Cour d'appel, 07 mai 2024. 22/04171

N° RG 22/04171 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OLA3 Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne au fond du 04 avril 2022 RG : 21-003982 [K] C/ S.A. HLM ALLIADE HABITAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 07 Mai 2024 APPELANT : M. [M] [K] né le 14 Septembre 1985 à [Localité 5] (CONGO) [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/009312 du 02/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon) Représenté par Me Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, toque : 2450 INTIMÉE : S.A. HLM ALLIADE HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 12 Février 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2024 Date de mise à disposition : 07 Mai 2024 Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Exposé du litige Par bail verbal, la société d'HLM Alliade Habitat a loué à [M] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]). DEF est entré dans les lieux le 26 février 2021. Par exploit du 21 juin 2021, la société d'HLM Alliade Habitat a fait délivrer à [M] [K] un commandement de payer la somme de 1 712,93 euros au principal au titre des loyers dus au 31 mai 2021. Par exploit du 13 septembre 2021, notifié au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 15 septembre 2021, la société d'HLM Alliade Habitat a assigné [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon - tribunal de proximité de Villeurbanne, afin d'obtenir au principal le prononcé de la résiliation du bail, et qu'il soit statué sur ses conséquences, outre la condamnation du locataire à lui payer la somme de 3 366,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2021. L'affaire a été évoquée à l'audience du 17 février 2022, à laquelle le bailleur a actualisé sa demande au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 6 066,15 euros, échéance du mois de janvier 2022 incluse. [M] [K] n'a pas comparu, sollicitant par écrit des délais de paiement. Par jugement du 4 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a : Prononcé la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties, à compter du prononcé du jugement, Autorisé la société d'HLM Alliade Habitat a faire procéder à l'expulsion de [M] [K] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour celui-ci d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, Condamné [M] [K] à payer à la société Alliade Habitat : La somme de 6 066,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 février 2022 échéance de janvier 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2021 sur la somme de 1 712,93 euros et à compter du prononcé du jugement sur le surplus, Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux loués, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, Condamné [M] [K] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Le tribunal a retenu en substance : Que le principe et le montant de la créance locative étaient établis, au regard des pièces versées aux débats par le bailleur ; Que l'ancienneté et le montant de la dette suffisaient à caractériser un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles et justifiaient la résiliation du bail. Par déclaration en date du 06 juin 2022, [M] [K] a interjeté appel de l'ensemble des chefs du jugement du 4 avril 2022, dont il a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'excepté des chefs de jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 05 septembre 2022, [M] [K] demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, Réformer le jugement du 4 avril 2022 (dans les termes de l'appel, repris dans le dispositif de ses écritures), Et statuant à nouveau : Lui accorder un délai pour se libérer de sa dette locative, L'autoriser à s'acquitter de sa dette locative sur une période de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette même période, Juger que si la dette est intégralement payée, conformément à l'échéancier mis en place, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Et en tout état de cause : Débouter la société Alliade Habitat de toutes ses demandes, fins et prétentions, Condamner la société Alliade Habitat à lui verser une indemnité de 1 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société Alliade Habitat aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Guiol, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. A l'appui de ces prétentions, [M] [K] soutient essentiellement : qu'il est désormais salarié de la société Iziwork, perçoit une rémunération mensuelle moyenne de 1 715,78 euros, pour un loyer et charges locatives de 553,60 euros par mois et qu'il a mis en place un prélèvement automatique pour le paiement des loyers mensuels, que la dette locative s'élevant à 7 173,35 euros au 17 août 2022, il est en capacité de suivre un échéancier de 36 mois pour apurer la dette locative, soit 200 euros par mois en sus du loyer courant et que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 1er mars 2024, la société d'HLM Alliade Habitat demande à la cour d'appel de : Débouter [M] [K] de l'ensemble de ses demandes, Confirmer le jugement du 4 avril 2022, Infirmer le jugement entrepris uniquement s'agissant du montant de la dette locative due, Réformant le jugement sur ce point, et statuant à nouveau, condamner [M] [K] à lui payer la somme de 13 198,27 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 1er mars 2024, indemnité d'occupation du mois de février 2024 comprise. Y ajoutant, Condamner [M] [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ces prétentions, la société d'HLM Alliade Habitat soutient essentiellement : que [M] [K] ne procède pas au règlement régulier de son loyer et de ses charges, qu'il n'est pas en voie de résorber sa dette dans des délais raisonnables, et qu'il n'a pas non plus profité de la procédure d'appel pour régulariser la situation en reprenant le paiement régulier de son loyer courant, et en effectuant des versements réguliers de 200 euros pour apurer sa dette, laquelle s'élève à ce jour à la somme de 13 198,27 euros. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la résiliation judiciaire du bail En application des dispositions combinées des articles 1728 et 1741 du Code civil, le défaut de paiement des loyers constitue un manquement du locataire aux obligations du bail susceptible de justifier la résiliation du bail. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et principalement de l'examen du décompte du bailleur : que [M] [K] est entré dans les lieux le 26 février 2021 et que l'arriéré de loyers s'est immédiatement constitué puisque dès le 1er avril 2021, le loyer n'était pas réglé ; que cette situation s'est prolongée dans le temps puisque [M] [K] n'a commencé à effectuer des versements qu'au mois de mai 2022, alors que l'arriéré s'élevait déjà à la somme de 7 153,35 euros et qu'il se trouvait depuis plus d'une année dans le logement loué ; que pour autant, les versements ultérieurs se sont avérés irréguliers, aboutissant un arriéré locatif de 9 932,10 euros au 28 février 2023, de 11 661,68 euros au 30 novembre 2023 puis de 13 198,27 euros au 29 février 2024. La cour ne peut ainsi que constater que le locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant pendant plus d'une année de payer le loyer puis en procédant par la suite à des versements irréguliers et insuffisants de sorte que l'arriéré ne cesse d'augmenter puisqu'il est désormais égal à près de huit fois à la somme qui était réclamée aux termes du commandement de payer délivré le 21 juin 2021. La cour en déduit que c'est à raison que la décision déférée a retenu que l'ancienneté de la dette et l'importance de son montant caractérisaient un manquement grave de [M] [K] à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail, autorisant en conséquence le bailleur à procéder à son expulsion et le condamnant le locataire au versement d'une indemnité d'occupation équivalente aux loyer et charges courants jusqu'à la libération effective des lieux loués. 2) Sur les délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sollicités par [M] [K] [M] [K] sollicite, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement à hauteur de 36 mois et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant le cours de ces délais, dans la perspective que la résiliation de plein droit du bail devienne sans effet dès lors qu'il s'est acquitté de la dette locative selon les modalités convenues. La cour rappelle que les délais de paiement accordés dans les conditions énoncées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que le cas où le contrat de bail contient une clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et ainsi, seuls des délais de paiement d'une durée de 24 mois peuvent être accordés, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil. En tout état de cause, la cour constate, à l'examen du dernier décompte produit par le bailleur : que [M] [K] justifie de revenus salariés de plus de 1 700 euros (moyenne des salaires qu'il a perçus de décembre 2021 à juillet 2022) ; que pour autant, il n'a procédé à aucun versement pour apurer l'arriéré locatif ; que bien plus, contrairement à ce qu'il soutient, il n'a pas repris le paiement régulier du loyer courant. Il s'en déduit que tout délai de paiement accordé est illusoire et la cour en conséquence confirme la décision déférée qui a rejeté la demande de délais de paiement présentée par [M] [K]. 3) Sur l'actualisation de la dette Il ressort du décompte en date du 1er mars 2024 produit par le bailleur (pièce 7) que l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 13 198,27 euros, mois de février 2024 inclus. La cour en conséquence fait droit à la demande d'actualisation de la dette locative présentée par le bailleur et condamne [M] [K], après actualisation, à payer à la société Alliade Habitat la somme de 13 198,27 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation, mois de février 2024 inclus. 4) Sur les demandes accessoires La cour condamne [M] [K], qui succombe, aux dépens à hauteur d'appel. La cour condamne enfin [M] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, montant justifié en équité dès lors que le bailleur a été contraint d'engager des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure d'appel et qu'il n'est pas équitable qu'il les conserve à sa charge. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme la décision déférée dans son intégralité, Y ajoutant : Condamne [M] [K] à payer à la société Alliade Habitat, après actualisation, la somme de 13 198,27 euros, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation dû au 1er mars 2024, mois de février 2024 inclus ; Condamne [M] [K] aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne [M] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRESIDENT