Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/03547

N° RG 21/03547 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I4AO COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU15 DECEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/01388 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 27 Juillet 2021 APPELANTE : Société HONG LIANG [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A.S. ETABLISSEMENTS TERRIER [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN et assistée de Me Stéphane PIEUCHOT de la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, substitué par Me Marie MAC GRATH, de la SELARL PIEUCHOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN, plaidant COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 Septembre 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme PICOT DEMARCQ, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 22 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2022, prorogé au 8 décembre 2022, puis prorogé au 15 décembre 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 15 Décembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Chevalier, Greffière lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : La société Etablissements Terrier est propriétaire d'un immeuble à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 1]. Suivant acte authentique du 16 janvier 1996, la société Etablissements Terrier a donné à bail à la société Yi Xin des locaux commerciaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er avril 2005. La destination des locaux loués est exclusivement réservée à l'activité de restaurant asiatique. Suivant acte authentique du 8 novembre 2006, la société Etablissements Terrier a conclu avec la société Yi Xin un renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2005 pour se terminer le 31 mars 2014, moyennant un loyer annuel de 15 000 euros hors taxes. Suivant acte authentique du 18 juillet 2011, la SARL Hong Liang a acquis le fonds de commerce de la société Yi Xin. L'acte de cession de fonds de commerce a été signifié par exploit du 31 août 2011 à la société Etablissements Terrier. Par acte d'huissier du 30 juillet 2013, la société Etablissements Terrier a fait signifier à la SARL Hong Liang un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2014, moyennant une augmentation de loyer annuel porté à la somme de 36 000 euros hors taxes. Le preneur a accepté l'offre de renouvellement mais pas l'augmentation du loyer et aucune des parties n'a saisi le juge des loyers par la suite. Se prévalant d'infractions dans les lieux loués, la société Etablissements Terrier a saisi le président du tribunal de grande instance d'Evreux d'une demande de désignation d'un huissier de justice pour faire les constatations utiles concernant les locaux donnés à bail à la société Hong Liang le 19 juillet 2017. Par ordonnance du 7 août 2017, le président du tribunal de grande instance d'Evreux a fait droit à cette demande. Le 10 octobre 2017, l'huissier de justice a établi un procès verbal de constat. Par acte du 13 mars 2019, la société les Etablissements Terrier a fait signifier à la SARL Hong Liang un commandement visant la clause résolutoire de plein droit et une mise en demeure de remettre les lieux en état, de remédier aux défauts d'entretien constatés dans le procès-verbal du 10 octobre 2017 et de présenter un certificat de conformité ainsi que les justificatifs d'entretien de la chaudière. Par acte du 11 avril 2019, la SARL Hong Liang a assigné la société les Etablissements Terrier devant le tribunal de grande instance d'Evreux aux fins de voir juger notamment que la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 8 novembre 2006 a été mise en 'uvre par la société les Etablissements Terrier de mauvaise foi et que le commandement n'a pu avoir aucun effet juridique de nature à conduire à la constatation de la réalisation du bail commercial. Par jugement du 27 juillet 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Évreux a : -débouté la société Hong Liang sa demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de la société Établissements Terrier, -dit que les demandes de la société Établissements Terrier étaient recevables, -constaté que la société Hong Liang et la société Établissements Terrier étaient liées contractuellement suivant bail commercial du 8 novembre 2006, -constaté la résiliation du bail commercial du 08 novembre 2006 entre les parties, concernant le local d'un commerce situé [Adresse 1] par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 13 avril 2019, -suspendu les effets de la clause résolutoire si dans un délai de 6 mois, à compter de la présente décision, la société Hong Liang effectuait l'ensemble des travaux et diligences prescrites par le commandement visant la clause résolutoire, après une mise en demeure restée infructueuse avec délai de 8 jours de la part du bailleur au preneur, A défaut de respect de ces modalités