Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/05977

1ère Chambre ARRÊT N°219/2022 N° RG 21/05977 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SBQZ M. [E] [X] C/ Mme [J] [N] épouse [T] M. [L] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 31 MAI 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mars 2022 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [E] [X] né le 09 Février 1971 à TIRANA (ALBANIE) [Adresse 7] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Madame [J] [N] épouse [T] née le 12 Août 1952 à [Localité 9] (53) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Etienne ROSENTHAL, avocat au barreau de NANTES Monsieur [L] [T] né le 20 Janvier 1951 à [Localité 8] (53) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Etienne ROSENTHAL, avocat au barreau de NANTES FAITS ET PROCÉDURE Suivant une promesse de vente du 7 février 2019, établie par Maître [B] [P], notaire à [Localité 6], les époux [L] [T] et [J] [N] se sont engagés à céder à M. [E] [X] un appartement (outre une cave et deux parkings), au deuxième étage d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (44), au prix de 146 500,00 euros. Cette promesse a été consentie jusqu'au 19 avril 2019, sous la condition suspensive d'obtention par son bénéficiaire d'un prêt immobilier d'un montant de 146 500 euros amortissable sur 20 ans au taux d'intérêt hors assurance de 2,6 % par an, à charge pour le bénéficiaire de justifier de la réalisation de cette condition suspensive le 25 mars 2019 au plus tard. Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 14 650,00 euros, avec dispense de versement immédiat. Les époux [T] ont consenti à ce que M. [X] s'installe dans l'appartement avant la réalisation de la vente. Par courriel du 1er juillet 2019 l'étude de Maître [P] a informé M. [X] de la caducité de la promesse de vente, les délais étant expirés, lui a demandé de lui adresser les justificatifs de sa demande de prêt et de l'éventuel refus de prêt et lui a rappelé, qu'à défaut, l'indemnité d'immobilisation est due. Le notaire a également réclamé la restitution des clés. Ce courriel est resté sans réponse et M. [X] s'est maintenu dans les lieux. Par courrier recommandé du 19 février 2021, la société AVIVA, mandataire des époux [T], a mis M. [X] en demeure de leur payer la somme de 14 650 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre celle de 13 382,13 euros à titre d'arriérés de loyer. Le 4 mai 2021, les époux [T] ont assigné M. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en paiement d'une indemnité d'immobilisation provisionnelle et des frais engagés en vue de la réalisation de la vente. Par ordonnance du 9 septembre 2021, le juge des référés a : -condamné M. [X] à payer aux époux [T] la somme de 14 650 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 7 février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, -dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes, -condamné M. [X] aux dépens et à payer aux époux [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [X] a fait appel le 22 septembre 2021 de l'ensemble des chefs de la décision à l'exception du chef rejetant la demande des époux [T] au titre des frais de diagnostic, de sommation et de frais de mutation dus à la copropriété (frais engagés en vue de la réalisation de la vente). Il expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 21 février 2022, auxquelles il est renvoyé. Il demande à la cour de : -infirmer l'ordonnance l'ordonnance du 9 septembre 2021 en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 14 650 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'immobilisation et l'a condamné aux dépens et à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -confirmer l'ordonnance en ce que le juge a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus des demandes, -donner acte aux époux [T] qu'ils ne demandent pas l'infirmation de l'ordonnance de ce chef, -les débouter de l'ensemble de leurs demandes. A titre subsidiaire, il demande à la cour de : -limiter le montant de la provision allouée au titre de l'indemnité d'immobilisation à de plus justes proportions, -débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes ayant trait aux frais de diagnostic, de sommation et d'état pré-datés dressés par le syndic. En tout état de cause, il demande à la cour de condamner les époux [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [T] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 9 février 2022, auxquelles il est renvoyé. Ils demandent à la cour de : -débouter M.[X] de toutes ses demandes, -confirmer l'ordonnance de référé, -condamner M.[X] aux dépens et à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT 1) Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'immobilisation En page 10 de la promesse de vente du 7 février 2019 il est stipulé, s'agissant de l'indemnité d'immobilisation : «'Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.'» Contrairement à ce que soutient M. [X], les époux [T] avaient bien sollicité devant le premier juge le paiement d'une provision et non le paiement de dommages et intérêts et le juge des référés avait le pouvoir d'allouer aux demandeurs une provision d'un montant égal au montant de l'indemnité d'immobilisation, après avoir constaté que l'obligation de payer cette indemnité n'était pas sérieusement contestable. En page 11 de la promesse de vente il est stipulé, s'agissant des conditions suspensives : «'Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.'» La promesse de vente avait été signée sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par M. [X], clause stipulée dans l'intérêt de M. [X]. Il n'a jamais justifié de ses démarches pour obtenir un prêt et du refus qui lui aurait été opposé par un ou plusieurs établissement de crédit. A défaut, en application de la clause rappelée ci-dessus, il est réputé avoir empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et cette condition suspensive est elle-même réputée accomplie. Dans ces conditions, l'indemnité d'immobilisation est exigible et l'obligation de payer cette indemnité, à la charge de M. [X], n'est pas sérieusement contestable. M. [X] soutient cependant que l'obligation est sérieusement contestable parce que le contrat doit être interprété, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Mais les clauses du compromis de vente sont très claires et M. [X] ne précise pas d'ailleurs quelles clauses doivent être interprétées. Il soutient également que la condition suspensive n'a pas été réalisée, ce qui constitue une contestation sérieuse. Mais la condition suspensive est bien réputée réalisée, au sens de l'article 1304-3 du code civil, l'appelant n'ayant jamais justifié de ses démarches pour obtenir un prêt, ce qui en soit constitue un comportement fautif imputable à M. [X], contrairement à ce qu'il soutient. En conséquence, en application de l'article 835 du code de procédure civile, c'est à juste titre que le juge des référés a condamné l'appelant à payer aux intimés la provision de 14 650 euros, correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation. 2) Sur la demande de limitation du montant de la provision M. [X] soutient que l'indemnité d'immobilisation est une clause pénale, dont le juge peut réduire le montant. L'acte du 7 février 2019 est une promesse de vente et non une vente sous conditions suspensives. Il ressort de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation que, si les conditions suspensives sont réalisées et que le bénéficiaire de la promesse de vente n'achète pas le bien, il doit verser le montant de l'indemnité au promettant «'à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse'», si le promettant lui en réclame le paiement. Le bénéficiaire accepte donc d'en abandonner le montant au promettant dans l'éventualité où il ne donnerait pas suite à la promesse de vente en sa faveur. Cette clause constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse'et n'a pas pour objet de le contraindre à lever l'option. Elle n'est pas une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil. En conséquence, la demande de limitation du montant de la provision allouée aux époux [T], fondée sur les dispositions de l'article 1231-5 du code civil doit être rejetée. 3) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens L'ordonnance de référé sera confirmée de ces deux chefs. Partie perdante en appel, M. [X] sera condamné aux dépens et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il n'est pas équitable de laisser à la charge des époux [T] la totalité des frais qu'ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il sera fait droit à leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2400 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 9 septembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Nantes, Déboute M. [E] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne aux dépens et à payer aux époux [L] et [J] [T] la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE