis, l’absence de bornage pourtant obligatoire dans le cadre d’un lotissement, l’absence de cahier des charges ou de permis d’aménager, l’absence de rappel des obligations des parties quant aux clôtures et délimitations, l’absence d’information sur la possibilité de réaliser une telle opération. Elle s’étonne de la rédaction des conditions suspensives, visant une obtention du permis de construire avant le 31 janvier 2019 alors que le compromis n’a été signé que le 15 décembre précédent, le prêt devant être obtenu sans attendre a minima l’obtention du permis de construire. Elle reproche à la promesse d’être muette sur la desserte des réseaux et l’accès par le domaine public. Elle relève que lors de la réitération de l’opération par la demanderesse avec d’autres acquéreurs c’est au contraire une promesse unilatérale qui a été consentie, le bornage ayant alors été effectué. Subsidiairement, elle se prévaut de l’annulation pour erreur sur les qualités substantielles de la chose. Elle considère que le permis de construire a été refusé, les pièces complémentaires exigées par la mairie étant impossibles à réunir, puisqu’aucune des dispositions relatives à l’organisation du lotissement n’avaient été mises en œuvre par Madame [J], la chose vendue étant incertaine et indéterminée, du fait de l’absence de document d’arpentage, de division cadastrale ou de bornage. Madame [B] soutient plus subsidiairement que le couple a bien mis en œuvre les formalités pour parvenir à la réalisation des conditions suspensives, déposant un dossier de permis de construire le 04 juin 2019, refusé par la mairie ayant sollicité la fourniture de documents démontrant que leur projet ne pouvait plus être économiquement envisagé. Concernant le prêt, elle souligne justifier d’un refus du LCL en date du 03 décembre 2019. S’agissant de la responsabilité de l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, Madame [B] conclut que le notaire n’aurait jamais dû accepter d’instrumenter, qu’il aurait dû à tout le moins attirer l’attention des acquéreurs sur l’imperfection totale tant sur le plan juridique qu’urbanistique de l’opération. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle souligne que Madame [J] a saisi le tribunal alors qu’elle avait remis en vente le terrain, l’ayant cédé à un prix supérieur de 15 000 euros, en ayant fait procéder, ce qu’elle aurait dû faire préalablement à l’opération litigieuse, aux formalités d’urbanisme indispensables à l’opération. Elle motive enfin sa demande de suppression de la clause pénale par l’absence de préjudice de la demanderesse, ayant finalement vendu son bien à un prix supérieur. La société OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE demande, au visa de l’article 1240 du code civil, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2023 de : -Juger ce que de droit quant à l’imputabilité de la non-réitération de l’acte et le versement des fonds séquestrés, -Donner acte à la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE qu’elle détient en sa comptabilité la somme de 15 750 euros à titre de dépôt de garantie séquestré, -Donner acte à la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE qu’elle s’en libérera, à défaut d’un accord des parties, conformément à la décision de justice définitive ou exécutoire qui sera rendue, -Juger défaillantes Madame [B] comme Madame [J] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable, -Débouter Madame [B] et Madame [J] de leurs prétentions à l’encontre de l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, -Condamner in solidum Madame [B] et Madame [J] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Les condamner aux entiers dépens de l’instance. La SELARL OFFICE NOTORIAL DE L’EUROPE rappelle qu’il incombe aux parties de rapporter la preuve de la faute du Notaire directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable, ce qu’elles échouent à faire. Elle conclut que le dépôt d’un permis de construire comme celui d’une demande de prêt ne sont pas de la responsabilité du Notaire, leurs défaillances éventuelles n’étant pas de son fait. S’agissant de Madame [J], elle considère que son éventuelle condamnation serait fondée sur sa propre carence dans l’accomplissement des formalités de vente, rappelant qu’elle a ensuite cédé le bien à un tiers. Elle ajoute que les conditions mises au compromis, comme les délais pouvant faire l’objet de prorogation, n’avaient rien d’insurmontable. Si Monsieur [P] [E] a constitué avocat, ce dernier n’a néanmoins pas transmis d’écritures dans le cadre de la présente procédure. Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 mai 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’étendue de la saisine Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande reconventionnelle de nullité du compromis de vente formée par Madame [B] Sur la nullité pour défaut d’objet du contrat L’article 1582 du code civil rappelle que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Il ressort des dispositions de l’article 1163 du même code que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. Il est constant que l’objet visé, dont l’absence est sanctionnée par la nullité de la convention, en application de l’article 1179 du code civil, s’entend de l’objet de l’obligation que renferme celle-ci et non de l’objet du contrat. De même, l’article L 442-1 du code de l’urbanisme dispose que constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Les articles R 412-19 et L442-3 du code de l’urbanisme précisent que doivent être précédés d’un permis d’aménager les lotissements prévoyant la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Par contre, les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. En l’espèce, le compromis de vente du 14 décembre 2018 comprend notamment les éléments et mentions suivants : – La désignation du bien : « Un terrain à bâtir constituant le lot C d’une superficie de 849 m2 outre la petite bande de terrain au Nord du lot C porté pour 134 m2 environ tel que le tout figure en teinte jaune au plan à détacher d’une parcelle de 3941 m2 » ; – « Division cadastrale à effectuer : il est ici précisé que la parcelle ci-dessus cadastrée section Av numéro [Cadastre 1] est d’une contenance totale de 3941 m2 de laquelle sera distraite la contenance vendue et ce au moyen d’un document d’arpentage à établir aux frais du VENDEUR par tout géomètre-expert et qui sera visé dans l’acte constatant la réalisation authentique de la vente. Cette division s’effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est annexé. » – « OBLIGATION D’INFORMATION SUR LE BORNAGE A EFFECTUER En application des dispositions de l’article L115-4 du Code de l’urbanisme, la destination envisagée sur le terrain objet des présentes étant la construction d’un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation, il est ici précisé qu’un bornage devra être effectué aux frais du propriétaire actuel et son descriptif annexé à l’acte de vente. » – « DISPOSITIONS SUR LES DIVISIONS D’IMMEUBLES » Après avoir exposé les deux déclarations préalables déposées par le VENDEUR, l’acte stipule que « pour la parfaite compréhension des présentes, il est ici rappelé que : L’article L442-3 dispose que : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. » Pour qu’il y ait lieu à ce qu’une déclaration préalable soit possible, il est nécessaire que : • Le terrain soit en dehors d’un site classé ou dans les périmètres d’un site patrimonial remarquable, des abords des monuments historiques (c’est-à-dire hors des périmètres de protection des monuments historiques) ; • Que l’opération se fasse sans création ou d’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots et propres au lotissement. » Or, Madame [B] se prévaut de la nullité du compromis de vente, en faisant valoir, à titre liminaire, que l’opération envisagée aurait dû être réalisée par le biais d’une promesse unilatérale de vente sans expliquer sur quels éléments juridiques et factuels elle se fonde pour opérer une telle déduction. Elle reproche exclusivement à Madame [X] d’avoir ultérieurement consenti à d’autres acheteurs non pas un compromis de vente mais une promesse unilatérale de vente. En tout état de cause, elle n’en tire aucune conséquence quant à la régularité de l’acte visé. Concernant le lotissement, elle soutient également que nombre d’éléments, indispensables à la connaissance des obligations du couple acheteur, faisaient défaut. Pourtant, alors qu’il résulte des dispositions précédemment rappelées ainsi que des stipulations reproduites de l’acte, que la délivrance d’un permis d’aménager n’est pas obligatoire, elle ne démontre pas qu’un tel permis aurait dû être visé en l’espèce, qu’un cahier des charges aurait dû être également prévu ou que le bornage aurait dû être préalablement effectué, sa réalisation étant d’ailleurs bien prévue avant la réitération de la vente. Elle ne prouve pas davantage que le défaut de ces éléments privait en conséquence le compromis d’un objet certain, le fait que ces derniers figurent dans la promesse de vente signée le 02 septembre 2020 par la requérante étant indifférent. Il doit d’ailleurs être relevé que près de deux années s’étaient ainsi écoulées, permettant notamment la réalisation du bornage, alors que la réitération de l’opération avec les consorts [B] [E] devait initialement intervenir au plus tard le 31 juillet 2019. Par ailleurs, s’agissant de la rédaction des conditions suspensives, il est établi que l’acte contient effectivement des stipulations contradictoires, indiquant dans un premier temps que « La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’ACQUEREUR d’un permis de construire avant le 31 janvier 2019 pour la réalisation sur le BIEN » tout en indiquant dans un second temps qu’il « est précisé que l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai du 30 avril 2019, à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. » Néanmoins, alors que la non-réalisation des conditions suspensives est également soulevée et devra être examinée le cas échéant, il ne ressort pas de ces contradictions que l’objet des obligations des acheteurs était incertain, la réitération de la vente par acte authentique dépendant manifestement du dépôt par ces derniers d’une demande de permis de construire. De même, Madame [B] ne précise pas en quoi le fait que l’acte prévoit une condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 30 avril 2019, sans attendre a minima l’obtention du permis de construire, serait non seulement contradictoire, les deux conditions étant distinctes, mais rendrait ainsi l’objet des obligations des acheteurs incertain. Sur la nullité pour erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue L’article 1130 du code civil rappelle que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L’article 1132 du même code précise que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. En l’espèce, Madame [B] soutient que sa demande de permis de construire a été rejetée, considérant que les pièces complémentaires exigées par la mairie étaient impossibles à réunir puisqu’aucune des dispositions relatives à l’organisation du lotissement n’avaient été mises en œuvre par la venderesse. Pourtant, il ressort du courrier de demande de pièces manquantes, qui daterait du 21 juin 2019 (pièces peu lisibles) que la mairie a demandé au couple acheteur : •Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier en indiquant clairement sur celui-ci l’emplacement de tous les stationnements du projet ; •Une représentation graphique de l’emprise de celui-ci, le projet ne semblant pas respecter selon elle l’emprise réglementaire autorisée de 20% maximum ; •Un plan en coupe du terrain et de la construction, avec une coupe supplémentaire passant par l’axe de la piscine ; •Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ; •Une attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant, alors que le terrain d’assiette du projet est situé en zone Blanche du PPRNI du Garon, que l’étude a été réalisée et que le projet la prend en compte ; Il attire également l’attention des acheteurs sur le fait que, compte-tenu de la situation en zone A-p de l’accès du projet, la création d’un accès et le passage de réseaux en zone A-p ne sont ainsi pas réglementaires. Dès lors, il ne ressort pas des éléments sollicités qu’ils auraient non seulement été attachés à la réalisation d’un lotissement mais également que les consorts [B] [E] auraient été dans l’impossibilité de les réunir, ce qui aurait pu démontrer le cas échéant une erreur de leur part sur les qualités essentielles de la chose vendue. Par conséquent, Madame [B] sera déboutée de sa demande visant à voir la nullité de la vente prononcée. Sur la caducité du compromis de vente pour non réalisation des conditions suspensives Les articles 1304 et 1304-3 du code civil prévoient que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il est ainsi constant que si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A ce titre, indépendamment de la condition portant sur le permis de construire, le compromis de vente prévoyait également une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. S’il ne stipulait pas de délai quant au dépôt de la demande de financement, il en précisait néanmoins les caractéristiques, précisant ainsi que « l’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt. (…) La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 avril 2019. (…) Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR ». En l’espèce, si deux dates étaient fixées dans le compromis quant à la réalisation de la condition suspensive portant sur le permis de construire, il n’en demeure pas moins que Madame [B] indique elle-même dans ses écritures avoir déposé son dossier le 04 juin 2019, soit postérieurement à la date du 30 avril 2019. De même, le fait que la mairie ait demandé ultérieurement aux défendeurs de produire de nouvelles pièces ne prouve pas que les acquéreurs ont tenté de respecter l’engagement pris. Concernant l’obtention du prêt, si Madame [B] démontre avoir déposé une demande auprès du LCL, pour le montant maximal visé dans le compromis de vente, force est de constater que ce refus de la banque est du 03 décembre 2019, alors que le couple avait jusqu’au 30 avril 2019 pour justifier de l’acceptation d’un établissement ou de deux refus. La défenderesse ne communique pas davantage d’élément qui prouverait qu’elle aurait déposé dans les délais sa demande de prêt et que l’établissement lui aurait répondu tardivement. Par conséquent, il est démontré que la défaillance de ces deux conditions suspensives est imputable à Monsieur [P] [E] et Madame [K] [B]. Elles doivent donc être réputées accomplies, la caducité du compromis de vente n’étant donc pas encourue. Sur la restitution du dépôt de garantie L’article 1960 du code civil dispose que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. En l’espèce, il ressort du compromis de vente les termes suivants : « SEQUESTRE Le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé (…) que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au PROMETTANT, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus (…) A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt au BENEFICIAIRE ou sa perte en faveur du PROMETTANT ». Dès lors, alors qu’il a été précédemment démontré que la condition avait défailli du fait des défendeurs, le dépôt de garantie restera ainsi acquis à Madame [X]. Il sera ordonné à l’office notarial de libérer à son profit le dépôt de garantie d’un montant de 15 750 euros. Sur la clause pénale L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Autrement dit, dès lors qu'un contrat comporte une clause, quelle que soit sa dénomination, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, et qui a pour objet d'inciter le débiteur, sous la menace d'une peine, à exécuter correctement ses obligations contractuelles, cette clause constitue une clause pénale. En l’espèce, le compromis de vente prévoit expressément : « STIPULATION DE PENALITE Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (31.500, 00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. (…) En l’espèce, il est constant qu’un premier courrier de mise en demeure a été adressé à Monsieur [E] le 15 octobre 2019 par le notaire en charge de l’opération, avant que le notaire chargé de la vente intervenue ultérieurement ne mette les défendeurs en demeure, par courrier signifié par huissier de justice le 09 juillet 2020. La dernière mise en demeure a été adressée par le conseil de la requérante le 08 octobre 2020. Il est constant que la vente du terrain visé a finalement pu intervenir le 07 juin 2021 entre Madame [X] et les consorts [V] [W], mais deux années plus tard que ce qui était prévu pour la première opération envisagée. Dans ces conditions, il y a lieu de réduire le coût de l’indemnité supportée en conséquence par les défendeurs à la somme de 1000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2020. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [X] L’article 1240 du code civil rappelle que tout fait de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, si la requérante se prévaut de l’absence de réponse des défendeurs face à ses relances, force est de constater que ces derniers ont échangé avec leur propre Notaire, manifestement en lien avec le notaire instrumentaire, pour lui indiquer qu’ils renonçaient d’ores et déjà à la vente, souhaitant en conséquence récupérer leur apport. Ces éléments interpellent, alors qu’en parallèle il ne ressort pas de leurs pièces une quelconque réponse adressée aux mises en demeure qui leur ont été envoyées successivement. Néanmoins, ils suffisent à démontrer qu’ils n’ont pas empêché toute régularisation de la vente conclue avec d’autres parties, la requérante ne démontrant pas de son côté le préjudice moral qu’elle aurait subi du fait de l’immobilisation du bien. En conséquence, Madame [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [B] Sur la responsabilité du Notaire L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. A cet égard, le notaire, professionnel du droit, est tenu envers ses clients d'un véritable devoir de conseil en exécution duquel il doit attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte convenu ou projeté. Il doit également leur suggérer les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre, non seulement quant à l’acte authentique instrumenté mais aussi pour tous les actes périphériques dont il aurait connaissance. C'est au notaire de rapporter la preuve qu'il s'est acquitté du devoir de conseil pesant sur lui. En l’espèce, la défenderesse reproche à Maître [F] d’avoir instrumenté, dressé un acte entaché d’imperfections. Pourtant, il ne ressort pas des développements précédents, quand bien même une contradiction de dates ressort de la condition suspensive relative au permis de construire, qu’il aurait commis une faute en lien avec les retards dans les dépôts du dossier de permis de permis de construire et de la demande de prêt par les acheteurs, les consorts [B] [E] ne s’expliquant pas à ce titre. Par conséquent, les prétentions indemnitaires de la défenderesse seront rejetées. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive L’article 32-1 du code de procédure civile rappelle que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile. Compte-tenu de la solution du litige, elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, Monsieur [P] [E] et Madame [K] [B], parties succombant, seront in solidum condamnés à supporter les entiers dépens de la procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. En l’espèce, la solution du litige et l’équité motivent, d’une part, de condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [K] [B] à verser la somme de 1500 euros à Madame [R] [X] épouse [J], d’autre part, de condamner in solidum Madame [K] [B] et Madame [R] [X] épouse [J] à verser à l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. L’exécution provisoire étant de droit, aucun élément ne justifiant de l’écarter, celle-ci sera donc ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de Madame [K] [B] visant à voir prononcer la nullité du compromis de vente du 14 décembre 2018, REJETTE la demande de Madame [K] [B] visant à voir prononcer la caducité du compromis de vente et la caducité de la vente pour non réalisation des conditions suspensives, DEBOUTE Madame [K] [B] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie ainsi que de ses demandes subséquentes, ORDONNE à l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE de libérer au profit de Madame [R] [X] épouse [J] le dépôt de garantie d’un montant de 15750 euros, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] et Madame [B] à verser à Madame [R] [X] épouse [J] la somme de 1000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020, DEBOUTE Madame [R] [X] épouse [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DEBOUTE Madame [K] [B] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SELARL OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE, DEBOUTE Madame [K] [B] de sa demande de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [K] [B] aux dépens, avec droit de les recouvrer directement au profit de Maître Damien DUREZ, Avocat sur son affirmation de droit, CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [E] et Madame [K] [B] à verser la somme de 1500 euros à Madame [R] [X] épouse [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [K] [B] et Madame [R] [X] épouse [J] à verser à l’OFFICE NOTARIAL DE L’EUROPE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Madame [K] [B] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. En foi de quoi la Présidence et la Greffière ont signé la présente décision. LA GREFFIERELA PRESIDENTE