Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 03 MAI 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15415 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIDM
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Septembre 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23 / 51156
APPELANTE
S.A.R.L. PLUG AND PLAY, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric GOURDAN, avocat au barreau de PARIS.
INTIMÉS
Mme [E] [P] [G] épouse [V]
[Adresse 7]
[Adresse 4]
Mme [U] [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [S] [W] [B] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mars 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
Par contrat du 13 mai 1985, M. et Mme [G] ont consenti à M. [L] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3]. Le contrat de bail a fait l'objet d'un renouvellement le 6 décembre 2006 au profit de la société L'Océanite, aux droits de laquelle est venue la société Neuweg. Aux termes d'une cession de fonds de commerce du 20 juillet 2011, emportant cession du droit au bail, la société Plug and Play est venue aux droits de la société Neuweg.
Par acte du 22 novembre 2013, Mme [E] [G] épouse [V] a signifié à la société Plug and Play l'acceptation de sa demande de renouvellement du bail, moyennant le paiement d'un loyer annuel hors charges et hors taxes de 30.000 euros.
Par jugement du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise afin d'évaluer le montant du loyer et a fixé, pour la durée de l'instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.
Par acte du 22 juillet 2021, Mme [E] [G] épouse [V] a fait délivrer à la société Plug and Play un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 23.458,66 euros au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Par acte du 9 septembre 2021, Mme [E] [G] veuve [V], usufruitière, Mme [U] [V] et M. [S] [V], nu-propriétaires (ci-après les consorts [V]) ont assigné la société Plug and Play devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de paiement de provisions.
Par ordonnance contradictoire du 13 septembre 2023, le juge des référés a :
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 23 août 2021 ;
dit que la société Plug and Play devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et, faute de l'avoir fait dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Plug and Play à payer aux consorts [V] :
à compter du 23 août 2021, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges, des taxes jusqu'à libération des lieux ;
en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 10.466,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 4 juillet 2023, terme du 3ème trimestre 2023 inclus ;
la somme de 5.600 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné la société Plug and Play aux dépens, dont le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 18 septembre 2023, la société Plug and Play a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2024, elle demande à la cour de :
A titre principal et in limine litis,
dire la juridiction des référés incompétente matériellement faute d'urgence ;
en conséquence, infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir ;
Subsidiairement,
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
rejeter l'ensemble des demandes des bailleurs, notamment celles relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion ;
constater l'entier paiement de « l'incontestablement dû » et renvoyer les bailleurs à se pourvoir au fond pour les sommes contestées ;
A titre infiniment subsidiaire,
s'il se révélait que des sommes dues étaient encore impayées, lui octroyer un an de délai pour s'en acquitter par mensualités égales ;
En tout état de cause,
rejeter toutes conclusions contraires ;
condamner solidairement les bailleurs au versement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamner solidairement les bailleurs aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 février 2024, les consorts [V] demandent à la cour de :
recevoir l'intégralité de leurs moyens et prétentions et les juger bien fondés en leur appel incident ;
débouter la société Plug and Play de son appel et de l'ensemble de ses demandes ;
déclarer irrecevable la demande de délais de paiement formulée à titre subsidiaire par la société Plug and Play ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 23 août 2021 ;
dit que la société Plug and Play devra libérer les locaux situés [Adresse 3]) et, faute de l'avoir fait dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Plug and Play à leur payer, à compter du 23 août 2021, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges, des taxes jusqu'à libération des lieux, outre la somme de 5.600 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné la société Plug and Play aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Plug and Play à leur payer la somme de 10.466,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 4 juillet 2023, terme du 3ème trimestre 2023 inclus ;
Statuant à nouveau de ce chef,
condamner à titre provisionnel la société Plug and Play à leur payer la somme de 19.754,89 euros, correspondant aux loyers/indemnités d'occupation, charges et frais impayés à la date du 7 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2021 ;
En tout état de cause,
condamner la société Plug and Play à leur verser la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Plug and Play aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur « l'incompétence matérielle » du juge des référés soulevée par l'appelante
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société Plug and Play soulève « l'incompétence matérielle » - en réalité l'absence de pouvoir juridictionnel - de la juridiction des référés aux motifs que la condition d'urgence a disparu depuis longtemps, le commandement de payer ayant été délivré en juillet 2021, et que les sommes dont le paiement est réclamé font l'objet de contestations sérieuses.
Mais il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.
En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
De même, il entre dans les attributions du juge des référés d'allouer des provisions au titre des loyers et charges impayés lorsque l'obligation de paiement du preneur n'est pas sérieusement contestable.
Il appartient donc à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, de statuer sur les demandes des consorts [V], qui seront ci-après examinées.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 22 juillet 2021 à hauteur de la somme de 23.458,66 euros.
Contrairement à ce que celle-ci soutient, elle n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti, seul un règlement de 10.000 euros étant intervenu le 9 septembre 2021, règlement tardif et insuffisant.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 22 août 2021.
Sur la demande de provision
La société Plug and Play conteste les sommes réclamées par les bailleurs au titre des loyers impayés depuis le commandement du 22 juillet 2021 au motif que l'appel du 3ème trimestre 2023 intègre l'indemnité de procédure de 5.600 euros allouée en première instance et que la régularisation de charges de 7.463,33 euros imputée sur le décompte le 6 septembre 2022 pour les années 2015 à 2021 concerne pour partie des charges prescrites et, en tout état de cause, non justifiées.
Elle ajoute qu'elle a procédé à des versements importants entre le 17 octobre et le 13 décembre 2023, pour un montant total de 25.135,10 euros, de sorte qu'au jour de la saisie-attribution diligentée par les bailleurs le 28 décembre 2023, elle avait versé plus d'une fois et demi le montant de la provision allouée par le premier juge.
La cour relève qu'il ressort du dernier décompte produit par les consorts [V], arrêté au 7 février 2024, que, conformément à ce qu'ils exposent dans leurs conclusions - dans lesquelles ils indiquent renoncer aux charges prescrites de 2015 et 2016 -, ils ont bien procédé aux annulations des charges de 2015 et 2016 pour 379,23 et 556,21 euros ainsi que de la somme de 3.700 euros imputée au 6 septembre 2022 sous la mention « fonciers + om 2016 à 2021 : 3.700 euros »).
Il convient en revanche, comme en première instance, de déduire le coût du commandement de payer de 218,24 euros, qui n'entre pas dans la dette de loyers et charges, outre la somme de 138,60 euros (9,90 euros réclamés 14 fois sans aucun fondement contractuel ni aucune explication).
La contestation de l'appelante relative à l'indemnité de 5.600 euros allouée en première instance est également fondée, cette somme ne devant pas figurer dans le décompte locatif puisque ne constituant ni des loyers ni des charges.
Pour le surplus, les bailleurs ont produit en appel les régularisations de charges et justificatifs de taxes d'enlèvement des ordures ménagères et taxes foncières qui sont, en application du bail commercial liant les parties, à la charge de la locataire.
L'obligation de paiement de cette dernière n'est, sur ce point, pas contestable, sauf à déduire du décompte les sommes de 191 et 740 euros réclamées deux fois au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière de l'année 2023 (les sommes apparaissant sur le décompte au titre de l'appel du 20 décembre 2023 puis le 1er janvier 2024 au titre de l'appel de la période du 1er octobre au 31 décembre 2023).
Tous les règlements dont l'appelante justifient apparaissent au débit du décompte des bailleurs, à l'exception d'un virement de 1.000 euros effectué le 26 novembre 2023 et dont elle rapporte la preuve en produisant son relevé de compte.
Il doit en outre être relevé que l'intégralité des sommes perçues par le commissaire de justice en exécution des saisies-attributions diligentées par les bailleurs doit être déduit du décompte locatif, soit la somme de 13.622,21 euros (cf. état des versements débiteur en pièce n°35 des intimés), et pas seulement celle de 12.305,28 euros (cf. état des frais en pièce 36 et situation de compte en pièce 37 des intimés), après déduction des frais d'exécution de l'ordonnance entreprise lesquels sont, certes, à la charge de la débitrice, mais ne constituent pas des loyers et charges.
Enfin, les bailleurs produisent le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024 ayant fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 16.795,92 euros HT HC, de sorte que le rappel de 14.422,57 euros qu'ils réclament (outre le réajustement du dépôt de garantie de 703,53 euros), est justifié.
Il doit encore être relevé que la locataire invoque des difficultés financières liées à la période de crise sanitaire de 2020-2021 mais sans en tirer de conséquences juridiques sur son obligation de paiement des loyers, laquelle n'est au demeurant pas contestable de ce chef.
En conséquence, le solde de 19.754,89 euros figurant au décompte locatif des bailleurs arrêté au 7 février 2024 est justifié, sous déduction des sommes suivantes :
- 218,24 euros + 138,60 euros au titre de frais ;
- 5.600 euros correspondant à l'indemnité pour frais irrépétibles allouée en première instance ;
- 1.000 euros de règlement non déduit ;
- 191 + 740 euros réclamés deux fois au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière de l'année 2023 ;
- 1.316,93 euros de frais imputés à tort sur les sommes saisies ;
= 9.204,77 euros.
Le solde restant dû par la locataire s'élève donc au 7 février 2024 à 10.550,12 euros (19.754,89 - 9.204,77), montant non sérieusement contestable, au paiement duquel elle sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2021 comme sollicité par les intimés (le commandement valant mise en demeure étant du 22 juillet 2021, soit antérieur à cette date visée par les intimés dans leurs conclusions).
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile :
« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
Les intimés soulèvent l'irrecevabilité de la demande de délais de paiement formée par l'appelante au motif que celle-ci ne figurait pas dans ses premières conclusions.
Cependant, entre les premières conclusions de l'appelante, remises et notifiées le 4 décembre 2023, et les dernières, remises et notifiées le 19 janvier 2024, le litige a évolué puisque le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024 a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 16.795,92 euros HT HC, créant une nouvelle dette de rappel de loyers pour la locataire, qui représente à elle seule plus que le solde locatif restant dû à ce jour.
Ce fait nouveau, qui a donné lieu à une actualisation de la demande de provision des intimés, elle-même recevable comme ils l'exposent dans leurs conclusions, en application de l'article 910-4, alinéa 2, du code de procédure civile, rend recevable la demande de délais de paiement formée par l'appelante.
Sur le fond, l'importance des règlements effectués par la locataire depuis l'ordonnance entreprise témoignent de sa bonne foi et de ses efforts pour apurer sa dette puisque celle-ci ne résulte aujourd'hui que d'un rappel de loyers consécutif au jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024, rappel sans lequel le solde locatif aurait été entièrement apuré, comme soutenu par l'appelante.
Il lui sera donc alloué un délai d'un an pour s'acquitter de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l'article L. 145-41 du code de commerce précité.
Il lui est rappelé qu'à défaut d'apurement de sa dette au terme de ce délai ou de règlement du loyer courant et des charges et taxes à leur échéance, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit.
Elle sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait dû payer si le bail n'avait pas été résilié.
Sur les frais et dépens
La charge des dépens de première instance et l'indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par le premier juge ont été justement appréciés, pour les motifs exposés dans l'ordonnance entreprise.
En revanche, l'appel de la société Plug and Play étant en partie fondé, l'issue du litige en appel commande de laisser à chaque partie la charge des frais et dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail signé par les parties étaient réunies au 23 août 2021 ;
condamné la société Plug and Play à payer aux consorts [V] la somme de 5.600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la même aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne par provision la société Plug and Play à payer à Mme [E] [G] veuve [V], Mme [U] [V] et M. [S] [V] la somme de 10.550,12 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024 (incluant le rappel de loyers d'octobre 2013 à décembre 2023 en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2024 et le complément de dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2021 ;
Déclare recevable la demande de délais de paiement formée par la société Plug and Play ;
Dit que la société Plug and Play pourra s'acquitter de cette somme en 11 mensualités de 870 euros et une 12ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces versements s'ajoutant aux loyers courants ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Plug and Play se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Plug and Play et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
la société Plug and Play sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à Mme [E] [G] veuve [V], Mme [U] [V] et M. [S] [V] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Rejette les autres demandes des parties ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
