Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/08507

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [U] [Z] Préfet de [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08507 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GHS N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [U] [Z], [Adresse 2] - Etage 4 Porte 41 - [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08507 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GHS EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 1990, à effet le 16 décembre 1990, la société anonyme de gestion immobilière, aux droits de laquelle vient la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] a donné à bail à [U] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé escalier 7440, au 4ème étage, porte 41, dans l’immeuble situé [Adresse 2], [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.870,75 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 24 mai 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 1er juin 2023. Par exploit en date du 13 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 14 septembre 2023, la régie immobilière de la Ville de Paris a fait assigner [U] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail; - voir ordonner l’expulsion de [U] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur; - voir condamner [U] [Z] à payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux; - voir condamner [U] [Z] au paiement de la somme de 1.791,06 euros, sauf à parfaire, correspondant au solde des loyers et charges du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ; - voir condamner [U] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et ainsi qu’à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - voir rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. La régie immobilière de la Ville de [Localité 5] a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 1.769,96 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Elle a indiqué maintenir le montant demandé à titre d’arriéré et ne pas acquiescer à l’argumentation du défendeur, l’invitant à se rapprocher de la caisse d’allocations familiales. [U] [Z] a comparu, indiquant solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux. Il a contesté l’arriéré sollicité en raison du rappel d’allocations à venir de la caisse d’allocations familiales, dû à la suite de plans de surendettement de 2021 et 2022, et a précisé qu’il allait déposer un dossier de surendettement. La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] a fait délivrer à [U] [Z] un commandement de payer les loyers le 31 mai 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er juin 2023. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] a assigné [U] [Z] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 14 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024. En conséquence, la demande de la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée. Le commandement délivré le 31 mai 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 1er août 2023, faute par [U] [Z] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement. Le décompte du 11 janvier 2024 produit aux débats révèle que l’arriéré est justifié. Le locataire ne justifie pas quant à lui de droits sociaux ouverts et de l’accord de la caisse d’allocations familiales afin de prise en charge de l’arriéré. Toutefois, la situation de [U] [Z] commande qu’il soit fait application en sa faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. [U] [Z] sera donc autorisé à se libérer du solde restant dû au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 1.769,96 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts de droit à compter de la présente décision en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais. Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de : - paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - défaut de paiement par le locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [U] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 392,02 euros, en novembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [U] [Z], partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] la charge de ses frais non compris dans les dépens. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, - Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 1er août 2023; - Condamne [U] [Z] à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 1.769,96 euros (mille sept cent soixante neuf euros et quatre vingt seize centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter de la présente décision; - Autorise [U] [Z] à se libérer de la dette, soit de la somme de 1.769,96 euros (mille sept cent soixante neuf euros et quatre vingt seize centimes), arrêtée au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 35 mensualités de 50 euros (cinquante euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (19,96 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois; - Rappelle que les paiements effectués par le locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ; - Rappelle que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ; - Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si le locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ; - Rappelle cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - Précise que, sans autre formalité : *La régie immobilière de la Ville de [Localité 5] sera alors autorisée à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [U] [Z], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux situés escalier 7440, au 4ème étage, porte 41, dans l’immeuble situé [Adresse 2], [Localité 3]; * [U] [Z] sera condamné à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 392,02 euros (trois cent quatre vingt douze euros et deux centimes), en décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Condamne [U] [Z] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; - Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute la régie immobilière de la Ville de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; - Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE