Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 20/10883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: 18° chambre 1ère section N° RG 20/10883 N° Portalis 352J-W-B7E-CTEEL N° MINUTE : 6 contradictoire Assignation du : 05 Novembre 2020 JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. DG OPTIQUE [Adresse 3] [Localité 10] représentée par Me Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0273 DÉFENDEURS Madame [R] [A] épouse [P] [Adresse 8] [Localité 9] Monsieur Monsieur [J] [A] [Adresse 4] [Localité 6] Monsieur [N] [A] [Adresse 2] [Localité 7] Madame [K] [A] épouse [O] [Adresse 5] [Localité 7] Tous représentés par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0313 Décision du 14 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/10883 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTEEL COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue en audience publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 14 mars 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 19 décembre 2013, Mme [L] [S], veuve [A], a donné à bail en renouvellement à la société UNION TERRITORIALE MUTUALITE ILE DE [M] (UTMIF), aux droits de laquelle se trouve la société DG OPTIQUE, des locaux à destination de « magasin d'optique et acoustique connexe à l'optique et antenne de tourisme », sis [Adresse 1] (lots 2 et 21), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer de 33 000 euros par an, payable trimestriellement à terme échu. Par acte sous seing privé du 8 décembre 2016, Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A], propriétaires indivis, ont donné à bail en renouvellement à la société UTMIF, des locaux à destination de « magasin d'optique et d'acoustique » sis [Adresse 1] (lots 1, 4, 20 et 25), pour une durée de neuf ans à compter du 15 décembre 2016, moyennant un loyer de 21 317 euros par an, payable trimestriellement à terme d'avance. Par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2020, M. [J] [A] a fait signifier à la société DG OPTIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 18 322 euros en principal, due au titre de loyers et charges impayés dans le cadre du bail du 19 décembre 2013. Par un second acte extrajudiciaire du 8 octobre 2020, Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] ont fait signifier à la société DG OPTIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 12 709,57 euros en principal, due au titre de loyers et charges impayés dans le cadre du bail du 8 décembre 2016. Par acte du 5 novembre 2020, la société DG OPTIQUE a fait assigner M. [J] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir annuler le commandement de payer délivré le 8 octobre 2020 et juger que n'étaient pas dus les loyers de la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et ceux à compter du 30 octobre 2020 jusqu'à la fin du confinement. Par un second acte du 5 novembre 2020, la société DG OPTIQUE a fait assigner Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir annuler le commandement de payer délivré le 8 octobre 2020 et juger que n'étaient pas dus les loyers de la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et ceux à compter du 30 octobre 2020 jusqu'à la fin du confinement. Par ordonnance du 11 février 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances en raison de leur connexité, l'affaire étant désormais appelée sous le seul numéro de rôle général 20/10883. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, la société DG OPTIQUE demande au tribunal de : « IN LIMINE LITIS, - ORDONNER à Monsieur [J] [A] de justifier de sa qualité à agir en lieu et place de Madame [L] [S] veuve de Monsieur [A], A TITRE PRINCIPAL, - DECLARER la société DG OPTIQUE recevable et bien fondée en toutes ses demandes ; - ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par Monsieur [J] [A] venant aux droits de Mme [L] [A] en ce qu'il n'a pas été délivré pour le compte de l'ensemble des propriétaires bailleurs des lieux loués à la société DG OPTIQUE ; - ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O], - ORDONNER à Monsieur [J] [A] de Madame [R]-[M] [A] épouse [P] de Monsieur [N] [A] et de Madame [K] [A] épouse [O] de justifier d'un décompte actualisé par bail et des charges appelées sur les cinq dernières années et veiller à adresser les appels de charges, - DECLARER que la société DG OPTIQUE est bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution face au manquement de Monsieur [J] [A] de Madame [R]-[M] [A] épouse [P] de Monsieur [N] [A] et de Madame [K] [A] épouse [O] à leur obligation de délivrance conforme et de retenir, en conséquence, le montant des loyers pendant la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 ; - DECLARER qu'en conséquence, les loyers de la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et ceux à compter du 30 octobre 2020 jusqu'à la fin du confinement ne sont pas dus ; - ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire par Monsieur [J] [A] le 8 octobre 2020 en ce qu'il porte sur des sommes dont la société DG OPTIQUE n'est pas redevable notamment au titre des charges qui restent à justifier, - ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré Madame [R] [M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] le 8 octobre 2020 en ce qu'il porte sur des sommes dont la société DG OPTIQUE n'est pas redevable notamment au titre des charges qui restent à justifier, - ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Monsieur [J] [A] le 8 octobre 2020 et celui délivré le 8 octobre 2020 par Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] en ce qu'aucun desdits commandements n'a été délivré de bonne foi ; - CONDAMNER Monsieur [J] [A] à émettre au bénéfice de la société DG OPTIQUE un avoir pour la somme de 5.738,20 euros correspondant à la première période de confinement, - CONDAMNER Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] à émettre au bénéfice de la société DG OPTIQUE un avoir pour la somme de 3.751 euros correspondant à la première période de confinement, A TITRE SUBSIDIAIRE, si le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 octobre 2020 par Monsieur [J] [A] d'un côté et celui délivré par ailleurs, le 8 octobre 2020, Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] par n'était pas annulé et sous réserve d'un décompte actualisé, par bail, - ACCORDER à la société DG OPTIQUE les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de toutes sommes éventuellement mises à sa charge ; - ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire visée aux deux commandements de payer visant la clause résolutoire tels que délivrés le 8 octobre 2020 à la société DG OPTIQUE, En tout état de cause, - CONDAMNER Monsieur [J] [A], Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] à verser chacun à la société DG OPTIQUE la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Monsieur [J] [A], Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] aux entiers dépens. - DEBOUTER Monsieur [J] [A], Madame [R]-[M] [A] épouse [P], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] épouse [O] de leurs demandes fins et conclusions, - REFUSER d'assortir la décision à intervenir de l ' exécution provisoire ». Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er avril 2022, les consorts [A] demandent au tribunal de : « - Déclarer la Société DG OPTIQUE mal fondée en tous ses chefs de demande et l’en débouter. - Constater l’acquisition des clause résolutoires visée aux commandements du 8 Octobre 2020. - Subsidiairement : Prononcer en tout état de cause la résolution judiciaire des baux consenti à la Société DG OPTIQUE. - Ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués, sis d’une part au Rez de Chaussée à droite de la porte d’entrée et sous-sol (Lots 2-21) et d’autre part au Rez de Chaussée à gauche de la porte d’entrée, 1er étage, 1er et 2ème sous sol (Lots 1-4-20-25) de l’immeuble sis [Adresse 1] de la Société DG OPTIQUE, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique - Ordonner la consignation des meubles et matériaux se trouvant dans les lieux, aux frais de la locataire, dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire, et en garantie de la dette locative, - Condamner la Société DG OPTIQUE au paiement d’une part à Monsieur [J] [A] (Lots 2-21) et d’autre part à Madame [R]-[M] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] (Lots 1-4-20-25) d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en principal charges en sus à compter du 8 Novembre 2020, subsidiairement à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux, - Condamner la Société DG OPTIQUE à payer à Madame [R]-[M] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] (Lots 1-4-20-25) la somme de 15.102,16 € arrêté au 2ème trimestre 2022 assortie des intérêts légaux au titre des arriérés relatifs au bail en date du 8 Décembre 2016 . - Condamner la Société DG OPTIQUE à payer à Monsieur [J] [A] (Lots 2-21) la somme de 22.745,17 € arrêté au 1er trimestre 2022 (terme échu) assortie des intérêts légaux au titre des arriérés arrêtés relatifs au bail en date du 19 Décembre 2013 - Infiniment subsidiairement : - Dire et juger que si des délais devaient être accordés à la Société DG OPTIQUE pour s’acquitter de ses dettes locatives, lesdits délais seront assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des échéances fixées ou encore de non-paiement à échéance des loyers courants. - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit - Condamner la Société DG OPTIQUE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’Article 700 du CPC d’une part au bénéfice de Monsieur [J] [A] et d’autre part au bénéfice de Madame [R]-[M] [A], Monsieur [N] [A] et Madame [K] [A] ». Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 23 juin 2022. L'affaire a été plaidée à l'audience du 30 octobre 2023 et mise en délibéré ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. Sur la régularité des commandements de payer du 8 octobre 2020 Sur la qualité de M. [J] [A] La société DG OPTIQUE fait valoir que la validité d'un commandement de payer est subordonnée à sa délivrance par l'ensemble des propriétaires bailleurs, qu'en l'espèce M. [J] [A] est seul à l'origine du commandement de payer relatif aux lots 2 et 21, qu'il lui appartient donc de justifier de sa qualité à agir en l'absence de Mme [L] [S], veuve [A], bailleresse. M. [J] [A] expose qu'il a acquis la qualité de propriétaire des lots 2 et 21 à la suite du décès de Mme [L] [S], veuve [A], de sorte qu'il a incontestablement qualité à agir et que le commandement de payer délivré à sa requête est régulier. En l'espèce, aux termes de l’attestation notariée produite en pièce n°15 par M. [J] [A], il est établi que Mme [L] [A] née [S] est décédée à [Localité 11] le 31 mai 2019, ayant eu pour conséquence l’extinction de son usufruit et le transfert de la pleine propriété des lots, notamment, n°2 et 21 à M. [J] [A]. Par conséquent, au jour de la délivrance du commandement de payer le 8 octobre 2020, M. [J] [A] était seul et unique propriétaire des lots n°2 et 21 et avait seul qualité à agir aux fins de délivrance du commandement de payer. Dès lors, la demande de nullité du commandement de payer du 8 octobre 2020 tirée de la qualité de l'auteur de l'acte sera rejetée. Sur l'exception d'inexécution La société DG OPTIQUE expose qu'elle a été contrainte d'arrêter l'exploitation de ses centres de santé en application de l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, qu'elle a donc été empêchée d'exploiter son local conformément à sa destination, qu'un tel empêchement constitue un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur, que la preneuse est donc bien fondée à exciper d'une exception d'inexécution pour se soustraire au paiement des loyers portant sur la période du 15 mars au 11 mai 2020. La preneuse soutient que, les commandements de payer du 8 octobre 2020 visant les loyers portant sur cette période, ceux-ci sont irréguliers doivent donc être annulés. Les consorts [A] opposent qu'aucun manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ne saurait être constitué dès lors qu'aucune mesure de fermeture administrative n'a été imposée à la locataire, et qu'une impossibilité éventuelle d'exploiter du fait de mesures légales ou réglementaires exclut tout comportement fautif du propriétaire. Ils concluent en conséquence au mal-fondé de l'exception d'inexécution soulevée par la preneuse. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n'ayant pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s'exerce son activité, cependant qu’en application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il est par ailleurs établi que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. En application de l'article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s'il établit une impossibilité d'exploiter le local. En l'espèce, la société DG OPTIQUE, qui ne discute ni ne conteste que du 15 mars au 11 mai 2020 les bailleurs ont bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l’impossibilité d’exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait d'une fermeture administrative intervenue en application de l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19. Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public résultant notamment de l'arrêté du 14 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être imputable aux bailleurs, l’impossibilité d’exploiter étant du seul fait du législateur. Il en résulte que l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société DG OPTIQUE du fait des mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne résulte pas d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public. La société DG OPTIQUE est donc mal fondée à se prévaloir d’un manquement des consorts [A] à leurs obligations et de l'exception d'inexécution pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période litigieuse. Dès lors, la demande de nullité du commandement de payer du 8 octobre 2020 tirée de l'exception d'inexécution sera rejetée. Sur la bonne foi La société DG OPTIQUE fait valoir qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut produire effet qu'en étant délivré de bonne foi, que les consorts [A] n'ont cependant pas tenu compte des circonstances exceptionnelles suscitées par l'épidémie de covid-19 et obligeant les parties à vérifier si une adaptation des modalités d'exécution du bail n'était pas nécessaire, qu'ils ont délivré des commandements de payer le 8 octobre 2020 pour des loyers du deuxième et troisième trimestre 2020, lesquels n'étaient pas exigibles s'agissant de la période de confinement et s'agissant de loyers exigibles à terme échu, qu'ils ont ignoré la demande d'avoir sur les loyers de la locataire et ont délivré des commandements de payer sans sommation préalable, qu'en conséquence les commandements de payer délivrés le 8 octobre 2020 sont donc irréguliers et doivent être annulés. Les consorts [A] soutiennent qu'ils ont agi avec la plus grande bonne foi, en répondant immédiatement aux courriers de la société DG OPTIQUE et en proposant à la preneuse des échelonnements et des mensualisations, et que la simple demande de paiement des loyers contractuellement dus ne saurait constituer la mauvaise foi d'un bailleur. Il s'évince des articles L. 145-41 du code de commerce et des articles 1134 ancien et 1104 nouveau du code civil que l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer demeurant infructueux soit délivré de bonne foi par le bailleur. En application de l'article 1315 ancien et de l'article 1353 nouveau du code civil, lesquels prévoient que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, la charge de la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer repose sur le preneur. En l'espèce, les consorts [A] ont fait délivrer deux commandements de payer à la société DG OPTIQUE le 8 octobre 2020, le premier étant délivré par M. [J] [A] au titre des lots 2 et 21 et portant sur une somme de 18 322 euros en principal, le second étant délivré par Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] au titre des lots 1, 4, 20 et 25 et portant sur une somme de 12 709,57 euros en principal. Il sera relevé qu'au soutien de ses prétentions la société DG OPTIQUE se limite à verser aux débats un courrier du 7 septembre 2020 adressé aux bailleurs, aux termes duquel la preneuse expose réunir les critères légaux requis pour bénéficier de la suspension de ses loyers entre le 15 mars 2020 et le 10 septembre 2020, indique mettre en œuvre une exception d'inexécution lui permettant de s'opposer au paiement des loyers portant sur toute la période de fermeture au public de ses locaux, sollicite l'octroi d'un avoir au titre de ladite période et demande l'allocation de délais de paiement pour l'ensemble des autres termes de loyers. Les bailleurs produisent pour leur part un courrier en réponse adressé à la preneuse le 10 septembre 2020, informant cette dernière de leur refus de renoncer au recouvrement des loyers litigieux et réitérant une proposition d'échelonnement des loyers impayés. En l'état de ces éléments, la preneuse échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe de tout comportement déloyal des bailleurs, lesquels justifient par ailleurs du respect de leur devoir de coopération par l'indication dénuée d'équivoque de leur intention de recouvrer les loyers et par leur proposition d'un échelonnement permettant l'adaptation des modalités d'exécution du bail aux circonstances de la crise sanitaire engendrée par le covid-19. La mauvaise foi des bailleurs ne pouvant se déduire de leur seul refus de renoncer au paiement de loyers contractuellement dus, il y a donc lieu de rejeter la demande de nullité des commandements de payer du 8 octobre 2020. Sur la justification des charges En dernier lieu et de manière succincte, la société DG OPTIQUE allègue que les commandements délivrés le 8 octobre 2020 seraient nuls faute d’avoir justifié les charges appelées mais ne précise nullement son raisonnement aux termes de ses dernières conclusions, la page 12 de ses conclusions, portant selon le titre sur la reddition des charges, présente en fait d’autres développements. Les bailleurs ne formulent aucune observation sur ce point. Faute de tout développement sur ce point du preneur et l’appel des provisions sur charges dans les causes des commandements de payer délivrés le 8 octobre 2020 ne justifiant nullement la nullité de ces derniers, la justification des provisions sur charges appelées devant intervenir à l’issue de l’année civile, ce dernier moyen de nullité sera rejeté. Par conséquent, la société DG OPTIQUE est déboutée de sa demande de nullité des commandements délivrés le 8 octobre 2020. Sur la demande de production de décomptes actualisés et des redditions sur charges La société DG OPTIQUE demande aux termes du dispositif de ses dernières conclusions que soit ordonné aux bailleurs de justifier d'un décompte actualisé par bail, des charges appelées sur les cinq dernières années et de veiller à adresser les appels de charges. Les bailleurs ne formulent aucune observation sur ce point. En l’espèce, le tribunal constate que des décomptes actualisés distinguant clairement les sommes dues au titre des deux baux sont produits aux débats et que cette demande du locataire n’apparaît pas fondée. Concernant les charges appelées sur les cinq dernières années et la production des appels de charges, la société DG OPTIQUE ne fonde nullement sa demande ni en fait, ni en droit, ne démontrant pas que les bailleurs seraient défaillants en ce domaine. Par conséquent, sa demande est rejetée en l’état et les parties sont invitées à se conformer aux dispositions légales en ce qui concerne l’appel des provisions sur charges et la reddition de ces dernières, sans qu’il soit nécessaire d’en faire mention au dispositif. Sur la demande d'émission d'un avoir La société DG OPTIQUE soutient que, dans la mesure où elle peut se prévaloir d'une exception d'inexécution de l'obligation de délivrance conforme des bailleurs, elle est bien fondée à solliciter du tribunal qu'il condamne ces derniers à émettre un avoir correspondant au montant du loyer pour la période du 15 au 10 mai 2020 inclus, et ce pour chacun des deux baux. Comme énoncé précédemment, il sera cependant constaté que la société DG OPTIQUE échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de l'exception d'inexécution dans le cadre des baux l'unissant aux consorts [A]. Au surplus, il sera rappelé que l'exception d'inexécution a pour effet la simple suspension des obligations de celui à qui elle bénéficie, et qu'elle ne saurait donc permettre à son titulaire de se prévaloir d'une créance d'émission d'un avoir. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'émission d'avoir formée par la société DG OPTIQUE. Sur l'acquisition des clauses résolutoires Les consorts [A] sollicitent l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des deux baux conclus avec la société DG OPTIQUE et l'expulsion de cette dernière. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la preneuse a cessé de régler intégralement ses loyers et s'est abstenue de purger les causes des commandements de payer du 8 octobre 2020. La société DG OPTIQUE ne conteste pas l'existence d'un arriéré locatif et ne soutient pas avoir apuré les causes des commandements de payer du 8 octobre 2020, se limitant à solliciter la suspension de la clause résolutoire et l'attribution de délais de paiement en cas de rejet de la nullité des commandements de payer du 8 octobre 2020. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive. En l'espèce, les baux unissant les parties stipulent que la locataire est redevable pour le premier d'un loyer 33 000 euros par an, payable trimestriellement à terme échu, et pour le second d'un loyer de 21 317 euros par an, payable trimestriellement à terme d'avance, outre les taxes et prestations. Le bail du 19 décembre 2013 contient, en son article 12, une clause qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, celui-ci serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une simple mise en demeure, demeurés infructueux et annonçant l'intention d'user du bénéfice de la présente clause. Le bail du 8 décembre 2016 contient, en son article 17, une clause qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou charges à son échéance ou des charges ou dépôt de garantie ou de tout autre rappel de loyer faisant suite à une révision ou un renouvellement amiable ou judiciaire, ou d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, faite à personne ou à domicile, contenant la mention de la présente clause restée sans effet, le bail serait résilié de plein droit si bon semblait au bailleur. Par actes extrajudiciaires du 8 octobre 2020, les consorts [A] ont fait signifier à la société DG OPTIQUE deux commandements de payer visant la clause résolutoire portant pour l'un sur une somme de 18 322 euros, au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au 6 octobre 2020, et pour l'autre sur une somme de 12 709,57 euros, au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au 6 octobre 2020. Ces commandements reproduisent les clauses résolutoires et rappellent le délai d'un mois dont bénéficie la preneuse pour s'acquitter des sommes réclamées à peine de résiliation. Les consorts [A] produisent deux décomptes arrêtés au 1er avril 2022 faisant état d'un solde débiteur de 22.745,17 euros pour les lots 2 et 21 et d'un solde débiteur de 15.102,16 euros pour les lots 1, 4, 20 et 25. Alors que la preuve des paiements lui incombe en application de l'article 1315 ancien et 1353 nouveau du code civil, la société DG OPTIQUE n'établit pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées aux termes des commandements de payer dans le délai d'un mois suivant leur délivrance. Dès lors, le non-apurement des causes des commandements du 8 octobre 2020 dans un délai d'un mois étant démontré par le bailleur à travers la production de décomptes arrêtés au 9 octobre 2023, il convient de constater que les clauses résolutoires des baux sont acquises et que les contrats de bail sont résiliés depuis le 8 novembre 2020 à vingt-quatre heures. Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par les consorts [A] dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les indemnités d'occupation Les consorts [A] exposent qu'il y a lieu de condamner la société DG OPTIQUE au paiement de deux indemnités d'occupation égales au montant des loyers contractuels à compter du 8 novembre 2020. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1382 ancien et 1240 nouveau du code civil. En l'espèce, la société DG OPTIQUE, qui ne justifie pas de la restitution des lieux loués et demeure occupante sans droit ni titre, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire de ses baux et jusqu'à la complète libération des lieux. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Par conséquent, il y a lieu de condamner la société DG OPTIQUE au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant de chacun des deux loyers contractuels, majoré des taxes et charges, à compter du 9 novembre 2020. Sur l'arriéré locatif Selon les articles 1134 ancien, 1103 nouveau et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus. En outre, en application des articles 1315 ancien et 1353 nouveau du code civil, aux termes desquels celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. Aux termes de l'article 1153 ancien et de l'article 1231-6 nouveau du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal. En l'espèce, les baux unissant les parties stipulent que la locataire est redevable pour le premier d'un loyer 33 000 euros par an, payable trimestriellement à terme échu, et pour le second d'un loyer de 21 317 euros par an, payable trimestriellement à terme d'avance, outre les taxes et prestations. Les bailleurs soutiennent que la preneuse a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges et produisent deux décomptes locatifs arrêtés au 1er avril 2022 faisant état d'un solde débiteur de 22.745,17 euros pour les lots 2 et 21 et d'un solde débiteur de 15.102,16 euros pour les lots 1, 4, 20 et 25. Comme énoncé précédemment, il est constaté que la preneuse échoue à apporter la preuve qui lui incombe du paiement des loyers et charges litigieux. La preneuse sera donc condamnée à payer à M. [J] [A] la somme de 22.745,17 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 1er avril 2022, terme du 1er trimestre 2022 inclus et à Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] la somme de 15.102,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus à la même date, terme du 2e trimestre 2022 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement La société DG OPTIQUE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'allocation de délais de paiement, arguant de graves difficultés financières rencontrées du fait de la crise sanitaire pour justifier n'avoir pas été en mesure d'honorer l'intégralité des loyers et charges. Les consorts [A] s'opposent au principe de l'échelonnement du règlement de l'arriéré locatif et à la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir que la preneuse ne justifie ni même n’allègue de problèmes de trésorerie d’une importance telle qu’elle aurait été dans l’impossibilité de régler ses loyers. Aux termes de l'article 1244-1 ancien et de l'article 1343-5 nouveau du code civil, pris en leur premier alinéa, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par ailleurs, en application de l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il sera constaté que la société DG OPTIQUE se borne à invoquer à l'appui de sa demande de délais de paiement le contexte de la crise sanitaire engendrée par le covid-19, la fermeture de son centre au cours de la période du confinement et la mise en place ultérieure d'un protocole sanitaire rigoureux. La preneuse ne produit par ailleurs qu'une attestation d'expert comptable faisant état d'une baisse de son chiffre d'affaires, certes brutale mais limitée aux mois de mars et mai 2020, sans aucun justificatif additionnel de nature à accréditer sa capacité à assumer à l'avenir son loyer tout en apurant sa dette. Il sera relevé que de tels éléments, sans lien avec la situation actuelle de la débitrice, sont insuffisants à fonder l'allocation de délais de paiement ou la suspension des clauses résolutoires. Il n'y a donc pas lieu d'accueillir les demandes de délais de paiement et de suspension des clauses résolutoires formulées par la société DG OPTIQUE. Sur les autres demandes La société DG OPTIQUE, succombante et occupante sans droit ni titre, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût des commandements de payer du 8 octobre 2020, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du même code. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter en dépit de la sollicitation en ce sens de la société DG OPTIQUE, qui n'apporte pas de de justification au soutien de sa demande. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette l'ensemble des demandes formées par la société DG OPTIQUE, Constate l'acquisition des clauses résolutoires insérées aux deux baux portant sur les locaux situés [Adresse 1], à la date du 8 novembre 2020 à vingt-quatre heures, par l'effet des commandements du 8 octobre 2020 délivrés d'une part par M. [J] [A] et d'autre part par Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A], Dit que la société DG OPTIQUE devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, Faute pour la société DG OPTIQUE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise M. [J] [A], pour les lots 2 et 21, situés rez-de-chaussée à droite de la porte d’entrée et sous-sol, et Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A], pour les lots 1, 4, 20 et 25, situés au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée, 1er étage, 1er et 2ème sous sol de l’immeuble sis [Adresse 1], à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la société DG OPTIQUE à payer à M. [J] [A], pour les lots 2 et 21, et à Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A], pour les lots 1, 4, 20 et 25, une indemnité d'occupation, d'un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter du 9 novembre 2020 jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, Condamne la société DG OPTIQUE à payer à M. [J] [A] la somme de 22.745,17 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 1er avril 2022, terme du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamne la société DG OPTIQUE à payer à Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] la somme de 15.102,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 1er avril 2022, terme du 2e trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamne la société DG OPTIQUE à payer à M. [J] [A], Mme [R]-[M] [A], M. [N] [A] et Mme [K] [A] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société DG OPTIQUE aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 8 octobre 2020, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME