Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/00121

N° RG 23/00121 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XJMV 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 06 Mars 2024 50G N° RG 23/00121 N° Portalis DBX6-W-B7G-XJMV Minute n° 2024/ AFFAIRE : [I] [U] [H] [C], [M] [R] C/ [F] [W] [Y], [O] [J] [K] Grosse Délivrée le : à Avocats : Me Yoann DELHAYE Me Jérôme DIROU COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 10 Janvier 2024 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Monsieur [I] [U] [H] [C] né le 27 Septembre 1990 à [Localité 8] (OISE) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [M] [R] née le 15 Février 1991 à [Localité 9] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 23/00121 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XJMV DEFENDEURS Monsieur [F] [W] [Y] né le 07 Avril 1972 à [Localité 7] (PUY-DE-DOME) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Madame [O] [J] [K] née le 05 Mars 1977 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ***************************** Suivant compromis de vente en date du 17 décembre 2020, Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] se sont portés acquéreurs auprès de Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] d'un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour un prix de 173 000 euros. La réitération devait intervenir au plus tard le 17 mars 2021. Avant cette date, le bien a fait l'objet d'inondations et le délai pour la réitération de la vente a été prorogé conventionnellement au mois de juillet 2021, dans l'attente de la réalisation des travaux de reprise des désordres dus aux inondations. Le 28 juillet 2021, Monsieur [Y] et Madame [K] ont consenti à Monsieur [C] et Madame [R] un prêt à usage gratuit de l'immeuble. Une date de réitération était finalement fixée au 4 novembre 2021. Finalement, aucune signature de la réitération de la vente n'a eu lieu. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, Monsieur [C] et Madame [R] demandent au Tribunal de : Vu l’article 1112-1 du Code civil, Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, DECLARER recevables Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et les en déclarer bien fondés, CONDAMNER, in solidum, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] la somme de 17.300 € à titre de dommages et intérêts au regard de la clause pénale comprise au sein du compromis de vente, DEBOUTER Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles, CONDAMNER, in solidum, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER, in solidum, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] aux entiers dépens d’instance. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, Monsieur [Y] et Madame [K] demandent au Tribunal de : DÉBOUTER les consorts [I] [C] et [M] [R] de leurs demandes. CONDAMNER les consorts [C]-[R] à payer aux consorts [Y]-[K]: - La somme de 17 300 € à titre de dommages et intérêts correspondant à 10% du prix de vente pour non-régularisation de l’acte authentique. - La somme de 1 719,97 € à titre de dommages et intérêts en réparation des autres préjudices subis. CONDAMNER les consorts [C]-[R] avec la même solidarité au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens de l’instance Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2023 MOTIFS : L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En application de l'article 1112-2 du Code civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». Sur la clause pénale : L’acte de vente sous seing-privé du 17 décembre 2020 comportait deux conditions suspensives, l'une au profit de l'acquéreur concernant l'obtention d'un prêt et l'autre au profit du vendeur concernant la constitution d'un gage espèce, et prévoyait la stipulation de pénalité suivante : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme représentant DIX POUR CENT (10%) du prix de vente à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ». Monsieur [C] et Madame [R] se fondent sur l'article 1112-2 du code civil et l'obligation de bonne foi dans les rapports contractuels pour solliciter la condamnation de Monsieur [Y] et Madame [K] à leur verser le montant de la clause pénale. Ils font valoir que ces derniers leur ont caché, jusqu'à la veille de la dernière réitération prévue le 4 novembre 2021, qu'un séchoir présent sur la propriété faisait l'objet d'un arrêté de péril et qu'ils ont appris en outre le jour même de la réitération, l'existence d'une injonction de démolition de ce séchoir, que la connaissance de ces éléments était un élément déterminant du consentement de nature à remettre en cause l'équilibre du contrat et qu'en leur dissimulant ces éléments les vendeurs ont commis un manquement contractuel qui justifie leur condamnation au paiement de la clause pénale. Monsieur [Y] et Madame [K] font valoir que Monsieur [C] et Madame [R] avaient connaissance de l'arrêté de péril qui était affiché sur le séchoir lors des visites, que l'état de délabrement du séchoir était par ailleurs manifeste, qu'ils ont eu connaissance de cet état avant la conclusion du prêt à usage et ont poursuivi dans la volonté d'acquérir, qu'ils n'ont commis aucun manquement à leur devoir d'information ou manquement contractuel à ce titre qui justifierait qu'ils soient condamnés à leur payer le montant de la clause pénale. Il sera souligné en premier que les affirmations selon lesquelles l'arrêté de péril était affiché sur le séchoir lors des visites et l'état de délabrement du séchoir était manifeste ne sont étayées par aucune pièce. Le séchoir a effectivement fait l'objet d'un arrêté de péril en date du 22 mai 2018 qui indique que Monsieur [Y] et Madame [K] devront prendre toutes mesures conservatoires pour garantir la sécurité publique en procédant à la démolition du bâtiment. Dans un mail du 22 juillet 2021 adressé à Monsieur [Y] et Madame [K], le Notaire de ceux-ci leur écrivait : « je viens de recevoir de la mairie un arrêté de péril concernant votre séchoir. Ce document imposait que le séchoir soit démoli. Est-ce que les travaux ont été fait ? ». Dans un mail du 4 novembre 2021, le Notaire de Monsieur [Y] et Madame [K] leur a indiqué « compte tenu du fait que l'arrêté de péril sur la dépendance n'a pas été mentionné au stade de l'avant-contrat et que nous en avons eu connaissance au moment de la réception des pièces d'urbanisme (post-compromis), le confrère ne souhaite pas maintenir la signature sans qu'un nouveau délai de droit de rétractation soit ouvert, malgré ma proposition d'effectuer une convention entre les parties pour dispenser ce droit de rétractation, étant donné que vendeurs comme acquéreurs étaient au courant de cette situation avant la signature du compromis ». Il convient de souligner que les termes de ce mail sont contradictoires en ce que le Notaire indique à la fois avoir eu connaissance de l'arrêté au moment de la réception des pièces d'urbanisme après la signature du compromis pour dire ensuite que vendeurs et acquéreurs étaient au courant avant la signature du compromis. En tout état de cause, il ne peut être démontré par ces simples deux mails que Monsieur [C] et Madame [R] ont eu connaissance de l'arrêté de péril et de l'obligation de démolir le séchoir dès le mois de juillet, avant la signature du prêt à usage gratuit. Dans un mail du 19 novembre 2021, Monsieur [C] a écrit à l'intention de Madame [K] : « suite aux éléments nouveaux reçus le 24 octobre concernant le séchoir, nous vous proposons une re négociation du prix de vente.. » et le 4 novembre, le notaire de Monsieur [C] et Madame [R] leur écrivait : « veuillez trouver en pièce jointe le projet de l'acte. Je reste dans l'attente de l'arrêté de péril ». Dans une attestation du 21 décembre 2021, Maître [A], Notaire de Monsieur [C] et Madame [R], a certifié et attesté que des circonstances nouvelles, intervenues depuis la signature de l'avant contrat, avaient nécessité « qu'un nouveau délai de rétractation soit à nouveau ouvert, ces derniers ont usé de cette faculté et ont notifié leur rétractation par courrier recommandé avec accusé de réception, de sorte que Monsieur [C] et Madame [R] sont déliés de tout engagement concernant cette acquisition. » Il en résulte que Monsieur [C] et Madame [R] n'avaient pas connaissance au moment de la signature du compromis de l'existence de l'arrêté de péril et de l'obligation de démolir le séchoir et que cette connaissance est établie seulement à compter du 24 octobre 2021. Ils produisent un devis pour la démolition du séchoir d'un montant de 8064 euros. Si Monsieur [Y] et Madame [K] affirment avoir fait réaliser ces travaux en 2023 pour un montant de 1600 euros, ils ne produisent aucune pièce à l'appui de cette affirmation. Il résulte du rapport d 'expertise suite aux inondations que le séchoir couvre une surface de 150 mètres carrés. Cependant, l'objet de la clause pénale telle que rédigée au compromis est de sanctionner le manquement de l'un des cocontractants qui, une fois toutes les conditions suspensive du compromis remplies, refuserait de signer la réitération et non un défaut d'information du vendeur. Enfin, les affirmations de Monsieur [C] et Madame [R] selon lesquelles Monsieur [Y] et Madame [K] auraient gardé l'argent versé par leur assureur pour procéder aux travaux de reprise suite aux inondations ne sont étayées par aucune pièce et aucun accord contractuel n'est produit à ce sujet. Au final, il n'est ni démontré ni allégué que les conditions suspensives prévues au compromis n'ont pas été réalisées et Monsieur [Y] et Madame [K] n'ont pas refusé de régulariser l'acte authentique, ceux-ci voulant au contraire réitérer la signature. En conséquence, Monsieur [C] et Madame [R] seront déboutés de leur demande tendant à voir Monsieur [Y] et Madame [K] condamnés au paiement de la clause pénale. Ce sont à l'inverse Monsieur [C] et Madame [R] qui ont refusé de signer l'acte authentique. Il convient dès lors de déterminer s'ils l'ont fait de manière fautive ou non. Il a été ci-dessus démontré qu'un élément nouveau concernant l'ensemble immobilier a été porté à leur connaissance après la signature du compromis. En outre, le Notaire leur a ouvert un nouveau droit de rétractation dont ils ont fait usage dans les formes. En conséquence, aucun manquement contractuel ne peut leur être reproché et Monsieur [Y] et Madame [K] seront déboutés de leur demande tendant à voir Monsieur [C] et Madame [R] condamnés au paiement de la clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [Y] et Madame [K]: Monsieur [Y] et Madame [K] font valoir qu'ils ont subi un préjudice suite au prêt à usage gratuit qu'ils ont consenti à Monsieur [C] et Madame [R] qui leur a occasionné des frais et des charges dont ils demandent le remboursement à titre de dommages et intérêts. Cependant, ce prêt à usage gratuit résulte d'une convention entre les parties et il n'est pas démontré que Monsieur [C] et Madame [R] aient commis une faute quelconque, que ce soit sur un plan contractuel ou délictuel, la rétractation étant intervenue à bon droit. En conséquence, Monsieur [Y] et Madame [K] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les demandes annexes : Chaque partie conservera la charge de ses dépens. Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune la charge des frais exposés pour sa défense non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe : DEBOUTE Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] de l'ensemble de leurs demandes. DEBOUTE Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [K] de l'ensemble de leurs demandes. DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,