Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 30 Novembre 2022
N° RG 21/00647 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSAZ
FK
Arrêt rendu le trente Novembre deux mille vingt deux
Sur APPEL de décisions rendues le 04 Décembre 2020 et et 04 Juin 2021 par le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de [Localité 8] (RG n° 17/02098 et 21/01096 ch 1 cab 3)
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
La société SOGECA IMMOBILIER
SCI inscrite RCS de CUSSET sous le numéro 418 870 960 00014
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentants : Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de [Localité 8] (postulant) et Me Camille GARNIER, avocat au barreau de [Localité 8] (plaidant)
APPELANTE
ET :
La société OCP REPARTITION
SAS à associé unique inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 388 698 201 00752
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentants : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de [Localité 8] (postulant) et la SCP ATALLAH COLIN JOSLOVE MICHEL ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS (plaidant)
INTIMÉE
DEBATS : A l'audience publique du 05 Octobre 2022 Monsieur [T] a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 30 Novembre 2022.
ARRET :
Prononcé publiquement le 30 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
Suivant un acte sous seing privé du 16 juillet 1997, la société d'aménagement, de construction et de vente d'immeubles (la SACVI) a donné à bail commercial, à la SAS OCP Répartition, des locaux à usage commercial situés à [Localité 8] dans la [Adresse 13]. La durée du bail était de 12 ans à compter du 30 avril 1998, le loyer était fixé initialement à 1 900 000 F. par an (289 653,13 euros), avec une indexation annuelle.
Par un acte extra-judiciaire du 6 juin 2016, la société OCP Répartition a fait signifier à la SCI SOGECA Immobilier (la SCI SOGECA), venant aux droits de la SACVI, une demande de nouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016 pour une nouvelle période de douze ans, en contrepartie d'un loyer fixé à 222 431,20 euros hors taxe par an.
Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail, mais non sur le montant du loyer, et le 19 mai 2017, la société OCP Répartition a fait assigner la SCI SOGECA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de [Localité 8] ; celui-ci, par un premier jugement du 7 novembre 2018, a dit que le bail en cause était renouvelé pour une période de douze années à compter du 1er juillet 2016, a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise pour estimer la valeur locative, et fixé un loyer provisionnel au montant du loyer en vigueur, résultant de l'indexation contractuelle.
Mme [U] [M], expert, a établi son rapport le 25 juin 2019. Elle énonce en conclusion que le loyer en litige peut être fixé à la somme de 284 500 euros hors taxes et hors charges par an selon les caractéristiques des locaux concernés, ou à 335 873 euros selon les prix pratiqués dans le voisinage.
Le juge des loyers commerciaux, par un deuxième jugement du 4 décembre 2020, a fixé le loyer en cause à 284 500 euros par an à compter du 1er juillet 2016, jugé que la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel serait remboursée à la société preneuse, avec intérêts, dit que le montant du dépôt de garantie serait rectifié sur la base du nouveau loyer, ordonné l'exécution provisoire, et condamné la SCI SOGECA aux dépens, ainsi qu'à payer une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI SOGECA, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 9 juin 2020, a interjeté appel de ce jugement.
La société appelante demande principalement à la cour d'infirmer le jugement, et de dire que le loyer doit être fixé à 441 037 euros par an. Elle fait valoir que les deux parties s'étaient accordées tacitement sur le montant du loyer, en poursuivant le bail pendant une durée de six ans au-delà du terme prévu dans le bail d'origine, soit de 2010 à 2016, avec un loyer de 441 037 euros par an, résultant de l'indexation. À titre subsidiaire, pour le cas où la cour ne reconnaîtrait pas l'existence de cet accord, la SCI SOGECA lui demande de fixer le loyer à la valeur locative, et selon les règles applicables aux locaux monovalents, soit selon elle un montant de 335 873 euros : elle critique le jugement déféré, en ce que le premier juge a pratiqué par erreur une double pondération, d'abord des surfaces, puis du loyer ; et elle expose que les locaux en cause ont été spécialement conçus pour la société OCP Répartition, grande entreprise spécialisée dans la distribution de produits pharmaceutiques. La société appelante propose, comme terme de comparaison, le local occupé par la société Euromaster, et conteste sur ce point l'avis de l'expert, qui s'est référé à d'autres locaux situés dans d'autres zones commerciales, présentant selon la SCI SOGECA des caractéristiques différentes.
La société OCP Répartition forme appel incident, et demande à voir fixer le loyer en cause à la somme de 222 431,20 euros. Elle conteste l'existence d'un accord conclu entre les parties sur le montant du loyer, expose que celui-ci doit être fixé selon la valeur locative, et que celle-ci est inférieure au montant de 441 037 euros, résulté du jeu de l'indexation. Elle conteste d'autre part la qualification de locaux monovalents revendiquée par le bailleur, et fait valoir, dans le sens d'une baisse de la valeur locative : les clauses du bail dérogatoires au droit commun, en défaveur du preneur (paiement de la taxe foncière, garantie due pour les dettes d'un nouveau preneur en cas de cession du bail) ; la désaffection de nombreux autres locaux dans la zone du Brézet ; et l'absence de travaux pris en charge par le bailleur, depuis le début du bail d'origine. La société OCP Répartition propose de calculer la valeur locative par référence à divers loyers pratiqués dans d'autres zones commerciales de l'agglomération de [Localité 8]. À titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement, qui a fixé le loyer en cause à 284 500 euros.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Par des conclusions du 29 septembre 2022, la société OCP Répartition demande à la cour de rejeter les dernières conclusions déposées par la SCI SOGECA le 28 septembre 2022, ou à défaut de révoquer l'ordonnance de clôture et d'admettre ses propres conclusions n°5, au motif que les dites conclusions adverses du 28 septembre 2022 ont été déposées trop peu de temps avant la clôture du 29 septembre 2022, pour que la société OCP Répartition ait été en mesure d'y répondre ; cependant et comme le réplique à bon droit la SCI SOGECA, ses conclusions du 28 septembre 2022 ne contiennent ni de demande nouvelle, ni d'élément substantiellement nouveau qui impliquerait, pour la défense des intérêts de la société OCP Répartition, que celle-ci puisse y répondre à nouveau. Étant rappelé en outre que la société OCP Répartition a elle-même attendu le 20 septembre 2022, soit neuf jours avant la clôture, pour répliquer aux écritures adverses qui remontaient au 15 juin précédent, il n'y a pas lieu, pour le respect du contradictoire, de faire droit à l'une de ses demandes alternatives de rejet des conclusions en litige, et de révocation de la clôture. La cour statuera au vu des dernières conclusions déposées de part et d'autre avant la clôture, les 20 et 28 septembre 2022, conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des demandes et des moyens des parties.
Sur le fond : ainsi qu'en conviennent les parties, et que l'a énoncé l'expert, le loyer en cause doit être fixé à la valeur locative conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce, dès lors que la durée du bail à renouveler est supérieure à neuf ans.
Il est rappelé que selon l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est en principe déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La SCI SOGECA soutient que les parties se sont mises implicitement d'accord, pour fixer la valeur locative à la somme de 441 037 euros, en acceptant que le bail se poursuive au-delà de son terme initial du 30 avril 2010, et en continuant lors des années suivantes de payer et de recevoir le loyer prévu au bail d'origine, avec l'indexation résultant de la clause d'échelle mobile. Il est rappelé cependant que la date de fixation du loyer s'établit au 1er juillet 2016, et qu'avant cette date, le 6 juin 2016, la société OCP Répartition avait fait signifier à la SCI SOGECA une demande de renouvellement du bail, pour une période de neuf à compter du 1er juillet 2016, mais en demandant que le loyer soit réduit à cette date à la somme de 222 431,20 euros. Au vu de cette dernière demande, faite avant la date du renouvellement par un acte dont la régularité n'est pas contestée, la SCI SOGECA n'est pas fondée à prétendre à l'existence d'un accord des parties sur le montant du loyer.
Les deux sociétés s'opposent ensuite sur le caractère monovalent ou non des locaux, au sens de l'article L. 145-36 du même code, selon lequel sont soumis à des règles particulières les éléments qui permettent de déterminer, entre autres, le loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation. La société bailleresse affirme que tel est le cas de ceux en cause, aux motifs qu'ils ont spécialement conçus et construits pour satisfaire aux souhaits de la société OCP Répartition, que celle-ci a participé à leur réception, et qu'ils répondent à l'objectif particulier de répartiteur de produits pharmaceutiques, activité réglementée par le code de la santé publique, qui impose des obligations très strictes aux grossistes-répartiteurs.
Le caractère monovalent des locaux, au sens des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, doit s'apprécier au regard non seulement de l'objet du bail, mais de l'usage en vue duquel les locaux ont été construits, et de leur affectation (Cass. Civ. 3ème 12 mars 2002, pourvoi n°00-18.918).
Le bail du 16 juillet 1997, dont les clauses à cet égard restent en vigueur par l'effet de la tacite reconduction, prévoyait que les locaux, alors à construire ou en construction, seraient constitués d'un « bâtiment à usage de bureaux, d'ateliers et de locaux d'entreposage », d'une superficie hors 'uvre brute de 5 560,78 m². La livraison était prévue pour le 30 avril 1998, la société bailleresse s'engageant à délivrer un bâtiment « conformément au cahier des charges et au descriptif agréé entre les parties ». Il n'est pas contesté que les locaux ont été conçus, construits et aménagés selon les prescriptions données par la société preneuse.
L'expert judiciaire Mme [M], qui a visité les lieux le 18 janvier 2018, en donne la description suivante : un ensemble immobilier comprenant le bâtiment et le terrain attenant, sur une surface totale de 1 ha 18 a 65 ca ; le bâtiment, d'un seul tenant, est constitué d'un rez-de-chaussée de plain-pied, composé de murs périphériques en aggloméré avec un habillage de bacs acier, et parement en dalles de pierre de Volvic sur la façade principale. La structure est en métal, avec une couverture plate en tôle ondulée, pourvue de « skydômes ». L'intérieur comprend : une partie administrative (zone de bureaux, accessible par l'entrée principale et comportant des bureaux indépendants, une salle de réunion), un service d'accueil des clients, un local social, accessible par la partie magasin (avec les annexes du local social : toilettes et vestiaires, ainsi qu'une salle de restauration et de repos), etc. ; une partie magasin, comprenant un grand hall le stockage de produits pharmaceutiques ; des locaux techniques, disposés en enfilade en limite sud (local de l'onduleur, local du transformateur, etc.) ; une partie réception formant un décrochement par rapport au reste du bâtiment, avec une chambre froide et des plages de déchargement, enfin une zone de livraison, en partie nord du bâtiment, ouverte sur l'extérieur au moyen de neuf portes sectionnelles correspondant chacune à un quai de déchargement de plain-pied (pages 15 à 17 du rapport d'expertise).
La destination contractuelle des lieux (« bâtiment à usage de bureaux, d'ateliers et de locaux d'entreposage ») apparaît en elle-même assez générale, s'agissant d'un bâtiment de grande surface, situé en périphérie de l'agglomération de [Localité 8] ; elle ne comporte pas de spécificité, sur l'activité précise qui peut s'y exercer : la SAS OCP Répartition pourrait, sans dépasser les limites de la destination prévue au contrat, y exercer une activité de logistique dans un autre domaine que la pharmacie, voire une activité de production, comme le suggère le terme « ateliers ».
La consistance même des lieux permet une telle diversité : l'expert a relevé, en page 28 de son rapport, que les locaux en litige, de grande superficie, peuvent être adaptés à une autre activité que celle de distribution à des officines pharmaceutique, dès lors que les différentes unités communiquent entre elles, que les unités administration et ateliers sont ventilées, et qu'aucun élément d'équipement n'est scellé au sol (page 28 de son rapport) ; elle en a conclu à bon droit que ces locaux, sur le plan matériel, apparaissent polyvalents. La société bailleresse admet elle-même que le bâtiment ne comporte pas d'installations ou d'équipements dont la dépose impliquerait des travaux très importants ' même si la hauteur limitée sous plafond peut empêcher une activité d'entreposage de marchandises volumineuses.
Ainsi, et bien que la destination effective des lieux soit restée, depuis la prise d'effet du bail, celle d'une activité de logistique dans le domaine de la pharmacie, les locaux en cause ne sont pas monovalents, au sens des articles susdits ; la valeur locative doit être fixée selon les éléments prévus à l'article L. 145-33 du code de commerce.
L'expert judiciaire a établi la première de ses deux estimations alternatives en se fondant sur plusieurs termes de comparaison présentés par les parties, provenant de locaux situés dans d'autres zones d'activité de l'agglomération clermontoise, sur la base desquels il a déterminé des prix du bail au m², qu'il a appliqués à la « surface utile » des locaux en cause (elle-même fixée à 5 473 m²), pour obtenir une moyenne de 284 500 euros (pages 26 et 27 du rapport de Mme [M]) ; il a établi la seconde en se fondant uniquement sur la référence Euromaster, qu'il a considérée comme la plus pertinente, car portant sur des locaux situés dans la même zone du Brézet, soumis à un bail comparable à celui en cause (page 29).
Les critères de fixation de la valeur locative, prévus à l'article L. 145-33 du code de commerce et aux articles subséquents, doivent être appliqués dans leur ensemble et selon leur degré de pertinence respectif, apprécié en fonction de chaque cas particulier.
La zone d'activité du Brézet s'étend, comme l'a relevé l'expert, sur une vaste surface à la limite est de [Localité 8], et comprend des locaux voués à l'industrie, au commerce et à d'autres activités tertiaires ; cette zone gravite autour d'un hypermarché à l'enseigne Géant Casino complété d'une galerie marchande, proche du local en cause. L'expert a relevé d'ailleurs une certaine désaffection de la zone du Brézet, avec un ancien bâtiment précédemment à usage de restaurant, situé en face du local en cause, à l'abandon depuis une dizaine d'années (page 13 du rapport de Mme [M]). Cependant et comme l'a énoncé l'expert à bon escient, la visibilité des lieux n'est pas un critère essentiel, vu la destination contractuelle : le critère important, lié à l'implantation, est celui de l'accessibilité, en particulier les liaisons au réseau routier. À cet égard la situation du local apparaît très favorable, à environ 3 minutes d'un rond-point permettant de rejoindre les principaux axes autoroutiers : l'A 75 et l'A 89 ([Localité 8]-[Localité 12] et [Localité 7]-[Localité 11]).
L'expert a fait application de la méthode de la surface pondérée, en divisant le local en différentes zones, soumises chacune à une pondération selon son utilité (de 1 pour la partie administrative à 0,3 pour les locaux techniques : page 18 du rapport). Cette méthode a pour objet de comparer des locaux qui présentent des différences entre eux, elle est principalement utilisée pour des surfaces à usage proprement commercial, en attribuant à chacune de leur partie un coefficient correspondant à son utilité propre : ainsi l'utilité d'une surface de vente pourvue de vitrines à l'angle de deux voies passantes est, à l'évidence, inférieure à une surface de bureaux ou de débarras incluse dans le même local. Dans le cas, comme en l'espèce, de locaux qui n'ont pas vocation à être ouverts au public environnant, et qui ont pour seule destination une activité de logistique destinée à des professionnels, l'application de la méthode de la surface pondérée n'apparaît pas adaptée, les différentes surfaces du local concourant ensemble à l'activité avec une utilité semblable, qu'elles soient occupées par des bureaux, des aires de stockage ou de chargement, ou à d'autres composantes de cette même activité : ainsi que l'expose la SCI SOGECA, des surfaces dédiées au stockage et à la livraison (pondérées par l'expert à 0,8 et à 0,5) participent directement à l'activité logistique de la société preneuse, au même titre que les bureaux (pondérés à 1 par l'expert). Il convient de fixer la valeur locative en se fondant sur la surface réelle (5 473 m²), par référence à un prix du bail au m² tiré de la surface réelle d'autres locaux équivalents ou comparables.
L'expert a fondé la première de ses estimations sur cinq termes de comparaison, au vu desquels il a déterminé des valeurs de loyer par m² pondéré comprises entre 50 euros et 115 euros (celle-ci pour des surfaces de bureaux).
Mme [M] a établi sa seconde estimation au vu du seul local Euromaster, qu'elle a qualifié de monovalent (étant équipé pour la seule activité de réparation automobile), mais qu'elle a cependant pris en considération parce qu'il était proche du local en litige, et que le preneur bénéficiait des mêmes conditions que celles résultant du bail en cause.
Cependant le local Euromaster présente l'inconvénient, comme d'autres termes de comparaison qu'avait d'abord recherchés Mme [M], pour les écarter en définitive (pages 22 à 25 de son rapport), d'être d'une surface très inférieure à celle du local en cause (5 473 m² pour celui-ci, 577 m² pour le local Euromaster) ; de plus, le local Euromaster, outre son caractère monovalent, reçoit une clientèle constituée surtout de particuliers (au contraire du local en cause), et bénéficie pour cette activité proprement commerciale d'un emplacement que l'expert qualifie de premier ordre, à l'angle de deux voies en sortie d'agglomération, caractéristiques notablement différentes du local en cause, et qui ne permettent pas de considérer le local Euromaster comme une référence utile.
Certains des autres locaux de comparaison, proposés par les parties et retenus par Mme [M] pour établir sa première estimation, apparaissent davantage semblables au local en cause : ainsi de l'ensemble immobilier situé [Adresse 10] (3 020 m² de surface utile, divisée en bureaux, salle d'exposition, entrepôts et aire maçonnée pour les tourets), de locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] (5 174 m² de surface utile, entrepôts et bureau), de ceux implantés dans la [Adresse 14] (8 329 m² d'entrepôts et de bureaux), ou de ceux situés à [Localité 8] et à [Localité 5], cités par la société preneuse (2 000 et 3 400 m² de surface réelle : pages 26 et 27 du rapport d'expertise).
Ces dernières références apparaissent pertinentes, malgré leur situation dans d'autres zones d'activité de la région clermontoise, qui ne les différencie pas notablement de la zone du Brézet, vu la faible distance qui les sépare ; elles seront prises en considération pour établir une valeur moyenne, sous réserve d'en corriger le résultat pour tenir compte de particularités du local et du bail en cause.
Le prix du bail, par m² de surface réelle, ressort comme suit des références susdites : pour l'ensemble immobilier situé [Adresse 10] : 100 782,23 / 3 020 = 33,37 euros ; pour les locaux situés [Adresse 6] : 246 508 / 5 174 = 47,64 euros ; pour les locaux de la [Adresse 14] : 354 460 / 8 329 = 42,56 euros ; pour ceux de [Localité 8] et d'[Localité 5] cités par la SAS OCP Répartition : 60 et 52,94 euros par an. La moyenne arithmétique de ces loyers s'établit à (33,37 + 47,64 + 42,56 + 60 + 52,94) : 5 = 47,30 euros par m².
Certaines caractéristiques propres au local en cause ont déjà été relevées, s'agissant de son emplacement, très favorable au regard de l'activité exercée ; le bâtiment, d'un seul tenant, de construction assez récente, a été édifié selon les exigences de la société preneuse, il est par suite particulièrement bien adapté à son activité de logistique en produits pharmaceutiques, et il est apparu à l'expert en bon état d'usage et d'entretien. Les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué notablement avant la date de fixation du loyer, cependant comme déjà énoncé cette absence d'évolution favorable n'a pas d'incidence véritable sur la valeur locative, en raison de l'activité exercée, qui ne s'adresse pas directement au public, mais uniquement à des professionnels de la distribution de produits pharmaceutiques. Le bien donné à bail comprend d'ailleurs une partie non bâtie, bien aménagée : en partie asphaltée, pourvue sur l'avant de 48 places pour voitures, et sur l'arrière de 40 emplacements pour camions et véhicules particuliers des chauffeurs, elle comprend une aire de pique-nique pour le personnel et une station de gas-oil (page 15 du rapport d'expertise). Le surplus du terrain est engazonné en façade orientale, l'ensemble est accessible par trois ouvertures : deux par la rue Kepler (un portail coulissant et un portail manuel), et une autre par l'arrière (portail coulissant).
Les obligations respectives des parties, telles qu'elles ressortent du bail, ne comportent pas de clauses particulières qui influeraient dans le sens d'une réduction de la valeur locative, comme le soutient la société preneuse : la clause transférant au preneur la charge de l'impôt foncier est fréquente en matière de baux commerciaux, et celle l'obligeant à se porter garant d'un éventuel acquéreur du droit au bail est restée à ce jour sans application effective, et ne paraît devoir s'appliquer dans un avenir prévisible, puisque les locaux ont été conçus et construits dans le but d'y exercer l'activité particulière faisant l'objet social de la SAS OCP Répartition, qui occupe ces locaux à titre de locataire depuis plus de vingt-quatre ans.
Ces éléments, favorables dans leur ensemble aux lieux en cause, conduisent à retenir une valeur locative au m² supérieure à la moyenne arithmétique ci-avant calculée. En considération de l'ensemble des éléments de la cause, cette valeur sera fixée à la somme de 60 euros par m², soit une valeur locative totale de 5 473 x 60 = 328 380 euros hors taxe par an. Le jugement sera réformé en ce sens.
Il n'y a lieu ni d'ordonner la restitution à la société preneuse des sommes qu'elle a versées en excès au titre du loyer provisionnel (le présent arrêt fixant la dette de loyers, et donnant force exécutoire aux restitutions qui en résultent), ni de rectifier une erreur matérielle ou une omission de statuer qui affecterait le jugement déféré, demande sans objet puisque le jugement est infirmé.
Les parties obtenant l'une et l'autre satisfaction pour partie de leurs demandes, il n'y a pas lieu à condamnation par application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour le même motif, les frais d'expertise seront partagés par moitiés, et le surplus des dépens, de première instance et d'appel, sera laissé à la charge de la partie qui les a exposés.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;
Infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 328 380 euros hors taxe et hors charges par an, à compter du 1er juillet 2016, le loyer dû par la société OCP Répartition à la SCI SOGECA Immobilier pour les lieux ci-avant indiqués ;
Dit que le loyer ci-avant fixé sera réévalué chaque année depuis la date d'effet de la fixation, selon l'indice des loyers commerciaux ;
Rejette les demandes des deux parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les parties supporteront la moitié chacune des frais d'expertise, et que chacune d'elles supportera les autres dépens qu'elle a exposés, en première instance et en appel ;
Rejette le surplus des demandes.
Le greffier, La présidente,
