Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/06891

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 MARS 2024 N° 2024/ 128 N° RG 20/06891 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCHY SAS BOURGEOIS IMMOBILIER C/ [L] [H] Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PANORAMER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Rachel COURT-MENIGOZ Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 02 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02663. APPELANTE SAS BOURGEOIS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1], venant aux droits de la SARL BOURGEOIS IMMOBILIER par l'effet d'une opération de fusion-absorption et exerçant sous l'enseigne SITA représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [L] [H] né le 15 Juillet 1951 à [Localité 6] (ITALIE), domcilié [Adresse 7] (ITALIE) représenté par Me Rachel COURT-MENIGOZ, membre de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me François CREPEAUX, membre de l'ASSOCIATION MACHETTI - CREPEAUX - VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE, Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PANORAMER sis [Adresse 3] à 06220 GOLFE JUAN représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET JEC IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Jean Luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Monsieur [L] [H] a acquis courant 2010 le lot n° 54 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LE PANORAMER, sis [Adresse 3] à [Localité 5], constitué d'un appartement occupant la totalité du quatrième étage du bâtiment 1, 'terrasse comprise'. À l'occasion de travaux de rénovation, il s'est avéré que la chape supportant les carrelages intérieurs était gorgée d'eau, et que les murs étaient également dégradés par l'humidité. Une déclaration de sinistre a été effectuée par M. [H] auprès de son propre assureur, tandis que le syndic a fait de même auprès de l'assureur de l'immeuble. Les experts mandatés par les deux compagnies se sont rendus sur les lieux le 27 octobre 2010 et ont effectivement constaté l'existence d'infiltrations par les relevés d'étanchéité de la terrasse, sans toutefois faire état de dommages ni préconiser de quelconques travaux de réparation, dans la mesure où l'appartement faisait l'objet d'une 'rénovation totale'. Par acte du 23 décembre 2010, M. [H] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise au contradictoire de son vendeur la société MARYMIC, du syndicat des copropriétaires et de l'assureur de ce dernier la compagnie SADA, dont il a été cependant débouté par ordonnance rendue le 13 avril 2011. Parallèlement il a saisi l'assemblée générale des copropriétaires qui, aux termes de deux résolutions adoptées le 4 août 2011, a refusé d'exécuter des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse, ni de l'autoriser à entreprendre de tels travaux à ses frais avancés. La mesure d'instruction judiciaire a finalement été ordonnée le 1er décembre 2011 en cause d'appel et confiée à Monsieur [B] [R], lequel a clos son rapport définitif le 16 janvier 2013, concluant à de multiples défaillances du complexe d'étanchéité de la terrasse et préconisant des travaux de réfection urgents pour un coût estimé à près de 90.000 euros. L'assemblée générale a voté le 28 janvier 2013 des travaux de moindre ampleur qui se sont avérés insuffisants et ont dû être repris et étendus avec l'assistance d'un maître d'oeuvre, pour être finalement réceptionnés courant mars 2014. Par exploits délivrés le 17 juillet 2014, M. [H] a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son syndic la SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, prise en son nom personnel, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner in solidum à lui verser la somme de 46.332,01 euros au titre de ses préjudices matériels et celle de 100.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. À l'appui de cette action, il invoquait d'une part la responsabilité de plein droit du syndicat en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et d'autre part la responsabilité quasi-délictuelle du syndic en raison des fautes commises dans le cadre de la gestion du sinistre. Par acte du 8 avril 2015, le demandeur a assigné en intervention forcée la société SITA en sa qualité de société absorbante de la SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, succédant comme telle à l'ensemble de ses droits et obligations. Le syndicat des copropriétaires a changé de syndic en cours de procédure, étant désormais représenté par le Cabinet JEC IMMOBILIER, et les défendeurs se sont renvoyés mutuellement la responsabilité du sinistre. Par jugement rendu le 2 juin 2020, le tribunal a considéré que le syndic alors en fonction avait failli à sa mission d'administration de l'immeuble et que sa responsabilité était exclusive de celle encourue par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, il a condamné 'la SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, dont la SAS SITA vient aux droits actuellement' (sic), à payer à M. [H] la somme de 34.318,61 euros au titre de ses préjudices matériels et celle de 39.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre les entiers dépens comprenant les frais d'expertise et une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Appel contre cette décision a été formé le 24 juillet 2020 au nom de la société SITA. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 décembre 2023, la S.A SITA, venant aux droits de la SARL BOURGEOIS IMMOBILIER, soutient que cette dernière, tenue d'une simple obligation de moyens dans le cadre de sa mission d'administration de l'immeuble, n'a commis aucune faute dans le cadre de la gestion du sinistre. Elle considère en effet que toutes les informations utiles ont été communiquées aux copropriétaires, que les décisions à prendre ont été diligemment inscrites à l'ordre du jour des assemblées générales, et que les travaux ont été votés quelques jours seulement après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Elle en déduit que la responsabilité des désordres incombe uniquement au syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que ceux-ci procèdent essentiellement d'un défaut de conception de l'ouvrage. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter tant M. [H] que le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des prétentions dirigées à son encontre, de condamner chacun d'entre eux à lui verser une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens, et de condamner en outre M. [H] à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet JEC IMMOBILIER, confirme que le toit-terrasse est une partie commune de l'immeuble et reconnaît que cet ouvrage était affecté de malfaçons, mais soutient que les aménagements réalisés par M. [H] et le manque d'entretien de la part des propriétaires précédents ont contribué à aggraver les désordres. Il met également en cause les carences de son précédent syndic dans la gestion du sinistre, ainsi que les manquements à son devoir de conseil vis-à-vis des copropriétaires. Il conclut principalement à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Pour le cas où sa responsabilité serait néanmoins retenue, il fait valoir qu'il ne peut être tenu de réparer les dommages affectant les parties privatives, s'agissant notamment de la réfection des carrelages, et que le préjudice de jouissance invoqué par M. [H] doit être largement relativisé dès lors que l'appartement constitue pour lui une résidence secondaire. Subsidiairement, il demande à la cour : - de lui donner acte qu'il accepte de rembourser à M. [H] la somme de 9.202 euros représentant le coût de l'installation d'un drain, - de réduire l'indemnisation du préjudice de jouissance à de plus justes proportions, - de condamner la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à le relever et garantir de toutes sommes mises à sa charge, - de la condamner également à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison 'de sa particulière mauvaise foi et de sa malice' (sic), - de condamner enfin l'appelante aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 novembre 2023, Monsieur [L] [H] fait observer en préalable que, suivant l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés versé au dossier, la dénomination sociale de l'appelante est en réalité la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, et non pas la S.A SITA. Sur le fond, il considère que son préjudice s'est perpétué durant près de quatre années à cause des carences du syndic et des atermoiements du syndicat des copropriétaires, alors que le vice de construction affectant la toiture-terrasse avait été clairement mis en évidence dès l'expertise amiable diligentée par les assureurs. Il conteste en revanche avoir aggravé les désordres par son fait. Il maintient que le syndicat est responsable de plein droit en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que le syndic encourt une responsabilité quasi-délictuelle pour avoir manqué à sa mission telle que définie par l'article 18 de ce même texte. Il ajoute que, conformément aux articles 44 et 46 du règlement de copropriété, l'intégralité du coût des travaux doit être mise à la charge du syndicat, y compris les dépenses relatives à la réfection des parties privatives affectées par les désordres. Il poursuit la confirmation du montant de l'indemnité allouée par le premier juge en réparation de ses préjudices matériels, mais la majoration de celle accordée au titre de la privation de jouissance de son appartement, qui doit selon lui intégrer les charges courantes d'immobilisation. Il demande en conséquence à la cour d'infirmer partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau, - de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 34.218,61 euros au titre de ses préjudices matériels et celle de 100.000 euros en réparation de la privation de jouissance et du coût d'immobilisation de son bien, - de mettre les dépens à la charge de la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER, - de lui allouer en sus une indemnité de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, - et de le dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 décembre 2023. DISCUSSION Sur l'identification de la société appelante : Il résulte de l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés délivré le 4 août 2017 par le greffe du tribunal de commerce de [Localité 4] que l'appelante est toujours identifiée par la raison sociale BOURGEOIS IMMOBILIER, et constitue une société par actions simplifiée immatriculée le 31 janvier 2011. Elle a absorbé en 2014 la SARL du même nom dans le cadre d'une opération de fusion, et succédé en conséquence à l'ensemble de ses droits et obligations. Elle exploite plusieurs établissements dont le principal, situé au lieu de son siège social[Adresse 1] à [Localité 4], porte l'enseigne SITA. La procédure doit donc être rectifiée en ce sens. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : Suivant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l'époque de l'apparition du sinistre, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Cette responsabilité existe de plein droit, et le syndicat ne peut s'y soustraire qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou de celle d'un tiers, ou encore d'un cas de force majeure. En revanche, une mauvaise gestion du sinistre par le syndic, à la supposer démontrée, ne peut constituer une cause exonératoire de la responsabilité du syndicat. En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire a clairement mis en évidence les défaillances du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse, dont le syndicat des copropriétaires reconnaît qu'elle constitue une partie commune de l'immeuble. D'autre part, il n'est nullement démontré que les travaux de rénovation entrepris par M. [H] aient contribué à l'apparition ou à l'aggravation des désordres. La décision du premier juge doit donc être infirmée en ce qu'elle a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité doit être au contraire retenue. Sur la responsabilité du syndic : Suivant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a le devoir