de réalisation des travaux dans le délai imparti : -dit qu'en cas de non réalisation desdits travaux, et faute de libérer volontairement les lieux à l'issue du délai des 6 mois impartis au preneur, l'expulsion de la société Hong Liang de ses biens et de tout occupant de son chef, du bien loué suivant bail commercial, pourra être poursuivie par la société Établissements Terrier avec au besoin assistance de la force publique, -condamné, en cas de non réalisation desdits travaux, la société Hong Liang à payer à la société Établissements Terrier à titre d'indemnité d'occupation, une somme équivalant au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, En tout état de cause, -condamné la société Hong Liang à payer à la société Établissements Terrier la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société Hong Liang aux dépens de la procédure dont distraction et recouvrement direct au profit de Maître Baron de la SCP Baron-Cosse-André, avocat au barreau de l'Eure au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, La société Hong Liang a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 08 septembre 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. Le 5 décembre 2022, la cour a autorisé les parties à présenter leurs observations sur les dispositions de l'application de l'article 504 du code général des impôts qu'elle a envisagé de soulever d'office. La société Hong Liang a par note en délibéré répondu que l'application de cet article n'était pas sanctionnée par la nullité du contrat. EXPOSE DES PRETENTIONS : Vu les conclusions du 6 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Hong Liang qui demande à la cour de : -infirmer le jugement rendu le 27 juillet 2021 en ce qu'il a : *constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 avril 2019 ; *débouté la société Hong Liang de sa demande d'irrecevabilité des demandes formulées par la société Établissements Terrier aux motifs que son action n'était pas prescrite, celle-ci n'ayant eu connaissances des défauts allégués qu'à la date du 19 juillet 2017 ; *débouté la société Hong Liang de sa demande visant à constater la mise en jeux de mauvaise foi par la société Établissements Terrier de la clause résolutoire au titre des travaux à réaliser par la société Hong Liang ; *jugé que la société Hong Liang était responsable du défaut du défaut d'entretien et de la vétusté des locaux, de la modification des locaux donnés à bail, de la non-conformité de la chaudière et prononcé la résiliation du bail commercial ; *condamné la société Hong Liang a réalisé l'ensemble des travaux prescrits par le commandement dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement ; *condamné la société Hong Liang à payer à la société Établissements Terrier la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Aussi, -juger que le commandement de payer délivré en date du 13 mars 2019 est nul et sans effet en ce qu'il contient une rédaction ambiguë visant plusieurs délais induisant une confusion et ne permettant pas au preneur d'apporter une réponse dans le délai requis aux injonctions qui lui sont faites, -infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, -déclarer mal fondée la société Établissements Terrier en toutes ses demandes et l'en débouter, -condamner reconventionnellement la société Établissements Terrier à réaliser dans un délai de six mois les travaux nécessaires visant à assurer le clos, le couvert, l'étanchéité de l'immeuble, et la reprise de la façade, sous astreinte, de 200 euros par jour de retard passé ce délai, -condamner reconventionnellement la société Établissements Terrier à régulariser avec le preneur un acte de renouvellement de bail dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, -à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour devait juger que tout ou partie des travaux visés au commandement incomberait au locataire, accorder un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à la société Hong Liang, -condamner la société Établissements Terrier au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, -recevoir la société Hong Liang en ses demandes reconventionnelles, -condamner la société Établissements Terrier à réaliser les grosses réparations affectant la structure et régulariser avec le preneur un nouveau bail conforme aux dispositions légales. Vu les conclusions du 7 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Établissements Terrier qui demande à la cour de : -déclarer mal-fondé l'appel interjeté par la société Hong Liang et la débouter de l'intégralité de ses demandes, -confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Évreux le 27 juillet 2021 sous réserve de la rectification des erreurs matérielles ci-après mentionnées, -réparer l'erreur matérielle qui affecte le jugement rendu le 27 juillet 2021, -dire en conséquence que le dispositif de ladite décision sera rectifié en désignant à chaque fois la société preneuse à bail