d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Une jurisprudence constante retient que, si le syndic n'est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l'exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel. En l'espèce, il apparaît que le Cabinet BOURGEOIS IMMOBILIER a manqué à ses obligations en s'abstenant de prendre l'initiative des travaux de réfection nécessaires alors que les infiltrations affectant l'appartement de M. [H] avaient été constatées dès le mois d'octobre 2010 par les experts commis par les assureurs, en s'opposant sans motif légitime à la mesure d'instruction sollicitée devant le juge des référés, et en commandant en 2013 des travaux non conformes aux préconisations de l'expert judiciaire sans s'assurer du concours d'un maître d'oeuvre, toutes ces fautes ayant contribué à retarder la réparation des désordres. En conséquence, il doit être condamné in solidum avec le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice de jouissance subi par le demandeur. En revanche, le syndic ne saurait supporter tout ou partie du coût de la réparation des désordres dès lors qu'il n'est pas responsable de leur apparition. Sur la réparation des préjudices : - Sur les préjudices matériels : En vertu de l'article 44 du règlement de copropriété, ceux des copropriétaires ayant l'usage exclusif d'un balcon ou d'une terrasse doivent supporter personnellement la charge de leur entretien courant, tandis que les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment celles concernant l'étanchéité de ces ouvrages, constituent des charges communes. L'article 46 stipule en outre que lorsque les frais exposés pour des parties privatives sont consécutifs à des désordres affectant les parties communes, ils incombent à la collectivité des copropriétaires. En conséquence, le syndicat doit être condamné à rembourser à M. [H] la somme de 2.386 euros correspondant à la facture émise le 24 avril 2013 par l'entreprise CAP ETANCH' et celle de 22.143 euros correspondant à la facture émise le 16 avril 2014 par l'entreprise HO RÉALISATIONS, au titre des travaux de réfection de la terrasse. En revanche, c'est à tort que le premier juge a inclus dans les préjudices matériels les honoraires et émoluments d'avocat, d'huissier et d'avoué, ces dépenses devant être prises en compte au titre soit des dépens, soit des frais irrépétibles relevant de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur le préjudice de jouissance : Il résulte des éléments produits aux débats que M. [H] a été totalement privé de la jouissance de la terrasse à compter de la dépose du carrelage existant entreprise peu de temps après l'acquisition de son bien immobilier et jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection de l'étanchéité. D'autre part, l'expert a relevé à l'intérieur de l'appartement des taux d'humidité anormaux affectant son confort thermique par temps de pluie ainsi qu'en saison froide. Cependant, il a également constaté dès sa première visite des lieux que les entrées d'eau avaient pu être colmatées et qu'il n'existait plus de désordres stricto sensu, de sorte que le logement demeurait habitable. En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a fixé l'indemnité réparant le préjudice de jouissance sur la base de 900 euros par mois, représentant la moitié de la valeur locative estimée par l'agence immobilière du Vieil Antibes, pour la période comprise entre les mois de juin 2010 et février 2014, soit une somme totale de 39.600 euros. Il n'y a pas lieu de réduire cette indemnité en considération du fait qu'il ne s'agissait pas de la résidence principale du demandeur. Le premier juge a rejeté à juste titre le surplus des réclamations afférentes au remboursement des charges de copropriété, impositions et primes d'assurance, ainsi qu'à 'l'immobilisation du capital investi', s'agissant de dépenses qui ne présentent aucun lien de causalité direct avec la responsabilité encourue par les défendeurs. Sur l'action récursoire du syndicat à l'encontre de son ancien syndic : La responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires est régie par les principes applicables au contrat de mandat, et notamment par les articles 1991 et 1992 du code civil. A ce titre, il est constant que le syndic est tenu à l'égard de son mandant d'une obligation d'information et de conseil. En l'espèce, il peut être reproché au Cabinet BOURGEOIS IMMOBILIER de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires sur les conséquences prévisibles de leur refus de voter les travaux de réfection de l'étanchéité exprimé lors de l'assemblée générale du 4 août 2011, alors même que l'obligation du syndicat n'était pas sérieusement discutable. En conséquence, il doit être condamné à le garantir à hauteur de 50 % du montant de l'indemnité allouée en réparation du préjudice de jouissance, des dépens et des frais irrépétibles. En revanche, le syndicat ne justifie pas d'un préjudice distinct appelant réparation, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement d'une somme de 10.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau : Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE PANORAMER à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 24.529 euros en réparation de son préjudice matériel, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la S.A.S BOURGEOIS IMMOBILIER à payer à Monsieur [H] la somme de 39.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la S.A.S BOURGEOIS IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux de référé et le coût de l'expertise judiciaire, ainsi qu'à payer à Monsieur [H] la somme de 10.000 euros au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles, Dispense Monsieur [H] de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Dit que dans les rapports entre codébiteurs, la S.A.S BOURGEOIS IMMOBILIER devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la moitié des condamnations prononcées au titre de l'indemnité réparant le préjudice de jouissance, des dépens et des frais irrépétibles, Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires. LA GREFFIERE LE PRESIDENT