sous le terme de « SARL Hong Liang » et non « SARL Kong Liang », -condamner la société Hong Liang à payer à la société Établissements Terrier la somme complémentaire de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Hong Liang aux entiers dépens dont distraction et recouvrement direct au profit de Maître Vincent Mosquet, avocat au barreau de Rouen au titre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Au préalable le jugement entrepris sera rectifié en ce qu'il vise, en divers endroits, la SARL « Kong » Liang au lieu de Hong Liang. Sur l'exception de nullité du commandement de payer délivré le 13 mars 2019: Exposé des moyens : La SARL Hong Liang soutient que ce commandement est nul en ce qu'il est rédigé de façon ambiguë et fait état de deux délais d'un mois dont le non-respect entraîne deux conséquences différentes : la résiliation de plein droit et l'expulsion. La société Etablissements Terrier soutient que : - la rédaction du commandement est claire et la SARL Hong Liang ne pouvait se tromper sur le sens de l'acte qui lui donnait un mois pour remettre les lieux en état sous peine de résiliation de plein droit et d'expulsion. Réponses de la cour : Il résulte des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Si dans le corps de ses écritures, la société Etablissements Terrier a soulevé l'irrecevabilité de la demande en annulation d'acte qui a été formée par la SARL Hong Liang, elle n'a pas repris de demande en ce sens dans le dispositif de ses conclusions. Dès lors, il ne sera pas statué sur ses développements. Le commandement du 13 mars 2019, après avoir porté à la connaissance de la SARL Hong Liang l'ensemble des défauts d'entretien et méconnaissances contractuelles qui lui sont imputés par le bailleur est rédigé comme suit : « C'est pourquoi j'ai, Huissier susdit et soussigné, FAIT SOMMATION à la société HONG LIANG, en parlant comme ci-dessus : - de remettre les lieux dans leur état d'origine, - de remédier aux défauts d'entretien ci-dessus dénoncés, - de présenter un certificat de conformité et les justificatifs d'entretien de la chaudière et ce, dans le délai d'un mois à compter de ce jour. Lui déclarant également qu'à défaut par lui de ce faire, la requérante entend se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le bail, laquelle, à cette fin, est littéralement rapportée ci-après : « XV ' CLAUSE RESOLUTOIRE Art 1 ' A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit (...) Lui rappelant les termes de l'article L. 145-41 du Code de Commerce : Article L. 145-41 : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code Civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.» Lui déclarant en outre, qu'à défaut de satisfaire au présent commandement, il sera procédé à son encontre par voie d'action résolutoire et d'expulsion, passé le délai d'un mois à compter de la notification des présentes, sans préjudice de l'application éventuelle des dispositions des articles 1729 et 1741 du Code Civil. Lui déclarant au surplus qu'à défaut pour elle de s'exécuter, la requérante entend également se prévaloir, à l'expiration du délai ci-dessus imparti, desdites infractions comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail en application de l'article L. 145-17 du Code de Commerce et selon lequel : « I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : « 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa » Contrairement à ce que soutient la SARL Hong Liang, la rédaction de cet acte est dénuée d'ambiguïté. Il lui a été accordé un seul délai d'un mois pour se conformer à ses obligations telles qu'indiquées par le bailleur qui l'a avisée qu'à défaut, il entendait se prévaloir de la clause résolutoire et agir en action résolutoire et en expulsion. La demande formée par la SARL Hong Liang tendant à ce que l'annulation du commandement soit prononcée sera rejetée. Sur la prescription de l'action de la société Etablissements Terrier soulevée par la SARL Hong Liang : La SARL Hong Liang soulevé, dans le corps de ses écritures, une fin de non-recevoir en ce sens, mais aucune demande d'irrecevabilité n'a été reprise dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ses développements. Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail par la société Etablissements Terrier : Exposé des moyens : La SARL Hong Liang soutient que : - il n'existe pas d'état des lieux d'entrée mais par application de la loi Pinel, dès lors que le bailleur n'a pas fait toutes diligences pour le faire établir, il ne peut se prévaloir de la présomption de bon état établie par l'article 1731 du code civil ; - les lieux sont particulièrement vétustes et la structure de l'immeuble est affaiblie par de nombreuses fissures qu'il appartient au bailleur de faire réparer au titre de son obligation de délivrance découlant de l'article 1719 du code civil ; - la société Etablissements Terrier a manqué à cette obligation en donnant à bail des locaux dégradés et il ne peut être imputé au preneur une quelconque méconnaissance de ses obligations dès lors qu'il appartient au bailleur de procéder aux réparations structurelles nécessaires avant que le preneur puisse effectuer les travaux intérieurs ; - l'état de l'immeuble ne pouvait échapper à la société Etablissements Terrier et c'est de mauvaise foi qu'elle s'est prévalue de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties alors qu'elle a elle-même manqué à son obligation principale ; - c'est parce que la SARL Hong Liang a refusé l'augmentation de loyer qui lui était proposée par la société Etablissements Terrier que celle-ci cherche à l'évincer ; - à supposer que le défaut d'entretien puisse être retenu à la charge du preneur, les défauts relevés contre lui ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier l'acquisition de la clause résolutoire ; - il en est de même du défaut de communication du certificat de conformité de la chaudière ayant été installée à la demande de la SARL Hong Liang. La société Etablissements Terrier soutient que : - le contrat de bail prévoit que le preneur a l'obligation d'entretenir les lieux loués en bon état en effectuant, au fur et à mesure toutes les réparations nécessaires ; - il résulte d'un constat établi par Me [R], huissier de justice, le 10 octobre 2017 que les lieux sont sales et dégradés, que leurs peintures sont écaillées, que de nombreux carrelages sont cassés, que les papiers peints sont arrachés, que des cloisons sont fissurées ou moisies, que les lieux ont été modifiés par l'ajout de toilettes et de pièces et qu'une cour a disparu, qu'enfin des travaux soumis à autorisation ont été réalisés à l'insu du bailleur ; - si la chaudière a été changée par le preneur à la suite d'un avertissement qui lui a été donné par la société Etablissements Terrier, la SARL Hong Liang n'a jamais justifié du certificat de conformité ni de son entretien ; - la société Etablissements Terrier a entrepris de nombreux travaux ayant la nature de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil dès l'année 1998 et la SARL Hong Liang ne lui a jamais signalé l'existence d'un quelconque désordre et ne lui a jamais adressé aucune mise en demeure ; - si des fissures sont apparues sur l'immeuble, il s'agit là du résultat de travaux de voirie effectués dans le voisinage et dont la société Etablissements Terrier n'est pas responsable ; elle précise qu'une expertise judiciaire est en cours à sa demande ; - les défauts d'entretien imputés à la SARL Hong Liang sont manifestes, ne relèvent pas des travaux qui pourraient être mis à la charge du bailleur et perdurent jusqu'à ce jour, la société Etablissements Terrier déclarant verser aux débats deux autres procès-verbaux établis par le même huissier de justice démontrant la persistance des manquements du preneur ; - le fait qu'elle ait souhaité une augmentation de loyer et qu'elle ait avisé la SARL Hong Liang de son intention de saisir le juge des loyers de leur litige ne saurait être imputé à faute ; Réponses de la cour : Le contrat de bail du 8 novembre 2006 dont nul ne conteste qu'il lie désormais la société Etablissements Terrier et la SARL Hong Liang stipule une clause résolutoire de plein droit ainsi rédigée : « XV ' CLAUSE RESOLUTOIRE Art 1 ' A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Art 2. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. ». Le contrat de bail stipule à l'article IV : « Art. 1- Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail. Art. 2 - Il devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que plus généralement les accessoires et éléments d'équipement, procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire ; remplacer s'il y a lieu, ce qui pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l'apparition de taches, brûlures, déchirure, trous ou décollements, et veiller à la sécurité d'usage et de circulation, reprendre au fur et à mesure toutes dégradations qui pourraient se produire dans les locaux loués. » L'acte de renouvellement de bail commercial du 8 novembre 2006 stipule que : « Art. 5 ' Le preneur ne pourra effectuer aucuns travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d'ossature participant à la stabilité et à la solidité de l'édifice (gros 'uvre) ou au clos au couvert et à l'étanchéité sans autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte. Les frais d'intervention de l'architecte du bailleur seront à la charge du preneur. Art. 6 ' Le preneur ne pourra faire dans les locaux loués sans le consentement préalable et par écrit du bailleur aucun changement de distribution. » Il est constant entre les parties qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de l'entrée dans les lieux de la SARL Hong Liang ni de son auteur. Par acte d'huissier du 30 juillet 2013, la société Etablissements Terrier a donné congé à la SARL Hong Liang pour le 31 mars 2014 et lui a offert de renouveler le bail pour un loyer plus élevé. Il est constant que depuis lors, la SARL Hong Liang est restée dans les lieux après avoir accepté l'offre de renouvellement mais avoir refusé l'augmentation de loyer souhaitée par le bailleur. Aucune des parties n'ayant saisi le juge des loyers dans les deux années suivant le 31 mars 2014, le bail s'est renouvelé au profit de la SARL Hong Liang à ses conditions antérieures à compter du 1er avril 2014. C'est dès lors inexactement que la SARL Hong Liang soutient que dans ce cas, les dispositions de l'article L.145-40-1 du code de commerce, dont l'alinéa 3 dispose que « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. » seraient applicables dès lors que ce texte, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, n'est entré en vigueur que le 20 juin 2014, soit postérieurement au renouvellement du bail. Il s'ensuit que les dispositions de l'article 1731 du code civil selon lesquelles « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » s'appliquent au cas d'espèce et que la SARL Hong Liang ne verse aux débats aucune pièce dont il résulterait qu'elle les aurait reçus en mauvais état. La société Etablissements Terrier produit un constat établi le 10 octobre 2017 par Me [R], huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Evreux du 7 août 2017 aux termes duquel cet officier ministériel a constaté que, hormis la salle de restaurant et les toilettes affectées à cette salle, les lieux étaient sales, dégradés (carrelages troués, cassés ou fêlés, portes endommagées), les plafonds étaient fissurés, ternis et jaunis ou étaient recouverts de dalles tâchées présentant des traces d'infiltrations, les peintures étaient écaillées ou enlevées, les sols étaient noircis, les murs étaient fissurés, les cloisons étaient abîmées et fissurées, du papier collant étant fixé sur les fissures, les papiers peints arrachés, décollés ou moisis, le revêtement en ciment d'une cloison était arraché, un linoléum était arraché, l'émail d'une baignoire était abîmé, ses joints étant noircis, une cuvette de WC était entartrée, le placoplâtre autour d'un Velux étant arraché, le portail était rouillé et le sol au bout de l'allée, jonché de cageots et d'objets en bois. Il ressort de la comparaison de ce procès-verbal avec la description des lieux figurant dans le bail et l'acte de renouvellement, que des WC, une pièce et une arrière-cuisine ont été créés au rez-de-chaussée tandis qu'une cour a disparu, au premier étage, il existe sept pièces au lieu de quatre et au deuxième étage il existe désormais cinq pièces au lieu de trois. Il ressort enfin de cet acte que des travaux ont été réalisés sans avoir été autorisés par le bailleur consistant en : - une découpe dans le plafond de la salle de restaurant, - l'installation d'un système de climatisation au plafond de la salle de restaurant, - une ouverture passe plat donnant dans la cuisine, - l'installation d'une chaudière à un emplacement différent de la chaudière initiale, ce qui a entraîné des percements, - la dépose d'une verrière au premier étage et installation d'un plancher. La SARL Hong Liang n'a émis aucune observation sur ces points et si elle a affirmé, à de multiples reprises devant l'huissier instrumentaire, qu'elle avait trouvé les lieux en l'état et qu'elle n'y avait effectué que de menus travaux, elle n'en justifie pas et ne prouve pas que cet état de fait aurait été connu du bailleur, qu'il l'aurait accepté et qu'il aurait déchargé la SARL Hong Liang de toute obligation de remise en état. Si la SARL Hong Liang soutient que l'état relevé par l'huissier est la conséquence de l'état structurel de l'immeuble dont elle déclare que seul le bailleur a la charge, elle ne justifie pas avoir avisé à un moment quelconque le bailleur de la nécessité d'effectuer les travaux qu'elle estimait relever de la responsabilité de ce dernier ou qu'elle se serait heurtée à un refus de principe du bailleur de les effectuer étant observé que la société Etablissements Terrier verse aux débats diverses factures de travaux dans les lieux loués allant de 1996 à 2012. Par ailleurs, la société Etablissements Terrier justifie avoir exigé en vain à diverses reprises que la SARL Hong Liang lui remette le certificat de conformité de la chaudière installée à la demande de la SARL Hong Liang et le justificatif de son entretien. La société Etablissements Terrier rapporte la preuve par le constat qu'elle produit aux débats du défaut d'entretien manifeste des lieux et la création de pièces emportant un changement de distribution de ces mêmes lieux, ces éléments étant en contradiction directe avec les stipulations contractuelles et ne pouvant pas être la conséquence des désordres structurels affectant l'immeuble tels qu'allégués par la SARL Hong Liang. Lorsque le manquement invoqué, stipulé au bail et sanctionné par la clause résolutoire, s'est poursuivi à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du commandement, le juge est tenu de constater l'acquisition de la clause, quelle que soit la gravité du manquement Il s'ensuit que la clause résolutoire ayant été soulevée par le bailleur pour des faits avérés constituant des manquements contractuels, quelle que soit leur gravité, et le preneur n'ayant pas rétabli la situation dans le délai d'un mois qui lui avait été accordé, le bail a été résilié de plein droit un mois après le commandement du 13 mars 2019. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial du 8 novembre 2006 entre les parties, concernant le local d'un commerce situé [Adresse 1] par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 13 avril 2019. La société Hong Liang renouvelle en cause d'appel sa demande tendant à bénéficier d'un délai pour réaliser les travaux. La société Etablissements Terrier n'a pas interjeté appel de la disposition du jugement entrepris qui a accordé un délai de six mois à la SARL Hong Liang pour réaliser les travaux à sa charge et qui a suspendu les effets de la clause résolutoire dans l'intervalle. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur les demandes de condamnation du bailleur présentées par la SARL Hong Liang : Exposé des moyens : La SARL Hong Liang soutient que : - les lieux sont en mauvais état structurel, la façade étant fissurée, la toiture n'étant pas étanche, les fenêtres laissant passer l'air et l'immeuble menaçant ruine ; - le clos et le couvert sont à la charge de la société Etablissements Terrier. - le bail a été renouvelé depuis le 1er avril 2014 et la société Etablissements Terrier n'a jamais régularisé de contrat écrit. La société Etablissements Terrier soutient que : - la toiture a été changée en 2009 et la SARL Hong Liang ne justifie pas de l'existence d'un quelconque désordre ; - la SARL Hong Liang n'indique pas quelles fenêtres seraient à changer étant précisé que la société Etablissements Terrier en a changé quelques-unes alors que le clos et le couvert ne sont pas à sa charge ; - la société Etablissements Terrier a procédé à des mesures conservatoires s'agissant de la façade alors qu'une expertise judiciaire est en cours ; - aucun devis n'est produit par la SARL Hong Liang qui ne rapporte pas la preuve des désordres. - dès lors que la clause résolutoire est acquise et que le bail n'existe plus, la société Etablissements Terrier ne saurait être condamnée à régulariser un écrit portant sur son renouvellement. Réponses de la cour : Sur la demande de travaux tendant à assurer le clos, le couvert, l'étanchéité de l'immeuble et la reprise de la façade : Le premier juge a omis de statuer sur ce point. Au soutien de sa demande, la société Hong Liang produit des photos d'immeuble et un procès verbal de constat du 1er avril 2019. Les photos ne comportent aucune indication sur le date et sur l'adresse de l'immeuble photographié. Dans son procès verbal, l'huissier n'a fait que constater des fissures sur les murs dont quatre importantes, la fracture de la dalle au sol et l'affaissement de pierres à « l'intérieur même du plancher ». Les photos annexées au constat n'ont pas été produites. La société Hong Liang ne justifie pas d'avoir avant l'introduction de l'instance, attiré l'attention du bailleur sur la nécessité de réparation. Les éléments sommaires qu'elle produit sont à eux seuls insuffisants à rapporter la preuve de dégradations de nature à affecter la structure de l'immeuble et son étanchéité Sa demande sera rejetée. Sur la demande de renouvellement du bail : Le premier juge a également omis de statuer sur cette demande. Le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 n'est pas contesté par les parties. Il ne résulte pas des dispositions des article L145-1 et suivants du code de commerce que l'écrit est une condition de validité d'un bail commercial. La société Hong Liang se borne à demander qu'il soit enjoint à son bailleur de régulariser un bail par écrit sans exposer les motifs de sa demande. En conséquence le jugement entrepris sera complété en ce que la demande sera rejetée. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel; Rectifie le jugement entrepris en ce qu'il a fait état de la société Kong Liang à diverses reprises alors qu'il s'agit de la SARL Hong Liang ; Dit que cette décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifié ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux dans toutes ses dispositions, Le complétant ; Déboute la SARL Hong Liang de sa demande d'exécution de travaux à la charge de la société Etablissements Terrier ; Rejette la demande formée par la SARL Hong Liang tendant à faire établir un bail par écrit ; Y ajoutant : Déboute la SARL Hong Liang de sa demande tendant à ce que l'annulation du commandement soit prononcée ; Condamne la SARL Hong Liang aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct accordé à Me Mosquet ; Condamne la SARL Hong Liang à payer à la société Etablissements Terrier la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente